房地產開發(fā)企業(yè)運營各階段的稅務籌劃要點

陳云峰 昆山寶灣國際物流有限公司

引言

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國為解決“買房難”問題，對房地產行業(yè)制定了相應政策，使得房地產開發(fā)企業(yè)面臨較大的發(fā)展壓力。房地產開發(fā)企業(yè)需要積極通過轉型升級，才能更好地在激烈的市場競爭中占據(jù)主動。通過科學開展稅務籌劃工作，能夠使房地產開發(fā)企業(yè)在合法的措施下降本增效，因此此項工作已成為房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展重點關注的問題。但房地產開發(fā)企業(yè)運營環(huán)節(jié)，會涉及較多涉稅事項，需要做好運營各階段稅務籌劃工作，才能從整體上提升房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃水平。

一、房地產開發(fā)企業(yè)運營各階段的稅務籌劃要點

（一）準備階段稅務籌劃

當前環(huán)境下，房地產開發(fā)企業(yè)需要從實際入手，保證各項目工作順利實施。使稅務籌劃工作得到高質量開展，減少企業(yè)稅負壓力[1]。企業(yè)管理人員應在項目準備階段，重點對稅務籌劃工作內容進行分析，進而使企業(yè)能夠科學避稅，提升項目效益。對于發(fā)展規(guī)模較大的房地產開發(fā)企業(yè)，為便于管理，通常會設置分支機構，使自身擁有較多分、子公司。對于這種類型的企業(yè)而言，往往稅收籌劃空間更大。企業(yè)子公司中存在獨立法人，可獲得相應稅務優(yōu)惠。但企業(yè)發(fā)展環(huán)節(jié)，如果存在虧損問題，企業(yè)總部會選擇抵消利潤的方式，從而減少納稅支出。這種情況下，會使企業(yè)產生新的稅務風險。若想最大程度上降低風險的發(fā)生概率，企業(yè)在準備階段應做好以下工作：第一，企業(yè)需要對子公司發(fā)展情況進行詳細分析，科學設置內部組織結構。第二，因為土地開源存在不同，進而會存在不同的項目開發(fā)方式。房地產開發(fā)企業(yè)需要借助一級市場，積極參與政府招投標，從而獲得土地資源。這種方式獲得的土地，后期轉讓時需要繳納一定稅額。此外，企業(yè)也可通過二級市場，進行土地購買。這種方式，需要簽訂轉讓合同，不會涉及土地使用權轉移，可減少企業(yè)納稅金額。因此，企業(yè)可選擇從二級市場購買土地的方式，減少自身納稅支出。

（二）開發(fā)階段稅務籌劃

該階段工作中，存在較多稅種，如增值稅、印花稅等。房地產開發(fā)企業(yè)在項目開展環(huán)節(jié)，會簽訂較多合同，如承包合同、采購合同等。合同簽訂時，企業(yè)需要繳納印花稅。根據(jù)我國相關法律規(guī)定，需要結合不含增值稅合同簽訂金額，進行印花稅計稅。不過若合同中未能夠進行總金額拆分，則會根據(jù)總金額進行計稅。因此，房地產開發(fā)企業(yè)在合同簽訂時，應科學拆分合同金額，從而減少企業(yè)需要繳納的稅額。通常情況下，項目開發(fā)環(huán)節(jié)，企業(yè)會獲得較多增值稅進項發(fā)票，獲得發(fā)票后，需要及時認證。進而以此為基礎，實現(xiàn)足額抵扣。房地產開發(fā)企業(yè)屬于一般納稅人，對于各項經(jīng)濟業(yè)務，均應盡可能地獲得增值稅專用發(fā)票，以免無法進行進項稅抵扣，增加企業(yè)成本。并且，企業(yè)還應重點關注發(fā)生頻率較高的業(yè)務，避免出現(xiàn)忽略進項抵扣的問題，如車票、高速通行費發(fā)票等。房地產開發(fā)企業(yè)需要做好教育宣傳，使人員了解獲取相關票據(jù)的意義，進而更好地實現(xiàn)進行稅抵扣。建筑服務增值稅發(fā)票獲取中，需要確保發(fā)票中標明具體的項目信息，以免影響到增值稅實際扣除。企業(yè)在該階段，可在精裝房銷售時，進行兩份合同的簽訂，一是由企業(yè)與購房者進行毛坯房合同簽訂，二是由裝飾公司與購房者進行裝修合同簽訂。通過這一措施，在企業(yè)所得稅計算時，使企業(yè)收入金額有所降低。并且，還能使裝飾公司獲得相應利潤。通過企業(yè)控制關聯(lián)的裝飾，能夠借助定額征收企業(yè)所得稅的方式，獲得良好的節(jié)稅效果。房地產開發(fā)企業(yè)對各地稅收優(yōu)惠政策進行對比分析，進而選定裝飾公司的注冊地區(qū)。此外，對于其他業(yè)務支出，企業(yè)也可通過與關聯(lián)企業(yè)實施業(yè)務互動，從而獲得良好的降稅效果。

