杭州告別限購(gòu)，然后呢

5月9日，杭州文三路的一家房產(chǎn)中介。圖/視覺(jué)中國(guó)

5月11日中午，杭州房地產(chǎn)中介陳玲接到了一個(gè)意外的電話。電話那頭是位一向高冷的客戶，過(guò)去，陳玲總是時(shí)不時(shí)給她發(fā)去一些房源信息，從來(lái)沒(méi)有得到回復(fù)，這天客戶卻主動(dòng)打來(lái)，和陳玲聊了二十多分鐘，有意向在杭州買(mǎi)一套100多萬(wàn)元的二手房。這天是杭州全面取消住房限購(gòu)的第三天。

5月9日一早，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），這被市場(chǎng)稱為“杭七條”，其中一條提到“在本市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房，不再審核購(gòu)房資格”。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局在后續(xù)的政策解答中進(jìn)一步指出，“全面取消在本市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房的條件和套數(shù)限制”。這意味著在杭州買(mǎi)房不再需要持有杭州戶籍，不再需要繳納社保，也沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)套數(shù)的限制。

這幾天，幾乎每天都有一二十個(gè)人聯(lián)系陳玲，有老杭州人，有新杭州人，也有外地人，“房東來(lái)問(wèn)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲，客戶來(lái)問(wèn)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌”。短短一個(gè)上午，僅找房App上就有7個(gè)人找陳玲進(jìn)行線上咨詢，“我這個(gè)還算比較少的”。

隨著杭州限購(gòu)政策的結(jié)束，許多人都動(dòng)了起來(lái)。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商、中介、買(mǎi)家還是賣(mài)家，都在期待新政進(jìn)一步激活杭州樓市。

放開(kāi)限購(gòu)以后

杭州放開(kāi)限購(gòu)后的首個(gè)周日，濱江溪映聽(tīng)廬的置業(yè)顧問(wèn)張炳浩到下午3點(diǎn)才抽空扒了幾口飯。

臨近中午，一個(gè)義烏的看房團(tuán)乘坐大巴來(lái)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，一整天下來(lái)，這個(gè)位于西湖區(qū)的疊墅項(xiàng)目接待了近100組客戶，其中張炳浩接待了13組。前一天的周六是五一調(diào)休的工作日，也有50多組客戶來(lái)看房，接待量較新政出臺(tái)前翻了一倍。突然忙碌起來(lái)，這個(gè)新盤(pán)出現(xiàn)了人手不夠的情況，以至于臨時(shí)發(fā)出了招聘廣告，加急面試了一輪。

“現(xiàn)在推出來(lái)的房源，已經(jīng)快要售罄了?！睆埍普f(shuō)，新政后的首個(gè)周日，項(xiàng)目有十幾套成交，而在新政前，一個(gè)星期大概只有三四套的成交量，“接下來(lái)我們可能會(huì)加推30套左右的房源出來(lái)”。

這幾天，杭州主城區(qū)的不少新盤(pán)都變得格外熱鬧。位于上城區(qū)的華發(fā)武珹云府才開(kāi)盤(pán)不久，售樓處門(mén)口擺出了剛剛制作好的看板，打出“主城不限購(gòu)”的標(biāo)語(yǔ)。華發(fā)武珹云府的一位置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，全面取消住房限購(gòu)的政策出臺(tái)后，看房的人較之前多了一倍，最近幾天還有空定的外地客戶，“人沒(méi)有到現(xiàn)場(chǎng)，直接聯(lián)系我們交了定金”。

感受到市場(chǎng)反饋的不只是新盤(pán)。張明明是上城區(qū)某房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人，新政發(fā)布之前，她已經(jīng)從同行那里聽(tīng)到風(fēng)聲，了解近期可能會(huì)有“大招”放出。5月9日新政發(fā)布后，張明明馬上把消息群發(fā)給700多位客戶，“這種新政出來(lái)，我們一定會(huì)給客戶群發(fā)，和他們形成一個(gè)互動(dòng)”。700多位客戶中，大概有30多位客戶回復(fù)，張明明發(fā)現(xiàn)其中有不少是外地人。張明明主要帶看西湖周邊的房子，“很多外地人來(lái)杭州，一般都想買(mǎi)西湖周邊的房子，年紀(jì)大一點(diǎn)的想來(lái)這邊養(yǎng)老，年輕一些的來(lái)這邊買(mǎi)剛需”。

