廣州：老舊危房的命運(yùn)之變

廣州市花都區(qū)，73歲的業(yè)主徐耀通站在拆除后的集群街2號樓前，對重建后的新房充滿期待。

5月中旬，73歲的徐耀通站在廣州市花都區(qū)集群街2號樓舊址前，滿是期待，他感慨離自己的“新房夢”又近了一些。

一個(gè)多月前，這里還遍布裸露的紅磚、石塊，細(xì)細(xì)的生銹鋼筋堆積成丘，一片雜亂。而現(xiàn)在，拆除現(xiàn)場已清理完畢，前期地勘工作也已結(jié)束，建設(shè)方案公示完成后，即將進(jìn)入地基開挖階段。

這棟建于1976年、曾被鑒定為D級危房的樓房，是近段時(shí)間廣州所有老舊小區(qū)里最受關(guān)注的房子。

與公眾通常理解的“政府出錢拆遷，業(yè)主喜獲拆遷補(bǔ)償款”的模式不同，這棟樓房全體業(yè)主自己當(dāng)甲方，自籌資金大約800萬元，準(zhǔn)備在原址重建一棟新樓。戶數(shù)與之前相同，樓層、房號和套內(nèi)面積也不發(fā)生變化。

按照工程進(jìn)度，今年年底，該項(xiàng)目全部完工，且給每家都配備了簡裝修，明年春節(jié)前即可入住。

關(guān)于舊樓的槽，吐都吐不完?！胺孔訚B水問題非常嚴(yán)重，樓上拖地時(shí)，我們樓下就會‘下雨。廚房和衛(wèi)生間也經(jīng)常堵?！睒I(yè)主徐耀通說，他對新房充滿期待，經(jīng)常來看施工進(jìn)展。

不過，在原拆原建模式提出的最初，這棟樓的一些業(yè)主是不理解的。有的人在等待拆遷，如果房子原拆原建了，不僅拆遷款沒了，還得往外掏一筆錢，他們不太愿意。政府相關(guān)部門對這套房子的預(yù)期也不是“原拆原建”，最初，這只是一個(gè)微改造項(xiàng)目。

那么，集群街2號樓是如何走向原拆原建的，居民們?yōu)楹文苓_(dá)成一致自掏腰包，政府又在其中扮演了怎樣的角色？

“這棟樓房微改造有什么意義？”

和大多數(shù)被改造的老舊小區(qū)一樣，集群街2號樓地理位置優(yōu)越。它身處花都老城區(qū)新華街豐盛社區(qū)，是原花縣（現(xiàn)花都區(qū)）環(huán)衛(wèi)所宿舍樓，距廣州北站僅有500余米。附近有地鐵口，也有區(qū)人民醫(yī)院，出行、居住都很方便。

但是城市在發(fā)展，房子也在老去，使用了將近50年，這棟房子出現(xiàn)了磚體裸露、三線混亂、消防設(shè)施不完善等問題。有業(yè)主說，建房時(shí)，這棟樓的墻體沒有用水泥，里面的紅磚早已發(fā)霉，想打孔裝空調(diào)或者照明燈都無法操作，一旦鉆墻，周圍的磚都會碎掉。有住戶嘗試對墻面裝修粉刷，過幾個(gè)月就會因受潮發(fā)霉發(fā)黑。

業(yè)主鐘彩蘭在20世紀(jì)80年代買下了這棟樓一套47平方米的二手房，住了20多年后，因?yàn)榻?jīng)常漏水等，就搬去了兒子家。2006年，她嘗試將房子出租，一個(gè)月租金300元。但只租了一個(gè)月，租客就因?yàn)橄滤澜?jīng)常堵塞退租了。徐耀通也是在同一時(shí)期買下了這棟樓里一套40多平方米的房子。后來，因?yàn)閾?dān)心房屋安全問題，他就搬離了。房子租不出去，只好閑置。