（三）銷售交付階段稅務籌劃

首先，銷售環(huán)節(jié)稅務籌劃。實際上，房地產銷售環(huán)節(jié)，需要重點做好優(yōu)化稅務策略工作。此項工作的順利實施，可使買賣雙方面臨較小的稅務負擔，獲得更大的交易效益?？茖W選擇時間點，對于房地產銷售尤為重要。企業(yè)應做好市場分析工作，并對房產價值進行評估，避開高稅收期。并且，進而獲得更低的稅率。其次，重點分析轉讓過戶稅務問題。房地產交易環(huán)節(jié)，企業(yè)需要全面分析轉讓過戶環(huán)節(jié)的稅務問題。要對相關規(guī)定進行了解，從而減少稅務糾紛的發(fā)生概率。對于需要繳納的各項稅費，應清晰雙方責任，從而確保交易行為符合相關規(guī)定，避免出現(xiàn)違法風險。最后，掌握進出口稅務策略。房地產開發(fā)企業(yè)通過掌握進出口稅務策略，可有效減少自身成本，獲得更高的發(fā)展優(yōu)勢。在減免稅策略的有效利用下，能夠減少進口關稅，增加企業(yè)利益。出口企業(yè)應對出口退稅政策進行掌握，從而保證退稅及時性，增強自身競爭力。此外，房地產開發(fā)企業(yè)還應做好土增稅籌劃工作，不同的成本分攤方法會產生不同結果，對稅負會產生較大影響，因此企業(yè)應科學選擇成本分攤方法，例如直接成本法、占地面積法、建筑面積法、層高系數(shù)法等。企業(yè)開展土地增值稅清算時，需要實施多種測算，對不同成本分攤方式應用下，企業(yè)面臨的稅負情況進行分析，最終選出稅負最低的分攤方式，實現(xiàn)節(jié)稅目標。

（四）持有階段稅務籌劃

通常而言，當房企未能將房屋全部銷售出去時，會出現(xiàn)自用房產。具體管理環(huán)節(jié)，若選擇的管理模式存在差異，會使企業(yè)稅務支出增加[2]。因此，持有環(huán)節(jié)，房企應科學實施稅務籌劃，減少企業(yè)稅務支出。第一，企業(yè)可選擇租金分解的方式，完善稅務籌劃方式。企業(yè)租賃現(xiàn)有房產時，會從承租人處獲得租金。此外，還會設計其他費用，如物業(yè)費等。通常而言，房產稅同房屋租金計稅密切相關，若未能對承租人繳納的費用加以明確，則會時費用總額均被包含在納稅范圍內。所以，企業(yè)需要進行出租計劃的科學制定，進行各項費用的清晰劃分，選擇單獨收取的方式。第二，科學實施出租與自營稅務籌劃。征收房產稅時，不同的計稅方式，存在不同稅負。企業(yè)可綜合分析出租與自營模式下的稅負情況，從而科學選擇納稅模式，盡量減少自身稅負。

二、提升房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃水平的建議

對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，在運營各階段開展稅務籌劃工作時，籌劃工作的效果會受到落實情況的直接影響。房地產開發(fā)企業(yè)需要通過有效的措施，確保稅務籌劃得以良好實施，進而不斷提升自身稅務籌劃水平，降低稅負的同時，提升企業(yè)經(jīng)濟效益。

