論投資性居住權(quán)的擴(kuò)張與限制

李佳瑞 蘇興仁

［摘要］ 投資性居住權(quán)的設(shè)立順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，合理設(shè)計投資性居住權(quán)具有重要意義。在參照社會性居住權(quán)制度設(shè)計規(guī)則時，應(yīng)充分考慮投資性居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)屬性以及二者的相互聯(lián)系，在居住權(quán)制度的框架內(nèi)與社會性居住權(quán)保持正向的、補充的、有限制的擴(kuò)張。投資性居住權(quán)在主體上可以擴(kuò)張至一般民事主體，但與社會性居住權(quán)發(fā)生矛盾時，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)社會性居住權(quán)人的利益；客體上可以將住宅的含義擴(kuò)張至居住性質(zhì)的房屋；增設(shè)裁判取得、時效取得居住權(quán)的設(shè)立方式，且同樣適用登記生效主義；允許自由轉(zhuǎn)讓，但需局限于原居住權(quán)人的居住期限內(nèi)；增設(shè)多種消滅方式，但需居住權(quán)人秉持物盡其用之原則，禁止浪費住房資源。

［關(guān)鍵詞］ 《民法典》；投資性居住權(quán)；社會性居住權(quán)；功能擴(kuò)張；權(quán)利限制

中圖分類號：D923 ???文章標(biāo)志碼：A ???文章編號：1672-0563（2024）02-0106-13

DOI：10.13773/j.cnki.51-1637/z.2024.02.012

引言

居住權(quán)制度自入典以來，由于《民法典》并未明確居住權(quán)制度的功能定位，學(xué)界圍繞居住權(quán)制度應(yīng)僅定位為社會性保障功能還是應(yīng)拓展至投資性經(jīng)濟(jì)功能一直爭議不斷。然而，隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會對居住權(quán)制度的功能適用不再局限于傳統(tǒng)的社會性保障功能，開始轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)投資領(lǐng)域，投資性居住權(quán)呼之欲出。投資性居住權(quán)在現(xiàn)行《民法典》中有無存在空間？如有，其與社會性居住權(quán)的關(guān)系如何協(xié)調(diào)處置，現(xiàn)行制度應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行調(diào)適？這些問題迫切需要予以解決，以回應(yīng)社會現(xiàn)實的需要，進(jìn)一步推進(jìn)《民法典》的實施落實。

一、投資性居住權(quán)擴(kuò)張的必要性

（一）有利于豐富居住權(quán)制度價值

《民法典》作為市民社會的基本行為準(zhǔn)則，其正當(dāng)性來源于內(nèi)在的價值基礎(chǔ)。而一項制度的設(shè)立必定存在其價值，居住權(quán)制度入典目的在于發(fā)揮其保障性作用，即保障人人住有所居，這一制度理念充分體現(xiàn)了民法典的人文關(guān)懷。但從立法機關(guān)的說明看，之所以創(chuàng)設(shè)居住權(quán)制度，是“為落實黨中央的要求，認(rèn)可和保護(hù)民事主體對住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求?！雹儆纱丝梢姡鐣跃幼?quán)具有明顯的政策導(dǎo)向性，這使其一定程度偏離了民法典的自由、正義、效率等核心價值，而投資性居住權(quán)恰恰能彌補此種不足。［1］66

1.自由價值

民法作為私法，自愿原則是其核心，民事法律行為起源于意思表示，意在保護(hù)當(dāng)事人的自由意思。當(dāng)事人可以通過言語或行動向外界表達(dá)自己的意愿，以期得到他人的認(rèn)可和回應(yīng)，在民事法律行為中，可以按照自己的意思設(shè)立、變更、終止某種民事法律行為，不受外界的強制或干預(yù)。社會性居住權(quán)雖有其重要地位，但現(xiàn)行立法的規(guī)則條件使其適用范圍較為抽象且狹窄。首先，社會性居住權(quán)的設(shè)立主體局限于自然人，這意味著社會性居住權(quán)無法滿足更多民事主體的需求。其次，社會性居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和繼承，這進(jìn)一步限制了權(quán)利人的自由選擇權(quán)。最后，社會性居住權(quán)的設(shè)立方式也有一定的限制，這些限制性要求使得社會性居住權(quán)的存在形式過于僵化，無法充分體現(xiàn)民法的自由價值，也不利于其有效存續(xù)與穩(wěn)定發(fā)展。相反，投資性居住權(quán)在設(shè)立主體上可以擴(kuò)張至一般民事主體，包括法人和非法人組織，這意味著投資性居住權(quán)可以滿足更多民事主體的需求。此外，居住權(quán)人可以自由地轉(zhuǎn)讓其享有的居住利益并從中獲益，投資性居住權(quán)具有流通屬性。這種自由轉(zhuǎn)讓和可獲益的屬性使得投資性居住權(quán)的適用范圍更為廣泛，也更易體現(xiàn)當(dāng)事人的自由意思表示。投資性居住權(quán)與民法的私人自治原則不謀而合，它不僅擴(kuò)大了居住權(quán)制度的適用范圍，也增強了權(quán)利主體的意思自治程度，有利于民事主體更好地實現(xiàn)自我價值和發(fā)展?？傊穹ㄖ械淖栽冈瓌t是民事法律行為的核心，它賦予了民事主體的自由選擇權(quán)和決策權(quán)。然而，社會性居住權(quán)和投資性居住權(quán)的差異表明，現(xiàn)行立法對居住權(quán)的限制和規(guī)定不利于民事主體在社會活動中自由發(fā)展和居住權(quán)制度價值的實現(xiàn)。因此，進(jìn)一步完善立法以更好地適應(yīng)社會的變化和發(fā)展，保護(hù)人們的合法權(quán)益有其必要性。同時，需要加強對法律的解釋和應(yīng)用，確保法律的公平公正，以實現(xiàn)民法的真正價值。

