房產(chǎn)開發(fā)中建筑工程的項目管理探究

姜海濤 張文穎 張浩天

中國建筑技術(shù)集團有限公司 北京 100000

市場經(jīng)濟水平不斷提升的情況下，我國的經(jīng)濟呈現(xiàn)新的發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟發(fā)展速度提升，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的發(fā)展機遇，建筑工程企業(yè)的市場競爭愈加激烈，對工程項目施工質(zhì)量要求也進一步提高。如果企業(yè)仍然采用傳統(tǒng)的項目管理模式和手段，必然會影響房地產(chǎn)項目的發(fā)展。因此房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程管理中需要做好對各個項目和環(huán)節(jié)的優(yōu)化，提升房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程管理效率。

1 建筑工程項目管理重要作用

建筑工程項目管理工作的開展，可以提升建筑工程的開發(fā)管理質(zhì)量，保證項目規(guī)劃的科學(xué)性，提升建筑項目施工管理策略，促進建筑工程項目工作的順利開展。

1.1 提升開發(fā)管理質(zhì)量

建筑工程項目開發(fā)管理是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的重要內(nèi)容，需要工作人員提前做好對項目的科學(xué)規(guī)劃，并以此為基礎(chǔ)做好對各項業(yè)務(wù)與財務(wù)的管控和協(xié)調(diào)，提升建筑工程的施工質(zhì)量和施工進度[1]。工程管理部門的運維中，需要注重提升工程施工質(zhì)量和施工效率。明確自身在工程管理中的職責和分工，加強對整個施工過程的監(jiān)督。在管理能力和手段都不斷完善的情況下，提升建筑工程效率。

1.2 做好開發(fā)管理規(guī)劃

房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程項目施工中規(guī)劃管理是工程前期的重要工作內(nèi)容，也是建筑工程施工中的核心內(nèi)容。建筑工程施工的施工質(zhì)量和施工安全都基于建筑工程結(jié)構(gòu)的前期設(shè)計。為了達到更大的企業(yè)管理經(jīng)濟效益，開發(fā)商必須要選擇合理的施工單位，并在招投標環(huán)節(jié)中，從技術(shù)以及經(jīng)濟等方面合理選擇施工單位。這個過程中提前做好開發(fā)商的規(guī)劃管理，優(yōu)化規(guī)劃體系和結(jié)構(gòu)，保證工程開發(fā)規(guī)劃和設(shè)計的科學(xué)性，有效控制開發(fā)商項目成本支出[2]。

1.3 強調(diào)項目施工管理

建筑工程施工管理指的是建筑工程項目施工中全過程的監(jiān)督和管制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工管理主要由工程管理部門負責，企業(yè)的運行對工程承發(fā)和管理模式會形成嚴重的影響作用。施工成本方式具有多種模式，包括總承包、平行承包等。建筑工程規(guī)模擴大，施工的總承包模式應(yīng)用更廣泛，對建筑工程的質(zhì)量和成本控制都會形成一定的影響。在建筑工程項目管理中，需要結(jié)合企業(yè)實際情況和工程特點，選擇相應(yīng)的施工管理模式，為企業(yè)發(fā)展提供更大的經(jīng)濟效益。

2 房產(chǎn)開發(fā)中建筑工程項目管理問題

房產(chǎn)開發(fā)中建筑工程項目管理工作的開展中，項目管理模式、質(zhì)量管理、安全管理以及風險管控等方面都存在較多的問題，影響項目工作開展效果。具體表現(xiàn)在以下方面。

2.1 項目管理模式不合理

房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的快速發(fā)展下，項目管理模式不斷完善。但是在管理模式的落實中，由于管理思維、理念和管理模式等方面的影響，容易造成房地產(chǎn)建筑工程項目管理仍然無法實現(xiàn)精細化。粗放式的管理模式，不利于建筑工程管理工作的開展。從當前房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程項目管理情況來看，市場經(jīng)濟手段逐漸被經(jīng)濟行政取代。這種管理模式與建筑工程客觀規(guī)律不符，同時在多方面因素的影響下，還會造成建筑施工企業(yè)無法滿足自身發(fā)展需要，難以結(jié)合生產(chǎn)資料配置完成管理工作，影響項目管理目標的實現(xiàn)[3]。

