房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務籌劃及風險控制研究

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中占據(jù)重要地位，土地增值稅作為其中的一項重要稅種，對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展和經(jīng)濟穩(wěn)定起著關鍵作用。然而，房地產(chǎn)土地增值稅的清算稅務籌劃和風險控制是一項復雜又具有挑戰(zhàn)性的任務。文章將深入研究房地產(chǎn)土地增值稅的清算稅務籌劃和風險控制，并提出相應的建議和措施。通過全流程地對土地增值稅扣除項進行梳理，并結(jié)合實踐，能夠最大限度地降低稅務風險，提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅務合規(guī)性，從而為企業(yè)創(chuàng)造更大的發(fā)展空間。此外，對土地增值稅扣除項的梳理還可以優(yōu)化企業(yè)的財務管理，提高其運營效率和競爭力。

關鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；清算；稅務籌劃；風險控制

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，而土地增值稅則是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個重要稅種。在房地產(chǎn)市場中，土地增值稅的清算稅務籌劃及風險控制對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展具有重要意義。本文旨在探討房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務籌劃及風險控制問題，以期為實踐提供有益的啟示。

一、土地增值稅概述

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦。土地增值稅不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定的扣除項目金額H6tIWQdkVfS3zSa2D7g/1SfdlTKGAcqOVLHtnJxvd9E=后的余額。

在稅率方面，土地增值稅實行四級超額累進稅率，根據(jù)增值額的不同，稅率分為四個等級，分別是30%、40%、50%和60%。

二、房地產(chǎn)行業(yè)加強土地增值稅籌劃與清算的重要性

（一）減少占用企業(yè)的資金，提高企業(yè)的資金流

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金流動是非常重要的，一旦資金鏈斷裂，企業(yè)將面臨巨大的風險。在房地產(chǎn)項目中，土地增值稅的籌劃和清算工作可以有效減少占用企業(yè)的資金，提高企業(yè)的資金流。通過合理的籌劃和清算，企業(yè)可以更好地管理現(xiàn)金流，提高資金的使用效率，從而更好地應對市場變化和風險。對于房地產(chǎn)運營而言，本身具有投資大的特點，大量資金占用勢必會影響到企業(yè)的經(jīng)營效率，由此，要結(jié)合項目實際開展土地增值稅清算，避免占用大量資金，能夠釋放出更多的資金用于經(jīng)營活動。

（二）降低企業(yè)稅負，提高企業(yè)競爭力

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的重要稅種之一，如果能夠通過合理的籌劃和清算降低土地增值稅的稅負，將有助于提高企業(yè)的競爭力。通過精心的稅收籌劃，企業(yè)可以更好地控制成本，提高盈利能力，從而在激烈的市場競爭中獲得更大的優(yōu)勢。土地增值稅清算工作貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)的全流程，通過土地增值稅清算工作，確保房地產(chǎn)項目的合法性和合規(guī)性。

（三）提高財務管理水平，防范稅務風險

土地增值稅的籌劃和清算工作不僅要求企業(yè)了解相關的稅收政策，還需要具備財務管理和風險防范的能力。通過加強土地增值稅的籌劃和清算工作，企業(yè)可以提高財務管理水平，防范稅務風險。同時，對于企業(yè)內(nèi)部的財務管理和風險防范也有著積極的促進作用。

三、房地產(chǎn)項目土地增值稅的清算要點分析

（一）清算條件與時間的準確把握

在進行土地增值稅清算時，必須準確把握清算條件和時間。根據(jù)相關政策規(guī)定，符合以下條件之一的，納稅人必須進行土地增值稅清算：已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

清算時間應當在滿足清算條件之后，辦理注銷稅務登記之前。在房產(chǎn)銷售時，企業(yè)可向稅務機關申請預征率，在達到清算條件后必須清算，這也是一個重要的步驟，需要向稅務局申請并經(jīng)過批準后執(zhí)行。