閑置是這棟樓多數(shù)房屋的現(xiàn)狀?；ǘ紖^(qū)新華街街道辦工作人員曾對該棟樓整體產(chǎn)權(quán)情況、居民意愿進(jìn)行針對性摸底，他們發(fā)現(xiàn)這棟樓房占地342.4平方米、建筑面積1726.64平方米，是5層混合結(jié)構(gòu)，共有25戶，其中公房15套，私人產(chǎn)權(quán)10套（含9套住宅和首層商鋪同屬1個(gè)產(chǎn)權(quán)）。業(yè)主多為退休老人。拆除前，9戶個(gè)人業(yè)主的房子只有2戶有人居住，15戶公房對外出租了9戶，其余都是空房。

在集群街2號樓附近，施工人員正對一些老舊小區(qū)進(jìn)行微改造。

2023年，這棟高齡危房的命運(yùn)迎來改變。

這年9月28日，總投資約5.94億元的廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)項(xiàng)目正式啟動，集群街2號樓就位于該片區(qū)。

微改造，是指對房屋維持現(xiàn)有建筑格局基本不變的前提下，通過局部拆建、保留修繕以及整治改善等辦法實(shí)施的更新方式。但這種改造也被認(rèn)為是一種“穿衣戴帽”式的改變，主要是對樓房外立面等做出改變，室內(nèi)戶型結(jié)構(gòu)等不變。

聽說政府出資要對這棟樓“微改造”后，徐耀通跑到豐盛社區(qū)居委會直言：“對這樣的危房微改造有什么意義？再說，這棟危房這么脆弱，假如在微改造期間出了事故，由誰來負(fù)責(zé)？”

徐耀通還說：“如果政府同意，我們更希望原拆原建?！辩姴侍m也響應(yīng)了徐耀通的主張。

然而，他很快意識到，沒有政府主導(dǎo)，業(yè)主自己原拆原建太難了?！暗谜f服其他業(yè)主同意，我們還得跑住建、規(guī)劃等多個(gè)部門，每個(gè)部門都有嚴(yán)格的審批手續(xù)。沒幾天我們就‘投降了，靠業(yè)主主導(dǎo)原拆原建，此路不通?！毙煲ǜ嬖V《中國新聞周刊》。

另一邊，社區(qū)和街道辦負(fù)責(zé)人了解到這棟樓業(yè)主主動提出原拆原建的訴求后，都非常重視。新華街黨工委委員畢國斌告訴《中國新聞周刊》，2月23日， 廣州市花都建筑設(shè)計(jì)院有限公司做出的《危險(xiǎn)房屋鑒定報(bào)告》顯示，集群街2號樓，屬于D級危房（指承重結(jié)構(gòu)已不能滿足正常使用要求，房屋整體出現(xiàn)險(xiǎn)情，構(gòu)成整幢危房）。因?yàn)榇嬖诎踩[患，已經(jīng)失去了微改造的意義。

他們就把居民愿意付錢原拆原建的想法、房屋檢測結(jié)果報(bào)給了花都區(qū)住建局和廣州市規(guī)劃和自然資源局花都區(qū)分局。最終，區(qū)住建局同意了原拆原建的想法，并得到了區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可。

微改造轉(zhuǎn)變成原拆原建，廣州此前并沒有類似先例。為此，2023年11月，花都區(qū)專門出臺了《廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)成片連片微改造項(xiàng)目危舊房屋拆除重建試點(diǎn)方案》（下稱《方案》），明確屬于改造范圍及對象的危舊房屋，允許權(quán)屬人（含權(quán)屬單位）以拆除重建的方式自行改造。

花都區(qū)住建局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人告訴《中國新聞周刊》，像集群街2號樓這樣的危樓，存在很大風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行加固和微改造都解決不了大問題。一旦出現(xiàn)垮塌等事故，政府也會承受很大的壓力。而通過原拆原建，能消除隱患，防患于未然。

這筆賬該怎么算？

老房子要拆還是要改造，政府是有一本賬的。

如果按照征收拆遷模式對這棟樓進(jìn)行拆除，政府花在拆除補(bǔ)償、安置等費(fèi)用上的資金是千萬元。如果對這棟危樓進(jìn)行微改造（不含加固），政府花的費(fèi)用是一百多萬元。