2.2 項目質(zhì)量管理不完善

市場經(jīng)濟發(fā)展下，建筑行業(yè)的發(fā)展需要遵循循序漸進的原則，因此需要加強對建筑工程企業(yè)和施工質(zhì)量的完善，提升建筑工程施工質(zhì)量水平，獲取更優(yōu)勢的發(fā)展地位，因此項目管理中強調(diào)加強質(zhì)量管理的控制。但從我國當前的質(zhì)量管理情況來看，與市場需求和經(jīng)濟發(fā)展存在較大的差別。特別是當前新媒體的發(fā)展，將工程項目中的質(zhì)量問題全面曝光，這也說明房地產(chǎn)市場建筑工程質(zhì)量管理存在諸多問題。建筑材料的質(zhì)量控制直接影響建筑工程質(zhì)量管理工作的落實效果，建筑市場中存在大量劣質(zhì)產(chǎn)品，為了獲取更大的利益，部分施工方偷工減料，導(dǎo)致工程質(zhì)量存在巨大隱患問題。

2.3 項目安全管理不重視

通過大量數(shù)據(jù)分析來看，建筑行業(yè)是所有行業(yè)中造成傷亡事故最多的行業(yè)之一，事故的發(fā)生頻率高，危險性大。高危性的行業(yè)特點使建筑行業(yè)對安全管理工作比較重視，如果施工管理中安全管理工作的落實不徹底，對施工安全管理的重視度不足，安全意識淡漠極容易造成施工的安全隱患。部分施工方為了控制施工成本，獲取更大的經(jīng)濟效益，會刻意減少安全設(shè)備和器材的采購與維護，導(dǎo)致安全管理工作無法有效開展。此外，建筑工程施工中缺乏完善的安全制度，未針對工程項目施工的各個工種和崗位開展安全培訓(xùn)。不利于提升建筑工程施工人員安全意識，無法保證建筑工程項目的順利開展。

2.4 項目風險管控不科學(xué)

房產(chǎn)開發(fā)項目中存在諸多風險，任何風險都可能會導(dǎo)致項目開發(fā)和后期建設(shè)面臨一定的問題。首先，房地產(chǎn)開發(fā)會存在一定的政治風險。國家的政策形式會對房地產(chǎn)投資走向造成巨大的影響，形成投資風險。其次，環(huán)保也會造成房地產(chǎn)建筑項目風險。房產(chǎn)施工中會形成大量的固體垃圾、廢料、廢水以及噪音和粉塵等，如果環(huán)境污染問題管理不當，同時會形成一定的風險。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中需要堅持信譽第一，因此房地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)信用問題，同樣會影響房地產(chǎn)后期的營銷，導(dǎo)致企業(yè)資金無法及時回籠，資金周轉(zhuǎn)不及時。最后，經(jīng)營風險問題。如果房地產(chǎn)開發(fā)項目管理不當，會造成嚴重的損失，形成經(jīng)營風險。

2.5 房地產(chǎn)建筑工程監(jiān)督不合理

建筑工程項目管理工作中，需要加強監(jiān)督保證管理工作的順利開展，以及工程管理工作的規(guī)范性。及時發(fā)現(xiàn)管理中不合理或者不合規(guī)的問題，并及時進行改進，保證符合項目管理要求。但是從當前房地產(chǎn)建筑工程監(jiān)督管理工作開展情況來看，監(jiān)督工作形式化明確，缺乏專門的監(jiān)督部門和監(jiān)督人員，導(dǎo)致建筑工程項目的問題難以及時發(fā)現(xiàn)。

3 房產(chǎn)開發(fā)中建筑工程的項目管理策略

房產(chǎn)開發(fā)中建筑工程的項目管理工作中，可以通過從建筑工程項目開發(fā)方面著手，做好開發(fā)規(guī)劃。同時加強項目管理制度的創(chuàng)新和優(yōu)化，提升建筑工程安全管理策略，并加大風險管控。從建筑項目的調(diào)研開始到后期竣工，保證管理工作的全面落實，及時發(fā)現(xiàn)各方面的管理隱患，加強風險管控，降低項目經(jīng)營風險，達到更好的管理效果。

3.1 加強建筑工程項目開發(fā)管理

從我國房地產(chǎn)的發(fā)展情況來看，發(fā)展勢頭比較迅猛，當前已經(jīng)進入到房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮階段，在發(fā)展過程中形成一套比較完善的管理模式，但是由于管理思維的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑工程項目管理中仍然以粗放式管理模式為基礎(chǔ)，因此需要轉(zhuǎn)變建筑工程項目傳統(tǒng)管理機制和方法。首先，項目管理質(zhì)量與管理制度具有直接的關(guān)系，需要做好對工程項目工作的承包和評估。在管理制度的落實和創(chuàng)新中，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工程項目管理機制，提升管理效率。在開發(fā)工程管理中，需要從全局做好工程施工以及質(zhì)量管控工作，為房地產(chǎn)工程開展提供相應(yīng)的保障。充分利用現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)管理理念，充分整合人力、物力以及財力等多方面的目標和原則，構(gòu)建科學(xué)的運行流程[4]。保證管理工作能夠完成預(yù)期管理目標，并細化考核指標，加強施工成本控制和進度管理。同時，通過對考核指標的量化和體系制定，為項目管理提供便利。

