騰籠換鳥 寸土生金

陳寧

45萬平方米的產(chǎn)業(yè)用地，利潤空間有多大？西城區(qū)給出的答案是：每年稅收20億元。

20億元怎么來的？疏解騰退老“動批”的低效用地，增效擴能，引來獨角獸和隱形冠軍企業(yè)。

20億元什么概念？10年前，也是這45萬平方米，稅收僅有6000萬元，每年政府還要為此投入1億元的治理費用……同樣的空間，換了打開方式，呈現(xiàn)效果截然不同。這種發(fā)展邏輯的嬗變，正在西城區(qū)不斷上演。

近年來，西城區(qū)向立體要發(fā)展、向空間要效益，用產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型為樓宇賦能，在有限的土地資源條件下，走出了一條低效產(chǎn)業(yè)空間的高質(zhì)量發(fā)展之路。

應運而生的服裝批發(fā)產(chǎn)業(yè)，面臨不合時宜的境地

紅墻以西7公里的西直門外大街，東連北京北站，西接白石橋，南臨北京建筑大學，北靠動物園，兩側12座樓宇錯落分布其間。

原名四達大廈的新動力金融科技中心（以下簡稱“新動力”）就是其中的一座。二層星河長廊的盡頭，一幅“白澤迎溯”的雕像，昭示著這座樓宇的前世今生。

白澤，中國古代神話中寓意吉祥的瑞獸，虎首朱發(fā)而有角，通萬物之情。勾勒其輪廓的5840米絲絨線，代表樓宇2004年始建到改造完成的5840天；1000個衣架和2000個焊點組成的結點，則是向3000余名曾在這里奮斗過的批發(fā)市場商戶致敬。如今，它已成為獨角獸和隱形冠軍企業(yè)的一種象征。

20世紀80年代起，因便利的交通和得天獨厚的地理位置，四達大廈、東鼎等12座服裝和小商品批發(fā)市場組成的“動批”，吸引了南來北往的顧客。這里最高峰時日客流量達10萬人，逐漸成為北方地區(qū)最著名的服裝批發(fā)集散地。

浙江人李秀生仍記得四達大廈逼仄昏暗的3平方米攤位里層層疊疊都是衣服、幾乎不能站腳的窘狀。但正是這小小鋪面的收入，讓他一家得以在北京立足。這里，曾有老板年收入近億元，堪比一家上市公司的利潤。

“動批”的繁盛，一度使其成為人們心中的時尚聚集地。每天，這里嘈雜熙攘、人聲鼎沸。為滿足12幢樓宇中生意人的日常所需，低端零售業(yè)態(tài)隨之出現(xiàn)，加之11條日均客流近2萬人次的公交線路穿梭而過，人流、物流、車流交織，交通、衛(wèi)生、治安堪憂，周邊居民苦不堪言。

無獨有偶?！皠优睎|南1.5公里的車公莊大街上，“官批”也讓城市陷入同樣困境，產(chǎn)權方和政府為此支付了高昂的治理成本。

曾為活躍市場而生的服裝批發(fā)業(yè)，在區(qū)域發(fā)展的整體布局面前，已顯得不合時宜。

2013年，西城區(qū)籌建“北展指揮部”推進北京展覽館附近低效產(chǎn)業(yè)疏解，“動批”“官批”盡在其中。然而，錯綜復雜的產(chǎn)權關系、千差萬別的市場情況以及萬千商戶的生計發(fā)展，這些需要逐項解決的難題，全無先例可循。

躊躇之際，一劑“強心針”讓時任指揮部總指揮孫碩和工作人員有了主心骨。2014年，習近平總書記視察北京時強調(diào)，北京要堅持和強化“四個中心”的核心功能，調(diào)整疏解非首都功能。身為首都功能核心區(qū)的西城區(qū)，是四個核心功能的重要載體。

