個人住房貸款增長轉(zhuǎn)負房貸或難再為銀行提供增長動力

吳海珊

隨著杭州、西安限購政策的陸續(xù)放開，房地產(chǎn)是否會再次走熱成為市場的期望，同樣抱有期望的還有銀行。

個人住房按揭貸款（下稱“個人住房貸款”）一直是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良率大幅低于其他資產(chǎn)，而且過去多年來年均2位數(shù)的增幅為銀行的增長提供了不小的助力。但是隨著政策的調(diào)整和市場的反應，個人住房貸款增長走低，尤其是2023年，個人住房貸款增速已經(jīng)成為負數(shù)。

2024年隨著部分城市住房限購的完全放開，個人住房貸款是否會重新增長，為銀行提供增長動力？

國有六大行中僅郵儲銀行個人住房貸款實現(xiàn)增長

國有行歷來是個人住房貸款市場的主要參與者，六大行的個人住房貸款余額占到全部個人住房貸余額的60%以上。

年報數(shù)據(jù)顯示，2023年國有六大行中，除郵儲銀行外，其他五大行個人住房貸款均出現(xiàn)下滑。（見表1）

表1 國有六大行個人住房貸款在總貸款及墊款中的占比

數(shù)據(jù)來源：銀行財報本刊編輯部整理

建設銀行歷來是個人住房貸款占比較高的銀行。2023年建設銀行的個人住房貸款余額為6.39萬億元，較上年減少930.84億元，降幅1.44%。

工商銀行的個人住房貸款為6.29萬億元，同比下滑了2.2%，在貸款及墊款中的占比從2022年的27.7%，下滑至2023年的24.1%。

農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款金額5.17萬億元，同比下滑3.3%。

中國銀行的個人住房貸款金額從2022年的4.92萬億元下滑至2023年的4.79萬億元，同比下滑2.65%，在貸款中的占比從28.09%下滑至24.04%。

交通銀行的住房抵押貸款為1.4626萬億元，同比下滑3.3%，在貸款中的占比從20.74%下滑至18.39%。

在國有大行中，郵儲銀行是惟一一家個人住房貸款實現(xiàn)正增長的銀行。2023年郵儲銀行的個人住房貸款從2022年的2.26萬億元，增長至2023年的2.34萬億元，凈增762.28億元，同比增加了3.37%。但是郵儲銀行個人住房貸款在全部貸款及墊款中的占比從31%下滑至29%。

與此同時，國有大行個人貸款及墊款中的消費貸款和經(jīng)營貸款增長大幅超過股份行，增幅甚至達到70%以上。（詳見本刊已發(fā)布的《國有大行反超股份行，個人消費貸款和經(jīng)營貸款大幅擴張》。）

事實上，在房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型的影響下，個人住房貸款余額下降屬于必然趨勢，不過這一下降跟最近兩年居民的提前還貸也有較大的關系。盡管目前并沒有提前還貸的整體數(shù)據(jù)，但從銀行的個體數(shù)據(jù)中也可見一斑。

興業(yè)銀行行長陳信健在業(yè)績發(fā)布會表示，2023年零售按揭業(yè)務市場競爭非常激烈，興業(yè)銀行2023年投放了1850億元，同比增長30%。但是因為提前還款的原因，個人住房按揭貸款余額還是下降了1.95%。

但拉長時間來看，這一變化也并不是2023年獨有的。事實上，個人住房貸款增長下滑的趨勢已持續(xù)數(shù)年。其中既有市場方面的原因，也有政策方面的因素。

根據(jù)經(jīng)濟觀察報的統(tǒng)計，2018年到2022年六大行的個人住房新增貸款占新增貸款及墊款的49%、39.5%、35.2%、29.4%和4.66%。

2018年和2019年盡管國內(nèi)政策方面已經(jīng)開始對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，但個人住房貸款依然增勢顯著。為了防范金融體系對房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風險，提高銀行業(yè)金融機構(gòu)的穩(wěn)健性，2020年底，央行聯(lián)合前銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，給金融機構(gòu)分檔設置了房地產(chǎn)貸款占比的上限。國有六大行均位于第一檔，按規(guī)定其房地產(chǎn)貸款占比上限不得超40%，個人住房貸款占比上限不得超32.5%。

以建設銀行為例，其個人住房貸款自2019年到2022年在全部貸款及墊款中的占比分別為35.31%、34.73%、33.96%和30.57%。直到2022年，建設銀行才達到監(jiān)管的要求。

加大“基本盤”投放仍是重點多城市限購取消有望提振業(yè)績

盡管占比有所下滑，但是在國有六大行的貸款結(jié)構(gòu)中，個人住房貸款依然占有重要的地位。根據(jù)本刊的統(tǒng)計，即便經(jīng)過幾年的調(diào)整，除了交通銀行，個人住房貸款在國有大行貸款中的占比均超過20%，甚至接近30%。

而在銀行的個人貸款及墊款中，個人住房貸款占了絕對大頭。如表2所示，13家銀行的個人住房貸款在個人貸款及墊款中的占比都超過了一半，部分銀行超過70%，尤其是國有大行。

表2 13家上市銀行個人住房貸款余額占個人貸款及墊款中的一半以上

數(shù)據(jù)來源：銀行財報本刊編輯部整理

興業(yè)銀行計劃財務部總經(jīng)理林舒在業(yè)績發(fā)布會上，將個人按揭貸款稱為“零售的基本盤”。

個人住房貸款不僅在貸款及墊款中占比較高，而且是銀行的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，相對來說資產(chǎn)質(zhì)量更高，不良率遠低于其他貸款。

