數(shù)字化賦能房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究

【摘 要】當前，在行業(yè)趨勢、政策驅(qū)動和需求變動等多種因素的催化下，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型已成為一種必然趨勢。論文分析了房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型過程中面臨的未從戰(zhàn)略層面統(tǒng)一規(guī)劃、數(shù)字化轉(zhuǎn)型數(shù)據(jù)管理難、復(fù)合型專業(yè)人才缺乏、數(shù)字化長效發(fā)展機制尚未形成等問題，針對性地提出了進行戰(zhàn)略規(guī)劃、強化數(shù)字平臺設(shè)施建設(shè)、加強人才培養(yǎng)和引進、打造數(shù)字化長效發(fā)展機制等對策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)加速數(shù)字化轉(zhuǎn)型提供助力。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；數(shù)字化；驅(qū)動因素；轉(zhuǎn)型措施

【中圖分類號】F293.3；F49 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2024）04-0145-03

1 引言

房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時代，開發(fā)環(huán)節(jié)行業(yè)集中度快速提升，整體利潤水平下降，企業(yè)需要從開發(fā)銷售業(yè)務(wù)向資產(chǎn)運營和服務(wù)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)從“向規(guī)模要紅利”到“向管理要紅利”轉(zhuǎn)變，這就要求企業(yè)要實施精細化運營。在此背景下，數(shù)字化賦能房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，已成為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展共識。數(shù)字化一方面能發(fā)揮數(shù)據(jù)價值，賦能企業(yè)經(jīng)營決策；另一方面可降本增效，優(yōu)化管理，全方位鍛造企業(yè)數(shù)字化戰(zhàn)斗力，為未來的發(fā)展提供動能。然而，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚處于數(shù)字化轉(zhuǎn)型探索階段，數(shù)字化作用并未得到充分發(fā)揮。本文在深度分析房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型存在問題的基礎(chǔ)上針對性提出相關(guān)對策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型提供參考。

2 房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型發(fā)展階段

房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型是指房地產(chǎn)企業(yè)通過運用數(shù)字化技術(shù)，如云計算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、AR/VR、5G、BIM和區(qū)塊鏈等，與房地產(chǎn)企業(yè)的各種業(yè)務(wù)場景相結(jié)合，對企業(yè)的戰(zhàn)略、產(chǎn)品、運營、管理、生產(chǎn)和營銷等方面進行系統(tǒng)性的流程再造、資源整合和業(yè)務(wù)重構(gòu)。這樣做的目的是降低運營成本、提高效率、實現(xiàn)模式創(chuàng)新、智能決策和業(yè)務(wù)增長，即通過數(shù)字化技術(shù)來改進和優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程和決策過程，以適應(yīng)市場變化并提高競爭力。追溯房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化發(fā)展進程大致分為3個階段：

第一階段，房地產(chǎn)企業(yè)采用數(shù)字化技術(shù)對其內(nèi)部管理進行升級和轉(zhuǎn)型。在此階段房地產(chǎn)企業(yè)會將業(yè)務(wù)活動通過現(xiàn)代信息技術(shù)手段由線下流程轉(zhuǎn)變成在線服務(wù)和管理，搭建全通道數(shù)據(jù)聯(lián)動和業(yè)務(wù)協(xié)同平臺，強調(diào)實時在線的互動協(xié)作，提升協(xié)同效率，優(yōu)化服務(wù)模式。此階段房地產(chǎn)數(shù)字化集中體現(xiàn)在對內(nèi)部資源的管理方面，涵蓋材料采購、工程管理、能耗管理、企業(yè)通訊等內(nèi)部系統(tǒng)。

