京津冀城市軌道交通站點商業(yè)潛力可持續(xù)發(fā)展評價

曹昱亮

在新質(zhì)生產(chǎn)力推動軌道交通高質(zhì)量發(fā)展的時代背景下，加快建設以科技創(chuàng)新為引領的軌道交通現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，充分挖掘軌道交通站點的商業(yè)潛力，共同助力軌道交通產(chǎn)業(yè)綠色化、智慧化和商業(yè)化發(fā)展，對于推動零售消費行業(yè)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。2023年中國城市軌道交通協(xié)會頒布的《關于進一步鼓勵和發(fā)展城市軌道交通場站及周邊土地綜合開發(fā)利用（TOD）的指導意見》著重強調(diào)了要大力推動TOD的開發(fā)和實踐工作，優(yōu)化城市空間發(fā)展布局，實現(xiàn)軌道交通建設與城市發(fā)展的協(xié)同共進?！冻鞘熊壍澜煌?023年度統(tǒng)計和分析報告》顯示，近5年來，投運線路規(guī)模從6736.2公里增長到11 224.5公里，增幅66.63%。在此背景下，如何在穩(wěn)步推進軌道交通站點商業(yè)潛力最大化開發(fā)的同時，提升軌道交通沿線土地資源的商業(yè)價值，已成為亟待解決的重要問題。

一、創(chuàng)新與機遇：軌道交通引領城市消費可持續(xù)發(fā)展

軌道交通作為全球在眾多大城市中普遍存在的一種公共交通方式，既承擔著一個城市主要的客流運輸工作，又承擔著將城市從平面形態(tài)擴展成為立體空間結構的重擔。地鐵作為城市出行的首選方式，盤活了整個城市的交通脈絡。同時，地下軌道交通所匯聚的巨大客流量，也逐漸將地鐵背后的商業(yè)潛力充分釋放出來。在人口高度密集的京津冀地區(qū)，龐大的地鐵交通網(wǎng)絡如同一張完整的地下商業(yè)版圖。地鐵作為城市的重要基礎設施，其公益性決定了票價收入難以彌補成本虧損的本質(zhì)屬性。香港地鐵作為全球少數(shù)幾個實現(xiàn)盈利的城市地鐵公司之一，其盈利秘訣在于嫻熟地運用了“軌道+物業(yè)”的TOD模式。目前，地下商業(yè)的經(jīng)營模式已由以往對商圈進行補充的差異化經(jīng)營模式轉變?yōu)槭躎OD交通樞紐驅(qū)動的獨立商業(yè)模式。一個優(yōu)秀的TOD項目通常具備以下特征：一是以行人為主導。對地道、天橋、無障礙設施進行優(yōu)化設計，確保步行系統(tǒng)具有良好的可連續(xù)性；二是以公共交通為核心。在400～800米的輻射范圍內(nèi)進行高密度開發(fā)，將工作、商業(yè)、文化、教育、居住等功能相融合，營造出一種極具活力的全新空間；三是以短距離通勤為目標，配備非機動交通體系，通過降低對機動車的依賴，提升城市交通運輸效率。

地下商業(yè)空間依附于地鐵而產(chǎn)生，具有通勤、銷售、文化傳播、應急疏散和城市形象展示等功能，同時具有即時性、高效性、便捷性和互動性的特點，對其進行開發(fā)與利用必須以“保障交通、服務地鐵、協(xié)助商圈”為根本出發(fā)點，在充分滿足居民需求的基礎上，加速釋放消費潛力。未來，隨著地鐵聚客能力的進一步提高以及地鐵商業(yè)功能的進一步完善，其價值邊界將不斷延伸。

二、現(xiàn)狀與前景：京津冀地鐵商業(yè)發(fā)展趨勢及前景分析

截至2024年，京津冀地區(qū)已開通地鐵37條（石家莊3條、天津9條、北京25條）。其中，北京地鐵正逐漸向周邊郊區(qū)延伸擴展，與外郊新城連接的軌道高達15條，計劃構建起更為緊湊的地鐵網(wǎng)絡布局。天津和石家莊兩地的多條地鐵線路正在同步開工建設，預計將構建起貫穿城市東西南北的軌道交通網(wǎng)絡體系。