前兩個(gè)月，張明明所在門(mén)店的中介每天大概會(huì)帶一兩組客戶看房，最近這幾天平均帶看的客戶增加到了五六組，“確實(shí)會(huì)有一些人動(dòng)作比較快”。

哪怕不在房地產(chǎn)行業(yè)的一線工作，杭州市民這幾天也能感受到“放開(kāi)限購(gòu)”成為了一則熱門(mén)話題。

杭州人齊娜曾在一家房地產(chǎn)企業(yè)工作七年，去年已離職，在看到杭州放開(kāi)限購(gòu)的新聞后，她隨手在小紅書(shū)上發(fā)了一篇幾百字的感悟：“我在一年前離職的時(shí)候就猜到杭州政策早晚會(huì)全部放開(kāi)……”這篇筆記在一天內(nèi)獲得12萬(wàn)的閱讀量，幾天后點(diǎn)贊量破1000，評(píng)論量近900，大多數(shù)留言者的IP地址都顯示為浙江。甚至有買(mǎi)家和賣(mài)家直接在她的評(píng)論區(qū)里聊了起來(lái)，齊娜開(kāi)玩笑地回復(fù)，“你們直接交易可以省中介費(fèi)?！?/p>

有幾位網(wǎng)友給齊娜發(fā)去私信，有杭州本地人問(wèn)她現(xiàn)在是不是賣(mài)房的時(shí)機(jī)，還有來(lái)自上海、天津的買(mǎi)家向她咨詢杭州樓市的情況，“有人是想搬來(lái)杭州，也有人是純粹想投資”。

在許多人看來(lái)，杭州全面取消住房限購(gòu)并不是一則意外的新聞。

根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，截至2024年3月底，杭州二手房的存量套數(shù)為15.3萬(wàn)套。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉此前在接受媒體采訪時(shí)指出，杭州樓市最大的問(wèn)題是二手房庫(kù)存的積壓，以及待開(kāi)發(fā)的巨大的土地規(guī)模，杭州新房和二手房的庫(kù)存去化壓力都非常大。

杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍對(duì)《中國(guó)新聞周刊》指出，新政前的4月，杭州二手房成交量達(dá)到8402套，不過(guò)，以價(jià)換量仍是主基調(diào)，“全面取消限購(gòu)之前，市場(chǎng)熱度有所降溫，新房銷(xiāo)售速度還在放緩”。

此外，杭州土地市場(chǎng)也在降溫，開(kāi)發(fā)商拿地更為謹(jǐn)慎。浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬說(shuō)，4月，杭州有12宗土地出讓，只有4宗是溢價(jià)成交，8宗是底價(jià)成交，“原本杭州的土地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商都是搶著拿地，這說(shuō)明土地市場(chǎng)在繼續(xù)調(diào)整，熱度在下降”。

除了房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)的表現(xiàn)不及預(yù)期，虞曉芬指出，杭州出臺(tái)新政也是在積極落實(shí)中央政治局會(huì)議精神。4月30日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

“基于中央政治局會(huì)議的精神，也基于本地房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生的重大變化，杭州在這個(gè)時(shí)期出臺(tái)這樣的政策，很及時(shí)也很必要，目的就是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！庇輹苑艺f(shuō)。

不過(guò)，多位受訪的房產(chǎn)中介對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)，這幾天來(lái)咨詢的客戶，許多聊著聊著沒(méi)了下文。陳玲發(fā)現(xiàn)，新政讓近期原本就有意向買(mǎi)房的客戶能夠早下決定，但對(duì)其他人來(lái)說(shuō)，觀望仍是一種更為普遍的態(tài)度。

杭州全面放開(kāi)限購(gòu)后的首個(gè)周日，許多購(gòu)房者到新盤(pán)看房。攝影/本刊記者 張馨予

兩輪限購(gòu)

杭州的限購(gòu)政策始于2010年。

那一年，為遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)務(wù)院于2010年4月17日發(fā)布“新國(guó)十條”，其中提到，“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)”。隨著“新國(guó)十條”的出臺(tái)，各個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布“限購(gòu)令”。