而在廣州尚無先例的原拆原建，這筆賬該怎么算？

花都區(qū)將拆建資金來源確定為業(yè)主自掏腰包。之所以做出這個(gè)決定，畢國斌說，主要基于兩方面考慮：首先，該片區(qū)類似的老舊房子數(shù)量非常多，且大部分房產(chǎn)都是個(gè)人業(yè)主擁有的，如果由政府出資對這棟樓進(jìn)行原拆重建，對其他在附近卻沒有原拆原建的老舊小區(qū)業(yè)主來說有失公允；其次，原拆重建需要的資金并非一個(gè)小數(shù)目，讓政府埋單，會增加財(cái)政支出壓力，一旦開了先河，后續(xù)開展類似項(xiàng)目時(shí)，政府的財(cái)政支出壓力會越來越大，難以為繼。

另外，花都區(qū)住建局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人告訴《中國新聞周刊》，原拆原建屬于排危。按照《廣州市房屋使用安全管理規(guī)定》等規(guī)定，在排危期間，這種房屋的產(chǎn)權(quán)人有消除安全隱患的責(zé)任，并承擔(dān)消除安全隱患產(chǎn)生的費(fèi)用和臨時(shí)搬離時(shí)產(chǎn)生的租金。

讓業(yè)主自掏腰包原拆原建，并自行承擔(dān)過渡期的租金，上述花都區(qū)住建局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人說，在做出這一決定時(shí)，住建、規(guī)自、街道、居委會等相關(guān)部門都對該決定的合理性有共識，所以均沒有任何意見分歧。

對政府來說，原拆原建確實(shí)是一件劃算的事。相較拆遷、微改造這兩種模式，花都區(qū)住建局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人告訴《中國新聞周刊》，原拆原建模式中，花都區(qū)負(fù)責(zé)對前期的設(shè)計(jì)、勘查、測量、監(jiān)理等二類費(fèi)用補(bǔ)貼50％，花費(fèi)70余萬元。

不過，有些居民并不是一開始就接受原拆原建的?！斑@棟樓這么破舊了，但是位置好，今后政府拆遷時(shí)，我們可以賺一筆房屋拆遷補(bǔ)償款，現(xiàn)在反倒讓我們自掏腰包？”在居民大會上，有業(yè)主這樣問。

社區(qū)只好一戶一戶地做居民的思想工作，先后召集業(yè)主開了9次居民大會，又上門溝通了48次。豐盛社區(qū)居委會主任曾燕娜告訴《中國新聞周刊》，居委會除了講D級危房的危險(xiǎn)、原拆原建的情況，還給他們講國家政策，“我們告訴他們，政府花錢現(xiàn)在也越來越理性，也要追求性價(jià)比，不能打水漂。住建部2021年也發(fā)文明確表示，嚴(yán)控大規(guī)模拆除。根據(jù)政策，今后很長一段時(shí)間里，這個(gè)片區(qū)是不可能大拆大建了”。

要居民自掏腰包，價(jià)位必須要在他們能承受的范圍內(nèi)?！拔覀冋{(diào)研過‘拆舊建新的市場行情，民營企業(yè)需要盈利，不可能微利運(yùn)營。比較之后，我們聯(lián)系到幾家區(qū)屬國企，最終預(yù)估的核算價(jià)格約4600元每平方米，這其中不僅包括重建本身的工程費(fèi)用，還含有設(shè)計(jì)、監(jiān)理、測量、人工拆除、建筑垃圾清運(yùn)、電梯加裝和簡單裝修等眾多成本?！被ǘ紖^(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

集群街2號樓首層的16間商鋪同屬1名業(yè)主，這名業(yè)主早就對危房的安全隱患感到擔(dān)憂。他擔(dān)心，一旦出事故，不但影響商鋪效益，他還可能要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。所以，他非常支持原拆原建。

“他主動提出，拆除前，給所有的商鋪免收一個(gè)月租賃費(fèi)，目的是為他們留出充分的清貨時(shí)間，減輕他們的壓力?！痹嗄日f，因總面積大，這名業(yè)主預(yù)繳資金超過140萬元，是所有個(gè)人業(yè)主中預(yù)繳資金最多的一位。

與這位有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的業(yè)主相比，不少私人產(chǎn)權(quán)業(yè)主仍然困于資金問題。黃先生從1984年起就居住在這里，后來，一家五口人都蝸居在這個(gè)60平方米的兩居室里。在前幾次的居民大會上，他一直猶豫不決，一方面想改變居住條件，但也為資金發(fā)愁。

