“以舊換新”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響幾何？

郭施亮

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的興衰影響著各行各業(yè)的發(fā)展。反映到資本市場(chǎng)身上，房地產(chǎn)板塊以及地產(chǎn)鏈股票的漲跌，將會(huì)對(duì)整個(gè)資本市場(chǎng)的走勢(shì)起到關(guān)鍵的影響作用，因?yàn)榕c房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)板塊、細(xì)分領(lǐng)域有很多。例如，水泥、防水、家具、家電、衛(wèi)浴、陶瓷等，都與房地產(chǎn)行業(yè)的興衰有著密不可分的聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)的興起，意味著會(huì)帶動(dòng)更多行業(yè)的發(fā)展以及帶來更多的投資機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)離不開庫茲涅茨經(jīng)濟(jì)周期的影響

萬物皆周期，房地產(chǎn)也不例外。與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟(jì)周期是庫茲涅茨經(jīng)濟(jì)周期。

作為一個(gè)長(zhǎng)周期屬性的經(jīng)濟(jì)周期，庫茲涅茨經(jīng)濟(jì)周期一般是15年至25年，在建筑行業(yè)以及房地產(chǎn)行業(yè)中，庫茲涅茨經(jīng)濟(jì)周期的表現(xiàn)特別明顯。所以，庫茲涅茨經(jīng)濟(jì)周期也叫建筑業(yè)周期或者樓市周期。

過去20年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走過了一輪復(fù)蘇、繁榮階段，房?jī)r(jià)大幅上漲，也促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格泡沫逐漸擴(kuò)大。2021年之后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入低迷期，最直接的體現(xiàn)是全國房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)了同比下降的跡象。與此同時(shí)，各地開啟了房地產(chǎn)去庫存的過程，部分虛高的房?jī)r(jià)也開始擠壓價(jià)格泡沫，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系正在發(fā)生明顯的變化。

早在2018年，在萬科召開2018年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的時(shí)候，當(dāng)時(shí)的萬科董事會(huì)主席郁亮提出了“活下去”的口號(hào)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繁榮發(fā)展階段，萬科提出了“活下去”的口號(hào)，也具有了一定的前瞻性。即使如此，5年之后，萬科依然面臨財(cái)務(wù)狀況、資金面的壓力，降杠桿、降債務(wù)成為未來幾年萬科經(jīng)營戰(zhàn)略的主基調(diào)。

從繁榮期轉(zhuǎn)變?yōu)榈兔云冢康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系正在發(fā)生明顯的變化。在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“去庫存”的狀態(tài)下，各地紛紛采取有效的措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“去庫存”節(jié)奏。

“以舊換新”購房新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么影響

“以舊換新”購房政策或成為刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要措施。

談及“以舊換新”，主要體現(xiàn)在購房者可以先鎖定新房，再通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行舊房銷售。此外，還有的做法是由房企、第三方直接收購舊房，甚至提供換房補(bǔ)貼等。

從購房者的角度考慮，他們不愿意購買新房，一方面會(huì)考慮新房的投資性價(jià)比，在較高的價(jià)位附近，他們投資的積極性不高；另一方面會(huì)考慮自家舊房的銷售速度，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的背景下，舊房的銷售速度會(huì)明顯放緩，而且未必可以賣出一個(gè)好的價(jià)格。

在“以舊換新”購房政策的影響下，對(duì)擁有舊房的購房者來說，他們的擔(dān)憂可以得到較好的解決，過去“未賣不敢買”的焦慮也會(huì)得到很好的緩解。

從這一購房新政分析，主要體現(xiàn)在兩方面的優(yōu)勢(shì)：

第一個(gè)優(yōu)勢(shì)，購房者的舊房子不必?fù)?dān)心銷售的問題，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)會(huì)優(yōu)先推動(dòng)舊房交易，提升舊房銷售的速度。如果舊房子在一定的期限內(nèi)賣不出去，那么將會(huì)“退房退款”，簡(jiǎn)化了購房者的購買流程。