（一）深入分析稅收政策

開展稅務籌劃，具體是全面掌握稅收政策實際內容，并做到科學利用。在全面分析下，從中了解政策執(zhí)行中的可操作空間。房地產開發(fā)企業(yè)只有對政策方向做到詳細了解，才能更加科學地開展稅務籌劃工作。若開展稅務籌劃工作時，缺乏相應政策依據(jù)，則形成的籌劃方案無法獲得良好的效果，相反還會使企業(yè)發(fā)生違規(guī)情況。所以，房地產開發(fā)企業(yè)需要重視稅收政策的全面分析。首先，房地產開發(fā)企業(yè)需要及時掌握最新政策內容?，F(xiàn)階段，為帶動企業(yè)健康發(fā)展，我國出臺了較多稅收優(yōu)惠政策。因為房地產開發(fā)企業(yè)中存在較多復雜的業(yè)務，且涵蓋較多稅種，往往享受稅收優(yōu)惠的空間較大。房地產開發(fā)企業(yè)需要對稅收政策變化情況進行密切關注，進而以此為基礎，進行稅務籌劃方案的科學制定，確保自身能夠享受到這些優(yōu)惠政策。其次，房地產開發(fā)企業(yè)應持續(xù)掌握稅收政策情況。社會不斷發(fā)展中，市場環(huán)節(jié)持續(xù)變化，稅收政策也會隨之發(fā)生改變。房地產開發(fā)企業(yè)需要對稅收政策變化過程進行詳細了解，從而掌握所有稅種。并且結合自身各項業(yè)務情況，進行稅收政策的針對性執(zhí)行。房地產開發(fā)企業(yè)需要詳細分析各個稅種，掌握政策變化的整個過程，全面政務稅收政策。以此為基礎，在稅務籌劃環(huán)節(jié)，結合項目實際，使用效益最高的籌劃方案。

（二）構建風險管控機制

房地產開發(fā)企業(yè)實施稅務籌劃時，若想充分發(fā)揮出此項工作的實際作用。企業(yè)需要結合自身發(fā)展需求，進行稅務籌劃方案的科學制定，提升稅務籌劃實施成效[3]。房地產開發(fā)企業(yè)實際工作中，應注重稅務籌劃監(jiān)管。房地產開發(fā)企業(yè)稅務管理中，稅務籌劃處于重要位置，此項工作的科學實施，可使企業(yè)成本管理等工作得以順利推進。但受到種種因素的影響，往往會使企業(yè)面臨較大的稅務籌劃風險。針對這一情況，企業(yè)應形成完善的稅務風險管控機制，在此基礎上，嚴格控制稅務籌劃各個環(huán)節(jié)，盡可能將稅務風險問題降至最低，降低企業(yè)成本支出。并且使企業(yè)擁有較高的稅務管理水平。第一，企業(yè)可通過信息化技術手段，如財務系統(tǒng)和相關管理軟件，以及嚴格管控項目開展中的資金計劃等，使企業(yè)各項業(yè)務活動更加規(guī)范，獲得更加科學的稅務籌劃方案。第二，針對企業(yè)中的所有成本，構建出完善的監(jiān)控體系，將此作為主要前提條件，管理稅務風險。企業(yè)實施稅務籌劃時，若發(fā)現(xiàn)存在成本異常的情況，或發(fā)現(xiàn)了稅務風險，相關部門應及時通過有效的方案進行處理，保證成本處于合理范圍，減少風險問題的出現(xiàn)。此外，因為企業(yè)面臨的稅收環(huán)境會發(fā)生改變，加上企業(yè)發(fā)展中存在較多不確定性因素。因此，企業(yè)應安排稅務管理人員，重點監(jiān)控稅務籌劃方案的實施情況，當發(fā)現(xiàn)問題時，及時進行反饋，從而實現(xiàn)稅務籌劃方案的不斷優(yōu)化與完善。第三，稅務籌劃實施后，企業(yè)需要重點評估該方案所獲得的效果，了解其產生的經(jīng)濟效益，判斷是否實現(xiàn)了稅務籌劃目標，從而針對實際評估結果，對稅務籌劃進行總結與完善，為后期此項工作開展提供參考。

