“商改住”禁令破冰之后

商辦公寓即產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商業(yè)或辦公，但卻做成公寓的居住產(chǎn)品，過去它的優(yōu)勢很突出——不受限購、限售等政策影響，在戶型上有自主發(fā)揮空間，而且價格一般低于同區(qū)域普通住宅產(chǎn)品，這意味著居住在城市核心區(qū)域的成本更低。但它的劣勢也同樣明顯——僅有40年產(chǎn)權(quán)、執(zhí)行商用水電收費標(biāo)準(zhǔn)、部分項目不通燃氣、無學(xué)位。

從2017年開始，核心城市陸續(xù)出臺嚴(yán)厲的政策，禁止“商改住”，這些措施規(guī)范了商辦房地產(chǎn)市場，但也加大了商辦產(chǎn)品的庫存壓力。近日，海南萬寧、湖南長沙陸續(xù)突破“商改住”禁令，轉(zhuǎn)而支持“商改住”，甚至要將符合條件的商辦公寓產(chǎn)權(quán)性質(zhì)轉(zhuǎn)為住宅，給予購買者一系列住宅業(yè)主才擁有的權(quán)益。

政策破冰

6月25日，海南省萬寧市政府辦公室印發(fā)《促進商業(yè)辦公類商品房去庫存工作方案》（簡稱“方案”），該方案稱，在設(shè)置前提條件的情況下，允許商辦類商品房參照住宅管理，購買此類商品房可享受購買住宅的同等待遇，比如家庭子女就近上學(xué)，用水、用電、用氣等與住宅同等收費標(biāo)準(zhǔn)等。這一方案的印發(fā)，表明海南實施了近3年的“嚴(yán)禁商改住”政策出現(xiàn)破冰跡象。

在海南樓市最火熱時期，海南曾以“壯士斷腕”的決心嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)，也堵上了“商辦改類住宅”的口子。2020年，海南貫徹落實《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》，加強了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控;2021年10月，海南省自然資源和規(guī)劃廳等部門發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)、辦公類建設(shè)項目全過程管理的意見》（簡稱“意見”）。該意見稱將商業(yè)辦公類項目改造為具備長期居住功能的“類住宅”的行為，影響了公共服務(wù)設(shè)施基本功能。因其產(chǎn)品不受海南省房地產(chǎn)限購政策影響，存在開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售、虛假宣傳、誤導(dǎo)購房者等現(xiàn)象，沖擊海南省房地產(chǎn)市場，影響了房地產(chǎn)政策的執(zhí)行。因此，堅決抑制各類以建設(shè)名義變相開發(fā)“類住宅”的房地產(chǎn)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。當(dāng)時意見中規(guī)定，商業(yè)辦公類項目可產(chǎn)權(quán)分割銷售最小單元建筑面積不得小于300平方米，不得按照住宅類房地產(chǎn)進行登記;嚴(yán)禁旅館用地分割銷售和不動產(chǎn)登記，堅決禁止借康養(yǎng)、總部經(jīng)濟等之名圈地，變相開發(fā)商品住宅。

而海南萬寧最新出臺的方案，相比3年前的政策，態(tài)度出現(xiàn)了180度的反轉(zhuǎn)，不僅不再禁止，還要求全市多個部門配合“商改住”，購買商辦類商品房的購房人所獲權(quán)益幾乎與購買住宅無異。方案中稱，商辦類商品房項目不再受“產(chǎn)權(quán)分割銷售最小單元建筑面積不得小于300平方米”的限制，由市營商環(huán)境建設(shè)局牽頭，聯(lián)合住建、資規(guī)、消防、環(huán)保、水務(wù)、電力等部門對商辦類項目進行綜合查驗評估，認(rèn)為兼具住宅使用功能的，提請市政府認(rèn)定，在不得改變用地性質(zhì)、規(guī)劃指標(biāo)的前提下參照住宅項目管理。此外，新政還規(guī)定，在萬寧市購買商辦類商品房，購房者子女還可以就近入讀義務(wù)教育階段公辦學(xué)校，這在全國范圍內(nèi)都屬罕見。針對商辦類住宅水電氣費用高的問題，萬寧市新政還規(guī)定，對個人購買商辦類商品房且實際個人自用的，可享受與住宅同等的居民用水、用電、用氣價格標(biāo)準(zhǔn)。

萬寧發(fā)布新政一周后，湖南省會城市長沙也出招了。7月3日，長沙市自然資源和規(guī)劃局、長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持公寓等類住宅商品房調(diào)整為住宅有關(guān)事項的通知》。上述通知主要說了兩點，一是長沙在市轄區(qū)范圍停止新的公寓等類住宅項目規(guī)劃審批;二是對于已完成項目總平面圖審批，但開發(fā)、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，在確保滿足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力的前提下，經(jīng)論證可行后可依規(guī)依程序調(diào)整為住宅。和萬寧的理由類似，長沙稱此舉也是為支持企業(yè)盤活閑置存量土地，加快推動存量公寓等類住宅商品房去庫存。