3.2 創(chuàng)新建筑工程項目管理制度

房產(chǎn)開發(fā)中建筑工程項目管理質(zhì)量控制的重要一項內(nèi)容是創(chuàng)新項目管理制度。在新管理制度的構(gòu)建中，首先要做好對項目的承包工程情況評估。但是從現(xiàn)有的建筑工程項目管理情況來看，在項目管理機制創(chuàng)新中仍然存在較多的問題，導(dǎo)致管理工作過于粗糙，難以達到預(yù)期的管理效果。為了更好的落實管理工作，完善預(yù)期管理目標，需要對管理考核指標進行細化，以現(xiàn)有的承包評價結(jié)構(gòu)體系為基礎(chǔ)，構(gòu)建相應(yīng)的指標，包括項目質(zhì)量、進度以及成本等方面的控制。同時，還需要結(jié)合評估考核指標體系制定量化指標，為項目責任的開發(fā)提供便利。其次，結(jié)合建筑工程項目開展情況，做好對風險抵押機制的完善。結(jié)合當前建筑施工企業(yè)的具體情況，做好項目的資金籌集和經(jīng)營管理。最后結(jié)合具體情況，構(gòu)建風險抵御機制，結(jié)合建筑施工企業(yè)的初步建設(shè)情況，做好自主經(jīng)營、資金等方面的管理。項目經(jīng)理需要根據(jù)工程的產(chǎn)值情況，從資金中抽出大量抵押內(nèi)容。并制定賞罰分明的項目管理制度和手段，做好對各項風險、利益等方面的協(xié)調(diào)。

3.3 提升建筑工程項目安全意識

為了保證房產(chǎn)建筑工程項目的順利進行，安全管理是關(guān)鍵，必須要提升管理以及施工人員的安全管理意識。傳統(tǒng)項目管理中安全管理方式表面性明顯，很多管理工作都是為了安全管理而進行安全管理，沒有從管理角度、層面以及方式等方面進行突破。比如沒有結(jié)合不同層面人員做好協(xié)調(diào)工作，導(dǎo)致安全事故頻發(fā)。新時代發(fā)展下，項目管理人員需要從專業(yè)知識角度出發(fā)，做好對自身組織的協(xié)調(diào)，保證施工人員溝通的便捷性。發(fā)揮企業(yè)團隊的整體協(xié)調(diào)精神，達到安全管理效果。此外，管理人員需要從法治和安全角度加大管理力度，優(yōu)化項目參與人員的法制和安全管理方法，提升安全和法治意識，從思維層面意識到安全的重要作用，并引導(dǎo)施工人員積極參與安全管理活動，營造健康、良好的安全施工環(huán)境。此外，加強對建筑工程材料的標準化管理，建筑工程內(nèi)部系統(tǒng)管理層面當前比較復(fù)雜，在此背景下，施工中的材料、設(shè)備也持續(xù)增多，對工程質(zhì)量的影響程度大[5]。為了達到更好的工程管理質(zhì)量，需要管理人員結(jié)合工程建設(shè)質(zhì)量標準，做好對施工工藝以及施工環(huán)境的全方面分析，制定針對性的解決措施?？傊ㄖこ添椖抗芾碇斜ＷC材料質(zhì)量是保證建筑安全的關(guān)鍵，因此在項目施工中，需要做好對施工材料和設(shè)備等方面的檢測，避免施工中混入不合格產(chǎn)品。