2.正義價值

正義價值是當(dāng)代一切法律制度所應(yīng)追求的實現(xiàn)人類基本倫理的價值，是保障人民群眾根本利益的出發(fā)點與落腳點。法律因其普遍性不僅可以防止立法者或司法者偏向特權(quán)階層的個別利益，而且有助于實現(xiàn)公眾在規(guī)范內(nèi)的自由和平等。［2］社會性居住權(quán)因其限制較多，無法充分體現(xiàn)其正義價值。如社會性居住權(quán)的主體限定為自然人，則將法人與其他組織排除在居住權(quán)資源分配內(nèi)。而社會性居住權(quán)的無償設(shè)立也會導(dǎo)致居住資源的合理供應(yīng)比例降低。不可否認(rèn)，社會生活中絕大部分人均以尋求某種利益目標(biāo)而為一定行為，社會性居住權(quán)的無償設(shè)立無疑會打擊所有權(quán)人奉獻(xiàn)房屋居住權(quán)的積極性，最終導(dǎo)致居住資源極度短缺，社會公眾合法獲得居住資源難上加難。分配公平正義是體現(xiàn)正義價值追求的具體表現(xiàn)形式之一，資源分配應(yīng)根據(jù)特定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公平分配，旨在強調(diào)“人人各得其所”［3］。而投資性居住權(quán)因規(guī)則限制減少和適用條件放寬使其恰到好處地彌補了社會性居住權(quán)在正義價值中的不足與缺陷。由于投資性居住權(quán)將適用主體拓展至法人和其他組織，使得法人與其他組織既可以像自然人一樣擁有居住權(quán)，還可以成為居住權(quán)設(shè)立人。這一改變突破了自然人作為社會性居住權(quán)中唯一主體的限制，故在參與主體上，投資性居住權(quán)能夠更為平等地對待符合參與條件的社會成員，使更多的社會成員享受居住權(quán)制度所帶來的利益分配。除此之外，投資性居住權(quán)體現(xiàn)等價有償?shù)慕灰滓?guī)則，其恰恰是實現(xiàn)法律正義價值在財產(chǎn)性質(zhì)的民事活動中的有效體現(xiàn)。［4］

3.效率價值

首先，社會性居住權(quán)無償設(shè)立易被濫用，而公權(quán)力機構(gòu)為防止此種現(xiàn)象發(fā)生會投入大量的精力，從而提高管理成本，致使該制度的效率價值降低，這無疑與制度設(shè)立之初衷相背離。其次，市場交易圍繞等價原則與有償交換為基本條件。因為人的自發(fā)利己性，當(dāng)市場交易主體之間通過等價有償?shù)男问綄崿F(xiàn)其交換價值時，這種結(jié)果導(dǎo)向會直接或間接地鼓勵或促進(jìn)公眾創(chuàng)造社會財富并推動社會的不斷發(fā)展與進(jìn)步，無疑是效率價值的體現(xiàn)。而投資性居住權(quán)正因其有償性與上述緣由相吻合，使得居住權(quán)在自由流轉(zhuǎn)的過程中產(chǎn)生社會財富，從而使房屋的財產(chǎn)價值最大化。值得注意的是，這種結(jié)果需要以投資性居住權(quán)的流通性、非專屬性為前提，其中，流通性更為關(guān)鍵。因為這是對投資性居住權(quán)在物權(quán)層面的獨立交換價值的肯定并使其從房屋的財產(chǎn)價值中解放出來，有利于建立統(tǒng)一的居住權(quán)市場，實現(xiàn)房屋利用效率的最大化。［1］70投資性居住權(quán)的效率價值還體現(xiàn)在，其使居住權(quán)這一原本只“認(rèn)人”的制度轉(zhuǎn)化為“認(rèn)錢”的制度。［5］這種“認(rèn)錢”的制度直接改變了爭奪居住資源的競爭規(guī)則，將按照社會身份分配居住資源的競爭規(guī)則轉(zhuǎn)化為了按照價格分配居住資源的競爭規(guī)則。新的競爭規(guī)則在分配居住資源時更有效率，大幅降低了交易成本，極大增加了交易機會。因此，這種出錢競爭的方式不僅能更廣泛地滿足公眾的居住需求，也會激勵公眾積極地創(chuàng)造社會財富，直接帶來社會財富的增長。不僅如此，這種“認(rèn)錢”的競爭規(guī)則能使競爭引發(fā)的無謂損失和競爭成本降到最低，所以也是最有效的。

（二）有利于實現(xiàn)物盡其用推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展

隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會對居住權(quán)制度的功能適用不再局限于傳統(tǒng)的社會保障性功能，開始轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)投資領(lǐng)域。居住權(quán)制度的功能屬性從保護(hù)弱勢群體的倫理性功能發(fā)展到了為實現(xiàn)所有權(quán)人對財產(chǎn)利用多樣化的投資性功能，［6］因此，投資性居住權(quán)的擴(kuò)展是居住權(quán)制度發(fā)展至今所煥發(fā)出的新的生命力。并非如部分學(xué)者所言“在我國房地產(chǎn)市場并不成熟的環(huán)境下，投資性居住權(quán)的前景有限”［7］，而恰恰伴隨當(dāng)代建筑的單位價值不斷增加，建筑物多元利用已成趨勢，立足于房屋多元利用這一現(xiàn)實根基，居住權(quán)始能煥發(fā)出無限生機和活力。［8］229投資性居住權(quán)契合了我國經(jīng)濟(jì)投資諸多領(lǐng)域的現(xiàn)實需求。投資性居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)功能對應(yīng)的是公眾的投資需求，在市民生活中可以很好地適用于一些投資領(lǐng)域，包括合作建房、合作購房、分時度假酒店、以房養(yǎng)老等領(lǐng)域。這些領(lǐng)域在實施過程中的問題缺陷體現(xiàn)了對投資性居住權(quán)的需求，將投資性居住權(quán)合理運用，可更大地發(fā)揮居住權(quán)制度目的以及經(jīng)濟(jì)效用。

1.合作建房或購房設(shè)置居住權(quán)的需求

在依法合資共同建房或者合作購房的特定情況下，當(dāng)事人之間可能存在如下約定：各方根據(jù)出資數(shù)額比例的差異可享有不同的權(quán)利。如出資較多的一方可獲得房屋所有權(quán)，出資較少的一方則有權(quán)取得其在世期間的房屋居住權(quán)，以此滿足雙方合資的雙重目的。如此一來，在居住權(quán)已登記的情況之下，房屋所有權(quán)人便不得擅自處分房屋，即使房屋所有權(quán)人出賣或者抵押房屋，居住權(quán)人的居住權(quán)依然依附于房屋所有權(quán)之上，居住權(quán)人的權(quán)益仍可得到有效保障。