2010年10月11日，杭州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快保障性住房建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》，提出“杭州市及外省市居民家庭只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房（含二手存量住房）”。次年2月28日，杭州市又出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見(jiàn)》，提出要嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，本市居民限購(gòu)2套，外地居民限購(gòu)1套。

杭州的限購(gòu)政策起到了明顯抑制作用。上官劍說(shuō)，作為浙江的省會(huì)，杭州有顯著的光環(huán)效應(yīng)，限購(gòu)政策的逐步收緊，一定程度壓縮了省內(nèi)外來(lái)杭州的購(gòu)房需求，推動(dòng)樓市降溫，“在當(dāng)時(shí)大環(huán)境的影響下，這種波動(dòng)式降溫狀態(tài)，一直持續(xù)到2014年”。

杭州樓市的降溫，是當(dāng)時(shí)全國(guó)樓市進(jìn)入調(diào)整期的一個(gè)縮影。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2014年12月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格，其中絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)低于2010年的水平。在杭州，位于拱墅區(qū)橋西板塊的德信北海公園于2014年2月打響馬年樓市“第一降”，公布15800元/平方米的清盤(pán)價(jià)，隨后不少樓盤(pán)跟進(jìn)，紛紛減配降價(jià)。

然而，由于市場(chǎng)信心不足，房企降價(jià)也難以換來(lái)足夠的成交量。2014年底，杭州樓市背負(fù)了15萬(wàn)套商品房庫(kù)存?！跺X(qián)江晚報(bào)》在一則報(bào)道中，把2014年的杭州樓盤(pán)銷(xiāo)售比作一場(chǎng)“饑餓游戲”，“要想活下來(lái)，就必須在殘酷的市場(chǎng)中你爭(zhēng)我?jiàn)Z”。那一年，杭州賣(mài)出房子最多的基本都是剛需盤(pán)。有的地塊出讓時(shí)溢價(jià)率超過(guò)30％，但開(kāi)盤(pán)兩個(gè)多月后僅成交17套房源。

在市場(chǎng)極速降溫的情況下，杭州的限購(gòu)打開(kāi)了一個(gè)口子。

2014年7月29日，杭州的限購(gòu)政策以區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性調(diào)整的方式進(jìn)行松綁，主城區(qū)140平方米及以上的商品房率先放開(kāi)限購(gòu)，蕭山區(qū)、余杭區(qū)限購(gòu)全面解禁。到了次月29日，杭州全面放開(kāi)住房限購(gòu)政策。

隨著限購(gòu)放開(kāi)，2014年到2016年，杭州樓市從冰點(diǎn)一路駛向沸騰。

杭州居民沈依記得，在2015年左右，周邊的親戚朋友突然都開(kāi)始談?wù)撡I(mǎi)房，很多人都下手了，她也決定加入購(gòu)房大軍。2016年3月的某一天，沈依參加了當(dāng)時(shí)杭州大熱盤(pán)綠城楊柳郡的購(gòu)房大會(huì)，搖號(hào)時(shí)有1000多組家庭到場(chǎng)，她沒(méi)有搖到號(hào)。沈依意識(shí)到“行情真的不太對(duì)”，著急了，下午就通過(guò)朋友介紹，到另一個(gè)樓盤(pán)下定，“就怕房子沒(méi)有了”。當(dāng)時(shí)那個(gè)樓盤(pán)只剩下最后兩套房，沈依搶到了其中一套。

除了本市居民自住，一大批投資客也涌入杭州。成郊是一位專做杭州豪宅的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，在2016年溫州人到杭州來(lái)買(mǎi)房的熱潮下，作為溫州人，他也接待過(guò)幾批老家的朋友。他回憶，當(dāng)時(shí)有一個(gè)七八人的小團(tuán)，到杭州買(mǎi)了兩億元左右的房產(chǎn)，人均兩千萬(wàn)元左右，每個(gè)人根據(jù)自己的需求進(jìn)行配置，“比如買(mǎi)兩套住宅，加起來(lái)七八百萬(wàn)，再配一些商業(yè)地產(chǎn)，有錢(qián)的配置三千萬(wàn)，沒(méi)那么有錢(qián)的配置一千萬(wàn)，組合起來(lái)買(mǎi)”。