3.4 加強建筑工程項目風險管控

房產(chǎn)開發(fā)項目風險管理工作的落實，是一種維護建筑工程項目質(zhì)量、進度和安全的重要手段和方法。通過項目風險管理工作的規(guī)避，有利于降低項目施工中的隱蔽性損失，維護投資方的利益。具體可以從以下方面進行優(yōu)化，第一加強風險規(guī)避，風險規(guī)避指的是，如果造成的風險遠遠超入投資方的紅線，投資方可以采取相應(yīng)的手段放棄決策，達到風險規(guī)避的效果。雖然這種方式可以有效降低風險，但是這是一種比較消極的風險規(guī)避方法，是不得不采取的手段。第二采用風險轉(zhuǎn)移的方法，風險轉(zhuǎn)移同樣是一種風險規(guī)避手段，將自身的風險通過一定的手段轉(zhuǎn)移到其他方面。從當前房產(chǎn)開發(fā)項目管理情況來看，風險轉(zhuǎn)移方式是風險管理中最常見的手段，也是風險管理比較有效的方式。風險轉(zhuǎn)移中首先可以采用簽訂合同的方式實現(xiàn)轉(zhuǎn)移，通過制定合同，約定條款，保護自身利益，實現(xiàn)風險轉(zhuǎn)移。合同簽訂完成后，會形成一定的法律效益，在之后的項目開展中，出現(xiàn)的風險問題都可以由乙方承擔。其次，可以采用保險的方式。通過購買保險，將項目風險向公司方面進行轉(zhuǎn)移，這種方式可能在前期會增加成本，但是因為這種方法可以達到更有利的效果，一旦發(fā)生風險能夠降低房產(chǎn)企業(yè)的風險。比如重大自然災(zāi)害、施工意外等都可以由保險公司承擔，因此可以降低企業(yè)的風險。

3.5 加強項目成本管理

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中，項目投資方、施工方都將項目成本管理作為重要控制內(nèi)容。房產(chǎn)開發(fā)建筑工程項目施工中，需要從全過程成本管控方式，提升成本控制效率。在全過程成本管理中可以從決策方面出發(fā)，做好對建筑工程項目的造價設(shè)計和控制。并以此為基礎(chǔ)做好對設(shè)計、決策等階段的造價規(guī)劃，并在后期的施工中嚴格貫徹和落實，保證建筑工程項目的整個生命周期都能夠完全遵守這個原則，做好工程項目成本的管控。在房產(chǎn)開發(fā)項目開展中結(jié)合項目的各個階段，從投資、設(shè)計、建設(shè)以及竣工各個階段，做好不同階段的成本管控工作，并結(jié)合成本的影響因素，采取相應(yīng)的管理措施，達到更好的項目成本管控效果。各環(huán)節(jié)的管理中，不能只注重眼前利益，忽視重點控制內(nèi)容。要做到對成本管控工作的全過程控制，從決策、施工等多個方面達到更好的管控效果。

3.6 加強施工的簽證管理

建筑工程項目施工中簽證管理工作尤為重要，是保證房地產(chǎn)工資投資收益的重要方式，因此要保證執(zhí)行的嚴謹性?，F(xiàn)場簽證的時間長，其中涉及到的人員和事物多，而且復(fù)雜。因此需要做好對簽證的控制和管理。所有涉及到金額比較大的簽證都要通過專題會議決定，并做好會議紀要。同時簽署補充協(xié)議，合理控制簽證范圍，保證簽證內(nèi)容符合國家建筑管理的法律法規(guī)以及施工合同管理的各項規(guī)定。同時加強對簽證內(nèi)容的審核，保證內(nèi)容數(shù)據(jù)的準確性和實事求是，同時所有的增減情況都要在簽證上明確標明。針對一些現(xiàn)場比較大的改動，要及時拍照和錄像，保證對第一手資料的留存。

3.7 制定科學(xué)的工程管理原則

房地產(chǎn)工程管理工作需要符合相應(yīng)的原則，這也是施工單位監(jiān)督的核心。房地產(chǎn)開發(fā)中，施工管理的占比高，資金投入大。在施工管理中如果各參與方只關(guān)注自身的利益，必然會影響整體開發(fā)進程，不利于后續(xù)工程管理。因此在施工中各方要做好協(xié)調(diào)工作，制定共同的施工管理原則，保證公平公正性，靈活控制施工要點，采用動態(tài)管理的方式，提升管理效率。

4 結(jié)束語

綜上所述，市場經(jīng)濟的快速發(fā)展下，房產(chǎn)行業(yè)獲得快速發(fā)展，同時政府政策以及社會環(huán)境的變化，對房產(chǎn)建筑工程項目管理提出更高的要求，需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)管理理念，優(yōu)化管理方式，從房產(chǎn)建筑管理的質(zhì)量、安全、風險等多個方面進行優(yōu)化，滿足當前建筑工程行業(yè)的發(fā)展要求。通過項目管理的創(chuàng)新，在控制項目成本的基礎(chǔ)上，保證建筑工程項目管理效率。