工作人員多次入戶走訪，他才說出自己的難處。他說，自己家兄弟姐妹三人，他和弟媳一家存在家庭財(cái)產(chǎn)糾紛的矛盾，資金還缺一部分。另外，聽說了4000多元每平方米的原拆原建費(fèi)用，他也擔(dān)心自己沒辦法一下子拿出30萬元來。

居委會告訴他，花都區(qū)為原拆原建推出了相應(yīng)的扶持政策：對于一些資金比較緊張的家庭，政府方面聯(lián)系銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行低息貸款。有了托底政策，黃先生的態(tài)度慢慢變了，愿意自己掏錢來做原拆原建了。

不過，也有業(yè)主是堅(jiān)決不同意原拆原建的。73歲的文女士是花都區(qū)環(huán)衛(wèi)所的退休職工，在這棟樓房居住了40多年，平時(shí)老兩口和已經(jīng)成年的孫子一起住在50多平方米房子里。

從一開始，文女士就一口咬定，這個(gè)房子還能繼續(xù)住人，不需要原拆原建。居委會多次上門溝通，她才開口說了顧慮。

工作人員向記者介紹集群街2號樓原拆原建前后的對比情況。

文女士的兒子兒媳早已離婚，兒子長期不在自己身邊，兒媳已組建了新家庭。孫子由老兩口撫養(yǎng)，丈夫又需要長期服藥，每個(gè)月都等著用錢。家里只有7萬元積蓄，距離20多萬元的預(yù)繳資金，有挺大的資金缺口。

“我們了解她的家庭情況后，聯(lián)系到了老人的前兒媳，跟她講了居住條件改善后，有利于其子的生活，最后說服她同意出一部分錢。另外，文女士提出要把房子過戶給孫子，我們還協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)為其提供了綠色貸款?！痹嗄日f。

各個(gè)業(yè)主的自身情況和訴求有差異，前期溝通是最費(fèi)時(shí)間的。家家有本難念的經(jīng)，誰都不愿說“家丑”，只能一趟趟溝通，慢慢取得他們的信任?！爸挥兴麄兂ㄩ_心扉后，我們才知道怎么有針對性地幫扶?！痹嗄日f。

最終，該棟危房的業(yè)主全部同意原拆原建。值得注意的是，目前，并沒有專門的法律法規(guī)提到危房原拆原建時(shí)，業(yè)主的同意率達(dá)到多少才可以實(shí)施。只有在《民法典》第278條有過類似的表述：改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

花都區(qū)住建局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人告訴《中國新聞周刊》，為了避免今后產(chǎn)生法律糾紛，他們提出，業(yè)主全部同意后才可原拆原建。這棟樓的業(yè)主比較少，所以也相對容易做到100％的同意率。

“不加蓋樓層，也不增加戶數(shù)”

為了集群街2號可以順利原拆原建，區(qū)里的相關(guān)部門走訪了南京、杭州等城市，吸取他們的經(jīng)驗(yàn)。

花都區(qū)住建局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人說，有的城市原拆原建的案例歷時(shí)長達(dá)10年，一個(gè)重要原因就是，前期組織、策劃、設(shè)計(jì)工作十分繁瑣，若只由業(yè)主組織，缺少政府引導(dǎo)，效果不是很好?！耙虼宋覀兾∵@些教訓(xùn)，在前期策劃階段由街道、居委會及相關(guān)部門牽頭，收集不同業(yè)主的訴求，加強(qiáng)政府引導(dǎo)，同時(shí)引導(dǎo)業(yè)主委托國企參與前期的組織策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和后期的物業(yè)管理?！?/p>

“國企介入，并不是為了讓其兜底，資金還是由業(yè)主自掏腰包。國企注重發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢等，根據(jù)居民意見做好方案設(shè)計(jì)與經(jīng)濟(jì)測算，補(bǔ)上了業(yè)主在這方面的短板?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人告訴《中國新聞周刊》。

2023年11月16日，集群街2號樓所在社區(qū)居委會與業(yè)主代表、業(yè)主企業(yè)（即15間公房的業(yè)主“廣州花都城投西城經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司”，是花都城投集團(tuán)子公司，以下簡稱“西城公司”）代表，分別開設(shè)共管賬戶管理拆建資金。在政府引導(dǎo)下，全體業(yè)主共同委托了西城公司作為項(xiàng)目改造主體，拆建投資估算795萬元，目前已基本完成業(yè)主改造資金預(yù)繳納工作。