疏解，勢在必行。

然而，“動批”12個市場利益關系之復雜，令人瞠目。央企產(chǎn)權、市屬國企產(chǎn)權、民營企業(yè)產(chǎn)權交織，商鋪層層轉(zhuǎn)租，最多的倒手六七次。為最大程度保護商戶的利益，北展指揮部以一樓一策的方式，厘清產(chǎn)權，最終退還了商戶的全部押金。在“官批”疏解中，二房東人去樓空，北展指揮部多方協(xié)調(diào)，動員產(chǎn)權方中國印刷有限公司（以下簡稱“中印公司”）從銀行貸款2.1億元，為商戶進行全額補償。商戶們最終同意搬遷。

實施搬遷，考驗著政府的執(zhí)政能力。

活躍于此數(shù)十年的商戶，要“搬”的不僅僅是衣服，廠房、團隊、原料供應鏈、分銷渠道都得削骨抽筋、打碎重來，大家顧慮重重。

“疏解，不能一疏了之，對待商戶要像嫁女兒一樣，盡心盡力為他們找出路，謀求更好的發(fā)展?！睂O碩說。

那段時間，每周二下午是時任北展指揮部產(chǎn)業(yè)處處長劉林的接待日，他和同事千方百計為商戶紓解難題。“帶著商戶的訴求，我們幾乎每月都去天津、河北等地探訪。”2015年9月，劉林組織近600名商戶，租車到天津卓爾電商城，與對方洽談租金、落戶等商戶關心的問題。當天，就有商戶與這家電商城簽下10年合約。

2017年，歷時兩年的“動批”疏解順利完成。翌年9月，隨著“官批”閉市，西城區(qū)最后一家批發(fā)市場完成騰退。騰退后，如何科學規(guī)劃產(chǎn)業(yè)空間，成為盤活區(qū)域發(fā)展的關鍵。

善弈者謀勢。

西城區(qū)從整座城市規(guī)劃通盤考慮：若從北面中關村向南面金融街畫一條連接線，北展地區(qū)恰在其間，上夠得著科技企業(yè)，下觸得到金融企業(yè)，能夠承接二者的優(yōu)勢資源，加之地區(qū)獨有的文化稟賦，得以衍生獨特的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。由此，西城區(qū)提出在這片區(qū)域打造金融科技和文化創(chuàng)新發(fā)展高地的規(guī)劃。

既算經(jīng)濟賬更算政治賬，讓沉默的空間煥發(fā)新生

藍圖繪就。然而，曾經(jīng)的低效產(chǎn)業(yè)空間誰來承建升級、怎么運營，如何為空間賦能，又成為擺在西城區(qū)委區(qū)政府面前的新難題。

難在哪里？一位國企地產(chǎn)項目經(jīng)理掰起手指，給記者算了一筆賬：“這些產(chǎn)業(yè)空間的樓齡、層高、構造布局等都存在客觀局限，轄區(qū)招商引資又有明確定位。況且，國有企業(yè)還有‘一利五率的考核紅線。即使是成熟的團隊愿意接手，也至少需要6年才能收回成本?！庇腥颂寡裕@不是一筆商業(yè)意義上的成功投資。

種種顧慮，讓不少競標者望而卻步。

“利用引導資金和產(chǎn)業(yè)政策，撬動更多社會資本積極參與，讓沉默的空間煥發(fā)新生。”西城區(qū)發(fā)展改革委主任邴浩指出破局關鍵。

2018年起，西城區(qū)聯(lián)動出臺包括“產(chǎn)業(yè)十條”“金科十條”在內(nèi)的“1+5+N”產(chǎn)業(yè)政策，將資源向金融、金融科技等類型企業(yè)傾斜。2020年，為“喚醒”區(qū)域綜合貢獻率低、空置率高、功能定位不符合區(qū)域發(fā)展要求的低效產(chǎn)業(yè)空間，西城區(qū)又在全市率先出臺《西城區(qū)支持低效樓宇改造提升若干措施》，并拿出5200余萬元支持疏通堵點。

一系列政策支撐和資源傾斜，給了企業(yè)輕裝前行的底氣。

2021年7月，曾為“官批”騰退借貸2.1億元的中印公司，正式承接新華1949文化金融與創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園二期項目，改造升級老“官批”。