依據(jù)京津冀地區(qū)地鐵站點的輻射區(qū)域，可將其劃分為如下幾個類型：（1）城市型站點。以北京地鐵16號線麗澤商務區(qū)站為例，該站點位于豐臺商務區(qū)，由中心向外依次安排居住和公共設施用地。城市型站點不僅能提升區(qū)域的商務氛圍，還為工作人群提供了便捷的生活條件和服務保障。（2）居住型站點。以天津地鐵3號線的華苑站為例，該站點的商業(yè)活動主要服務于周邊高密度開發(fā)的住宅社區(qū)。商業(yè)活動不僅帶動了周邊經(jīng)濟的發(fā)展，還創(chuàng)造了就業(yè)機會，進一步提升了區(qū)域的繁榮程度。（3）交通型站點。以石家莊1號線的石家莊東站為例，該站點出入口直通高鐵站出入口，實現(xiàn)了地鐵與高鐵的過渡銜接，這不僅極大地提高了城市交通的整體效率，實現(xiàn)了區(qū)域資源的互通共享，還為乘客提供了更加便捷舒適的出行體系。

通過實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，京津冀地區(qū)地鐵站內(nèi)的商業(yè)設施分布呈現(xiàn)出較為分散的狀態(tài)，難以營造出吸引乘客放慢腳步進行消費的氛圍。即使在那些擁有大量空間可投入商業(yè)經(jīng)營的樞紐站，商業(yè)配套設施缺失的現(xiàn)象也普遍存在。因此，如何將人流轉化為經(jīng)濟流，實現(xiàn)地鐵客流的商業(yè)價值變現(xiàn)，正成為每個商業(yè)綜合體在開發(fā)時所面臨的核心問題。在京津冀地區(qū)未來軌道交通網(wǎng)絡的建設項目中，須緊密結合城市公共交通的整體規(guī)劃方案，充分考慮到客流集散強度、城區(qū)人口分布狀況以及商圈密集程度等影響因素，嘗試將軌道交通出入口與地標型活動中心連接起來，著重考慮地鐵站點與周邊商業(yè)設施的銜接和布局。同時可采用聯(lián)合招商、連鎖經(jīng)營和特色化并重的運營模式，推動區(qū)域經(jīng)濟消費的可持續(xù)發(fā)展。

三、探索與挑戰(zhàn)：軌道交通商業(yè)空間與城市規(guī)劃相統(tǒng)一

實現(xiàn)軌道交通商業(yè)空間與城市規(guī)劃相統(tǒng)一的意義在于優(yōu)化城市空間布局，增強城市功能的協(xié)調(diào)性，提高交通運行效率，提升城市形象與居民生活品質(zhì)以及保障城市的可持續(xù)發(fā)展。對軌道交通站點的商業(yè)潛力進行深入挖掘，積極探索全新的車站商業(yè)運營模式，其最終目標是通過交通引流的方式，提升周邊土地的利用效率和商業(yè)價值，確定周邊土地資源價值最大化的開發(fā)策略。這不僅需要對交通布局和站點設計進行精心規(guī)劃，還需要與城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，結合周邊環(huán)境和市場需求，制定出具有創(chuàng)新性和可持續(xù)性的開發(fā)策略。在此基礎上，才有可能更進一步促進區(qū)域經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，加強資源的合理流通與共享，為城市的可持續(xù)發(fā)展注入新鮮的活力元素。

城市空間的發(fā)展向地下擴展延伸是實現(xiàn)城市立體化的一個重要基礎。地下空間的開發(fā)利用為城市提供了更多的發(fā)展機遇和可能性。通過合理規(guī)劃和設計，可以塑造出具有城市特色的地下商業(yè)、文化、休閑等功能區(qū)域，從而進一步豐富城市的空間層次和業(yè)態(tài)布局，提高城市的綜合競爭力。此外，對于人流量較大的交通樞紐而言，這不僅能夠?qū)Φ厣峡臻g的步行范圍起到補充作用，還有助于緩解因過長交通路徑給人們帶來的負面情緒。雖然地下空間的開發(fā)能夠與城市的市政設施建設相結合，提高城市的基礎設施水平和交通運行效率，但仍面臨著一些挑戰(zhàn)和問題。一是地下空間的建設成本較高，需要大量資金的投入。二是地下空間的開發(fā)涉及多個部門和不同領域的協(xié)同合作，需要建立高效的協(xié)調(diào)機制和管理模式。三是地下空間的環(huán)境相對封閉，需要注重通風、照明和安全等問題，以保障使用者的舒適和安全。因此，在推進城市地下空間開發(fā)的過程中，需要綜合考慮各種因素，制定科學合理的規(guī)劃和策略，充分發(fā)揮地下空間的優(yōu)勢，挖掘軌道交通站點的商業(yè)潛力。