（三）加強溝通協(xié)作

房地產開發(fā)企業(yè)所制定的稅務籌劃方案，均涵蓋較多涉稅業(yè)務。為保證稅務籌劃方案的科學性，相關人員需要從整體上了解項目情況，并且需要在各環(huán)節(jié)人員配合下，做到稅務籌劃方案的良好執(zhí)行。房地產開發(fā)企業(yè)若想獲得更加有效的籌劃行為，必須確保各部門形成良好合作。第一，加大各部門協(xié)同力度。企業(yè)稅務籌劃管理部門，需要積極與企業(yè)部門進行溝通，從而掌握企業(yè)財務情況、項目建設進度等信息。在各部門信息良好整合下，更加科學地實施稅務籌劃，確保此項工作擁有準確的數(shù)據(jù)支持，形成的籌劃方案與企業(yè)發(fā)展需求相符。同時，房地產開發(fā)企業(yè)應確保各部門具有較強的執(zhí)行能力，確保各部門在實際工作中，可根據(jù)企業(yè)情況，對各項工作做出科學調整。第二，房地產開發(fā)企業(yè)需要積極與外部管理部門溝通。房地產開發(fā)企業(yè)應與當?shù)囟悇展芾聿块T進行溝通交流，從而從相關責任人員處獲得最新政策信息，并且在與其交流下，還能了解自身稅務籌劃方案是否科學，從稅務管理部門獲得相應建議，進而對自身稅務籌劃方案做出優(yōu)化調整，確保自身稅務籌劃行為符合法律規(guī)定要求，使企業(yè)獲得更好的稅務籌劃水平。此外，通過與稅務管理部門良好的溝通，獲得該部門的支持，進而確保自身稅務籌劃方案良好執(zhí)行。

（四）增強籌劃人員素質

房地產開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃工作，較為復雜，且具有較強的專業(yè)性。加上企業(yè)涵蓋稅種較多，使得稅務籌劃工作開展存在一定難度。而此項工作的順利實施，需要有高素質水平的籌劃人員作為支持。只有籌劃人員具有較強的專業(yè)水平，才能制定出更加科學的稅務籌劃方案，同時確保該方案的良好落實。針對這一情況，房地產開發(fā)企業(yè)需要注重籌劃人員培養(yǎng)，不斷增強籌劃人員素質能力。首先，企業(yè)需要由綜合能力強的管理人才，開展稅務管理工作，并且稅務籌劃人員需要具有較強的業(yè)務能力與豐富的工作經(jīng)驗。若企業(yè)規(guī)模較小，為減少成本支出，也與第三方機構合作，由其負責開展稅務籌劃工作。其次，為確保企業(yè)發(fā)展目標的良好實現(xiàn)，企業(yè)應不斷提升財會人員財稅知識水平，構建完善的考核管理體系，選擇有效的激勵措施，使財會人員具有較強的稅務籌劃意識。企業(yè)可聘請專業(yè)人員，對內部人員進行專業(yè)培訓，使內部人員掌握更多稅務籌劃知識，從而不斷提升企業(yè)稅務管理水平。針對不同的項目，企業(yè)應形成專業(yè)的籌劃工作小組，重點開展項目整體籌劃管理，構建出更加優(yōu)化的工作模式。并且在各項工作的合理分配下，使工作人員專業(yè)能力得到有效提升。

結語

綜上所述，房地產開發(fā)企業(yè)存在較為復雜的業(yè)務活動，且會涉及較多稅種，進而使企業(yè)面臨較大的納稅負擔?，F(xiàn)階段，房地產開發(fā)企業(yè)不斷探討稅務籌劃模式，希望通過合理的措施減少自身稅負。但由于企業(yè)在項目開發(fā)時存在較多運營階段，稅務籌劃工作相對復雜，企業(yè)需要針對運營各階段，明確稅務籌劃要點。并通過深入分析稅收政策；構建風險管控機制；加強溝通協(xié)作；增強籌劃人員素質等方式，不斷提升稅務籌劃水平，促進房地產開發(fā)企業(yè)快速發(fā)展。