當(dāng)下，提前還房貸是否明智

最近兩年，年輕人掀起了提前還房貸的風(fēng)潮，美其名曰“無債一身輕”。那么，提前還房貸到底劃算嗎？今天M姐就來幫你算算這筆賬。

“還了好！”“留著好！”一早，小君和小葵就在辦公室爭論起來。

“現(xiàn)在股市波動這么大，也沒什么其他投資渠道，趕緊把房貸還了吧。”小君勸小葵?！耙郧安欢颊f提前還房貸不劃算嗎？再說還了房貸，我可就身無分文了！”小葵反駁道?！皩ε?，我也聽M姐提起過，提前還房貸不劃算?！毙∫酪舱驹诹诵】@邊。

“誰又在背后說我壞話呀？”M姐聽到有人提她的名字，湊了過來。“M姐，你說過提前還房貸不劃算，可是我看現(xiàn)在好多人都在提前還?！毙【唤獾貑?。

“說過是說過，但那是老皇歷啦！金融市場可是瞬息萬變的。這次我站你這邊！”M姐力挺小君。“?。磕愕囊馑际俏覒?yīng)該提前把房貸還了？”小葵疑惑地問，“可為什么同一筆貸款，以前不該還，現(xiàn)在又該還了呢？”

“最關(guān)鍵的是，有兩個指標(biāo)不同了。”M姐繼續(xù)給大家解釋：

第一個指標(biāo)是通脹。一般來說，我們的收入增長都是要高于或等于通脹的。在過去通脹相對較高的時代，我們的收入增速也較快，但房貸是固定不變的。所以用收入來衡量，房貸是在快速貶值的。

舉個例子，假如在月收入12000元的情況下，100萬元房貸按照4.9%的利率貸款30年，等額本息下需要每月償還5307元，約占月收入的一半。假設(shè)通脹是5%，我們的收入隨通脹同步增長（也就是說實際收入不增長），那么10年后，你的月收入就能接近2萬元，月還款額只占收入的1/4左右；20年后只占1/6?？梢钥吹椒抠J負(fù)擔(dān)是在快速減輕的。

但相反，按照2023年0.2%的通脹計算，10年后房貸仍占月收入的43%，20年后占42%，房貸負(fù)擔(dān)依然較重?！八裕^去我們沒必要提前還貸，因為時間拖得越久，通脹替我們還掉的就越多?！盡姐感慨道，“但如今不同啦，低通脹時代，沒人替我們打工，只能自己老老實實還貸了?！?/p>

第二個指標(biāo)是投資收益。我們可以很直觀地感受到，最近10年，各種投資收益都在不斷下行。2013年，余額寶還能有5%～6%的年收益，如今只有不到2%。銀行理財?shù)氖找嬉惨宦返?%。過去100萬元留在手里投資，一個月有三四千元的收益，能夠抵消很大一部分房貸。如今顯然已經(jīng)很難達到這個水平。

“沒有通脹替我們還債，也沒有多少投資收益能夠抵消貸款，提前還貸自然成了最優(yōu)選擇?！盡姐解釋說。

“那么提前還房貸，我能省多少錢呢？”小葵好奇地問?！拔覀冞€是以100萬元貸款來假設(shè)?！盡姐給小葵算了一筆賬，“100萬元還款30年，按照4.9%的貸款利率計算，總還款額為191萬元。假設(shè)還貸10年后提前還款，則需要還81.1萬元，可以節(jié)省總計46.3萬元的利息，相當(dāng)于年化收益率4.62%?！?/p>

“哇！這么高！”小葵驚喜地叫道?！爱?dāng)然，我也不建議你全部還掉，可以留一個小尾巴繼續(xù)慢慢還，這樣還能享受房貸抵稅的優(yōu)惠政策?！盡姐建議道。“那照你這么說，豈不是全款買房更劃算？”小依好奇地問?！澳壳皝砜矗蛟S是這樣。但市道是一直在變的嘛?！盡姐分析道，“未來如果經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)加速，或者通脹又開始上行，或者貸款利率持續(xù)下行到一個比較低的位置，有可能不提前還款又變得劃算了呢?！?/p>

“說得太對了！”小葵終于抓住了救命稻草，“現(xiàn)在什么都瞬息萬變，我猜想說不定不久的將來，提前還款就不劃算了。所以……我還是把錢留著，慢慢花！”

原來，提前還款在小葵這里不是一個理財問題，而是一個消費問題，嘿嘿。