第二階段，房地產(chǎn)企業(yè)在數(shù)字化業(yè)務(wù)領(lǐng)域中廣泛應(yīng)用數(shù)字化技術(shù)。此階段房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生規(guī)模擴張和布局調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由傳統(tǒng)的單次銷售低頻產(chǎn)品轉(zhuǎn)型為以客戶為中心的高頻互動和服務(wù)模式，房地產(chǎn)企業(yè)由單純的空間提供者成為空間和服務(wù)的綜合提供商，在此階段應(yīng)用數(shù)字化可以更好助力房地產(chǎn)企業(yè)更全面地捕捉終端用戶在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中的偏好與需求，擴展服務(wù)領(lǐng)域，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量。此階段房地產(chǎn)數(shù)字化集中體現(xiàn)在數(shù)字化業(yè)務(wù)領(lǐng)域，涵蓋物業(yè)管理、租賃、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、智慧社區(qū)建設(shè)。

第三階段，領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)利用數(shù)字化技術(shù)打造融合內(nèi)外部資源的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。在此階段領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)通過引入數(shù)字化技術(shù)與工具優(yōu)化數(shù)據(jù)接入，依托于多種業(yè)務(wù)類型、多維度的顧客和場景信息，激發(fā)B端、C端客戶資源，并以顧客需求為核心打造生態(tài)系統(tǒng)，驅(qū)動內(nèi)外部資源整合，在較短時間內(nèi)實現(xiàn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的快速增長。同時，行業(yè)領(lǐng)先的交易服務(wù)商，不斷創(chuàng)新數(shù)字化模式。

3 房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型驅(qū)動因素

3.1 政策支持房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型發(fā)展

《“十四五”數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃》強調(diào)要打造智慧共享的新型數(shù)字生活。加快既有住宅和社區(qū)設(shè)施數(shù)字化改造，鼓勵新建小區(qū)同步規(guī)劃建設(shè)智能系統(tǒng)，引導(dǎo)智能家居產(chǎn)品互聯(lián)互通，豐富“一鍵控制”“一聲響應(yīng)”的數(shù)字家庭生活應(yīng)用，鼓勵建設(shè)智慧社區(qū)和智慧服務(wù)生活圈。國家從政策層面對房地產(chǎn)數(shù)字化提出戰(zhàn)略部署和發(fā)展要求，為房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)構(gòu)建和豐富數(shù)字化場景創(chuàng)造更有利的政策環(huán)境，更好助力房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

3.2 消費需求升級對數(shù)字化產(chǎn)品及服務(wù)提出更高要求

90后客群正在逐漸成為房地產(chǎn)市場的主要需求方，這代年輕人在生活方式、消費習(xí)慣和居住偏好方面與上一代相比有了較大的變化，90后群體對居住環(huán)境的期望已經(jīng)超越了單純的物質(zhì)需求，更加追求情感上的歸屬感和舒適體驗的滿足感。他們對社區(qū)建設(shè)、服務(wù)提出更高的需求——更智慧、節(jié)能、便捷。例如，更加智能更加人性化的家居、物業(yè)社區(qū)一體化解決方案、居住環(huán)境的環(huán)保節(jié)能，等等，這些需求的滿足離不開智慧化產(chǎn)品、數(shù)字化運營方式的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要把握消費需求，提供更好的服務(wù)體驗和數(shù)字化運營解決方案。

3.3 數(shù)字化運營助力企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

借助數(shù)字化轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)對項目的全生命周期管理，從土地獲取、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、銷售推廣、物業(yè)交付到運維管理，基于數(shù)據(jù)的采集、分析、優(yōu)化和應(yīng)用可以提升效率和質(zhì)量，實現(xiàn)全鏈條掌控，并為企業(yè)發(fā)展賦能，對于房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。例如，通過BIM技術(shù)，可以實現(xiàn)三維可視化的設(shè)計和施工協(xié)同，以此提升設(shè)計的準確度和施工的質(zhì)量水平，減少經(jīng)濟成本和各類風(fēng)險；智能營銷工具能夠?qū)蛻暨M行精準畫像和產(chǎn)品推薦，增加成交概率和提升客戶滿足感；智能社區(qū)平臺能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理的自動化和服務(wù)的智能化，提高管理效率和入住體驗。

4 房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型問題

盡管過去十多年來，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始進行數(shù)字化轉(zhuǎn)型，但我國房地產(chǎn)企業(yè)在數(shù)字化方面的應(yīng)用仍然相對初級，尚存在很大的提升空間。當前我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化發(fā)展問題主要體現(xiàn)在4方面。