如2023年郵儲銀行的個人住房貸款不良余額127.93億元，占比18.96%，低于個人住房貸款在總體貸款中29%的占比。不良貸款率0.55%，相對于2022年的0.57%進一步走低，同時也低于郵儲銀行貸款整體0.83%的不良率。

2023年中信銀行個人住房貸款的不良率為0.5%，大幅低于中信銀行整體的1.18%。平安銀行的不良率則更低，2023年為0.3%，2022年為0.28%。

在財報中，各個銀行都表述了對于個人住房貸款的“加大投放”的態(tài)度。如農(nóng)業(yè)銀行在財報中表示要“適應房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，因城施策實施差別化個人住房貸款政策，積極支持居民剛性及改善性住房需求，加大個人住房貸款投放力度?！敝袊y行業(yè)表示“持續(xù)加大房貸投放力度”，該行2023年累計投放房貸6000億元。

同時為了應對當前的環(huán)境，一城一策也是銀行財報對于個人住房貸款描述的常見語。過去一年，不同地方對于房地產(chǎn)的政策做出了不同的改變。如杭州在5月9日全面放開了限購政策，并實現(xiàn)了買房落戶，成為第一個完全放開限購政策的城市。西安在杭州之后也發(fā)布《關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確自即日起全面取消住房限購措施。

值得注意的是，杭州銀行和西安銀行2023年的個人住房貸款余額，都處于逆勢增長狀態(tài)。

其中，杭州銀行的個人住房貸款2023年增長了4.74%。西安銀行的個人住房貸款2023年同比增長了4.98%。

杭州銀行在2023年財報中表示，“因城施策支持剛性和改善性住房需求，積極響應政府部門提供‘帶押過戶‘共有產(chǎn)權(quán)房等利民服務”。最新的2024年一季度財報顯示，杭州個人住房按揭貸款余額947.22億元，較2023年末增長了5.40億元。

14家銀行處于正增長但是行業(yè)整體難有增量

除杭州銀行和西安銀行外，2023年仍然有12家銀行的個人住房貸款余額獲得正增長。增幅較大的是寧波銀行、浙商銀行和齊魯銀行。

寧波銀行2023年的個人住房貸款872.91億元，同比增長35.79%。浙商銀行2023年的個人住房貸款余額1378.53億元，較上年末增長28.54%。齊魯銀行的個人住房貸款536.68億元，2022年為465.6億元，同比增長超過15%

這三家銀行的個人住房貸款在全部貸款和墊款中的占比都相對較小。寧波銀行為6.97%、浙商銀行為8%。

除此之外，中信銀行、平安銀行等個人貸款余額的增長也排名靠前。

中信銀行2023年的個人住房按揭貸款余額10033.21億元，較上年末增加275.14億元。中信銀行強調(diào)，其個人住房貸款主要集中在一、二線城市，截至一季度在個人住房貸款余額中占比達74.27%。

平安銀行的2023年個人住房貸款3035.68億元，同比增長了6.72%，在貸款及墊款中的占比為8.9%，高于2022年的8.5%。一季度，平安銀行的個人住房貸款與2023年基本持平。

不過，從絕對量來看，14家銀行個人住房貸款的增量為2000億元，而農(nóng)業(yè)銀行一家2023年個人住房貸款的余額就減少了1757億元。

某銀行研究人士對本刊表示，盡管有個別銀行的個人住房貸款實現(xiàn)了增長，但整體而言，很難再增長。

Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年42家上市銀行的個人住房貸款余額增長平均為-1%，而在五年前，行業(yè)增長平均數(shù)還是兩位數(shù)。

對于銀行來說，除了個人住房貸款在“量”方面，另一挑戰(zhàn)在于“價”。作為構(gòu)成凈息差的主要部分，個人住房貸款的利率對銀行的利息收入影響十分明顯。

表3 14家銀行2023年度個人住房貸款余額仍為正增長

數(shù)據(jù)來源：銀行財報本刊編輯部整理

郵儲銀行的個人貸款利息收入2037.86億元，同比減少7.65億元，下降0.37%，該行在財報中表示，主要受LPR下調(diào)、存量房貸利率調(diào)整等因素影響，個人住房貸款利息收入下降導致。

浙商銀行也在財報中表示，2023年累計為13.59萬個客戶下調(diào)存量首套住房貸款利率，合計調(diào)整的貸款余額1279.25億元。

市場預期存量房貸利率調(diào)整的影響將一直持續(xù)到2024年第三季度。

林舒表示，一季度興業(yè)銀行資產(chǎn)端的資產(chǎn)收益率同比下降12個BP，主要原因是存量按揭住房利率調(diào)整、LPR重定價影響，并且預測“相關影響在未來三個季度還會持續(xù)”。

繼去年9月個人住房貸款利率下調(diào)以來，目前全國已經(jīng)有超過40個城市階段性取消了首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

央行最新發(fā)布的3月份數(shù)據(jù)顯示，新發(fā)行的個人住房貸款利率為3.71%，比2月低15個基點，同比低46個基點，也已經(jīng)低于新發(fā)企業(yè)貸款加權(quán)平均利率3.75%。

上述業(yè)內(nèi)人士對本刊表示，從增長的角度來講，未來個人房貸部分可能很難再為銀行提供增量，但是存量部分基本可以維持穩(wěn)定。

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）