由此，房地產(chǎn)項目在實施土地增值稅清算時，要結(jié)合項目實際，準確把握清算時間，確保稅款的及時繳納和清算的準確性。同時，還需要充分考慮項目的盈利情況、市場變化及政策調(diào)整等因素，以制定科學合理的清算方案，盡可能地減少占用企業(yè)的資金，提高企業(yè)的資金流。例如，在進行土地增值稅清算時，結(jié)合所銷售項目增值所適用的稅率，進行定價預算，通過綜合考慮減少稅費支出（如后文案例所示）。

（二）準確計算收入

在土地增值稅清算過程中，準確計算收入是非常關鍵的。收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。其中，貨幣收入是最為常見的收入形式，包括現(xiàn)金、銀行存款等；實物收入則包括房屋、土地、車輛等；其他收入則包括知識產(chǎn)權、股權等。在計算收入時，必須充分考慮各種形式的收入，并按照公允價值進行評估和確認。

（三）扣除項目金額的合理確定

在計算土地增值稅時，扣除項目金額是非常重要的，主要包括三個方面，一是土地出讓金及相關稅費+拆遷補償款；二是工程前期費用、建筑安裝費用、基礎設施費、配套設施費等；三是開發(fā)間接費用。由此，在計算房地產(chǎn)土地增值稅時，必須對各個項目的金額進行明確，細致地分類和合理地確定扣除金額。首先，土地出讓金及相關稅費應包括土地出讓金、城市更新費、城鎮(zhèn)土地使用稅等，拆遷補償款應包括房屋補償款、搬遷費、過渡費等。其次，工程前期費用包括勘察設計費、規(guī)劃設計費、環(huán)評費等；建筑安裝費用包括物業(yè)費、建筑裝修費等；基礎設施費包括道路建設費、水電設施費等；配套設施費包括綠化建設費、公共設施費等。最后，開發(fā)間接費用包括項目管理費、推廣費、銷售費等。通過合理確定這些扣除項目的金額，可以準確計算出房地產(chǎn)土地增值稅，確保稅款的合理性和公平性。同時，也能促進房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展，提高土地利用效率。

（四）工程成本的預算與控制

在房地產(chǎn)項目中，工程成本的預算與控制是非常重要的。通過準確的預算和控制，可以有效地降低成本和提高項目的經(jīng)濟效益。預算應當根據(jù)項目的實際情況進行編制和控制，并且需要進行嚴格的審核和監(jiān)督。在施工過程中，需要加強成本控制和管理，及時發(fā)現(xiàn)和解決成本超支或其他問題，確保項目的順利進行。由此，通過對施工項目進行前期調(diào)研、市場分析，全面地了解各項成本，如對材料、人工、設備等各方面的費用情況進行詳細分析；設計階段，加強當前工程施工工藝調(diào)研，研究并采用最新的技術、材料和設備，以提高工程效率和質(zhì)量。在施工階段，加強與供應商和承包商的溝通與合作，確保材料和設備的及時供應，并對施工過程進行嚴密監(jiān)控，及時解決問題。在項目結(jié)束后，進行全面的成本核算，評估工程項目的盈利情況，為以后的項目提供經(jīng)驗和教訓，實現(xiàn)效益最大化。

（五）嚴格把控稅收政策

在土地增值稅清算過程中，必須嚴格把控稅收政策。這包括了解和掌握相關的稅收政策和法規(guī)，以及地方稅務機關的具體規(guī)定和操作流程。同時，還需要及時了解最新的稅收政策變化和調(diào)整，并根據(jù)變化和調(diào)整進行相應的調(diào)整和適應。在清算過程中，還需要積極與稅務機關進行溝通和協(xié)調(diào)，以確保清算工作的順利進行。在項目銷售過程中，向稅務局申請土地增值稅單項預征，可以提前繳納部分土地增值稅，減少資金壓力，合理規(guī)劃資金，有利于企業(yè)的財務安排等。稅務機關關于土地增值稅單項預算的規(guī)定包括：要求提供公司的相關財務報表、土地使用權證明等文件，并要求公司在五個工作日內(nèi)將這些文件提交。由此，公司應立即組織人員進行整理，并按時將所需文件遞交給稅務局。經(jīng)過一段時間的等待，公司最終收到稅務局的復核通知，通知中會明確公司需要補繳的土地增值稅款項，并附上了具體的計算過程。