陳玲在2015年入行，經(jīng)歷了杭州限購(gòu)政策短暫放開(kāi)后被點(diǎn)燃的二手房市場(chǎng)。陳玲代表客戶和房東談價(jià)格，原本談好是200萬(wàn)元，沒(méi)過(guò)多久房東打來(lái)電話，漲到210萬(wàn)元，客戶表示再想一想，轉(zhuǎn)眼，房東報(bào)價(jià)漲到220萬(wàn)元。這時(shí)候又來(lái)了另一位客戶，價(jià)格抬到了230萬(wàn)元，第一位客戶糾結(jié)的工夫，房子就被第二位客戶用230萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)走了。陳玲感嘆，買(mǎi)房的人太多，房東一天一個(gè)價(jià)，客戶還要追著買(mǎi)。

不過(guò)，2014年限購(gòu)政策的放開(kāi)，只是杭州樓市在那幾年走向沸騰的加速器，而不是唯一的動(dòng)力源。

那段時(shí)間，一輪又一輪消息為杭州樓市的熱火拾柴添薪：2014年9月，總部在杭州的阿里巴巴上市；2015年初，伴隨著杭州地鐵4號(hào)線一期首通段開(kāi)通試運(yùn)營(yíng)，杭州地鐵初步成網(wǎng)，接下來(lái)的幾個(gè)月，越來(lái)越多地鐵段分別開(kāi)通運(yùn)營(yíng)和進(jìn)入施工建設(shè)階段；2015年11月，G20峰會(huì)宣布將于2016年9月在杭州舉辦。

此外，2014年下半年以來(lái)，信貸政策、公積金政策等各項(xiàng)政策逐漸變得寬松。先是2014年9月30日，中國(guó)人民銀行宣布對(duì)貸款政策進(jìn)行調(diào)整，名下有1套住房并還清貸款的購(gòu)房者，新購(gòu)住房即可視作首套房，享受首付30％優(yōu)惠政策，貸款利率下限為0.7。到了2015年，杭州下調(diào)首套和二套房首付比例，首套住房最低首付款比例為20％。此外，2015年連續(xù)五次降息，購(gòu)房成本持續(xù)降低。

許多人都意識(shí)到當(dāng)時(shí)正是買(mǎi)房良機(jī)。有杭州業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，當(dāng)時(shí)甚至出現(xiàn)了一種“空手套白狼”的現(xiàn)象，“比如一套200萬(wàn)元的房子，網(wǎng)簽合同價(jià)可以多做一些，做到300萬(wàn)元，貸款210萬(wàn)元，相當(dāng)于買(mǎi)房者一分錢(qián)沒(méi)出”。

上官劍說(shuō)，2016年是杭州樓市特殊的一年，隨著G20杭州峰會(huì)召開(kāi)，杭州作為超熱門(mén)城市，人才流入也進(jìn)入快車(chē)道，房?jī)r(jià)出現(xiàn)異動(dòng)，炒房團(tuán)的身影頻現(xiàn)樓市。

在杭州樓市再次過(guò)熱的背景下，杭州重啟限購(gòu)政策。2016年9月19日，杭州明確，在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)，暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，同步暫停購(gòu)房落戶政策。

“杭州2010年和2016年出臺(tái)限購(gòu)政策有著相同的背景，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，房?jī)r(jià)快速上漲，大量投資者、投機(jī)者進(jìn)入樓市，這種羊群效應(yīng)又進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)上漲?！庇輹苑艺f(shuō)，當(dāng)時(shí)，有關(guān)系的人可以從開(kāi)發(fā)商那里拿到房，沒(méi)有關(guān)系的老百姓買(mǎi)不到房，“有剛性需求和改善性需求的那些家庭反而被擠出了商品房市場(chǎng)”，而限購(gòu)政策就是地方政府通過(guò)行政的手段，抑制過(guò)熱的投資性、投機(jī)性需求。

樓市狂奔

盡管杭州在2016年重啟限購(gòu)政策，但從2017年到2021年，杭州樓市仍然一路向前狂奔。

齊娜于2016年12月在未來(lái)科技城買(mǎi)了一套房子，當(dāng)時(shí)限購(gòu)政策剛出沒(méi)多久，“一部分購(gòu)買(mǎi)力被擋在門(mén)外”，還有一些人看到杭州房?jī)r(jià)從年頭到年尾已經(jīng)翻倍，選擇觀望。杭州樓市就這樣短暫地冷了一段時(shí)間。

