土地交易中的隱性稅收風險及其控制策略

◎文/童瑩

一、引言

土地作為國家的重要資源， 是經(jīng)濟和社會發(fā)展的基礎(chǔ)。 然而，隨著經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程加快，土地交易變得越來越復(fù)雜，其中，稅務(wù)問題成為土地交易中不可忽視的一環(huán)。 傳統(tǒng)的稅務(wù)問題逐漸受到人們的關(guān)注，但隨之而來的是一系列隱性稅收風險，不僅對交易雙方構(gòu)成威脅，也會影響到整個土地市場的健康發(fā)展。 鑒于此，深入研究土地交易中的隱性稅收風險并找到有效的控制策略尤為重要。

二、土地交易中常見的隱性稅收風險

（一）土地增值稅的誤判與漏報

土地增值稅在土地交易中占有至關(guān)重要的位置。 按照規(guī)定，土地交易所產(chǎn)生的增值收入，超過一定額度的部分需要繳納土地增值稅，然而，在實際交易過程中，誤判與漏報的情況頻繁發(fā)生， 誤判的產(chǎn)生往往源于對土地增值稅計算方法的不了解或誤解。 一般而言，土地增值稅的計算涉及原始購地成本、 開發(fā)成本、 銷售收入等多個因素，任何一個環(huán)節(jié)的誤判都會導(dǎo)致稅收的計算出現(xiàn)偏差。例如，開發(fā)商在估算開發(fā)成本時，會漏掉某些間接費用或高估某些直接費用，都會導(dǎo)致土地增值稅的誤判。 漏報的情況更是令人擔憂。 有時，為了規(guī)避高額的土地增值稅，交易雙方會選擇在合同中低報土地的交易價格或采用其他手段隱瞞實際的交易金額。 此外，對于某些特殊的土地交易形式，例如土地交換、合資開發(fā)等，由于缺乏明確的稅務(wù)規(guī)定，交易雙方會存在漏報的風險。

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的隱形所得

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地交易的重要形式，與此同時，隨著土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的頻繁發(fā)生， 隱形所得的問題也日益凸顯。 隱形所得是指在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，除了明確的交易金額之外，交易雙方還存在其他形式的收益，但這部分收益并未被明確記錄或報稅。 這些隱形所得來自多個方面， 例如， 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓伴隨著其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，如建筑物、機器設(shè)備等，但這部分資產(chǎn)的價值并未在交易合同中明確體現(xiàn)，從而形成隱形所得。 再如，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及地下資源、附屬權(quán)益等，這些因素也會為交易雙方帶來隱形所得。

（三）不同交易結(jié)構(gòu)下的稅收差異風險

土地交易的結(jié)構(gòu)和形式可以多種多樣， 從簡單的直接購買到復(fù)雜的合資、合作或土地租賃等形式，每種交易結(jié)構(gòu)在稅收方面都有其特點和要求， 從而導(dǎo)致稅收差異的風險。 首先，直接購買土地與通過合資或合作購買土地在稅務(wù)處理上有所不同。 直接購買土地通常涉及土地增值稅、印花稅等直接稅種，而合資或合作購買土地涉及企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等，根據(jù)合作方的身份和結(jié)構(gòu)，稅收會有很大差異。 其次，不同交易結(jié)構(gòu)在土地增值計算上也存在差異。 例如，土地租賃與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓在計算土地增值時，需要考慮到租賃期限、租金、預(yù)期回報率等因素，這些都會影響到土地增值的計算。 最后，隨著土地交易結(jié)構(gòu)的復(fù)雜化，通常會涉及跨境交易、多方參與等情況，這些復(fù)雜情況會導(dǎo)致稅務(wù)認定的難度增加， 從而產(chǎn)生稅收差異風險。

（四）非標準化交易導(dǎo)致的稅務(wù)風險

土地交易中的非標準化交易，是指那些不遵循常規(guī)、缺乏明確合同條款或使用非正式手段進行的交易， 這類交易由于其特殊性，經(jīng)常導(dǎo)致隱性的稅務(wù)風險。 一方面，非標準化交易往往缺乏明確的交易記錄和憑證， 不僅增加了稅務(wù)審查的難度，而且在稅務(wù)爭議時，交易雙方難以提供有力的證據(jù)來支持其立場。 另一方面，由于非標準化交易的合同條款不明確或模糊， 使得在稅務(wù)處理上存在很大的灰色地帶。