為了讓廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司參與到該項(xiàng)目中，2023年，花都區(qū)住建局局長親自出面，聯(lián)系該公司總經(jīng)濟(jì)師兼創(chuàng)作院院長。該司受邀后，全程參與了集群街2號的新房設(shè)計(jì)工作。

廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司城市建筑工作室主任黃俊華告訴《中國新聞周刊》，在設(shè)計(jì)期間，花都區(qū)住建局非常關(guān)心相關(guān)方案。有時(shí)晚上11點(diǎn)左右，花都區(qū)住建局局長還給他發(fā)微信，提出一些新的思路和建議。

顯然，雖然項(xiàng)目資金主要由居民自掏腰包，但政府在各個(gè)步驟都不缺位，注重對業(yè)主的引導(dǎo)，是該項(xiàng)目的一個(gè)顯著特征。

在項(xiàng)目正式施工前，關(guān)于有沒有必要為了利潤加蓋樓層，也有過討論。西城公司經(jīng)理危德永告訴《中國新聞周刊》，作為項(xiàng)目改造主體，該公司充分做了成本管控、安全生產(chǎn)、工程進(jìn)度等方面的把控。建設(shè)前，他們確實(shí)探討過加蓋幾層的方案。如果樓層加高，提高容積率，從經(jīng)濟(jì)效益上來看一定是有利的，但如果與周邊交通、醫(yī)院、學(xué)校等不匹配的話，會帶來交通擁堵、上學(xué)難、看病難等問題，對其他居民也不公平。

花都區(qū)住建局與區(qū)規(guī)劃和自然資源局在討論研究時(shí)，也發(fā)現(xiàn)有些城市在老城區(qū)原拆原建時(shí)增加容積率的做法，恐怕不具有持續(xù)性。而且集群街2號原拆原建的主要目的是消除危房，在政策不是很明確的情況下，他們還是決定采用“原拆原建，增加公共服務(wù)”的原則，既不加蓋樓層，也不增加戶數(shù)。

不過，具體到各家的房屋，戶型面積仍然有所調(diào)整。黃俊華說，他們?nèi)霊魰r(shí)發(fā)現(xiàn)，這棟樓過去的戶型極不合理，衛(wèi)生間只有1平方米左右，相當(dāng)于綠皮火車車廂里的衛(wèi)生間面積，廚房也多在2～3平方米，且必須通過廚房才能進(jìn)入衛(wèi)生間，導(dǎo)致廚房串味問題嚴(yán)重。

通過設(shè)計(jì)，新的戶型都有了獨(dú)立衛(wèi)生間，主臥室和客廳都朝南，提高了采光效果。國家規(guī)定，廚房不能低于4平方米，衛(wèi)生間不能低于3平方米。優(yōu)化設(shè)計(jì)后，也都達(dá)到了這兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。

另外，電梯也安排上了。黃俊華說，根據(jù)國家規(guī)定，4層及4層以上新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯，12層及12層以上需要安裝擔(dān)架電梯?！霸谠O(shè)計(jì)時(shí)，我們考慮到這棟樓的住戶以老年人居多，安裝的兩部電梯都滿足擔(dān)架電梯要求，確保住戶尤其是老年人面臨緊急醫(yī)療事件時(shí)，可以及時(shí)救治?！?/p>

新增了電梯，平衡和博弈也來了。黃俊華說，一般來說，電梯通常安置在朝陰的北面，主臥和客廳通常位于朝陽的南面，這樣有利于減少電梯使用中產(chǎn)生的噪聲影響居民休息。但一樓商鋪的業(yè)主提出，電梯安置在北面會占用其一部分商鋪面積，影響商業(yè)價(jià)值。最后，各方經(jīng)過協(xié)商，電梯被安置在了南面。

不過，公平公正仍然是這棟樓原拆原建的核心訴求。曾燕娜說，房子建成后，業(yè)主還是原來的房號和樓層，區(qū)別于其他形式的拆遷，不會進(jìn)行搖號選房的步驟。