4.1 未從戰(zhàn)略層面統(tǒng)一規(guī)劃，轉(zhuǎn)型實效不佳

當前房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型呈現(xiàn)出明顯的兩極分化態(tài)勢，頭部房地產(chǎn)企業(yè)較早嘗試數(shù)字化并取得了較快的進展；中小企業(yè)在數(shù)字化轉(zhuǎn)型方面則相對滯后，主要原因在于不少中小企業(yè)決策者尚未領(lǐng)悟企業(yè)數(shù)字化改造與傳統(tǒng)信息化舉措的本質(zhì)差異，認為數(shù)字化轉(zhuǎn)型是由信息技術(shù)部門或首席信息官主導(dǎo)的任務(wù)。企業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型不僅僅是需要信息技術(shù)部門參與，更重要的是需要將其納入公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略中，需要將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與IT技術(shù)緊密對接，通過跨部門的協(xié)同合作來實現(xiàn)。此外，在建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施后，中小企業(yè)大多參照龍頭企業(yè)做法，未結(jié)合企業(yè)實際發(fā)展情況，止步于內(nèi)部管理和地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的數(shù)字化，未能根據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)實際選擇適宜的發(fā)展路徑，不能賦能全鏈條，未能實現(xiàn)真正數(shù)字化。

4.2 數(shù)字化轉(zhuǎn)型數(shù)據(jù)管理難，易形成“數(shù)據(jù)孤島”

一方面，房地產(chǎn)各業(yè)務(wù)系統(tǒng)獨立運作，尚未實現(xiàn)互聯(lián)互通。房地產(chǎn)業(yè)鏈條長，覆蓋開發(fā)定位、規(guī)劃設(shè)計、招標采購、施工建設(shè)、運營管理等多元業(yè)務(wù)，由于各業(yè)務(wù)核心需求不同，各個數(shù)據(jù)體系無法形成業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)，數(shù)據(jù)交互性差，存在較嚴重的數(shù)據(jù)沉淀、割裂問題。如成本系統(tǒng)更注重考慮成本管控，對合約、財務(wù)、運營的關(guān)注度相對較低，而營銷系統(tǒng)更關(guān)注產(chǎn)品銷售，對投資、運營方面的重視度不高。另一方面，數(shù)據(jù)口徑混雜，數(shù)據(jù)質(zhì)量無法嚴格把控。數(shù)字化轉(zhuǎn)型要充分挖掘數(shù)據(jù)價值，數(shù)據(jù)質(zhì)量是數(shù)據(jù)價值發(fā)揮的前提。在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化建設(shè)中，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)口徑一致存在較大難度。如銷售數(shù)據(jù)分為權(quán)益數(shù)據(jù)、并表數(shù)據(jù)，并表數(shù)據(jù)又進一步分為內(nèi)部數(shù)據(jù)、外部數(shù)據(jù)，內(nèi)部數(shù)據(jù)又細分為自然銷售、工程抵款等。另外，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運作具有較強的線下特性，易出現(xiàn)數(shù)據(jù)及時性、準確性較差的問題。

4.3 復(fù)合型專業(yè)人才缺乏，難以適應(yīng)數(shù)字化轉(zhuǎn)型需求

數(shù)字化轉(zhuǎn)型是一項以數(shù)字化驅(qū)動業(yè)務(wù)融合發(fā)展的復(fù)雜化、系統(tǒng)化工程，將會推動產(chǎn)品服務(wù)的創(chuàng)新、業(yè)務(wù)模式的變革，因此，數(shù)字化轉(zhuǎn)型對于數(shù)字化人才的技能、崗位都提出更高、更新的需求。純粹的數(shù)字化人才和房企落地業(yè)務(wù)脫軌，產(chǎn)出的系統(tǒng)產(chǎn)品難以滿足需求、數(shù)字化賦能全產(chǎn)業(yè)的水平有限。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)從業(yè)人員又囿于傳統(tǒng)地產(chǎn)思維，在數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用、產(chǎn)品開發(fā)與推廣等方面的能力相對較弱，擁有既懂得如何運營業(yè)務(wù)又能熟練運用信息技術(shù)的復(fù)合型人才，應(yīng)對行業(yè)發(fā)展和變革所帶來的挑戰(zhàn)，成為數(shù)字化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵因素。目前市場上數(shù)字化人才供不應(yīng)求，企業(yè)面臨著人才短缺的困境，通過科學(xué)的方法遴選和培養(yǎng)合適的數(shù)字化人才成為房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的重要著力點。