三、土地交易隱性稅收風險的成因

（一）稅收法律法規(guī)不明確與變動

在土地交易中， 稅收法律法規(guī)不明確與變動是產(chǎn)生隱性稅收風險的一個主要成因。 稅收制度的穩(wěn)定性和預(yù)見性是稅務(wù)活動中最為關(guān)鍵的兩個元素，但很多時候，這兩個要素并不穩(wěn)定， 導(dǎo)致土地交易中各方對稅務(wù)責任的不明確和誤判。 首先，法律法規(guī)本身存在模糊地帶或解釋空間。 例如，某些稅務(wù)條款并沒有明確其適用對象、稅率或征稅標準，導(dǎo)致在實際交易中，交易雙方對這些條款的理解存在分歧。 另外，對于新出臺或修訂的稅收法規(guī)，由于缺乏配套的實施細則或?qū)嵺`指導(dǎo)， 也會導(dǎo)致土地交易雙方對其應(yīng)用產(chǎn)生困惑。 其次，稅收法律法規(guī)的頻繁變動也會增加稅收風險。 隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和政策導(dǎo)向的調(diào)整，稅收法規(guī)會進行適時的修訂或更新。 然而，這些變動沒有得到充分的宣傳和普及， 導(dǎo)致土地交易雙方在交易過程中不知情或誤解新的規(guī)定，從而產(chǎn)生稅收風險。 最后， 不同地域或部門對同一稅收法規(guī)的解釋和實施存在差異，使得在跨地區(qū)的土地交易中，雙方會面臨不一致的稅務(wù)處理和要求，增加了稅收爭議的風險。

（二）行政管理與稅務(wù)管理存在分歧

行政管理與稅務(wù)管理在土地交易中是兩個重要的管理部門，但在實際操作中，兩者存在理念、方法和目標上的分歧，成為隱性稅收風險的又一重要成因。 一方面，從管理目標上看，行政管理更多地關(guān)注土地資源的合理配置、土地利用的效益和土地市場的健康發(fā)展，而稅務(wù)管理則主要關(guān)注稅收的征收和管理，不同的管理重心導(dǎo)致兩者在土地交易的審批、推進和稅務(wù)處理上出現(xiàn)不同的側(cè)重點和要求。 另一方面，行政管理與稅務(wù)管理在實際操作中存在信息不對稱的問題。 例如，土地交易的審批信息、土地使用權(quán)的變更信息等沒有及時、準確地傳遞給稅務(wù)部門，導(dǎo)致稅務(wù)部門對土地交易的稅務(wù)處理存在盲點。

（三）土地交易主體存在知識和經(jīng)驗差異

土地交易過程中涉及多方主體，如賣方、買方、中介機構(gòu)、評估師等，這些主體在知識背景、經(jīng)驗積累和業(yè)務(wù)理解上的差異，無疑為土地交易帶來了隱性稅收風險。 知識和經(jīng)驗的差異會導(dǎo)致雙方對稅務(wù)責任、 權(quán)利和風險的判斷產(chǎn)生偏差， 從而影響整個交易的順利進行和稅收的合規(guī)性。 首先，不同的交易主體對稅收政策和法規(guī)的理解存在偏見或誤區(qū)。 比如，賣方會因為對土地增值稅的計算方式不清楚而低估了交易中的稅務(wù)負擔， 導(dǎo)致在實際交易中出現(xiàn)稅務(wù)爭議。 買方則因為對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的潛在稅收風險缺乏警覺， 從而在交易后面臨意外的稅收風險。 其次，對于那些涉足土地交易的新手或不專業(yè)的交易主體，他們因為缺乏經(jīng)驗和專業(yè)知識，在交易過程中忽視了某些重要的稅務(wù)環(huán)節(jié)。

四、土地交易隱性稅收風險的控制策略

（一）強化稅務(wù)政策宣傳與培訓(xùn)

