收購(gòu)存量房，“擴(kuò)圍”至縣城

近日，住建部召開會(huì)議，提出推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。這也意味著，新時(shí)期的住房保障進(jìn)一步擴(kuò)圍到三四線城市和縣城。這與2021年和2023年國(guó)家相繼部署并重點(diǎn)發(fā)展的兩類保障性住房產(chǎn)品——保障性租賃住房（以下簡(jiǎn)稱“保租房”）和配售型保障性住房（以下簡(jiǎn)稱“配售房”）重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域有較大區(qū)別。

無(wú)論是2021年推進(jìn)保租房的國(guó)辦發(fā)22號(hào)文，還是2023年規(guī)劃建設(shè)配售房的國(guó)發(fā)14號(hào)文，其確定的保障對(duì)象，要么是新市民、年輕人，要么是工薪階層、人才群體，他們基本集中在大城市、超大或特大城市。比如，“十四五”全國(guó)計(jì)劃籌建保租房870萬(wàn)套，40個(gè)重點(diǎn)城市就達(dá)到650萬(wàn)套；配售房明確要在城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市率先探索實(shí)踐，后擴(kuò)大到省會(huì)城市或城區(qū)常住人口超過(guò)100萬(wàn)的城市。

當(dāng)時(shí)的考慮是，這些城市房?jī)r(jià)水平高，人口流入多，且主要是年輕人，住房支付能力弱，“住房焦慮”的情緒很重。相比之下，三四線城市及縣城供求關(guān)系不緊張，房?jī)r(jià)水平低，住房問(wèn)題不突出，發(fā)展保障房的必要性較低。

不過(guò)，事態(tài)正在變化。今年4月30日中共中央政治局會(huì)議明確“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。作出上述部署，主要基于住房形勢(shì)的根本性改變，即“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”。截至5月份，在售現(xiàn)房庫(kù)存達(dá)到7.4億平方米，創(chuàng)歷史新高，超過(guò)了上一輪去庫(kù)存時(shí)的高點(diǎn)。由于銷售端下滑更明顯，去化周期更長(zhǎng)，特別是三四線城市和縣城。

新時(shí)期，我國(guó)積極推進(jìn)以縣域?yàn)檩d體的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合、要素雙向流動(dòng)和公共服務(wù)均等化，讓鄉(xiāng)鎮(zhèn)村的村民、居民既能選擇在原有的農(nóng)業(yè)體系內(nèi)穩(wěn)定就業(yè)，還能享受在縣城就近就醫(yī)、養(yǎng)老，子女還能在縣城接受教育，從而帶動(dòng)內(nèi)需和消費(fèi)增長(zhǎng)。當(dāng)下及未來(lái)，縣城（包含部分鎮(zhèn)）在教育、醫(yī)療、公安干警等公共服務(wù)和社會(huì)治理等方面的就業(yè)人員將會(huì)增加。

一直以來(lái)，城鎮(zhèn)化偏向于大城市化、都市圈化，三四線城市及縣城人口集聚減弱，上一輪棚改以來(lái)新增的商品房去化難。因此，發(fā)展保租房和配售房，首先有利于推動(dòng)本地商品房去庫(kù)存，穩(wěn)定縣市商品房市場(chǎng)供需和價(jià)格體系；其次，在縣市發(fā)展保障住房，能補(bǔ)缺公共服務(wù)短板，降低新型城鎮(zhèn)化的成本；最后，發(fā)展保障住房，還能提高縣市對(duì)人才的吸引力，能留住人才。

當(dāng)下，越到縣區(qū)等基層，公共服務(wù)缺口越大，公共事項(xiàng)越繁雜、越瑣碎，越需要填補(bǔ)公共人員。近年來(lái)，公務(wù)人員和事業(yè)單位招聘，很多名額開始向縣城傾斜，以提高基層治理能力，但縣城留住人才的機(jī)制不佳，財(cái)政狀況緊張的情況下更是如此。如果能針對(duì)性地推動(dòng)保障房籌建，全面降低安居成本，再加上基礎(chǔ)薪酬和市區(qū)差距不大，則能明顯夯實(shí)引鳳筑巢的優(yōu)勢(shì)。

在縣城發(fā)展保障性住房，關(guān)鍵在于“堅(jiān)持以需定購(gòu)，準(zhǔn)確摸清需求”，即細(xì)致摸排本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求，在此基礎(chǔ)上明確收購(gòu)安排。當(dāng)前縣城普遍房源較多，不管新房還是二手房。主要是因?yàn)?021年下半年以后，縣城房?jī)r(jià)普遍陰跌三年左右，價(jià)格處在歷史低位、交易規(guī)模也難以提升。

同時(shí)，在縣城教育、醫(yī)療、公安等領(lǐng)域新就業(yè)的人群，多半為大城市畢業(yè)的大學(xué)生，或考公、考編、創(chuàng)業(yè)等返回縣城的人。目前看，“90后”“00后”就業(yè)的年輕人，他們對(duì)房?jī)r(jià)敏感，對(duì)居住品質(zhì)要求也高。因此，做好收購(gòu)存量房源做保障性住房，首先要精準(zhǔn)摸清需求特征（支付能力、區(qū)位訴求和配套設(shè)施等），然后結(jié)合招聘規(guī)模，鎖定保障房的需求。

接下來(lái)，帶著鎖定的需求去摸排存量在售新房項(xiàng)目。需要注意的是，縣城大量新盤項(xiàng)目處于滯銷、停頓態(tài)勢(shì)，在售已建成的新房項(xiàng)目普遍存在配套短板。市級(jí)政府要用好金融支持（再貸款、專項(xiàng)債）、財(cái)政扶持（補(bǔ)貼或獎(jiǎng)勵(lì)、稅收減免）、規(guī)劃調(diào)整等政策利好，統(tǒng)籌收購(gòu)、配售與后續(xù)項(xiàng)目（含配套）啟動(dòng)的循環(huán)，讓增量資金和政策優(yōu)惠發(fā)揮撬動(dòng)和盤活市場(chǎng)的作用。

由于縣城財(cái)政狀況較為緊張，推動(dòng)保障房籌建，需要讓存量項(xiàng)目啟動(dòng)和循環(huán)，推動(dòng)住房保障。一方面，以積極的住房保障政策引入新增住房需求；另一方面，讓新增需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，就須降低保障房?jī)r(jià)格、提高社區(qū)配套品質(zhì)，讓縣城保障房具備“低房?jī)r(jià)、高品質(zhì)”的優(yōu)勢(shì)。