2.分時度假酒店居住權(quán)的需求

分時度假酒店也稱時權(quán)式酒店，即酒店向消費者出售一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利允許轉(zhuǎn)讓或交換。分時度假酒店整合了旅游、房地產(chǎn)和金融資源，擴(kuò)大與提高了度假旅游產(chǎn)業(yè)資源的邊際效益，實現(xiàn)了資源的高度共享。隨著社會生活質(zhì)量的不斷提升，不少家庭一年中會有旅行、度假等需求。假如消費者以單獨房產(chǎn)的形式投資房屋用于度假，其成本極其高昂且性價比較低。而分時度假酒店居住權(quán)的基本理念是通過消費者的共同投資，在一定時間內(nèi)獲得使用酒店的權(quán)利。此種方式既可以降低消費者所負(fù)擔(dān)的成本，還可以分時段最大效用地發(fā)揮酒店所有權(quán)的分配方式，實現(xiàn)物盡其用，發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益。

3.優(yōu)惠性住房居住權(quán)的需求

優(yōu)惠性住房在我國體現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等多層次保障性住房，其共同特點就是以買賣房屋的所有權(quán)方式提供保障。但是，在實踐中，所有權(quán)人的房屋交易行為難以有效監(jiān)督和限制，因此不利于我國住房保障制度的目的實現(xiàn)，［9］而居住權(quán)制度對于住房保障更具突出性效果。通過居住權(quán)制度，國家不必出售房屋所有權(quán)，在保有所有權(quán)基礎(chǔ)之下，為被保障者設(shè)立終身或者期限內(nèi)的居住權(quán)。如此既能讓居住者享受優(yōu)惠性住房，實現(xiàn)保障目的，又可以降低建房需求，提高房屋利用率，極大程度上規(guī)避了部分社會成員的房產(chǎn)投機性。顯而易見，居住權(quán)制度與保障性住房相比，顯得更加方便靈活和長效穩(wěn)定，具有一石二鳥之效用，更有利于保障國家和居住者的雙方利益。

4.“以房養(yǎng)老”居住權(quán)的需求

“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房出賣、抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金用于養(yǎng)老生活，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權(quán)?！耙苑筐B(yǎng)老”方式既能將房子變現(xiàn)用于養(yǎng)老，在一定程度上減輕子女的養(yǎng)老壓力，又能使其老有所居，［10］這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機制的一項重要補充。隨著社會老齡化加劇，養(yǎng)老問題日益凸顯，老年人的經(jīng)濟(jì)需求難以得到有效保障，而居住權(quán)制度無疑可以有效地解決好這一實際問題。假如利用居住權(quán)制度，允許老人在房屋上為自己設(shè)立居住權(quán)后轉(zhuǎn)賣或是約定老人轉(zhuǎn)賣房屋后，買方須為老人設(shè)立居住權(quán)。由此以來，老人轉(zhuǎn)賣房屋獲取資金，可供生前享用并享有住房保障，買方又以低于市場價值的價格獲得房屋，并且該消費具有一定的投資增值屬性，這樣的制度于雙方而言均是利大于弊的。

（三）有利于司法判決公平正義

在北大法寶中以區(qū)分案由和搜索關(guān)鍵詞相結(jié)合的方式查詢有關(guān)居住權(quán)的司法判例（見圖1），《民法典》自2020年1月1日正式實施至2022年11月，在婚姻家庭、繼承糾紛案由之下的居住權(quán)糾紛共有3833例，在物權(quán)糾紛案由之下的居住權(quán)糾紛共有7086例，在合同、準(zhǔn)合同糾紛案由之下的居住權(quán)有7201例。居住權(quán)糾紛在社會生活中時常發(fā)生，不僅數(shù)量多，而且范圍領(lǐng)域廣，既存在于傳統(tǒng)的婚姻家庭、繼承糾紛之中，也存在具有財產(chǎn)屬性的合同、準(zhǔn)合同糾紛之中。

在上述條件下，增設(shè)當(dāng)事人為“公司”這一關(guān)鍵詞后，婚姻家庭、繼承糾紛案由之下的居住權(quán)糾紛有76例，物權(quán)糾紛案由之下的居住權(quán)糾紛有982例，合同、準(zhǔn)合同糾紛案由之下的居住權(quán)有3388例，分別占據(jù)所有居住權(quán)案件數(shù)量的2%，14%，47%。由此可見，居住權(quán)的主體不僅僅包括自然人，公司也常作為居住權(quán)的案件糾紛的主體，公司的參與印證居住權(quán)的投資屬性開始隱現(xiàn)。

再次增設(shè)審理程序為“二審”或“再審”的搜索關(guān)鍵詞，獲得婚姻家庭、繼承糾紛案由之下的居住權(quán)糾紛27例，物權(quán)糾紛案由下的居住權(quán)糾紛488例，合同、準(zhǔn)合同糾紛案由之下的居住權(quán)糾紛1012例，分別占據(jù)公司作為居住權(quán)主體案件糾紛數(shù)額的36%，50%，30%?？梢姸彴讣?shù)量較多，由此反映出司法實踐中對居住權(quán)問題的爭議較大。