局勢(shì)很快又變了。齊娜說(shuō)，經(jīng)歷過(guò)那時(shí)的房地產(chǎn)從業(yè)人員應(yīng)該都記得，杭州樓市在冷靜了兩個(gè)多月后，很快就在2017年上半年逐漸瘋狂起來(lái)。

杭州本地拆遷戶的入場(chǎng)是其中濃墨重彩的一筆。2015年開(kāi)始，杭州加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造，2017年是那幾年里拆遷量最大的一年。根據(jù)杭州市政府公布的數(shù)據(jù)，2017年杭州完成整村征遷69個(gè)村，征遷59796戶。一大批拆遷戶手拿數(shù)百萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元，進(jìn)入樓市。

2017年，沈依家也被征遷，在選擇貨幣安置拿到拆遷款后，她手頭一下子有了大概800萬(wàn)元的現(xiàn)金。沈依心想必須再買(mǎi)一套房子。

2016年2月，杭州一樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，兩千多人涌進(jìn)認(rèn)籌簽到處排隊(duì)。同年9月，杭州重啟限購(gòu)。圖/視覺(jué)中國(guó)

但是買(mǎi)房沒(méi)這么容易。5月拿到拆遷款后，沈依就準(zhǔn)備買(mǎi)房，但后面的5個(gè)月，她在各個(gè)樓盤(pán)搖號(hào)都失敗了，終于在10月才成功買(mǎi)到房子。這套房大概400萬(wàn)元，付的全款，她說(shuō)這是因?yàn)楫?dāng)時(shí)基本上所有樓盤(pán)都收全款，貸款戶很少。

齊娜記得，當(dāng)時(shí)最火的“奧體三兄弟”——時(shí)代奧城、龍湖天璞和創(chuàng)世紀(jì)都要收“茶水費(fèi)”，也就是要另外加錢(qián)才能買(mǎi)，“一套房大概50萬(wàn)元到100萬(wàn)元不等”。而哪怕是加了“茶水費(fèi)”，房子轉(zhuǎn)手一賣(mài)又是翻倍的價(jià)錢(qián)。

“房?jī)r(jià)倒掛”是杭州樓市一路狂奔的關(guān)鍵因素。2016年以來(lái)，杭州的新房開(kāi)始執(zhí)行限價(jià)，許多板塊的新房?jī)r(jià)格普遍低于二手房?jī)r(jià)格，到2017年，杭州新房和二手房的“房?jī)r(jià)倒掛”越來(lái)越突出，而這意味著套利的空間——“房?jī)r(jià)倒掛”越嚴(yán)重的樓盤(pán)，炒房客越多。

2017年往后的幾年，普通的杭州市民也開(kāi)始熱衷于“打新”，因?yàn)槿胧趾筠D(zhuǎn)手就能賺，“基本搖到就是賺到”?；叵肽菐啄辏R娜說(shuō)幾乎全杭州人都在搖號(hào)，無(wú)論走在景區(qū)還是商城，聽(tīng)旁邊的人聊天，都在聊搖號(hào)的事情。2020年，齊娜跟風(fēng)去了一個(gè)萬(wàn)人搖號(hào)的樓盤(pán)，竟然搖中了，“當(dāng)時(shí)感覺(jué)自己就是天選之子”。房子交付后，齊娜馬上就把房子賣(mài)掉了。

在成郊看來(lái)，2017年到2021年是杭州樓市經(jīng)歷的一輪完整上漲周期，并且這一輪上漲是“天時(shí)地利人和”共同造就的——G20峰會(huì)已經(jīng)召開(kāi)，杭州的市政配套逐漸完整，俗稱“杭州浦東”的奧體板塊也發(fā)展完整，形成一江兩岸的格局。

樓市的信心也有產(chǎn)業(yè)的支撐。阿里巴巴作為中國(guó)頭部電商，極大帶動(dòng)了上下游產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。成郊的客戶中，有許多人是阿里巴巴的供應(yīng)商，也有一些外地客戶出于工作需要，總是從廣東、江蘇等地到阿里巴巴開(kāi)會(huì)，“那不如就在杭州買(mǎi)一套房”。正因如此，阿里巴巴所在的未來(lái)科技城板塊的房?jī)r(jià)在那幾年不斷攀升。