（六）重視清算流程管理

清算流程管理是土地增值稅清算的重要環(huán)節(jié)之一。在進行清算時，必須嚴格按照規(guī)定的流程進行操作和管理。這包括準備清算資料、填寫清算申請表、提交清算報告等步驟，并請稅務師事務所出具清算報告，作為審核資料的附件提交給稅務。同時，還需要對清算過程進行監(jiān)督和管理，及時發(fā)現(xiàn)和解決清算過程中出現(xiàn)的問題和異常情況。在完成清算后，還需要及時總結(jié)經(jīng)驗和教訓，并對清算結(jié)果進行評估和分析，以便更好地提高清算工作的質(zhì)量和效率。

整體而言，房產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅清算工作時，要嚴格按照相關的稅法規(guī)定執(zhí)行，確保納稅義務的履行。這意味著企業(yè)需要準確計算土地增值稅的金額，并按時繳納給稅務部門。同時，企業(yè)也應當遵守稅務部門的審核流程，提交相關的申報材料，并積極配合稅務部門的檢查和核實工作。只有這樣，房產(chǎn)企業(yè)才能保持良好的稅務合規(guī)，為行業(yè)的健康發(fā)展作出貢獻。

四、房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收籌劃風險控制策略

（一）拿地階段的稅收籌劃風險與對策

在拿地階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要關注稅收籌劃風險。首先，要了解和掌握相關稅收政策和法規(guī)，特別是與土地增值稅相關的政策。這是因為土地增值稅的清算結(jié)果取決于土地使用權購買價格、相關稅費以及土地增值等因素，企業(yè)需要準確理解和掌握這些政策，以避免未來的風險。

其次，需要對拿地成本進行合理計算和控制。這包括土地使用權購買價格、相關稅費等。企業(yè)需要精細地計算這些成本，土地成本是由政府決定的，企業(yè)在投拍土地時，要結(jié)合自身的運營實際、市場需求，進行叫價，并對其進行有效控制，以避免在清算土地增值稅時所產(chǎn)生的風險。

此外，企業(yè)還需要考慮土地增值對房價的影響，以及當?shù)卣亩愂照吆屯恋厥褂谜叩纫蛩?。這些因素可能會影響企業(yè)的投資回報和土地增值稅的清算結(jié)果，因此需要在投資決策和財務計劃中進行充分的考慮。

為了降低風險，企業(yè)需要進行精細的財務計劃和預算，制定合理的投資策略，并對投資回報進行精準的預測和分析。這可以幫助企業(yè)更好地控制成本和風險，提高投資回報和經(jīng)濟效益。

（二）銷售定價的稅收籌劃風險與對策

在銷售階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要關注銷售定價的稅收籌劃風險。首先，需要考慮到市場供求關系和目標客戶群體的需求，制定合理的銷售策略和定價策略。這可以幫助企業(yè)更好地滿足市場需求，提高銷售業(yè)績和經(jīng)濟效益。

其次，需要考慮到土地增值稅的清算條件和時間限制，以及不同定價策略對土地增值稅清算結(jié)果的影響。企業(yè)需要了解和掌握土地增值稅的清算條件和時間限制，并根據(jù)這些限制制定合理的定價策略，當房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售（已轉(zhuǎn)讓）已達到85%時，必須清繳土地增值稅，由此，在制定定價策略時，要結(jié)合商品房的屬性，進行土地增值稅籌劃，如關注“20%的增值率”，具體可參考以下的案例，以避免未來的風險。

此外，還需要注意到不同地區(qū)的稅收政策和法規(guī)可能存在差異，需要對不同地區(qū)的政策進行了解和掌握。這可以幫助企業(yè)更好地適應不同市場的需求和規(guī)則，降低風險和提高經(jīng)濟效益。

為了降低風險，企業(yè)需要進行精細的市場調(diào)研和財務分析，制定合理的銷售策略和定價策略，并建立完善的財務制度和清算流程。這可以幫助企業(yè)更好地控制成本和風險，提高清算效率和準確性。

