經(jīng)營困難的違約方是否有權(quán)解除房屋租賃合同？

讀者提問：

2023年年初，小趙在縣城兒童醫(yī)院門口從房東劉先生處租賃了一間商鋪，專門出售母嬰用品。雙方約定租賃期限5年，每年租金30萬元。簽完合同，小趙預(yù)交了一年房租，并投資數(shù)十萬元對商鋪進行裝修后開始營業(yè)。因兒童醫(yī)院門口客流量較大，母嬰店生意很好?？蓛H過了兩個月，兒童醫(yī)院就搬離了此地。

之后，小趙母嬰店的生意一落千丈，入不敷出。無奈之下，小趙關(guān)閉門店，告知劉先生要解除租賃合同。但劉先生認(rèn)為雙方簽訂了5年的租賃合同，小趙剛租了幾個月就提出解除合同屬于違約，不同意解除租賃合同。

請問，小趙是否有權(quán)解除房屋租賃合同？

律師解答：

《中華人民共和國民法典》第580條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請求履行。有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定，通常情況下只有守約方才有權(quán)解除合同，但在特殊情況下違約方也有權(quán)解除。本案中，小趙租賃兒童醫(yī)院門口的商鋪是為了開辦母嬰店，但是由于醫(yī)院搬遷，人流量銳減，小趙入不敷出，關(guān)閉門店，導(dǎo)致其事實上不能繼續(xù)履行租賃合同，也不可能實現(xiàn)合同目的。因此，盡管小趙屬于違約方，但在其不存在主觀惡意的情況下，在合同陷入僵局時，小趙在承擔(dān)違約責(zé)任的前提下有權(quán)解除合同，但必須通過向法院起訴或者向仲裁機構(gòu)申請仲裁來解除。

【編輯：潘金瑞】