4.4 數(shù)字化長效發(fā)展機制尚未形成，轉(zhuǎn)型落地困難

在實際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)往往過于關(guān)注數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)環(huán)節(jié)，而忽視了后續(xù)的長效運營管理，陷入數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施“建而不用”“用而低效”困境。主要原因在于除部分頭部房地產(chǎn)企業(yè)和建筑業(yè)龍頭外，大部分中小企業(yè)和建筑企業(yè)在數(shù)字化領(lǐng)域處在淺層嘗試階段，仍在傳統(tǒng)作業(yè)方式向信息化邁進的過程中，其運營團隊、運營管理技術(shù)及經(jīng)驗方面均存在很多不足，尤其在數(shù)字化管理方面尤為明顯，例如，未建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標準和管理規(guī)范，缺乏監(jiān)管與考核，難以實現(xiàn)數(shù)字化工作的標準化和規(guī)范化，這些因素導(dǎo)致各企業(yè)在數(shù)字化轉(zhuǎn)型中投入多、收效微，新技術(shù)和數(shù)據(jù)的使用效果不佳，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化落地困難。

5 房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型措施

5.1 進行戰(zhàn)略規(guī)劃，逐步實現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型

建立數(shù)字化戰(zhàn)略體系，進行頂層設(shè)計及優(yōu)化，在集團層面統(tǒng)一規(guī)劃數(shù)字化轉(zhuǎn)型框架，繪制數(shù)字化轉(zhuǎn)型架構(gòu)藍圖，將數(shù)字化業(yè)務(wù)提升到戰(zhàn)略高度；完善工作組織，設(shè)立數(shù)字化轉(zhuǎn)型組織，建立一把手領(lǐng)導(dǎo)的工作小組，并持續(xù)加大數(shù)字化轉(zhuǎn)型的人力、物力以及財力投入，逐步健全和完善數(shù)字化建設(shè)體系；聚焦企業(yè)發(fā)展痛點難點，與成熟數(shù)字化供應(yīng)商合作，共同開發(fā)“小快輕準”的數(shù)字化解決方案，后續(xù)可參考龍頭企業(yè)經(jīng)驗，依托數(shù)字化技術(shù)逐步打造融合內(nèi)外部資源的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，最終形成適宜自身發(fā)展的數(shù)字化轉(zhuǎn)型路徑。

5.2 強化數(shù)字平臺設(shè)施建設(shè)，構(gòu)建數(shù)字化轉(zhuǎn)型底座

建設(shè)數(shù)據(jù)中臺，從數(shù)據(jù)層面對內(nèi)部企業(yè)業(yè)務(wù)進行梳理，與上下游供應(yīng)商、內(nèi)部多業(yè)務(wù)等系統(tǒng)對接，形成規(guī)模化、口徑統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫。通過數(shù)據(jù)開放共享、價值挖掘，轉(zhuǎn)變?yōu)閿?shù)據(jù)資產(chǎn)，支撐企業(yè)決策和運營，解決“信息孤島”難題；建設(shè)業(yè)務(wù)平臺，將房地產(chǎn)底層積累的大量數(shù)據(jù)根據(jù)不同的場景、對象和業(yè)務(wù)需求進行篩選分類，形成細化模塊，前臺需根據(jù)實際需求將模塊進行重組，便能快速獲得反饋；引入物聯(lián)網(wǎng)中臺，使得空間在線化、數(shù)據(jù)化，數(shù)據(jù)中臺、業(yè)務(wù)平臺、物聯(lián)網(wǎng)中臺3個平臺聯(lián)動協(xié)同，不僅實現(xiàn)集團內(nèi)部與前臺業(yè)務(wù)互聯(lián)互通，更延伸至業(yè)主的移動設(shè)備，打通社區(qū)、家庭、公區(qū)等場景數(shù)據(jù)，最終構(gòu)建協(xié)同各業(yè)務(wù)流程、鏈接合作伙伴，實現(xiàn)戰(zhàn)略決策更科學(xué)、服務(wù)質(zhì)量更優(yōu)質(zhì)的數(shù)字生態(tài)系統(tǒng)。