例如，某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)了一棟公寓樓，在進行商品房銷售定價策劃時，要充分考慮土地增值額、適用的稅率等，通常在普通住宅進行銷售定價時，會考慮“20%增值率”這一臨界值。該企業(yè)需要進行市場調(diào)研和財務分析，以制定合理的銷售策略和定價策略。同時，需要考慮不同定價策略對土地增值稅清算結(jié)果的影響，并建立完善的財務制度和清算流程，以確保在未來清算土地增值稅時能夠順利通過。

案例：MN企業(yè)開發(fā)普通住宅，總開發(fā)成本為20800萬元，預繳稅費1960萬元，目前，MN企業(yè)通過市場調(diào)研，擬銷售定價為3500元/平方米，預計總收入35000萬元。

計算應繳納土地增值稅：

可扣除項目金額=20800×（1+20%+10%）+1960 =29000（萬元）

增值率=（35000-29000）÷29000×100%=20.69%

應繳納的土地增值稅=（35000-29000）×30%=1800（萬元）

該項目的增值率為20.69%，適用稅率30%。為了降低土地增值稅，可采用兩個方案，一是降低銷售定價；二是適度增加可抵扣額。

（三）可扣除金額項目的稅收籌劃風險與對策

在清算土地增值稅時，可扣除金額項目包括取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等。這些項目對于土地增值稅的清算結(jié)果具有重要影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要關注以下方面：

合理計算和控制可扣除金額項目。企業(yè)需要準確計算取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本等，并合理控制房地產(chǎn)開發(fā)費用。這可以確保在未來清算土地增值稅時不會出現(xiàn)不必要的風險。

了解和掌握不同地區(qū)的稅收政策和法規(guī)。不同地區(qū)的政策和法規(guī)可能存在差異，企業(yè)需要對不同地區(qū)的政策進行了解和掌握，以確?？煽鄢痤~項目的合法性和合理性。

建立完善的財務制度和清算流程。企業(yè)需要建立完善的財務制度和清算流程，確保可扣除金額項目的準確計算和合理控制。這可以幫助企業(yè)降低風險，提高清算效率和準確性。

（四）利息扣除的稅收籌劃風險與對策

在清算土地增值稅時，利息扣除是計算土地增值稅的重要因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)需要關注以下方面。

一是合理計算和控制利息支出。企業(yè)需要準確計算和控制利息支出，避免虛報或漏報等情況的發(fā)生。這可以確保在未來清算土地增值稅時不會出現(xiàn)不必要的風險。具體的利息支出要嚴格按照相關的規(guī)定，包括是否取得了金融機構的貸款證明（此部分審核通過后可以據(jù)實扣除）、按房計產(chǎn)開發(fā)費用10%比例扣除，還需要根據(jù)稅務局的規(guī)定，按照開發(fā)項目的具體情況扣除與該項目相關的利息支出，并提供相關的憑證和文件。同時，還應注意遵守稅法規(guī)定的其他限制條件，確保利息支出的準確性和合法性。若有任何問題或爭議，應及時與稅務部門溝通并尋求專業(yè)的稅務咨詢。最終目標是確保利息支出合理、透明、符合法律法規(guī)，并盡量減少企業(yè)的稅務負擔。

二是了解和掌握不同地區(qū)的稅收政策和法規(guī)。不同地區(qū)的政策和法規(guī)可能存在差異，企業(yè)需要對不同地區(qū)的政策進行了解和掌握，以確保利息扣除的合法性和合理性。

三是加強財務人員的培訓和管理。企業(yè)需要加強對財務人員的培訓和管理，提高其專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德水平。這可以幫助企業(yè)更好地管理財務數(shù)據(jù)和提高清算效率，降低風險。

例如，某房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)一個商業(yè)地產(chǎn)項目時，發(fā)生了100萬元的利息支出。該企業(yè)需要對利息支出進行合理計算和控制。房地產(chǎn)項目在進行土地增值稅時，利息支出分兩種情況扣除：一是取得金融機構證明，并通過8個審核條件后才能夠據(jù)實扣除；二是無法取得金融機構證明，則按“10%”比例扣除。根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。同時，需要強調(diào)，逾期利息、罰息支出，不能進行扣除。由此，該項目需要對100萬的利息支出按照規(guī)定進行計算、扣除，以避免在未來清算土地增值稅時出現(xiàn)不必要的風險。同時，需要考慮不同地區(qū)的利息扣除政策和法規(guī)可能存在差異，需要對不同地區(qū)的政策進行了解和掌握。