居住權(quán)的人役性與居住性具有可分離性，居住權(quán)的本質(zhì)特征是住房所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離，即通過房屋所有權(quán)與使用權(quán)之分離滿足民事主體對于房屋的多元需要，而非限制于特定人的人役性。保障特定家庭成員的居住利益，只是古羅馬特定時代背景下創(chuàng)設(shè)居住權(quán)制度之初始動因，而非其本體及其內(nèi)生特質(zhì)。［8］224隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居住權(quán)的投資屬性逐漸顯現(xiàn)，除自然人外，公司開始成為居住權(quán)案件的主體。在合同、準(zhǔn)合同案由之下，居住權(quán)案件糾紛數(shù)量較多，這些受訴案件在一定程度上反映了社會對居住權(quán)制度的需求，居住權(quán)不僅僅只體現(xiàn)社會保障性功能，也存在一定的投資性功能。在司法實踐中，部分判決體現(xiàn)出了居住權(quán)的投資性經(jīng)濟(jì)功能，主要表現(xiàn)在承認(rèn)合資建房、以房養(yǎng)老、酒店式公寓有償設(shè)立居住權(quán)的合法性。①而《民法典》的頒布，并未清晰定位投資性居住權(quán)的功能屬性，對居住權(quán)制度的功能界定問題沒有統(tǒng)一的判斷標(biāo)準(zhǔn)，從二審和再審的數(shù)量看，法官在司法實踐中難以把握法律適用問題，才導(dǎo)致對同一案件重復(fù)審理情況較多，不僅浪費司法資源，也未達(dá)到法律制定的預(yù)期性效果，使得居住權(quán)制度的穩(wěn)定性受到嚴(yán)峻考驗。因此承認(rèn)居住權(quán)投資性功能具有必要性，同時應(yīng)該確定投資性居住權(quán)的制度設(shè)計以更好地適用于司法實踐之中。

二、投資性居住權(quán)擴(kuò)張的可行性

（一）《民法典》預(yù)留了投資性空間

居住權(quán)在《民法典》的規(guī)定之中，除了體現(xiàn)其保障弱勢群體的價值追求，還在一定程度上體現(xiàn)了其投資屬性。

首先，《民法典》第368條明確規(guī)定“居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外，”除外的規(guī)定可以理解為居住權(quán)在滿足雙方有約定這一條件下可以有償設(shè)立，隱含了居住權(quán)的投資屬性。同時，《民法典》第369條也規(guī)定“設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外，”此條規(guī)定與368條相似，除外規(guī)定認(rèn)可居住權(quán)具有可出租的權(quán)益，隱含了居住權(quán)的投資屬性。

其次，在設(shè)立主體規(guī)定上也預(yù)留了空間。《民法典》第367條規(guī)定居住權(quán)合同中應(yīng)該包含“當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所”。學(xué)界對居住權(quán)主體爭議頗多，基本形成嚴(yán)格限定為自然人主體和可擴(kuò)展至法人或非法人組織主體兩種不同觀點。其中支持?jǐn)U張居住權(quán)主體的觀點認(rèn)為，居住權(quán)制度的設(shè)計不能局限于對特定弱勢群體的居住保障，還應(yīng)該拓寬視野，為當(dāng)事人利用房屋提供多種可供選擇的財產(chǎn)利用方式，彰顯居住權(quán)的財產(chǎn)性價值，實現(xiàn)多元化融資渠道需求。［11］從367條“當(dāng)事人姓名或者名稱”的規(guī)定可以看出，設(shè)立人除了特定的自然人外，還可能包括法人或其他組織。因為只有法人等團(tuán)體的特定化可以通過名稱來識別，而識別自然人身份的標(biāo)識不是名稱而是姓名。

（二）域外已有立法實踐可資借鑒

1.德國

德國存在兩種性質(zhì)不同的居住權(quán)，一是《德國民法典》規(guī)定的限制人役權(quán)的居住權(quán)，二是《住宅所有權(quán)法》規(guī)定的長期居住權(quán)。在傳統(tǒng)的居住權(quán)已漸漸不能完全滿足居民的物質(zhì)需求和居住需求的時候，為了適應(yīng)社會的變遷，德國立法者設(shè)立了長期居住權(quán)，使居住權(quán)具有流通性的同時滿足了特定人對他人房屋居住的要求。長期居住權(quán)的特別之處在于《住宅所有權(quán)法》第31條第2款表明長期居住權(quán)的設(shè)立可以不以居住為目的，①第33條第1款則規(guī)定權(quán)利能夠繼承和轉(zhuǎn)讓，②第35款規(guī)定只有在第三人或者是所有權(quán)人同意的情況下，權(quán)利人才能夠?qū)㈤L期居住權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人。③這就表明，長期居住權(quán)不具有人身專屬性，權(quán)利人可以按照規(guī)定繼承和轉(zhuǎn)讓，并允許其從中獲得合理收益。第33條第4款同時明確了當(dāng)事人設(shè)立有長期居住權(quán)時，可以對房屋的養(yǎng)護(hù)和維修以及所有權(quán)人在特定條件下要求提供擔(dān)保等內(nèi)容進(jìn)行約定。④德國法律通過兩類居住權(quán)的有效互補，最大限度滿足人們居住和經(jīng)濟(jì)兩方面的需求。同時應(yīng)當(dāng)注意的是，德國的居住權(quán)立法之所以采取“兩步走”模式，是《德國民法典》規(guī)定的居住權(quán)不可轉(zhuǎn)讓原則造成的。由于《德國民法典》已經(jīng)明確居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，為了解決這一問題，《住宅所有權(quán)法》才設(shè)立了長期居住權(quán)，其第33條第1款規(guī)定，當(dāng)事人設(shè)立長期居住權(quán)的

應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓或繼承進(jìn)行約定，禁止轉(zhuǎn)讓、禁止繼承的約定均屬無效。使用“應(yīng)當(dāng)”一詞，使得長期居住權(quán)中對于轉(zhuǎn)讓與繼承的規(guī)定具有明顯的強制性。因此，我國在設(shè)立投資性居住權(quán)的時候也應(yīng)當(dāng)注意與《民法典》物權(quán)編中現(xiàn)有的居住權(quán)立法相整合。

2.法國

法國《民法典》制定之時，社會正盛行自由資本主義和人文主義，契約自由和意思自治已經(jīng)得到普遍認(rèn)可，這樣的精神同樣體現(xiàn)在居住權(quán)制度中?！斗▏穹ǖ洹返?28條規(guī)定居住權(quán)的使用及范圍依雙方當(dāng)事人約定，①所以法國民事主體完全可以自由約定投資性居住權(quán)的范圍和內(nèi)容，并不絕對地強調(diào)滿足生活居住的需要，其并非專屬于弱勢群體的權(quán)利。當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)完全可以突破專屬性，在意思自治中約定轉(zhuǎn)讓與繼承。

