樓市低首付低利率將成為常態(tài)

樓市促銷組合拳再次席卷而來。

繼住房“以舊換新”和放開限購等政策后，新一輪支持房地產(chǎn)的金融大禮包出爐。

具體而言，這份金融大禮包主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是取消了商業(yè)貸款利率政策下限；二是下調(diào)了首付比例，首套房最低首付款比例為15%，二套房最低首付款比例為25%；三是公積金貸款利率下調(diào)了0.25個(gè)百分點(diǎn)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，這三大組合拳，堪稱史上罕見的寬松政策，就是為了降低居民購房門檻，提振住房消費(fèi)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)“低首付+低商貸利率+低公積金利率”的購房模式，或許會(huì)成為常態(tài)化助力樓市的回暖和活躍。

新政金融大禮包能否立竿見影，掀起浪花，還需持續(xù)關(guān)注。

低首付成為當(dāng)下樓市政策標(biāo)配

自5月17日樓市發(fā)布重磅新政后，各城市陸續(xù)跟進(jìn)降低首付比例。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月29日，已經(jīng)有吉林、黑龍江、海南、山西、陜西、河北、云南、廣西、甘肅、湖北、河南、寧夏、江蘇、安徽、廣東（除深圳）以及長沙、濟(jì)南等地明確發(fā)布文件執(zhí)行首套房首付比例降低到15%、取消利率下限政策。

5月27日，上海降低首付比例。首套房首付款比例調(diào)整為不低于20%。二套房首付款比例調(diào)整為不低于35%。首套房貸款利率下限為不低于LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）―45BP（基點(diǎn)）。二套房貸款利率下限為LPR―5BP。

5月28日，中國人民銀行廣東省分行官微發(fā)布消息稱，首套房首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套房首付款比例不低于25%，并取消利率下限。該政策自2024年5月29日起執(zhí)行。

5月29日，深圳下調(diào)首付比例和利率下限。具體來看，首套房首付比例由原來的30%下調(diào)為20%，二套房首付比例由原來的40%下調(diào)為30%。首套房、二套房的商業(yè)房貸款利率下限皆下調(diào)了35個(gè)基點(diǎn)，首套房商業(yè)房貸利率由原來的LPR―10BP下調(diào)為LPR―45BP，二套房商業(yè)貸款利率下限由原來的LPR+30BP下調(diào)為LPR―5BP。

可見，深圳首付比、利率下限調(diào)整與上海政策基本一致。

5月29日，江蘇、天津、沈陽相繼宣布，最低首付款比例降至15%，取消房貸利率下限。

更有甚者，7.5%的首付比例也出現(xiàn)了。5月31日，山東青島膠州市再降買房門檻。膠州市面向全市衛(wèi)生系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、大型工業(yè)企業(yè)的單位職工開展商品房團(tuán)購，爭取極限優(yōu)惠。在減輕首付負(fù)擔(dān)方面，團(tuán)購人員購買家庭首套房且收入相對困難的，首付款可按50%繳納，剩余50%的首付款可緩期1―2年繳齊。該項(xiàng)優(yōu)惠條件為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供，由開發(fā)企業(yè)解釋并實(shí)施。

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“此次深圳和上海的首付比例是一致的，而廣州明顯向二線城市看齊，預(yù)計(jì)全國僅有北京、上海和深圳3個(gè)城市首套房首付比例20%，其他城市均進(jìn)入15%的行列，對于后續(xù)構(gòu)建全方位寬松的房貸政策環(huán)境具有積極的作用?！?/p>

6月26日，北京宣布調(diào)整住房商貸最低首付比例和利率下限。首套房最低首付比例從30%下調(diào)至20%，5年期以上首套房貸款利率下限調(diào)為3.5%。

15%的首付將維持多久？

專家稱，未來低首付、低利率將持續(xù)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如今已經(jīng)全面進(jìn)入首套房首付比例15%的時(shí)代。他預(yù)測，未來房地產(chǎn)市場低門檻、低首付、低利率“三低”將會(huì)成為常態(tài)。這輪降低首付、取消利率下限標(biāo)志著加杠桿周期已開啟。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪表示，當(dāng)前房貸新格局已然形成，降首付是大勢所趨，預(yù)計(jì)未來其他未落地城市也會(huì)持續(xù)跟進(jìn)落地，或逐步形成全國范圍統(tǒng)一首付15%的狀態(tài)。關(guān)榮雪預(yù)測，全面落地低首付之后，下一步部分地區(qū)可能會(huì)將政策調(diào)整放在進(jìn)一步放松限購、給予住房消費(fèi)補(bǔ)貼、統(tǒng)籌存量優(yōu)化增量、鼓勵(lì)收購商品住房等方面上。

對于很多人關(guān)心的存量房貸利率問題，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新政后增量房貸利率和存量房貸利率確實(shí)差異較大，但短期看兩個(gè)內(nèi)容關(guān)聯(lián)度小，有可能會(huì)引起一些存量貸款方面的糾紛問題。嚴(yán)躍進(jìn)建議從金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解的角度，對存量房貸利率的下調(diào)納入后續(xù)的研究范疇之中。

未來，“低首付+低利率+促消費(fèi)+優(yōu)供給”或成為樓市常態(tài)，再疊加住房以舊換新等政策，樓市復(fù)蘇或指日可待。

公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)全國落地

之前政策一直是針對新增和存量商業(yè)貸款利率的下調(diào)，這回終于輪到公積金貸款利率。

不管是新增還是存量，公積金貸款利率也都面臨下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。下調(diào)后，首套房公積金貸款利率5年以下（含5年）和5年以上分別為2.35%和2.85%，二套房公積金貸款利率5年以下（含5年）和5年以上分別為2.775%和3.325%。

不過，也有特殊的城市。比如拉薩明確表示首套住房5年期以上公積金貸款為 2.038%。這比全國層面的2.85%還要低很多，體現(xiàn)了公積金各地略有差異化執(zhí)行的導(dǎo)向。

至于何時(shí)落地，此次也有明文規(guī)定。要求新增個(gè)人公積金貸款，全國普遍在5月18日進(jìn)行調(diào)整。至于存量公積金貸款，即2024年5月18日前已發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，自2025年1月1日起執(zhí)行新利率。

此次下調(diào)住房公積金個(gè)人住房貸款利率，老百姓可以節(jié)省多少利息呢？不妨來簡單測算下，假如貸款100萬元，期限30年，等額本息，月供減少約135元，總利息支出將減少4.85萬元。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，取消了商業(yè)貸款利率政策下限，個(gè)人住房公積金貸款利率也下調(diào)了0.25個(gè)百分點(diǎn)，未來住房貸款利率或許會(huì)繼續(xù)走低。

現(xiàn)在是購房上車好時(shí)機(jī)嗎？

首付比例下降了，貸款利率也下調(diào)了，這對正要購房的群體來說，屬實(shí)是個(gè)好消息。那么，現(xiàn)在是購房上車好時(shí)機(jī)嗎？

業(yè)內(nèi)人士表示，如果是剛需購房者，上車機(jī)會(huì)已至。比如以上學(xué)、結(jié)婚、改善性需求為目的的購房，現(xiàn)在購房的可選擇性余地較大，帶來的收益在一定程度上能夠平衡未來房價(jià)下跌的可能性。但如果是以投資為目的，則應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎，因?yàn)閺恼叩某雠_(tái)，傳導(dǎo)到樓市并產(chǎn)生作用，尚需要時(shí)間。

（責(zé)任編輯：趙新江）