市場起落

商辦存量過剩源于過去很長一段時間內(nèi)地方政府對發(fā)展“樓宇經(jīng)濟”的重視。根據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)，中國各線城市商業(yè)地產(chǎn)都經(jīng)歷了2005-2008年和2010-2013年兩個高速發(fā)展階段，而樓宇經(jīng)濟成為了地方政府最關(guān)注的一張牌，對經(jīng)濟數(shù)據(jù)的渴求使得各地建造大量的寫字樓。2013年時，全國辦公樓新開工總量達到6887萬平方米，是2008年的4倍;相比之下，同期的住宅新開工量增幅僅為74%。

然而，對于很多城市來說，因缺少第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的有力支撐，商辦類項目客戶群體不足，出現(xiàn)供大于求的情況。為了去化這些寫字樓，開發(fā)商絞盡腦汁，開始進行產(chǎn)品調(diào)整，比如改造成服務(wù)式公寓、公寓住宅或養(yǎng)老住宅。在這個過程中，商辦類公寓出現(xiàn)了很多產(chǎn)品類型，既有適合單身人士、年輕夫妻的小面積Loft（帶閣樓）公寓，也有頂豪大平層。

在2016年開始的那一波樓市上漲中，各城對于住宅類產(chǎn)品出臺了許多限制性措施，比如限購、限售、限制戶型面積等，這時候商辦類公寓開始“逆襲”，展示出其優(yōu)勢。當(dāng)購房者手中已經(jīng)沒有購房資格，或者因樓市太火爆而搖不到“入場券”，卻又想投資一套區(qū)位還不錯的房子，商辦公寓就成了首選。歷史數(shù)據(jù)顯示，2016年，上海酒店式公寓成交42306套，約占當(dāng)年新建商品房成交總量的四分之一，全市酒店式公寓成交均價24937元/平方米，同比上漲13.6%。

2017年時，由于出臺住宅限購，長沙的商辦公寓行情火爆，售價甚至達到周邊住宅項目的1.5倍，核心城區(qū)的酒店服務(wù)式公寓達到2萬元/平方米。同樣的情況也在成都發(fā)生過，2018年時，成都樓市轉(zhuǎn)熱，當(dāng)年5月出臺“最嚴(yán)限購令”，在這之后，許多沒有購房資格卻又需要買房的人就把目標(biāo)轉(zhuǎn)向了公寓產(chǎn)品，豪華大平層公寓在成都市場也是一個特殊的存在，當(dāng)時的價格是普通商品住宅的好幾倍。

一名長三角大型房企內(nèi)部人士告訴記者，在商辦公寓銷售火熱的年份，房企更青睞做公寓項目，因為這種項目拿地成本低、利潤高，未來公寓賣出后每平米所收物業(yè)費也比普通住宅高不少。

然而，就在商辦公寓交易火熱之際，這種畸形的土地供應(yīng)錯配關(guān)系引起了地方政府的關(guān)注，多城開始禁止“商改住”。2017年，上海宣布清理整頓商辦項目，停止審批公寓式辦公項目，重新審核尚未上市銷售的項目。同一年，廣州要求商服類（商業(yè)和辦公）房地產(chǎn)項目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，不得改變?yōu)榫幼∮猛?，最小分割單元不得低?00平方米，個人不可購買商辦公寓。

在這之后3年，北京、天津、深圳、廈門等16地相繼發(fā)布政策禁止“商改住”，不得擅自將商服用地改變?yōu)榫幼∮猛局饾u成為基本原則，商辦公寓產(chǎn)品從此“一蹶不振”。

現(xiàn)在，如果越來越多的商辦公寓類產(chǎn)品轉(zhuǎn)變性質(zhì)為住宅，那么對廣大購房者來說，這是否是入手公寓的好時機？購買時又該注意什么問題？“千萬不要看到性質(zhì)轉(zhuǎn)變成住宅了，總價便宜了，就去盲目購買，商辦公寓的水比想象中深?！?鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對記者表示。他認(rèn)為，人員混雜是影響商辦物業(yè)保值增值的重要因素，需要考察項目是否有統(tǒng)一的經(jīng)營管理公司，或者服務(wù)質(zhì)量較高的物管公司;一般來說，商辦物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)高于民用住宅，因此，“商轉(zhuǎn)住”以后物業(yè)費應(yīng)當(dāng)按照民用住宅標(biāo)準(zhǔn)重新制訂價格;此外，還要關(guān)注“商轉(zhuǎn)住”后對應(yīng)的學(xué)區(qū)，若對口好的學(xué)區(qū)，則更值得購買。

（摘自《第一財經(jīng)日報》馬一凡）