3.意大利

意大利通過《民法典》的規(guī)定，將人役權(quán)分為所有權(quán)、用益物權(quán)與居住權(quán)，并且對轉(zhuǎn)讓和繼承居住權(quán)的條件進(jìn)行了限制規(guī)定。意大利關(guān)于居住權(quán)制度最大的特色在于居住權(quán)的行使時效，規(guī)定如果在20年內(nèi)居住權(quán)人不行使居住權(quán)，該權(quán)利將失效。意大利關(guān)于居住權(quán)設(shè)立的取得方式包括有三種，一方當(dāng)事人之間可以協(xié)商設(shè)立或者通過遺贈或遺囑的方式設(shè)立，二是另一方面是根據(jù)法律規(guī)定取得，三是依時效取得。

4.借鑒意義

從表1中可以看出域外居住權(quán)立法相較于我國傳統(tǒng)的居住權(quán)，在主體、客體、設(shè)立、轉(zhuǎn)讓與繼承和消滅上具有突破性和較大差異性。

首先，投資性居住權(quán)主客體的開放性彰顯了民法的包容性。從各國立法經(jīng)驗來看，雖然大多數(shù)國家對居住權(quán)權(quán)利主體的規(guī)定都明確為自然人主體，但法國居住權(quán)參照用益權(quán)規(guī)定的立法模式和德國在《住宅所有權(quán)法》中直接規(guī)定，表明非自然人主體也是可以成為居住權(quán)的權(quán)利主體。在域外國家逐漸將居住權(quán)發(fā)展到投資性居住權(quán)立法時，我國仍將居住權(quán)嚴(yán)格限制在人役權(quán)的范圍內(nèi)，與居住權(quán)立法的發(fā)展演變進(jìn)程相悖，我國在設(shè)立投資性居住權(quán)的時候應(yīng)當(dāng)引以為鑒。同時，大部分國家對于居住權(quán)權(quán)利客體的規(guī)定表述為“房屋”或“建筑物”，相較之下，我國民法典采取“住宅”作為居住權(quán)權(quán)利客體范圍更加狹窄，未來修法可考慮將“住宅”改為“房屋”這樣既可以擴(kuò)張其運用面，又可以充分發(fā)揮物的經(jīng)濟(jì)效益，推動民法典中確定投資性居住的順利進(jìn)行，擴(kuò)大現(xiàn)有居住權(quán)制度中權(quán)利客體的內(nèi)涵，發(fā)揮經(jīng)營性房屋保障和滿足公民居住需求的功能。

其次，投資性居住權(quán)不具有專屬性是基于社會發(fā)展的需要。投資性居住權(quán)主要目的是在市場資源配置中實現(xiàn)房屋利用價值最大化，發(fā)揮房屋的經(jīng)濟(jì)效用，有效保護(hù)房屋所有者多樣化利用房產(chǎn)資源和自由支配房屋的權(quán)利，鼓勵所有權(quán)人利用房屋獲取收益。

除此之外，域外國家在居住權(quán)運行機制的設(shè)計上更加靈活多樣。如意大利在居住權(quán)的取得方式上設(shè)立了時效取得，同時約定居住權(quán)人在20年時限期內(nèi)應(yīng)當(dāng)合理行使居住權(quán)，否則將面臨居住權(quán)滅失之風(fēng)險。這對我國投資性居住權(quán)在設(shè)立及消滅方式上提供了可資借鑒。

三、投資性居住權(quán)的制度設(shè)計

（一）主體

1.自然人

自然人作為居住權(quán)的原始主體，成為投資性居住權(quán)制度的主體具有必然性。居住權(quán)的最終歸宿都在于滿足自然人的居住需求，所以自然人仍可作為投資性居住權(quán)主體。對所有權(quán)人來講，因居住權(quán)期限長，居住權(quán)人對房屋的占有使用具有極強的穩(wěn)定性與隱私性，因此所有權(quán)人有權(quán)選擇居住權(quán)對象以及居住權(quán)的設(shè)立方式和后續(xù)權(quán)利。對居住權(quán)人來講，居住權(quán)人有權(quán)選擇誰能夠進(jìn)入其生活空間，與其一起對房屋進(jìn)行合理地支配與使用，有權(quán)與所有權(quán)人協(xié)商一致該居住權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓與繼承。民法講究意思自治原則，一旦當(dāng)事人之間自愿選擇設(shè)立方式及后續(xù)事項，在法無明文禁止的情況下，均應(yīng)該尊重當(dāng)事人的自愿意思，承認(rèn)其合約效力。

2.法人和其他主體

法人和其他主體可以作為投資性居住權(quán)的主體。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會對于居住權(quán)制度的需求不僅僅局限于其社會保障屬性，更多地開始向投資屬性擴(kuò)張，在房地產(chǎn)市場尤其明顯。在此背景下，居住權(quán)制度不斷突破傳統(tǒng)倫理屬性，開始轉(zhuǎn)向技術(shù)性。故多數(shù)觀點認(rèn)為，居住權(quán)主體不能僅局限于自然人，還應(yīng)當(dāng)包括法人或者其他主體。一是民事主體的權(quán)利能力一律平等，既然承認(rèn)自然人作為居住權(quán)人，若無充分的正當(dāng)理由就不得否定非自然人主體。更何況，實踐中涉及公司的居住權(quán)糾紛已不乏其例。［12］二是法人或其他組織較自然人更具有經(jīng)濟(jì)實力，可以更好地活躍于居住權(quán)市場中，使得房屋更具有流通性。若允許法人或非法人組織取得居住權(quán)，其完全可以交由特定的自然人實際行使，如企業(yè)將其享有居住權(quán)的住宅作為工作福利分配給員工居住。［13］故擴(kuò)大適用主體范圍是實現(xiàn)居住權(quán)功能拓展的必然要求和必然選擇，唯有如此才能夠達(dá)到居住權(quán)所欲實現(xiàn)的功能目的。［14］

