房地產建設項目全過程造價控制的關鍵要點研究

卓佳宇

在現階段房地產行業(yè)經濟緊縮的市場背景下，如何在眾多房地產企業(yè)中脫穎而出，是目前房地產企業(yè)尋找的重點。在影響企業(yè)發(fā)展的因素中，控制建設項目的造價非常重要。降低生產成本是提高企業(yè)競爭力的重要手段之一。

全過程造價控制可有效控制項目建設過程中出現的不合理因素，且針對已發(fā)生的問題，應選擇合理的優(yōu)化方案為項目管理提供支持，因此房地產企業(yè)需要引入全過程造價控制對建設項目進行成本管控。

1 全過程造價控制對房地產建設項目的重要性

1.1 提高房地產開發(fā)商經濟管理的準確性

為了促進建筑工程施工質量的提升和快速的完成任務，保證項目建設取得整體性的效果，用最少的成本獲得最大的效益是從始至終追求的目標。因建設工程技術較為復雜，設備具備大型化和機械化特征，因此施工隊伍也需要更強大。所以在工程施工過程中，會引發(fā)一些不穩(wěn)定的因素，導致工程造價管控較為困難。建設項目造價過程分為前期投資決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段和竣工結算階段，階段越往后，越接近真實的成本，而在前期階段往往最容易形成造價的失控，決策階段未能充分考慮當地的建設環(huán)境，設計階段未能控制樁基、圍護的成本，包括工程量計算失誤、管理滯后等等，都會極大地影響建設項目的造價。因此，造價咨詢人員應該全過程參與，將階段過程與造價緊密結合在一起，該行為對房地產企業(yè)控制準確的造價具有非常重要的作用[1]。

1.2 及時降低房地產企業(yè)成本控制的風險

在設計階段和施工階段，全過程造價工程師可以通過全面、系統(tǒng)的分析，及時對影響項目造價的不確定因素進行綜合評估，合理分配目標成本金額，保證各個環(huán)節(jié)的使用資金充足，應避免因資金不足導致超目標成本風險，以免給項目造成不必要的資源浪費，從而保證施工工作意義的實現和有效發(fā)揮。

隨著施工現場引進先進的施工技術，雖然在一定程度上有效提高了施工質量和施工效率，使得建筑工程的功能實現多樣化，但是與此同時往往伴隨著建造成本的增加，并且在實際施工過程中也存在一定的不穩(wěn)定因素，因此落實全過程造價控制，對其系統(tǒng)化分析，研究其產生的影響要素，對其綜合評估，這樣不僅能確保預算資金的科學、合理性，降低產生的風險，實現高效化管理，也能為房地產企業(yè)的生存提供保障。

1.3 保證精準的預算

在房地產項目全過程造價控制的管理過程中，需要對各項資金進行全面分析，成本部門以及造價管理人員需要以工程造價的實際預算金額為基礎，確定投資金額，從而保證整個工程施工項目的優(yōu)化發(fā)展。全過程工程造價管理工作為一種動態(tài)性的造價管理形式，和一般的工程造價管理形式不同，不僅能提高項目整體成本控制的精確程度，也能在項目管理過程中分析工程成本造價管理的問題和存在的缺點，完善建設項目工作順利發(fā)展。同時，也能對發(fā)現的問題進行調整，得到充分解決。將其應用到房地產建設管理工作中，確保成本管控工作的可行性和準確化，實現全過程造價控制工作的順利實施，以維護房地產行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2 房地產建設項目中全過程造價控制的關鍵要點

2.1 投資決策階段的造價控制

房地產建設項目最前期的階段為立項和可行性研究階段，在決策階段編制的投資費用通過審批后將作為該項目的最高造價，在一定程度上決定了項目是否能順利開展，因此在這一階段需要全方面考慮問題，站在多角度的立場，對擬建項目進行經濟評價，選擇技術上可行、經濟上適用的建設方案，在優(yōu)化建設方案的基礎上，編制得出高質量的項目投資估算，使得在未來項目建設中起到真正控制項目總投資的作用。可以通過前期的綜合評估，給出完整、有效的建議書和可行性研究報告。成本分析人員通過優(yōu)化企業(yè)資源配置，為企業(yè)提供最優(yōu)的投資方案，并根據現場實際情況，及時調整投資策略，保證投資決策階段的合理性[2]。

2.2 設計階段的造價控制

在項目落地后，便要進行初步設計，設計階段影響的造價大概占整個項目造價的60%～70%，因此對設計階段的造價控制是節(jié)約成本的關鍵，具體為：第1，初步設計會提供多版方案，需要對這些方案進行比選和優(yōu)化，房地產建設項目是對建設環(huán)境要求很高的住宅類項目，在滿足工程條件下，結合未來建筑發(fā)展的趨勢，并考慮方案中存在一定的靈活性，選擇最大程度節(jié)約成本的方案[3]；第2，在施工圖設計階段，目前普遍使用限額設計，根據已經批準的設計任務書和投資概算指標來控制施工圖設計金額，設計單位需要充分考慮甲方的項目需求，平衡設計質量與造價之間的邏輯關系，提供出令甲方認可的、優(yōu)秀的方案。第3，需要提出的一點是，如果采用限額設計，應在合同內寫明相關條款，明確設計公司的責任，達到有效控制造價的目的。