還有許多網(wǎng)紅選擇在杭州買(mǎi)房置業(yè)。成郊說(shuō)，直播電商興起后，網(wǎng)紅們發(fā)現(xiàn)杭州懂直播、懂內(nèi)容、懂運(yùn)營(yíng)的人才多，更好招聘，許多人逐漸把工作和生活重心都轉(zhuǎn)到了杭州。這些隨著互聯(lián)網(wǎng)浪潮誕生的一批新貴，為杭州樓市加了一把火。

當(dāng)然，浙江省內(nèi)做實(shí)業(yè)的企業(yè)家一貫是杭州樓市的重要力量。成郊說(shuō)，新貴誕生前，在藏富于民的浙江，很多有錢(qián)人都會(huì)在杭州買(mǎi)房，這是一波不容小覷的購(gòu)買(mǎi)力。杭州豪宅經(jīng)紀(jì)人周真說(shuō)，這些客戶偏好購(gòu)買(mǎi)頂級(jí)豪宅，且復(fù)購(gòu)率很高，常常會(huì)在同一個(gè)小區(qū)買(mǎi)兩套，一套給老人住，一套小家庭自住。

待杭州樓市一路狂奔到2021年，杭州的限購(gòu)政策達(dá)到史上最嚴(yán)。相關(guān)政策明確，落戶杭州未滿5年的戶籍家庭，在購(gòu)房之日前2年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個(gè)月，方可在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房；非本市戶籍家庭，在購(gòu)房之日前4年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個(gè)人所得稅滿48個(gè)月，方可在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。

然而，對(duì)于鐵了心要在杭州買(mǎi)房的人，再嚴(yán)的限購(gòu)政策也不一定能擋住。周真說(shuō)，當(dāng)時(shí)有的人會(huì)把房子贈(zèng)予孩子、老人再買(mǎi)房，或者用老人的購(gòu)房資格買(mǎi)房。沈依的鄰居中，有新婚夫妻選擇辦婚禮但不領(lǐng)證的，為的是多買(mǎi)套房。齊娜說(shuō)，也有的人選擇代持、“拼多多”買(mǎi)房，也就是空有購(gòu)房名額但首付不夠的人和別人搭伙買(mǎi)房，首付、月供、稅費(fèi)一起分?jǐn)?，未?lái)利潤(rùn)也對(duì)等分配。

這成為了資本的游戲。齊娜說(shuō)，在有利潤(rùn)的前提下，無(wú)論限購(gòu)與否，總有人為了逐利想盡各種方法買(mǎi)房。而在這種淘金的狂熱中，普通市民稍不注意就會(huì)被拋下。沈依的一位老友搬到了臨平區(qū)居住，這是杭州的東北門(mén)戶，被大家認(rèn)為是比較偏僻的地區(qū)，“我當(dāng)時(shí)很意外，‘你怎么搬到那邊去了，他說(shuō)當(dāng)年沒(méi)追上風(fēng)，再想買(mǎi)房的時(shí)候，只能往偏的地方買(mǎi)”。

2022年之后，狂奔數(shù)年的杭州樓市慢了下來(lái)。齊娜在2021年就“頗具遠(yuǎn)見(jiàn)”地賣(mài)掉了位于未來(lái)科技城的一套房子，那套房子就在阿里巴巴附近，之所以很快做出這個(gè)決定，是因?yàn)榭吹桨⒗锇桶凸蓛r(jià)持續(xù)震蕩下跌，“我明顯感覺(jué)，我這個(gè)二手房可能就要沒(méi)有客戶了”。果然，2022年以后，未來(lái)科技城板塊的房?jī)r(jià)隨之下跌。

上官劍說(shuō)，2022年5月起，杭州樓市的二手房庫(kù)存逐步增加，以價(jià)換量愈演愈烈，市場(chǎng)從近郊開(kāi)始逐步降溫。整個(gè)2023年，以價(jià)換量成為杭州二手房市場(chǎng)的主旋律，不少小區(qū)價(jià)格跌幅超過(guò)20％。