（二）客體

《民法典》規(guī)定的居住權(quán)客體為“住宅”，意為用于居住的房屋，然而，有些房屋的功能卻并非僅限于此。房屋所有權(quán)人可以使不具有居住功能的房屋具有居住功能或者至少可以使不具有居住功能的房屋之部分具有居住功能。在社會性居住權(quán)領(lǐng)域，對于只滿足特定自然人的居住需求而言，其客體設(shè)定為住宅是合適的，但在投資性居住權(quán)領(lǐng)域，其主體范圍擴(kuò)張到非自然人主體，因此其客體也不應(yīng)局限于“住宅”這一范圍中。如在現(xiàn)實中，分時度假酒店、酒店式公寓、民宿等房屋均可設(shè)立居住權(quán)，但這些客體與傳統(tǒng)意義中的住宅有所區(qū)別，如酒店不只可以提供居住服務(wù)，還可以提供包括游戲、購物、宴會等娛樂服務(wù)。因此在投資性居住權(quán)領(lǐng)域，“住宅”一詞范圍太小，不足以統(tǒng)攝房屋的所有種類，應(yīng)將住宅擴(kuò)張解釋為房屋才更為合理，包括房屋整體或房屋的一部分。另外，房屋的附屬設(shè)施原則上應(yīng)納入投資性居住權(quán)的客體范圍。

（三）設(shè)立

1.設(shè)立條件和設(shè)立方式

投資性居住權(quán)在設(shè)立條件和設(shè)立方式上較為寬松。就設(shè)立條件而言，投資性居住權(quán)主要是體現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)功能，在市場經(jīng)濟(jì)活動中，應(yīng)當(dāng)最大程度地遵循當(dāng)事人意思自治，由此允許有償設(shè)立，且唯有有償設(shè)立才可體現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)屬性。同時，投資性居住權(quán)在設(shè)立方式上應(yīng)更加多樣化，不僅可以通過遺囑或合同方式取得，還可以通過時效、裁判等方式取得。值得注意的是，與社會性居住權(quán)不同，社會性居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓出租，因此其只存在原始取得居住權(quán)一種路徑。而投資性居住權(quán)因突破了人役權(quán)性質(zhì)，具有財產(chǎn)屬性，在一定條件下可以流轉(zhuǎn)，因此存在原始取得和繼受取得兩種路徑。

2.有償設(shè)立和無償設(shè)立

立法機關(guān)對《民法典》第368條規(guī)定解讀為居住權(quán)原則上無償設(shè)立，①由此理解，居住權(quán)無償設(shè)立還存在例外情形，即允許非無償設(shè)立。應(yīng)該說，這一理解具有合理性。無償設(shè)立的居住權(quán)為社會性居住權(quán)，因為社會性居住權(quán)初衷是保障弱勢群體，且居住權(quán)人與所有權(quán)人之間具有特殊的情感關(guān)系，常發(fā)生在家庭內(nèi)部關(guān)系之中。但是居住權(quán)在我國承擔(dān)著更為重要的功能，以房養(yǎng)老，豐富房屋的利用形式，將房屋提前變現(xiàn)安享晚年的目的注定不可能是無償設(shè)立的。在合理情況下，當(dāng)事人選擇有償設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)該充分尊重當(dāng)事人的意思自治，依法確認(rèn)有償設(shè)立居住權(quán)合同的效力。［15］因此，法條肯定有償設(shè)立是極其正確的。

3.適用登記生效主義

居住權(quán)設(shè)立適用登記生效主義，不登記權(quán)利無法設(shè)立生效，該強制登記生效的行為于居住權(quán)雙方當(dāng)事人都是有益的。這意味著所有權(quán)人設(shè)立居住權(quán)時必須向登記機關(guān)登記，否則不發(fā)生物權(quán)效力。為了更好地保護(hù)居住權(quán)人的利益，登記機關(guān)不僅應(yīng)該在不動產(chǎn)登記簿上登記居住權(quán)，而且還應(yīng)該在房屋產(chǎn)權(quán)證上注明登記情況，并且向居住權(quán)人發(fā)放居住權(quán)證。

4.設(shè)立形式

居住權(quán)的設(shè)立形式在民法典主要體現(xiàn)在依遺囑取得與依合同取得，隨著居住權(quán)的功能拓展，房屋以“所有”為中心的理念轉(zhuǎn)向以“利用”為中心的理念，為適應(yīng)這一變化，設(shè)立居住權(quán)的方式還應(yīng)當(dāng)增加依裁定和時效等方式取得。依裁定取得居住權(quán)是因為成文法過于剛性，難以顧及社會不斷發(fā)展所生的新問題，而通過賦予法官自由裁量權(quán)，可以妥善解決這一問題。依時效取得，是占有他人不動產(chǎn)或動產(chǎn)并行使某些權(quán)利，持續(xù)達(dá)一定期間，因此而取得權(quán)利的法律事實。［16］我國臺灣地區(qū)民法、日本民法規(guī)定所有權(quán)以外的不動產(chǎn)物權(quán)取得可以準(zhǔn)用所有權(quán)取得之規(guī)定，可以認(rèn)為這是承認(rèn)了時效取得其他物權(quán)。依時效取得的積極意義是為了讓人們愛惜財產(chǎn)和權(quán)利，并積極地發(fā)揮權(quán)利的作用。［17］值得注意的是，居住權(quán)時效取得的房屋不限于他人未登記的房屋，對于已經(jīng)登記的房屋仍然可依時效取得居住權(quán)。這是因為，若將時效取得的范圍限定在未登記的房屋，就我國目前未登記房屋較少的情形下，時效取得居住權(quán)將毫無意義。此外，應(yīng)當(dāng)對依據(jù)時效取得居住權(quán)進(jìn)行登記，自登記時取得居住權(quán)，否則不具有對抗物權(quán)人的效力。