2.3 招投標階段的造價控制

招標文件是開展招標工作的前提，對于房地產建設項目來說，有不同的招標方式的選擇，是選擇直委還是其他招標方式，需要結合我國現有的招投標法律，以及建設項目當地的政府部門給出的各項規(guī)定，甚至存在一些壟斷單位的情況，在實際項目中提供多個招標選項，以保證該階段的順利進行。

一份細致完整的招標文件可能會決定整個工程質量和造價成本，全過程造價咨詢單位需要選派專業(yè)水平較高的造價工程師參與招標文件的審核和編制工作，加強對招標文件的編制和管理，對商務標部分的工程量和招標控制價進行嚴格審核，提高招標文件的規(guī)范性和嚴謹性，從而保證招標文件的合理性，同時保證招投標過程的合法合規(guī)性，不但能圍護甲乙雙方的合法權益，而且能避免合同糾紛[4]。

2.4 施工階段的造價控制

施工階段在一定程度上直接影響著建筑工程的最終質量。對于房地產建設工程項目而言，施工階段合理的造價控制工作可以促進項目更加高效地落地。此外，由于房地產工程項目的施工周期普遍較長，人材機的價格會因市場行情的變化而產生波動，因此，工程造價工作人員需要對近期的價格變動情況非常熟悉，詳細了解各種材料的價格以及質量情況，實現動態(tài)化監(jiān)控[5]。

施工過程中變更施工方案的情況也經常發(fā)生，這些情況都會對全過程造價控制工作造成不同程度的影響，因此，需要管理人員時刻關注施工現場情況和進度，以便根據實際施工進度及時調整管控方案，并且規(guī)范合同管理。同時，對于影響全過程造價控制效果的其他因素，造價人員也應提高重視程度，加強內部管理，以便將施工階段的造價提前控制在合理范圍內，進而確保后續(xù)全過程造價管控工作的順利進行。

2.5 竣工結算階段的造價控制

竣工結算階段的造價控制應注意以下2 個方面：第1，工程竣工結算是房地產建設項目造價控制的最后一步關鍵性工作，是檢驗工程合格與否的重要步驟，證明投資效果收尾工作。管理人員應認真核對施工圖紙和合同技術要求，并檢查施工質量，確保施工質量滿足相關標準與實際建設要求，對于現場未做、漏做的部分形成會議紀要，作為結算依據；第2，全過程造價咨詢人員應做好簽證變更決算審計工作，嚴格執(zhí)行合同的具體約定，另外，屬于合同約定外，項目實際發(fā)生的事項，按照合同約定適用的工程量清單計價規(guī)范、工程消耗量定額、人工單價依據等，做好材料價格確定等資料，完成合同索賠和未做、漏做部分扣除工作，實現竣工結算階段的規(guī)范化和系統(tǒng)化管理。

3 房地產建設項目全過程造價控制存在的問題

3.1 重點環(huán)節(jié)管理不充分

在房地產項目的投資決策階段實際操作過程中，往往存在對此階段重視不足、可行性研究不深入、市場調研不夠充分等問題，導致項目投資估算不準確，為后續(xù)的造價控制留下隱患。另外，在前期設計階段，設計公司考慮問題的角度是很片面的，他們往往更注重的是建筑設計的藝術感和美觀，而忽略了對項目成本的把控，對于是否會影響造價的問題關注度不高，從而引發(fā)設計深度不足、后期設計變更頻繁等問題，這就導致了工程造價會因此提高，造成整個建設過程中工程造價控制的不合理的現象頻繁發(fā)生，即使有限額設計的條款制約，設計公司對造價信息不是很敏感，這就導致了設計圖紙測算出來的金額超過目標控制成本的情況。此外，大部分的造價失控都是由于忽略了前期控制，更多看重施工環(huán)節(jié)，而全過程造價控制的關鍵在于工程的各個階段，因此無法達到預期的造價控制效果。