（五）加強對財務人員的培訓，打造專業(yè)化團隊

財務人員是房地產(chǎn)企業(yè)中負責稅務工作的核心人員。他們的專業(yè)知識和技能水平對于有效控制土地增值稅清算稅收籌劃風險至關重要。因此，企業(yè)應該定期組織財務人員學習稅收政策和法規(guī)，及時掌握最新的政策和法規(guī)變化。這可以幫助財務人員更好地理解和遵守稅收法規(guī)，提高其專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德水平。同時，也可以使企業(yè)更好地適應政策變化，降低因政策變化帶來的風險。

整體而言，房地產(chǎn)項目在開展土地增值稅的清算工作中，必須靈活地掌握相關的稅法政策，并結(jié)合項目、企業(yè)的實際情況進行。舉例來說，假設AB房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的MM項目銷售收入為1.5億元（見表1）。

在實施土地增值稅稅務籌劃中，設計了“臨界點”籌劃方案，即關注“20%的增值額”。

MM項目分為普通住宅與非住宅，在進行土地增值稅清算時，進行分別核算：普通住宅：（10000-8000）÷8000×100%=25%，按照土地增值稅相關計算規(guī)則，應按30%計算增值額，即（10000-8000）×30%=600萬元。

非住宅：（5000-3000）÷3000×100%=67%，按照土地增值稅相關計算規(guī)則，應按40%計算增值額，即（5000-3000）×40%-3000×5%=650萬元。

合計應繳納土地增值稅1250萬元。

結(jié)合MM項目，可以考慮能否將普通住宅的增值率限制在臨界值20%以內(nèi)。

方案1：增加可扣除項目，假設普通住宅的可扣除率為y，即

（10000-y）÷y×100%=20%，求得y=8333萬元。

此時，普通住宅免征土地增值稅、非住宅繳納650萬元。

MM項目的普通住宅要增加333萬元的可扣除金額，可通過提升質(zhì)量，增加相關的成本支出。同時又需關注，開發(fā)費用扣除比例不得超過土地款和開發(fā)成本總額的10%。

方案2：合理確定房屋銷售價格，假設銷售收入為X，即

（X-8000）÷8000×100%=20%，求得X=9600萬元。

將方案1、2進行對比：方案1中，需要繳納土地增值稅650萬元，但需增加開發(fā)費用333萬元；方案2中，需要繳納土地增值稅650萬元，但銷售收入減少了400萬元。相較而言，方案1更優(yōu)。

由此可見，在開展土地增值稅的籌劃過程中，必須結(jié)合具體的項目，在熟練掌握相關稅法規(guī)定的基礎上，對可扣除金額、銷售收入、銷售定價等進行統(tǒng)籌策劃，以達到最佳的稅務效益。同時，還要注意合規(guī)操作，避免產(chǎn)生稅務風險。在土地增值稅籌劃中，合理利用稅收優(yōu)惠政策也是一項重要的策略，可以減輕企業(yè)稅負，提高盈利能力。總之，只有綜合考慮各種因素，科學合理地規(guī)劃土地增值稅策劃，企業(yè)才能在合規(guī)的前提下最大化地實現(xiàn)經(jīng)濟效益。

五、結(jié)語

本文的研究表明，房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務籌劃及風險控制是一個復雜而重要的問題。通過深入到房地產(chǎn)企業(yè)進行實地調(diào)研，理論聯(lián)系實際，本文提出了針對該問題的解決方案，指出要全流程地跟蹤土地增值稅所涉及的各個環(huán)節(jié)，包括土地購買、開發(fā)規(guī)劃、項目推進等，從而減少稅務風險和提高企業(yè)的稅務合規(guī)能力。同時，也需要加強對財務人員的培訓和管理，提高其專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德水平，以更好地應對土地增值稅清算稅務籌劃及風險控制問題。

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（作者單位：福清市高華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）