和其他一線城市原拆原建還有所區(qū)別的是，集群街2號樓的業(yè)主從搬離到重新入住這段時(shí)間，需要自己解決住房問題，政府和國企也不進(jìn)行兜底。他們可以自費(fèi)租房，或者想辦法投靠親友居住。但對于一些符合條件的困難群眾，政府可以幫忙聯(lián)系廉價(jià)的公租房進(jìn)行過渡。

3月18日，這棟“病入膏肓”的危房開始圍蔽拆除，正式進(jìn)入施工階段。多位花都區(qū)官方人士稱，拆除前，集群街2號樓市場均價(jià)大約每平方米5000元。重建后，房價(jià)保守預(yù)計(jì)每平方米可達(dá)12000元～15000元。

另外，值得注意的是，位于集群街2號樓附近的集群街1號樓有五層樓高，房齡也相似，被鑒定為C級危房，建筑面積大約1670平方米，業(yè)主單位是花都區(qū)住建局。在集群街2號樓原拆原建的同時(shí)，1號樓也納入了統(tǒng)籌考慮的范圍，進(jìn)行了拆除。不過，這里將成為原拆原建的公共服務(wù)配套，之后將在原址建成一個(gè)黨群驛站，附近居民到時(shí)可以來此休閑娛樂，參加相關(guān)活動。

廣東城規(guī)院住房政策中心主任李宇嘉接受媒體采訪時(shí)表示，過去，在老舊小區(qū)改造和危房改造模式上，要么是政府完全主導(dǎo)，要么是開發(fā)商主導(dǎo)，市場埋單。此次集群街2號樓的改造項(xiàng)目，則是居民自我驅(qū)動改造為主，政府政策激勵以及國企提供服務(wù)為輔。這意味著在探索老舊小區(qū)改造，特別是危房改造新模式上，廣州改變了過去單一主體的模式。黃俊華也認(rèn)為，廣州這一模式為很多城市解決類似問題提供了借鑒。

如何從“要我改”到“我要改”？

雖然廣州在此次原拆原建中明確提出，既不加蓋樓層，也不增加戶數(shù)，花都區(qū)住建部門也提出，要確保居民的套內(nèi)面積不變。但室內(nèi)廚衛(wèi)增加了面積，電梯配備了，消防通道優(yōu)化了，這棟樓的建筑面積還是比原來多了60多平方米公建配套面積。

“原拆原建的首要任務(wù)是排危，在重建時(shí)優(yōu)化樓宇的消防通道、增加電梯，同時(shí)也不能減少套內(nèi)面積，保障了業(yè)主的利益，所以增加少許公建配套面積于情于理也都說得通?！被ǘ紖^(qū)住建局總工程師盧祥鉛告訴《中國新聞周刊》。

事實(shí)上，從法律法規(guī)方面來看，危房重建時(shí)是不得增加建筑面積的。

比如2019年修訂的《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》明確：經(jīng)鑒定為局部或者整幢危房的房屋，可以在不增加原有合法產(chǎn)權(quán)建筑面積和建筑高度、不擴(kuò)大基底面積、不改變四至關(guān)系和不改變使用性質(zhì)的前提下進(jìn)行原址重建或者改建。2023年1月1日起施行的《南京市國土空間規(guī)劃條例》規(guī)定了“‘三原原則”，即危險(xiǎn)房屋翻建應(yīng)當(dāng)按照原地址、原面積、原高度的原則，依法辦理有關(guān)審批手續(xù)。

“原拆原建后，的確會增加幾十平方米面積。但馬上修改相關(guān)要求也不可能，我們只能先行先試。建成后，大家反響好，居民能得到實(shí)惠，以后可以推動制定或調(diào)整某些規(guī)定。”花都區(qū)新華街道一位負(fù)責(zé)人表示。

政策的滯后或者缺位是數(shù)位采訪對象都提到的困境之一。當(dāng)前，許多城市都面臨老舊危房數(shù)量多、拆建棘手問題。在嚴(yán)控大拆大建的背景下，城市大量老舊小區(qū)何去何從成為一個(gè)無法回避的問題。