在2023年下半年，陳玲罕見(jiàn)地感覺(jué)在工作中受到了打擊，沒(méi)了信心。從業(yè)數(shù)年來(lái)，她還沒(méi)有遇過(guò)這么難的日子?！?018、2019年那會(huì)兒，根本不愁單子，客戶來(lái)了聊一聊，溝通都很順暢，房東只要覺(jué)得符合市場(chǎng)價(jià)就愿意買(mǎi)?！钡搅?023年下半年，買(mǎi)房的客戶開(kāi)始大幅壓價(jià)，“說(shuō)話都比較尖酸刻薄”，房東也不愿意降價(jià)，“一邊不怎么想買(mǎi)，一邊不怎么想賣(mài)”。

有待市場(chǎng)檢驗(yàn)

盡管杭州才剛剛?cè)嫒∠拶?gòu)，但長(zhǎng)期關(guān)注杭州樓市的人知道，杭州的限購(gòu)實(shí)際上經(jīng)歷了逐漸松綁的過(guò)程。每一次松綁，對(duì)市場(chǎng)都產(chǎn)生了一定的刺激。

2022年5月17日，杭州市發(fā)布限購(gòu)松綁政策：落戶杭州即可購(gòu)買(mǎi)二手房，外地戶口繳納1年個(gè)稅或社保可在杭州買(mǎi)二手房；個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房的，增值稅免稅年限從五年改為兩年；符合條件的三孩家庭在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)的住房套數(shù)增加一套。

到了2023年，杭州多個(gè)區(qū)域、板塊陸續(xù)開(kāi)放限購(gòu)。當(dāng)年10月，杭州市發(fā)布“杭六條”，主要從限購(gòu)區(qū)域、首付比例、首套房的認(rèn)定、搖號(hào)規(guī)則等方面進(jìn)行調(diào)整。具體來(lái)看，除上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)四大城區(qū)外，其他區(qū)域全面取消限購(gòu)，且落實(shí)差異化信貸政策，首付最低降至二成，二手房營(yíng)業(yè)稅從“滿五免征”變成“滿二免征”。

這次松綁，剛好在亞運(yùn)會(huì)之后，成郊忙碌了好一陣子。盡管他主做高端房產(chǎn)，但那段時(shí)間有許多親戚朋友周末從外地趕來(lái)，拿出六七百萬(wàn)元的預(yù)算在蕭山區(qū)看房。上官劍說(shuō)，當(dāng)時(shí)二手房市場(chǎng)成交規(guī)模大增，10月市區(qū)共成交6277套，環(huán)比上漲27.2％，同比上漲44％，推動(dòng)了年末翹尾行情。

到了今年3月14日，杭州全面解除了全市范圍內(nèi)的二手房限購(gòu)，且二手房增值稅免稅年限統(tǒng)一調(diào)整為2年。這一次限購(gòu)政策的調(diào)整同樣得到了較為明顯的反饋。

“今年一二月，杭州二手房市場(chǎng)不像去年同期有個(gè)小陽(yáng)春，成交量比較差，3月的新政就對(duì)市場(chǎng)有了比較大的刺激?！标惲嵴f(shuō)，當(dāng)時(shí)，好幾位觀望了大半年的客戶聯(lián)系她，她很快就成交了三四單。

3月新政后，主城區(qū)老破小的成交量有了明顯提升。陳玲說(shuō)，從3月到4月，朝暉、翠苑、閘弄口等市中心的老小區(qū)異?；鸨踔脸霈F(xiàn)外地客戶到朝暉一買(mǎi)就是七八套的現(xiàn)象，并且希望房齡越老越好。她分析，這些客戶是在等著老房子原拆原建。近一兩年來(lái)，原拆原建成為浙江省大力推進(jìn)的老舊小區(qū)改造模式，改造費(fèi)用需要居民自籌一部分，政府補(bǔ)貼一部分。陳玲說(shuō)，原拆原建后的房子相當(dāng)于次新房，房?jī)r(jià)會(huì)比原來(lái)高出許多，這讓部分投資者看到套利空間。

上官劍說(shuō)，杭州全面放開(kāi)二手房限購(gòu)，加快了整體置業(yè)節(jié)奏，“4月二手房網(wǎng)簽8402套，與3月基本持平，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)修復(fù)”。

正是因?yàn)楹贾莸南拶?gòu)政策已經(jīng)經(jīng)歷了幾輪松綁，用成郊的話說(shuō)，就像一座緊閉的城已經(jīng)開(kāi)了幾扇側(cè)門(mén)，5月9日出臺(tái)全面取消限購(gòu)政策則是打開(kāi)了正門(mén)。