有人不解：前期貸款沒還完，怎么又追加9000萬元投資？做印刷起家的中印公司有自己的打算：“政策補貼能解前期投資的燃眉之急，我們還可以復制一期項目運營的成功經(jīng)驗，將來在全國推廣。”公司黨委書記高德濤說。

高德濤所說的一期項目，就在老“官批”旁邊。8年時間，新華印刷廠主業(yè)外遷后留下的老舊廠房，已蛻變?yōu)閾碛?8家文化金融創(chuàng)新企業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，走出了開心麻花、檸檬微趣等4家上市企業(yè)，產(chǎn)值逾百億元?！疤芍嵎孔馕粊碛邪l(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)，作為國企，也要有自己的擔當。我們?yōu)槿腭v企業(yè)提供了政策法律解析、資本對接、互聯(lián)網(wǎng)運營、后勤保障等全方位‘管家式服務。”探其原因，高德濤這樣總結。

北京藍深科創(chuàng)科技有限公司曾是一家裸眼3D技術領先的初創(chuàng)企業(yè)，但因缺少資源和資本，發(fā)展受限。入駐新華1949后，在園區(qū)牽線下，企業(yè)與清華大學美術學院及某知名廣告公司合作，企業(yè)專注于技術開發(fā)，其余兩方負責經(jīng)營和廣告渠道投放，三方實現(xiàn)資源更大化。受益于此次合作，企業(yè)得以承接北京人藝經(jīng)典話劇3D版本的攝制項目，發(fā)展愈加穩(wěn)健。

既算經(jīng)濟賬，更算政治賬，已成為企業(yè)承接改造低效產(chǎn)業(yè)空間的共識。

產(chǎn)業(yè)空間的改造，難免遇到各種“梗阻”。為此，西城區(qū)發(fā)改委建立聯(lián)席會議制度，召集區(qū)規(guī)自委、區(qū)住建委等10余家委辦局定期協(xié)商，一攬子解決相關問題。

承接四川大廈改造項目時，中海商業(yè)聯(lián)合辦公管理中心發(fā)現(xiàn)大樓主體因歷史原因沒有產(chǎn)權證，消防改造無法如期推進?！爱敃r項目已先期投入近億元，加上每天運營團隊開支，資金壓力極大。”總監(jiān)李雪瑞坦言，“我們把這件事申請上會后，提交了四川當?shù)貦n案館的證明文件，通過多輪聯(lián)席會議研究明晰產(chǎn)權，項目得以繼續(xù)推進?！卑闯Ｒ?guī)要用半年走完的流程，聯(lián)席會后3周就得以解決，大大提高了項目改造效率。

如今，已完成改造提升的23處低效空間，掩映在鱗次櫛比的樓宇間。為打破“酒香也怕巷子深”的困局，西城區(qū)發(fā)改委推出了“西城商務樓宇”小程序，以地圖落點形成可視化、可量化的全區(qū)產(chǎn)業(yè)空間圖，企業(yè)可以從中找到合適的辦公地。不僅如此，區(qū)發(fā)改委還定期舉辦專場推介會，助力企業(yè)精準獲悉政策細節(jié)?！拔覀兿嘈?，企業(yè)在這里將大有可為?！壁普f。

用堅定的“有所不為”，換取高質(zhì)量的“有所作為”

產(chǎn)業(yè)空間的提升，不僅是業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型，更是理念的變革——用堅定的“有所不為”，換取高質(zhì)量的“有所作為”。

產(chǎn)業(yè)空間改造之初，低碳環(huán)保就已成為承建方的廣泛共識。

環(huán)保建材、光伏技術、零碳辦公……華遠地產(chǎn)股份有限公司在北京金融科技中心改造中，將節(jié)能技術應用到項目空調(diào)、給排水等系統(tǒng)中，使樓宇整體能耗降低30%。項目由此成為金融科技示范區(qū)唯一獲得LEED（能源與環(huán)境設計先鋒）金級認證的項目。不約而同地，中海商業(yè)聯(lián)合辦公管理中心對于四川大廈的改造，也摒棄粗放高碳的裝修方式，將綠色可持續(xù)理念貫穿全程?！暗吞蓟脑焱瓿珊?，我們又把目光聚焦在入駐企業(yè)的碳意識培養(yǎng)上，鼓勵企業(yè)和員工通過減少空調(diào)使用、綠色出行等方式累計碳積分，兌換相應服務，以此吸引理念相合的企業(yè)?！崩钛┤鹫f。