在廣州，聽說集群街2號樓要原拆原建，附近很多居民都到居委會或街道辦咨詢他們的房子是否符合條件。花都區(qū)住建局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人告訴《中國新聞周刊》，目前廣州市住建局正在對集群街2號樓的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)。畢竟這是單棟樓，業(yè)主相對較少，原拆原建時(shí)進(jìn)展相對順利。今后推廣到連片片區(qū)時(shí)，面臨的問題也會倍增。

該負(fù)責(zé)人表示，在后續(xù)推廣方面，廣州應(yīng)該會出臺相關(guān)文件。5月1日，浙江省《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見（試行）》正式實(shí)施，這是全國首個(gè)出臺的推進(jìn)老舊小區(qū)自主更新的指導(dǎo)意見。

指導(dǎo)意見的一大亮點(diǎn)是自愿、自主，住宅小區(qū)可成立業(yè)主自主更新委員會或授權(quán)業(yè)主委員會，在廣泛征求業(yè)主意見基礎(chǔ)上自愿提交更新申請。申請經(jīng)所在地地方政府審核通過后，業(yè)主自主更新委員會根據(jù)當(dāng)?shù)卣吆蜅l件，組織編制更新方案，包括建設(shè)方案、資金籌措、產(chǎn)權(quán)處置、項(xiàng)目設(shè)計(jì)等內(nèi)容，并由業(yè)主共同做出實(shí)施決定。

浙江省建設(shè)廳黨組成員、副廳長姚昭暉接受媒體采訪時(shí)說：“自主更新是新生事物，沒有現(xiàn)成答案，需要各地因地制宜進(jìn)行探索。指導(dǎo)意見出臺，本身就是表明了政府部門的一個(gè)態(tài)度，鼓勵和支持老百姓自主更新?！?/p>

他說，要鼓勵各地因地制宜制定符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的自主更新方案。城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入中后期之后，城市建設(shè)發(fā)展已經(jīng)逐步進(jìn)入存量時(shí)代。在這樣的背景下，今后老舊小區(qū)自主更新將會越來越普遍，甚至?xí)蔀橐环N重要模式。接下來，要通過更多試點(diǎn)產(chǎn)生的示范作用，引導(dǎo)民眾從“要我改”到“我要改”。

自主更新確實(shí)越來越成為老舊小區(qū)原拆原建的普遍做法。在廣州的案例以外，杭州市對浙工新村原拆原建時(shí)，資金主要來源也由全體居民自籌。整個(gè)小區(qū)的更新費(fèi)用約5.3億元，其中居民自籌資金大約4.7億元，其余資金由政府部門本來就要用到老舊小區(qū)改造上的舊改、加梯、未來社區(qū)改造等專項(xiàng)資金解決，從而達(dá)到收支平衡。

宜昌市對望洲崗路10號小區(qū)進(jìn)行原拆重建時(shí)，預(yù)計(jì)總投資6384萬元，采取的也是“居民出資、政府獎補(bǔ)、企業(yè)支持”的原則。

廣州市花都區(qū)路邊關(guān)于舊城改造的宣傳標(biāo)語。本文攝影/本刊記者 周群峰

但居民出資占比多少、政府如何指導(dǎo)、小區(qū)可以走何種改造模式，都還需要各地探索。正如姚昭暉所說，每個(gè)小區(qū)的改造條件不同，每個(gè)地區(qū)的房價(jià)也不一樣，這就決定了不能搞“一刀切”。就比如說容積率，浙江的這份指導(dǎo)意見明確，可以適當(dāng)提高，但是具體可以提高多少，并沒有限定值。這也是為了給各地留下一定的政策彈性空間。

原拆原建是這些年的新事物，“政府介入、居民出錢”的模式更是一條新路?；ǘ紖^(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，其實(shí)居民自發(fā)推動原拆原建很難，所以政府應(yīng)該從一開始就積極介入和引導(dǎo)，包括在資金核算，引導(dǎo)建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位等多個(gè)環(huán)節(jié)都不缺位。而在資金籌集、臨時(shí)安置等方面則需要業(yè)主多一些主動性，發(fā)揮個(gè)體作用。

李宇嘉則直言，在房地產(chǎn)市場下行、業(yè)主老齡化，且收入普遍不高，又眾口難調(diào)的背景下，推進(jìn)“政府介入、居民出錢”的原拆原建，還面臨很大的阻力。