新一輪房地產(chǎn)金融政策組合拳影響幾何？

5月17日，新一輪支持房地產(chǎn)的金融舉措出爐：明確取消全國層面房貸利率政策下限、下調(diào)房貸首付款比例和公積金貸款利率、擬設(shè)立保障性住房再貸款……此時揮出房地產(chǎn)金融政策組合拳出于哪些考量？政策“工具箱”上新又將帶來哪些影響？

降低居民購房門檻 提振住房消費(fèi)

中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局17日聯(lián)合發(fā)布通知，首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%。中國人民銀行還宣布，取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限，并下調(diào)個人住房公積金貸款利率。

“從首付款比例、房貸利率兩個方面對住房金融政策進(jìn)行調(diào)整，可適當(dāng)降低居民住房消費(fèi)門檻，同時減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)?！鄙虾＝鹑谂c發(fā)展實(shí)驗室主任曾剛介紹，調(diào)整后，首套房首付款比例已達(dá)歷史最低水平，二套房首付款比例也創(chuàng)下近年新低。

在業(yè)內(nèi)人士看來，取消全國層面房貸利率政策下限，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)，將推動住房貸款利率繼續(xù)降低。

首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制落地以來，越來越多城市因城施策，下調(diào)或取消首套房貸利率下限。記者了解到，截至今年4月末，全國343個城市中已有67個取消了首套房貸利率下限。目前，除北上廣深等少數(shù)一線城市外，大部分城市房貸利率下限已降至全國統(tǒng)一水平。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，此次政策調(diào)整后，將有更多城市取消房貸利率下限，個別保留當(dāng)?shù)叵孪薜臒狳c(diǎn)城市自主定價空間也會明顯擴(kuò)大。政策落地后，大多數(shù)城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點(diǎn)。按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式測算，總利息支出可減少7萬余元。

招聯(lián)首席研究員董希淼說，此次住房金融政策調(diào)整力度較大，超出預(yù)期，傳遞出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的明確信號，有助于穩(wěn)定住房消費(fèi)信心，提高居民住房消費(fèi)的意愿和能力。

政策“工具箱”上新 支持盤活存量住房

盤活存量住房是化解房地產(chǎn)風(fēng)險的關(guān)鍵。此次中國人民銀行擬設(shè)立保障性住房再貸款，引起市場高度關(guān)注。

據(jù)介紹，擬設(shè)立的保障性住房再貸款，規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。

中國人民銀行副行長陶玲介紹，設(shè)立保障性住房再貸款，可鼓勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。中國人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，預(yù)計帶動銀行貸款5000億元。

董希淼表示，中國人民銀行按照貸款本金60%發(fā)放再貸款，而且再貸款資金是要償還的，不是對企業(yè)的補(bǔ)貼，不等同于政府下場“無償救助”。金融機(jī)構(gòu)根據(jù)地方國企申請，自主決策發(fā)放貸款的條件，有了合格貸款后才能向中國人民銀行申請再貸款。

記者了解到，中國人民銀行明確提出，保障性住房再貸款不增加地方政府隱性債務(wù)。地方國有企業(yè)由城市政府選定，被選定的地方國企及所屬集團(tuán)不得為政府融資平臺，收購資金通過租賃經(jīng)營收入和未來售房收入回收。

記者前期調(diào)研了解到，鄭州、南京、珠海等地國企已先行先試，通過直接收購、以舊換新等方式參與存量住房去庫存，目前各地公布的計劃收購住房已經(jīng)超過1萬套。

陶玲說，這項政策可以推動商品房市場去庫存，加快保障性住房供給，助力推進(jìn)保交樓工作和城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地。在再貸款政策支持下，房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續(xù)建，改善房企的資金狀況。

政策穩(wěn)步銜接 推動房地產(chǎn)向新模式轉(zhuǎn)變

從建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，到降低存量首套房貸利率，再到推出新一輪房地產(chǎn)金融政策組合拳……隨著我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，金融舉措也不斷適應(yīng)形勢需求調(diào)整優(yōu)化。

在業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)金融政策一脈相承，新舊政策銜接穩(wěn)步有序，一方面持續(xù)加大支持剛性和改善性住房需求力度，另一方面防范房地產(chǎn)風(fēng)險外溢。

“這一輪政策調(diào)整力度較大，但沒有改變一貫的政策取向?！敝袊裆y行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，盡管房貸利率限制基本放開，但首套和二套房首付比例仍有一定區(qū)分度，首套房明顯更低。另外，按照因城施策原則，預(yù)計個別熱點(diǎn)城市暫時還將保留房貸利率下限。這些有助于平衡好房地產(chǎn)市場的當(dāng)前穩(wěn)定與長期發(fā)展，避免重走“靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)”的老路。

4月30日召開的中共中央政治局會議提出，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

專家表示，此次優(yōu)化調(diào)整房貸政策，是對中央政治局會議相關(guān)部署的貫徹落實(shí)和積極響應(yīng)。中國人民銀行選擇此時發(fā)布相關(guān)政策，也有支持信貸平穩(wěn)增長方面的考慮。未來房貸仍是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，一定程度上可以彌補(bǔ)貸款利率下降減少的利息收入，有利于穩(wěn)定銀行凈息差。

曾剛認(rèn)為，此次政策優(yōu)化調(diào)整的過程中，多次強(qiáng)調(diào)市場化原則，這體現(xiàn)出金融管理部門市場化調(diào)節(jié)的清晰思路。隨著我國經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動力不斷增強(qiáng)，金融配置資源的能力不斷優(yōu)化，房地產(chǎn)領(lǐng)域也可更多交由市場機(jī)制調(diào)節(jié)，推動房地產(chǎn)企業(yè)向新發(fā)展模式加快轉(zhuǎn)變。