精筑良巢鳳自來。

如何引進業(yè)態(tài)相符的企業(yè)？西城區(qū)建立起嚴格的業(yè)態(tài)準入聯(lián)審機制——每一處低效產(chǎn)業(yè)空間引進的每一家企業(yè)，都需要通過相關部門聯(lián)審。審核未通過，企業(yè)再“吸金”也不能入駐。

2014年，寶藍金融創(chuàng)新中心（以下簡稱“寶藍”）還是天皓成服裝批發(fā)市場時，售賣的大多是50元一件的衣服。10年后，這里研發(fā)銷售的是價值600萬元一架的工業(yè)級無人機。

對招商，寶藍總經(jīng)理李然有自己的理解。僅一層招商，他就前后談了不下30個項目，其中不乏效益頗豐的知名醫(yī)藥和餐飲企業(yè)，但因業(yè)態(tài)不符，李然只能婉拒。寶藍一層為此空置了一年半。“以前招商是做加法，現(xiàn)在就像做一道難度驟增的四則運算。”但在李然心里，客戶的輪廓愈加清晰了。2018年，寶藍一層迎來一家云計算企業(yè)入駐?！斑@種符合產(chǎn)業(yè)定位的企業(yè)，租金能減免一半?！崩钊徽f。

如今，寶藍1萬平方米的樓宇，年營業(yè)收入高達5億元，實現(xiàn)利稅近5000萬元。也就是說，“動批”2%面積里產(chǎn)生的經(jīng)濟效益已接近原來整個“動批”的利稅。低效產(chǎn)業(yè)空間的高質(zhì)量發(fā)展由此可見一斑。

舍與得的辯證法，在產(chǎn)業(yè)空間賦能中又一次得到生動詮釋。

新動力每平方米日租金為15元，運營方北京金融街資本運營集團有限公司頂著成本壓力，留出30%約1萬平方米的公共空間，讓渡給企業(yè)會客、休閑?！拔覀冇眉准墝懽謽堑臉藴蚀蛟鞓怯睿罹邉?chuàng)造價值的企業(yè)。”新動力總經(jīng)理李倩說。

“入駐新動力后不久，公司就與樓宇內(nèi)的中債投資達成合作，成為產(chǎn)業(yè)生態(tài)伙伴?！鄙裰輸?shù)碼信息服務集團股份有限公司副總裁馬洪杰說，“樓宇引入的高端商業(yè)業(yè)態(tài)、增加的配套設施，成為我們吸引人才的一張‘王牌?！?/p>

產(chǎn)業(yè)空間不斷升級，吸引著業(yè)界頭部企業(yè)和高端人才的聚集。這里已華麗變身為每平方公里地均產(chǎn)值500億元的產(chǎn)業(yè)發(fā)展高地。

對百姓而言，“有所不為”換來的“有所作為”，還要靠獲得感來體現(xiàn)。告別了喧囂的批發(fā)市場，官園附近居民迎來了新華1949建起的5層鋼構式停車樓，新增的685個車位大大緩解了停車難問題；中海商務中心旁地鐵站內(nèi)，曾經(jīng)斑駁的墻面已煥然一新，與這座綠色建筑融為一體；金科新區(qū)如今已成為市民打卡地……

西城區(qū)低效產(chǎn)業(yè)空間的更新，實現(xiàn)了寸土生金的區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展。路未盡，行不止。未來，在產(chǎn)業(yè)空間升級的探索中，如何走出差異化路徑？改造模式何以復制推廣？相對分散的“補免獎”扶持政策怎樣歸攏為集約精準的引導政策，鼓勵更多企業(yè)參與，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展釋放創(chuàng)新動能？西城區(qū)仍然堅定地走在探索路上。