四、建議與啟示：軌道交通商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的策略與建議

鑒于軌道交通商業(yè)在發(fā)展過程中存在客流量預測不準確、商業(yè)空間利用不足等問題，現(xiàn)階段要實現(xiàn)站點商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展仍具有較大難度?，F(xiàn)在的軌道交通商業(yè)開發(fā)模式已經(jīng)很難適應新時代消費者對便利性、個性化和高品質(zhì)服務的需求，潛在的矛盾與沖突正逐步浮現(xiàn)?；诖耍謩e針對鐵路部門、軌道交通集團和站點運營機構提出了合理配備資源、優(yōu)化設計布局和提升服務質(zhì)量等建議。

鐵路部門的站點商業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略：招商引資，合理配置資源，引導消費。地鐵作為城市的重要公共基礎設施，其建設能帶動地方經(jīng)濟發(fā)展，提高城市競爭力并提高生活質(zhì)量。為此，有關部門構建“市聯(lián)動”“聯(lián)盟”“基金”“龍頭企業(yè)”相結合的招商工作體制，拓寬資金來源、持續(xù)優(yōu)化招投標管理，為城市軌道交通行業(yè)提供更多的扶持。通過評價現(xiàn)有資源與需要之間的匹配度，明確資源分配的方向與優(yōu)先次序；吸引社會資本，引入市場機制，增強軌道交通站點資源配置的彈性與效率。此外，鐵路部門致力于打造經(jīng)濟與社會效益并重的軌道，從注重軌道建設的均衡性，轉向追求社會與企業(yè)的和諧共融，建立成果共享、政企協(xié)同作業(yè)的新型城市發(fā)展方式，實現(xiàn)企業(yè)、政府、城市共贏；設立監(jiān)管機構，保護乘客權益，引導乘客消費，促進站點商業(yè)可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

軌道交通集團的站點商業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略：設施布局優(yōu)化，促進消費。著重培養(yǎng)計劃與設計、軌道建設、市場化融資的能力，推動“站城一體化”發(fā)展，以綜合交通樞紐為重點，圍繞軌道交通重要節(jié)點打造產(chǎn)業(yè)高地與活力社區(qū)。通過對土地創(chuàng)新式集約利用、立體布置全業(yè)態(tài)建筑及樞紐空間，推動城市出行、生產(chǎn)、生活、購物、休閑等活動的無縫銜接，提高人民生活的便利性和交通的可達性，賦能城市經(jīng)濟發(fā)展的同時與人民共享發(fā)展成果。與此同時，強化對線路客流情況的評估，充分利用先進技術手段，準確評估城市人口密度、線路沿線人口量以及乘客出行方向、出行強度、出行分布及結構，實現(xiàn)城市商業(yè)空間規(guī)模與布局的優(yōu)化；以政策為引領，完善與公交和慢行系統(tǒng)的交通銜接，優(yōu)化發(fā)車間隔和綜合服務水平，增加軌道交通站點客流量，實現(xiàn)客流向商流轉換，促進乘客消費。

軌道交通站點的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略：提升客戶滿意度，便捷消費。站點內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)設置是實現(xiàn)站點商業(yè)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的重要一環(huán)。依據(jù)站點的地理位置、周邊環(huán)境及經(jīng)濟水平，確定商業(yè)業(yè)態(tài)的定位和風格；了解乘客出行目的、消費習慣及換乘時間，提供便利型自助服務設施，滿足乘客對商品及服務的需求，實現(xiàn)乘客便捷消費目的。鼓勵商家提供特色商品和服務，增強站點吸引力。同時定期培訓站點工作人員，支持使用多種支付方式，滿足消費者個性化服務需求，提高站點乘客的整體滿意度，實現(xiàn)可持續(xù)性消費。

本文為天津市社會科學規(guī)劃課題重點項目（TJYJ18-018）成果之一。本文作者為天津理工大學管理學院副院長、教授，主要研究方向為軌道交通與可持續(xù)發(fā)展

編輯|胡文娟 wenjuan.hu@wtoguide.net