土地交易中隱性稅收風險的存在在很大程度上源于交易參與方對稅務(wù)政策的不熟悉或誤解， 為緩解這一問題，強化稅務(wù)政策宣傳和培訓(xùn)顯得尤為重要，不僅能提高交易參與方的稅務(wù)意識， 還能確保他們在交易中做出合法、合規(guī)的決策，從而最大限度地降低稅務(wù)風險。 首先，稅務(wù)政策的宣傳不僅僅是簡單地傳達政策內(nèi)容， 更重要的是如何使這些內(nèi)容深入人心，被各個交易主體正確、全面地理解和應(yīng)用。 其次，稅務(wù)部門可以與專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)、高等教育機構(gòu)以及其他相關(guān)組織合作， 共同開展針對土地交易的稅務(wù)培訓(xùn)項目。

（二）加強稅務(wù)征管與行政管理銜接

土地交易涉及的稅務(wù)征管與行政管理之間存在多個交叉點和潛在的隱性稅收風險， 如何保證兩大部門之間的順暢銜接，以減少風險和提高管理效率，是相關(guān)主體都要關(guān)注的核心問題。 為此，行政管理部門和稅務(wù)部門應(yīng)建立信息共享平臺，無論是行政管理部門還是稅務(wù)部門，都可以隨時獲取到最新、最全面的土地交易信息，從而做出及時、準確的決策。 此外，針對土地交易的特殊性和復(fù)雜性，行政管理部門和稅務(wù)部門還要建立協(xié)調(diào)機制，可以是定期召開的協(xié)調(diào)會議，也可以是專門的協(xié)調(diào)小組。 通過協(xié)調(diào)機制， 行政管理部門和稅務(wù)部門可以及時交流工作中遇到的困難和挑戰(zhàn)，共同研究解決方案，確保土地交易的每一個環(huán)節(jié)都能得到有效管理。 同時，為了提高稅收征管與行政管理之間的銜接效率， 行政管理部門和稅務(wù)部門還要共同制定一套明確、具體的工作流程，包括土地交易的每一個環(huán)節(jié)，如土地評估、稅收計算、稅收征收等，并明確每一個環(huán)節(jié)中雙方的職責和權(quán)力。

（三）打造透明、公正的土地交易環(huán)境

土地交易的隱性稅收風險在很大程度上與交易環(huán)境的透明度和公正性有關(guān)，一個透明、公正的土地交易環(huán)境可以有效地降低風險，提高市場主體的信心，確保土地交易的健康、穩(wěn)定發(fā)展。 為打造透明、公正的土地交易環(huán)境，需要建立一個全方位、多維度的信息公開制度，意味著無論是土地的基本信息、交易價格、交易主體的背景，還是稅收政策、征稅標準等，都應(yīng)當在一個統(tǒng)一、公開的平臺上進行公示。 通過這種方式，市場主體可以隨時獲取到真實、完整的土地交易信息，從而做出更為明智的決策。 同時，為了確保信息的真實性、準確性，相關(guān)部門還需要建立一個嚴格的信息審核和更新機制，不僅要求信息提供者對其提供的信息承擔法律責任，還要求審核部門定期對公示的信息進行復(fù)核、更新，確保信息的時效性和準確性。 此外，公正的土地交易環(huán)境還依賴于公正、公平的交易規(guī)則，意味著無論是土地的評估、拍賣，還是稅收的征收、優(yōu)惠，都應(yīng)當根據(jù)明確、公正的規(guī)則進行，確保每一個市場主體都在同樣的起跑線上競爭。 再者，為了保證規(guī)則的公正性、公平性，相關(guān)部門還可以邀請第三方機構(gòu)、專家參與制定、修訂規(guī)則，確保規(guī)則的科學性、合理性。 同時，對于規(guī)則的執(zhí)行，也需要建立一個獨立、權(quán)威的監(jiān)督機制，確保每一個環(huán)節(jié)都能得到有效、公正的執(zhí)行。 更為關(guān)鍵的是，要打造透明、公正的土地交易環(huán)境，還依賴于市場主體的自我約束和誠信經(jīng)營，意味著市場主體不僅要遵循公開、公正的交易規(guī)則，還要積極參與社會責任、誠信建設(shè)，確保每一次交易都是公開、公正、誠信的。

五、結(jié)語

綜上所述， 公正和透明的交易環(huán)境對于降低土地交易中的隱性稅收風險至關(guān)重要。 隨著我國稅制改革逐步深化和土地管理制度的進一步完善， 在各方的共同努力和緊密合作下，一定能夠打造一個更為健康、公正、透明的土地交易市場，更好地為經(jīng)濟社會發(fā)展服務(wù)。