（四）轉(zhuǎn)讓

社會性居住權(quán)應(yīng)嚴(yán)格限制流轉(zhuǎn)性。社會性居住權(quán)旨在保護(hù)弱勢群體的利益，是強勢一方因其與弱勢方的親情、友情或其他社會關(guān)系而為其無償設(shè)立的居住權(quán)，旨在保護(hù)“特定”弱勢方的利益，具有強烈的人身依附性色彩，一旦權(quán)利人死亡，其享有的居住權(quán)也隨之消滅。與此相反的是，投資性居住權(quán)在一定條件下可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)。緣由在于，投資性居住權(quán)旨在實現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)功能，在投資性居住權(quán)中，并無明顯的強勢方與弱勢方角色地位，投資性居住權(quán)的設(shè)立多為當(dāng)事人雙方合意產(chǎn)生的結(jié)果，旨在滿足各自需求，各取所需，屬于市場經(jīng)濟(jì)中的一種投資方式，因此可以不限制，允許自由流轉(zhuǎn)、出租。具體制度設(shè)計可以借鑒德國《住宅所有權(quán)法》長期居住權(quán)的規(guī)定，投資性居住權(quán)可以讓與、繼承、出租，但須征得所有人或第三人的同意。

（五）消滅

人長期不行使居住權(quán)”等情形。這些情形可歸納為居住權(quán)客體滅失、居住權(quán)主體滅失、居住權(quán)主體拋棄權(quán)利、居住權(quán)利發(fā)生混同或滅失四種情形，該四種情形的發(fā)生都會導(dǎo)致居住權(quán)設(shè)立或?qū)崿F(xiàn)不能，從而導(dǎo)致居住權(quán)消滅。需要說明的是，由于權(quán)利主體擴(kuò)大，對居住權(quán)人死亡的解釋應(yīng)當(dāng)包含“法人、非法人組織終止”。

四、投資性居住權(quán)的適用限制

投資性居住權(quán)因其功能效用與社會性居住權(quán)存在差異，因此二者適用于不同領(lǐng)域，但二者不是排斥關(guān)系，而是共存關(guān)系。由于投資性居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)效用明顯，不具有專屬的人身性質(zhì)，因此相較于社會性居住權(quán)，在適用中將條件適度放寬的同時，應(yīng)該對其有所限制，避免出現(xiàn)適用混亂的情形。［18］

（一）主體：社會性居住權(quán)人的利益優(yōu)先

社會性居住權(quán)與投資性居住權(quán)可以共存，但二者都存在于居住權(quán)制度框架之下，難免會出現(xiàn)沖突與矛盾，如何做好二者的銜接工作以及正確處理二者的矛盾，核心在于應(yīng)當(dāng)始終堅持社會性居住權(quán)人的利益優(yōu)先原則，優(yōu)先維護(hù)保障性功能的社會性居住權(quán)。根據(jù)社會的主流價值觀，保障一般人生存權(quán)益的意義一定是大于財產(chǎn)權(quán)益的。因此當(dāng)投資性居住權(quán)與社會性居住權(quán)出現(xiàn)競合或者矛盾時，應(yīng)該優(yōu)先保護(hù)社會性居住權(quán)人的利益。如房屋所有權(quán)人將自有房屋改為民宿出租，供前來旅行的游客居住一定期限，與此同時，所有權(quán)人在該房屋上為第三人設(shè)立了社會性居住權(quán)，則無論該居住權(quán)的設(shè)立是在投資性居住權(quán)設(shè)立之前、設(shè)立之中，還是設(shè)立之后，其均優(yōu)先于投資性居住權(quán)。其帶來的后果是游客可以與社會性居住權(quán)人共同居住，或者所有權(quán)人基于合同約定對游客承擔(dān)履行不能之違約責(zé)任。

（二）客體：僅限于居住用途的房屋

如前所述，《民法典》住宅的解釋應(yīng)該擴(kuò)張為房屋，因為房屋對于居住權(quán)客體類型所涵蓋的范圍更廣。但無論是社會性居住權(quán)還是投資性居住權(quán)，其核心目的均包含了保證物盡其用，人人住有所居。因此居住權(quán)的設(shè)定應(yīng)該是滿足居住權(quán)人生活居住需要，將“住宅”擴(kuò)張解釋為“房屋”合理涵蓋了居住權(quán)的客體范圍，與此同時，應(yīng)限制“房屋”的范圍僅為居住性質(zhì)的房屋，包括但不限于商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、農(nóng)村宅基地所建房屋等，不能為用于非居住性質(zhì)的辦公樓、商鋪、廠房等。

（三）設(shè)立：登記生效且可善意取得

我國物權(quán)變動有“登記生效”和“登記對抗”兩種模式，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，居住權(quán)采“登記生效”模式。若雙方只簽訂了居住權(quán)合同，僅僅是設(shè)立了債權(quán)，居住權(quán)人可據(jù)此債權(quán)請求設(shè)立人配合辦理權(quán)屬登記，登記后方享有物權(quán)。投資性居住權(quán)雖然不具有特別的人身專屬性，但因居住權(quán)的最終受益主體均為自然人，且投資性居住權(quán)在適用過程中存在與社會性居住權(quán)相沖突之處，如上文所述，站在保護(hù)社會性居住權(quán)人優(yōu)先利益的角度之下，投資性居住權(quán)也應(yīng)該采取登記生效主義。除此之外，投資性居住權(quán)可以適用善意取得制度。社會性居住權(quán)不能適用善意取得制度的原因在于其是無償設(shè)立，不滿足善意取得中相對人支付了合理對價這一構(gòu)成要件，而投資性居住權(quán)因有償設(shè)立，當(dāng)行為人滿足善意取得的構(gòu)成要件時，即可善意取得居住權(quán)。