第二個(gè)優(yōu)勢(shì)，過去依賴房產(chǎn)中介的銷售方式，走完一輪流程之后，需要耗費(fèi)不少的人力、精力與時(shí)間。但是隨著“以舊換新”政策的實(shí)施，舊房出售的確定性大幅提升，也保障了舊房出售者的切身利益，提前鎖定好新房子，不必?fù)?dān)心舊房出售后，新房的價(jià)格卻水漲船高，增加購房的成本。

“以舊換新”已經(jīng)得到超過50個(gè)城市的支持，而且該政策有利于保障購房者的合法權(quán)益，即使舊房不能在規(guī)定的期限進(jìn)行出售，購房者依然可以拿回自己的舊房子與定金，提升了購房者的購房積極性。

“以舊換新”政策會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲嗎

從實(shí)際影響分析，“以舊換新”政策可以從短時(shí)間內(nèi)提升市場(chǎng)購房需求，提升房產(chǎn)交易量，起到盤活房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果。與此同時(shí)，“以舊換新”政策更偏向于購房者，滿足了購房者“以舊換新”的需求，也暢通了二手房交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，簡(jiǎn)化了交易的流程。

不過，從現(xiàn)實(shí)情況分析，房地產(chǎn)的“以舊換新”依然存在一定的難度，因?yàn)榉康禺a(chǎn)“以舊換新”不同于家電以舊換新，實(shí)際操作中會(huì)牽涉到多方面的問題。

第一個(gè)問題，房地產(chǎn)“以舊換新”，不同于家電、家具，會(huì)牽涉到出售接盤方。與此同時(shí)，考慮到房產(chǎn)的價(jià)格較高，且房產(chǎn)不易流通變現(xiàn)，所以在交易過程中，交易周期會(huì)比較長(zhǎng)，有的需要半年時(shí)間，有的需要一年以上的時(shí)間，時(shí)間成本需要考慮在內(nèi)。

第二個(gè)問題，房地產(chǎn)“以舊換新”，需要全面打通房產(chǎn)交易的多個(gè)環(huán)節(jié)，某一個(gè)環(huán)節(jié)不暢通，將會(huì)影響到交易的進(jìn)程。如果超過一定的期限還沒有成功交易，那么購房者將會(huì)“退房退定金”，房企與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也相當(dāng)于做了無用功。

第三個(gè)問題，在房地產(chǎn)上行周期，房產(chǎn)交易的難度不大，因?yàn)槭袌?chǎng)不缺買方。但是在房地產(chǎn)下行周期，房產(chǎn)交易的難度比較大，大多數(shù)買家都保持觀望的態(tài)度，他們可能會(huì)等待一個(gè)更具性價(jià)比的價(jià)格。買方不積極，交易不活躍，也可能導(dǎo)致房產(chǎn)交易效率偏低，“以舊換新”的效果也會(huì)大打折扣。

隨著“以舊換新”政策的逐漸落地，我們持續(xù)觀察購房新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際影響。不過，考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整周期，所以購房新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量的提振效果仍然有待觀察。對(duì)房?jī)r(jià)的影響也許比較有限，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性的改善，房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)就很難出現(xiàn)顯著拉升的表現(xiàn)。

股市是經(jīng)濟(jì)晴雨表，上市公司股票價(jià)格也是上市公司經(jīng)營狀況的先行指標(biāo)。從中短期的角度來看，市場(chǎng)需求量可能會(huì)受到一定程度上的提升，但從長(zhǎng)期的角度考慮，仍然取決于經(jīng)濟(jì)周期的變化，一旦房地產(chǎn)走出調(diào)整周期，那么市場(chǎng)需求量也會(huì)得到實(shí)質(zhì)性回暖，作為晴雨表的股票市場(chǎng)，也會(huì)率先在股價(jià)上有所體現(xiàn)。