3.2 房地產企業(yè)制度存在缺陷

房地產企業(yè)的管理是從上至下安排工作，管理層如果對全過程工程造價的認知較淺，單一地認為成本控制是成本部門或者施工單位應該考慮的，只關注于財務方面的資金流動情況，而忽略了財務上的支出都是基于造價數據提供的支撐[6]。管理層在管控過程中缺乏明確的戰(zhàn)略規(guī)劃，導致企業(yè)盲目擴張，項目質量參差不齊，一旦沒有控制造價的意識，那么下面工作的各個部門也不會有控制造價管理的想法，只專注于職責范圍內的事，無法形成統(tǒng)一的管理。無成本意識的管控項目將會導致目標不清晰，管理混亂，又何談為企業(yè)謀取最大化利益。長此以往，甚至會導致企業(yè)在市場變化時無法及時調整戰(zhàn)略，錯失發(fā)展機遇，逐漸沉沒在市場的洪流中。因此，要提高企業(yè)管理層的造價認識，健全全過程造價管理制度，將各個階段的管理工作與造價管控相融合，落實好全過程造價控制。

3.3 管理人員專業(yè)水平參差不齊

在進行全過程造價控制的過程中，控制水平的高低與管理人員的專業(yè)水平有很大關系。因為沒有足夠的高素質專業(yè)化人才，使項目后備力量空虛。因專業(yè)領域內的人員數量偏少，相關的人才在質量上也存在落差。例如，施工工程師缺乏工作經驗，且專業(yè)水準較低，就會忽略方案實施前，在合同招標時期編寫的相關技術要求，無法精確掌握施工節(jié)點，容易導致返工問題，致使造價出現較大變動，形成無效成本，無法做到對單方面的施工流程乃至整個項目的全面管控[7]。同時，本應提前制訂科學合理的施工組織計劃，但因工程管理人員的業(yè)務水平不一，且未制訂計劃，導致施工組織工作不到位，使全過程造價管控工作存在漏洞，引起建設項目造價失控。

4 完善全過程造價控制的對策

4.1 提高設計優(yōu)化水平

設計階段是整個建設項目的關鍵，房地產企業(yè)應該做好設計階段的方案比選和優(yōu)化，在滿足相關建筑規(guī)范要求的前提下，以減少投入產出比為原則，充分考慮當地的實際情況，核實基礎資料的準確性、可實用性，地質勘察報告的準確性等。例如，擬建工程地質情況是否存在惡劣條件，如溶洞等、建設項目周邊的道路管線等資料、未來規(guī)劃的市政道路、給排水管線、能源、電力通訊管線的接點關系等。匹配當地市場的需求，控制建筑材料成本與空間利用率，對設計方案做出合理的調整，間接地減少項目后期各個階段發(fā)生的影響成本控制的風險因素，以達到節(jié)約項目成本的目的，謀求最大化的經濟效益與社會效益。

4.2 建立健全科學合理的全過程造價管控體系

想要在房地產建設項目中切實落實好全過程造價控制，必須完善相應的管理機制，提供完善的制度，促進全過程造價控制的發(fā)展。例如，合同管理問題，嚴格按照相關規(guī)范及標準制訂合同，減少模糊條款，仔細考慮合同的全面性，調整合同文件中的影響因素，減少造價管理問題發(fā)生的風險，健全全過程造價管控的時效性，突出全過程控制在項目管理中的重要作用，解決因造價控制不合理造成的項目管理問題，在前期招投標階段就干預施工成本。

整個項目團隊樹立全過程造價意識也非常重要，當管理層也具備了全過程造價管控的意識時，下屬的各個部門發(fā)出指令就不會偏離方向，各崗位工作人員都能以成本控制和管理系統(tǒng)化程度提升為目標，為最終獲得良好的成本控制效果奠定堅實基礎。

4.3 提高造價管理人員的專業(yè)素質

全過程造價管控過程中出現的許多問題，其中重要原因往往與造價管理人員的專業(yè)水平有很大關聯(lián)，即使現在已經用軟件計量代替?zhèn)鹘y(tǒng)手工計算，但一些傳統(tǒng)的思維定式仍然會成為影響企業(yè)發(fā)展的阻力。例如，只考慮工程量計算和套價，而忽略了地方規(guī)范、法律法規(guī)等其他角度。因此，企業(yè)有必要組織造價管理人員進行多方面的培訓，促使員工使用新思維考慮問題，培訓內容包括行業(yè)標準、地方規(guī)范、法律法規(guī)、施工工藝、計價規(guī)范等，不但要讓員工夯實自身的造價技能，又要了解建筑有關的其他知識，豐富自身的專業(yè)技能。于此同時，增強員工的職業(yè)道德培訓，以老帶新，互幫互助，有利于團隊融合，提高工作效率，促進企業(yè)發(fā)展。

5 結語

全過程造價成本控制是貫穿于工程建筑項目始終的重難點，其管理是全生命周期的，房地產企業(yè)想要在目前復雜多變的市場經濟環(huán)境中生存，不僅要關注建設項目的質量，還要樹立全過程造價控制的思想。同時做好各條線部門之間的溝通，確保在不同階段的造價控制均得到較好的成效，做到精益求精，才能提高項目整體的經濟效益，保證房地產企業(yè)健康發(fā)展。