5.3 加強人才培養(yǎng)和引進，建設(shè)數(shù)字化人才隊伍

堅持觀念先行，從認知層面轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)員工思維，加強數(shù)字化文化建設(shè)?？梢圆扇?shù)字化思維培訓(xùn)、舉辦趣味學(xué)習(xí)活動等方式，增強員工數(shù)字化轉(zhuǎn)型意識，營造良好的數(shù)字化氛圍；深化培養(yǎng)，全面打造復(fù)合型數(shù)字化人才隊伍，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標以及業(yè)務(wù)布局，制定具有針對性、個性化的房地產(chǎn)數(shù)字化人才培養(yǎng)計劃，從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)關(guān)鍵工作場景出發(fā)，形成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)數(shù)字化技能全景庫，在此基礎(chǔ)上，整合內(nèi)外部渠道，實現(xiàn)房地產(chǎn)數(shù)字化人才精準定位、定向捕撈；加強激勵，建立房地產(chǎn)數(shù)字化人才激勵方案，優(yōu)化房地產(chǎn)數(shù)字化人才提拔機制，完善房地產(chǎn)數(shù)字化人才職業(yè)發(fā)展通道，持續(xù)關(guān)注并做好員工體驗，造就高素質(zhì)的房地產(chǎn)數(shù)字化人才隊伍。

5.4 提高運營管理水平，打造數(shù)字化長效發(fā)展機制

建立數(shù)據(jù)標準，根據(jù)國家和行業(yè)的標準，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身數(shù)據(jù)情況和業(yè)務(wù)需求，開展數(shù)據(jù)標準規(guī)劃，從技術(shù)、業(yè)務(wù)和管理的角度定義數(shù)據(jù)標準，并發(fā)布執(zhí)行；加強管理規(guī)范，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)實際建立數(shù)字化轉(zhuǎn)型管理規(guī)范及管理制度，制定房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的主要目標，明確相關(guān)工作人員、職責(zé)、決策權(quán)利和度量標準，明確涵蓋數(shù)據(jù)填報規(guī)范、數(shù)據(jù)清洗規(guī)范、數(shù)據(jù)采集規(guī)范、數(shù)據(jù)運維規(guī)范等內(nèi)容；建立績效考評機制，開展日常錄入考核和定期稽查考核。日常錄入考核重點考查數(shù)據(jù)錄入是否規(guī)范，數(shù)據(jù)提報是否及時，數(shù)據(jù)是否完整、正確、一致。定期稽查考核則是從部門層面全面、系統(tǒng)開展數(shù)據(jù)質(zhì)量稽查，對相關(guān)主題的數(shù)據(jù)進行定期稽查，最終形成數(shù)據(jù)質(zhì)量報告。

6 結(jié)語

隨著市場的變化和時代的發(fā)展，數(shù)字化轉(zhuǎn)型逐步成為企業(yè)得以保持核心生存力的關(guān)鍵要素，加大力度探索數(shù)字化轉(zhuǎn)型之路已成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢，但大部分房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化建設(shè)處于初級發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)在數(shù)字轉(zhuǎn)型前需要充分認識到轉(zhuǎn)型面臨的問題，加強戰(zhàn)略部署，完善頂層規(guī)劃，強化數(shù)字平臺設(shè)施建設(shè)，加強人才培養(yǎng)和引進，打造數(shù)字化長效發(fā)展機制，以數(shù)字化賦能房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

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