（四）轉(zhuǎn)讓：轉(zhuǎn)讓期限受限

投資性居住權(quán)轉(zhuǎn)讓的最長期限應(yīng)限于原居住權(quán)人的期限之內(nèi)，具體以原居住權(quán)人設(shè)立的期限為在世期限還是固定期限分兩種情況討論。假如原居住權(quán)人的居住期限為在世期限，則在其支付相應(yīng)的對價后可以將房屋整體或者部分居住權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但轉(zhuǎn)讓期限受限于原居住權(quán)人的在世期限，即原居住權(quán)人一旦死亡，后居住權(quán)人的居住權(quán)將提前屆期，后居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)立即返還房屋至所有權(quán)人。假如投資性居住權(quán)人享有的為固定期限的居住權(quán)，則后居住權(quán)人的居住期限不得超過原居住權(quán)人的居住期限。除此之外，若原居住權(quán)人在居住權(quán)期限未屆滿前死亡的，不必然導(dǎo)致投資性居住權(quán)消滅，其繼承人可繼承該權(quán)利直至居住權(quán)期限屆滿，后居住權(quán)人仍可繼續(xù)居住，但繼承人和后居住權(quán)人的權(quán)利期限僅限于原居住權(quán)人所設(shè)立的時間期限范圍之內(nèi)。因此，法律在這方面立法時，還應(yīng)再留下一個缺口，嚴(yán)格限制后居住權(quán)人的居住期限，防止糾紛發(fā)生。如在以房養(yǎng)老中，老年人為自己設(shè)立的居住權(quán)期限視為老年人的在世期限，假如老年人將居住權(quán)轉(zhuǎn)移第三人，第三人的居住期限將受限于老年人的在世期限，原因在于以房養(yǎng)老設(shè)立居住權(quán)不具有追索權(quán)。

（五）消滅：保證物盡其用

民法典規(guī)定的居住權(quán)消滅方式包括居住權(quán)人死亡和居住期限屆滿兩種情況。毫無疑問，此兩種消滅方式對于社會性居住權(quán)和投資性居住權(quán)均適用。對社會性居住權(quán)來講，其旨在保護(hù)弱勢群體利益，這里的弱勢一方大多數(shù)為無住房保障的人，因此為其設(shè)立居住權(quán)保障其生存居住需要，不存在浪費房產(chǎn)資源一說。但對于投資性居住權(quán)來講，其具有明顯經(jīng)濟(jì)屬性，居住權(quán)人或許并不存在住房困難的情形，因此可能會長期不行使居住權(quán)。無論是社會性居住權(quán)還是投資性居住權(quán)，其二者均存在“物盡其用”的共同目的，無論當(dāng)事人是出于什么目的或心態(tài)設(shè)立了居住權(quán)，都應(yīng)該保證房屋在居住權(quán)期限內(nèi)實現(xiàn)效用，讓其功能有效發(fā)揮?；蛟S會有人認(rèn)為投資性居住權(quán)人屬于花錢辦事，其有自主決定如何使用房屋的權(quán)利，持該想法的當(dāng)事人租賃房屋即可，沒有設(shè)立居住權(quán)的必要。不過，如果居住權(quán)人長期不行使投資性居住權(quán)，必將造成居住資源的浪費，所以還是應(yīng)該秉持投資性居住權(quán)設(shè)立的根本目的是保障房屋物盡其用。換句話講，如果投資性居住權(quán)可以因取得時效而取得，那么其也可因消滅時效而消滅。此外，經(jīng)過登記的投資性居住權(quán)消滅的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時到不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理注銷登記。

五、結(jié)語

居住權(quán)制度由傳統(tǒng)的倫理性向具有經(jīng)濟(jì)功能的投資性拓展是順應(yīng)社會發(fā)展的必要過程，但應(yīng)將這種擴(kuò)張理解為有限制的擴(kuò)張，如此才能做好二者的有效銜接，實現(xiàn)居住權(quán)制度的最大效用。居住權(quán)的主體應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大至自然人、法人和其他組織，不過在投資性居住權(quán)適用過程中，應(yīng)該保障社會性居住權(quán)人的優(yōu)先效益；宜將居住權(quán)的客體范疇住宅擴(kuò)張解釋為房屋，但需要限制房屋的用途，將其限定為可居住的房屋，而非投資性商鋪等；投資性居住權(quán)的設(shè)立方式還應(yīng)當(dāng)增加依裁判取得和時效取得兩種方式，不過其生效要件仍需與社會性居住權(quán)保持一致，采用登記生效規(guī)則；鑒于投資性居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)功能，需要突破原有不允許居住權(quán)流通的限制，讓居住權(quán)作為一項物權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租和繼承，不過轉(zhuǎn)讓期限應(yīng)受原居住權(quán)期限的限制；消滅方式還應(yīng)增加“房屋滅失”“法人、非法人組織終止”等多種方式，且投資性居住權(quán)人的權(quán)利行使必須合理，保證物盡其用，否則將面臨居住權(quán)滅失之風(fēng)險。

居住權(quán)的功能拓展有利于讓法律更加適應(yīng)人民群眾的社會生活和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙重需要。法律作為上層建筑的一部分，是由經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定的。法必須適應(yīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的要求而作相應(yīng)的變化，否則就不能達(dá)到為自己經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)服務(wù)的目的。事實上民法典對投資性居住權(quán)的回避并未妨礙實踐中對其形成認(rèn)同，在市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，已經(jīng)出現(xiàn)了民間“投資性居住權(quán)”樣態(tài)，因此民法典應(yīng)當(dāng)對此作出回應(yīng)。

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［責(zé)任編輯：付麗萍］

The Extension and Limitation of Investment-oriented Residence Rights

LI Jiarui1， SU Xinren2

（1.Law School of Sichuan Normal University，Chengdu 610068，Sichuan；

2.Organization Department of Panzhihua University，Panzhihua 617000，Sichuan）

Abstract： ?The establishment of investment-oriented residence rights is in line with the development of a market economy，and the rational design of such rights is of great significance.When referring to the rules for designing the system of social residence rights，full consideration should be given to the economic attributes of investment-oriented residence rights and their interconnection，maintaining a positive，complementary，and limited extension alongside social residence rights within the framework of the residence rights system.In terms of subject，investment-oriented residence rights can be extended to include general civil subjects，but in cases of conflict with social residence rights，priority should be given to protecting the interests of social residence right holders.Regarding the object，the definition of residential housing can be extended to include dwellings of a residential nature.Methods for establishing rights through judicial acquisition and acquisition through the passage of time should be added，with the same principles of registration being applicable.Transfer should be allowed，but limited to the original residents period of occupancy.Multiple termination methods should be added，but the principle of the efficient use of property should be upheld，and wastage of housing resources should be prohibited.

Keywords： ?Civil Code；investment-oriented residence； social residence right； functional extension； limitation of rights