猝然離世的前同事，還欠她28萬買房款

賈瑛

近兩年來，家住廣西柳州的趙學(xué)敏母女愁得可謂茶飯不思。原來，兩年前趙學(xué)敏委托女兒錢玉玲將自己唯一的房子賣了。

買賣房產(chǎn)本是尋常事，但這一例卻有著諸多不尋常：錢玉玲將房子賣給了前同事，房子已過戶而前同事卻遲遲不付清房款，更糟糕的是，前同事突患急病去世了……

拿著前同事生前親筆簽名的兩份協(xié)議，趙學(xué)敏母女決定打一場“穩(wěn)操勝券”的違約官司，官司能打贏嗎？

70多歲的趙學(xué)敏有一個已經(jīng)出嫁的女兒。在趙學(xué)敏的老思想里，女兒已經(jīng)出嫁了，自己不能再指望，因此，即使老伴過世多年，女兒錢玉玲也很孝順，但趙學(xué)敏就是不愿和女兒共同居住。除了思想保守的原因，趙學(xué)敏也不愿給女兒一家添麻煩。

直到2018年4月，趙學(xué)敏患上類風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎，腿疼得走不了路，她才接受了女兒的建議，搬去和女兒一起生活。

由于錢玉玲和丈夫都是普通工薪階層，兩人還有個正在讀書的兒子，所以生活壓力不小。雖然他們都愿意照顧趙學(xué)敏，也主動承擔(dān)了趙學(xué)敏的全部生活費用，但趙學(xué)敏思前想后，還是決定把自己名下那套70多平方米的房子賣掉，自己留小部分房款以備不時之需，其余的房款都給女兒。

錢玉玲擔(dān)心母親失去唯一的房產(chǎn)后，日子過得不踏實，所以起初并不贊成賣房，而是建議母親將房屋出租。但是，母親卻堅持要賣房。

無奈，錢玉玲考慮到當(dāng)時的房價處在高位，加之一家人也沒有時間去管理，于是便同意了。2020年春節(jié)后，趙學(xué)敏因為身體不好，賣房一事就全權(quán)委托給女兒辦理。憑著母女之間的感情，房子賣給誰、怎么賣，趙學(xué)敏壓根不過問。

就在錢玉玲盡力尋找可靠買主時，以前的同事李桂國主動找到她。李桂國早些年辭職下海經(jīng)商，在廣西和廣東之間來回做生意。兩人在單位時關(guān)系不錯，聽說錢玉玲有房子要賣，李桂國就提出購買，并且非常急。

原來，李桂國在幾年前與前妻周慧萍協(xié)議離婚時，就曾答應(yīng)前妻，會在學(xué)區(qū)好的地段買一套房給前妻和兒子李柳生居住。由于李桂國當(dāng)時資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，所以遲遲未能兌現(xiàn)。

在周慧萍屢次催促下，李桂國著急起來，得知錢玉玲要賣的這套房附近有名校——35中學(xué)，就懇請錢玉玲把房屋賣給他。真可謂“瞌睡遞枕頭”，錢玉玲和李桂國一拍即合。李桂國開出的價格是個吉祥數(shù)——58萬元。錢玉玲覺得合適，便打電話給母親，母親也認為可以。

可是，在雙方簽協(xié)議時，李桂國這才如實相告，自己一下子拿不出這么多錢來。怎么辦？情急之下，李桂國便與錢玉玲商量，自己先付30萬元，等把房子過戶到他名下后，他就拿房產(chǎn)證去辦理抵押貸款，再付清剩下的錢。并且，李桂國還表示，只要先拿到房產(chǎn)證，把兒子的戶口遷過去，不耽誤兒子上名校，交房、搬家都不急。等他把房款全部付清了，錢玉玲再交房也可以。

話已說到這個份上，錢玉玲如果不答應(yīng)的話，就顯得有點不顧朋友情分了。加之自己也信得過李桂國的為人，錢玉玲就答應(yīng)了。而出于對女兒的信任，趙學(xué)敏也沒有反對。

同年4月，錢玉玲與李桂國簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，錢玉玲收下30萬元房款。房子過戶到李桂國名下后，依照約定，等他付清尾款28萬元，錢玉玲清理好家里的東西，交付鑰匙給李桂國就行了。