正門(mén)打開(kāi)后，市場(chǎng)的反應(yīng)會(huì)和前幾次政策調(diào)整有什么不同嗎？在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，新政會(huì)在短期內(nèi)帶來(lái)交易量的上升，再疊加之前的政策，“具有非常好的導(dǎo)向”。

“限購(gòu)政策已成歷史，這有利于有意愿有能力的全國(guó)人民來(lái)杭州購(gòu)房，助力主城區(qū)新盤(pán)銷(xiāo)售。此外，之前杭州二手房放開(kāi)限購(gòu)，外地購(gòu)房者已頻頻現(xiàn)身杭州樓市，此次全面放開(kāi)，杭州的虹吸效應(yīng)預(yù)計(jì)將進(jìn)一步展現(xiàn)?！鄙瞎賱φf(shuō)，從新政頭兩天新增客戶的變化情況看，本次新政刺激作用比3月的更大。

虞曉芬也認(rèn)為，杭州全面取消限購(gòu)會(huì)活躍商品住房的成交量，加快去化速度，有利于穩(wěn)價(jià)格、穩(wěn)預(yù)期。因?yàn)檫@次的新政強(qiáng)調(diào)要深化房地的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，“以需定供，根據(jù)供求狀況動(dòng)態(tài)調(diào)整供地節(jié)奏、供地規(guī)模，促進(jìn)市場(chǎng)早日達(dá)到供求平衡，供求平衡是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)，對(duì)樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的信心和進(jìn)一步增強(qiáng)老百姓購(gòu)房的信心，會(huì)起到積極作用”。

2023年10月起，杭州多個(gè)區(qū)域、板塊陸續(xù)開(kāi)放限購(gòu)。圖/視覺(jué)中國(guó)

幾位房產(chǎn)中介表示，“杭七條”中，“掛牌即享首套資格”格外受客戶關(guān)注。上官劍說(shuō)，杭州開(kāi)啟了歷史上最友好的信貸政策，不僅跨區(qū)買(mǎi)房算首套，本區(qū)內(nèi)只要原有唯一住房掛牌，再買(mǎi)也享受首套待遇，“這也是本次新政的創(chuàng)新點(diǎn)，在一定程度上打通以舊換新交易的鏈條，預(yù)計(jì)會(huì)有更多的城市跟進(jìn)實(shí)施”。周真說(shuō)，自己就有幾位客戶這兩天把房子掛牌，騰出首套房的名額，“本來(lái)就有需求，現(xiàn)在就沒(méi)之前那么猶豫了”。

另一個(gè)被購(gòu)房者關(guān)注的，是“杭七條”中的優(yōu)化積分落戶政策?！锻ㄖ访鞔_，“在本市取得合法產(chǎn)權(quán)住房的非本市戶籍人員，可申請(qǐng)落戶”。

這幾天，張明明接到的外地客戶咨詢幾乎全都圍繞落戶政策，大家都關(guān)心杭州是否“購(gòu)房即落戶”。新政當(dāng)日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處副處長(zhǎng)何陳煜說(shuō)，后續(xù)會(huì)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，不能片面理解為“購(gòu)房即落戶”，而是會(huì)針對(duì)目前市場(chǎng)和戶籍管理的情況，在現(xiàn)有的積分落戶框架內(nèi)，擬大幅提高自有產(chǎn)權(quán)住房的賦分權(quán)重。

在上官劍看來(lái)，杭州購(gòu)房可優(yōu)先落戶的政策意味著搶人大戰(zhàn)再起，“放寬落戶門(mén)檻，不受學(xué)歷限制，利于吸引人口流入，直接利好學(xué)區(qū)房”。虞曉芬也認(rèn)為，這將是這一輪新政中帶來(lái)最大影響的政策，“人口是一個(gè)城市發(fā)展最重要的基石，這次的政策從長(zhǎng)期看有利于為杭州吸引更多人才，增強(qiáng)城市活力”。

連續(xù)忙碌幾天，陳玲的信心逐漸回來(lái)了。當(dāng)然她也明白，全面取消限購(gòu)，最終能達(dá)到什么效果，還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

（文中陳玲、張明明、齊娜、沈依為化名）