不過，計劃總是趕不上變化。時隔數(shù)月，李桂國找到錢玉玲說，貸款不順利，還需要時間，可兒子李柳生原來的住處離35中學(xué)較遠，上學(xué)路上很費時間，他希望錢玉玲能讓他的兒子提前住進那套房子。

錢玉玲一時心軟，就答應(yīng)了?？墒?，她沒想到，把房屋交付給李桂國后，麻煩隨之而來……

周慧萍帶著兒子李柳生搬進新家后，錢玉玲就很少見到李桂國了。即使見了面，只要她提起余下的28萬元房款，李桂國就找出各種理由來敷衍，這讓錢玉玲很不放心。

后來，在錢玉玲一再要求下，2021年5月15日，李桂國與她簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣補充協(xié)議》。約定李桂國在2021年9月1日前付清余款，否則，周慧萍和李柳生就要把房子騰出來，返還給錢玉玲，并把房產(chǎn)證重新變更登記到趙學(xué)敏的名下，支付趙學(xué)敏3萬元違約金，由此產(chǎn)生的各種費用也由李桂國承擔(dān)。

看著李桂國在補充協(xié)議書上簽字、按印，錢玉玲安心了不少?？蓵r限已過，李桂國非但沒有如期付款，連人影都不見了。對此，趙學(xué)敏急得生了一場大病。錢玉玲覺得愧對母親，決定打官司維權(quán)。

11月下旬，錢玉玲以母親的名義，將李桂國告上柳北區(qū)人民法院，要求他按照補充協(xié)議的約定，返還房子并承擔(dān)違約責(zé)任。母女倆認為，既然他們手里有李桂國親筆簽名的《房屋買賣協(xié)議》和《房地產(chǎn)買賣補充協(xié)議》，這場官司就能穩(wěn)操勝券。

可是，突如其來的變故卻讓她們措手不及——李桂國在開庭前突患急病去世，且已火化。這可把他們驚得目瞪口呆，惋惜之余，趙學(xué)敏母女還是向法院申請把案件的被告人變更為李桂國之子李柳生。因為在他們看來，既然李桂國已經(jīng)拿到房子，卻未付清房款，那么李柳生作為他唯一的法定繼承人，就有義務(wù)替父履行協(xié)議，返還房屋并承擔(dān)違約責(zé)任。

李柳生年紀(jì)還小，周慧萍又不愿意處理前夫惹出的麻煩事，所以沒有代替兒子出庭。錢玉玲則代表母親在法庭上作了詳細陳述，從賣房子到簽訂協(xié)議，再到打官司，同時向法院遞交了由李桂國親筆簽名的兩份協(xié)議。

不過，這些協(xié)議真的如趙學(xué)敏和錢玉玲想的那樣，能夠幫他們打贏官司嗎？答案是否定的。

了解完案件的來龍去脈，法院認為，公民的合法財產(chǎn)受法律保護，但保護的方式卻要符合法律的規(guī)定。本案中，《房屋買賣協(xié)議》是趙學(xué)敏和李桂國的真實意思，合法有效。趙學(xué)敏收到了第一筆30萬元的房款，房屋也過戶到了李桂國名下，這就意味著協(xié)議開始履行，房子已經(jīng)交付。按照我國的房產(chǎn)登記制度，房子所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為準(zhǔn)，除此之外的東西都不能作為判斷房產(chǎn)歸屬的依據(jù)。雖然李桂國沒有按照約定支付剩余房款，但趙學(xué)敏卻同意提前過戶，所以李桂國已經(jīng)通過合法的登記取得了房子的所有權(quán)。而問題恰恰出在了這里，因為根據(jù)法律規(guī)定，財產(chǎn)所有權(quán)一旦合法轉(zhuǎn)移，任何一方反悔提出返還，不會獲得支持。

2022年4月，柳北區(qū)人民法院作出一審判決，駁回趙學(xué)敏的請求。

趙學(xué)敏拿到判決書后，感覺很委屈，明明沒有收完錢，難道就因為自己好心答應(yīng)提前過戶，如今就要承受如此巨大的損失嗎？如果法律不問青紅皂白，只看房子登記在誰名下就歸誰，還有公平嗎？那份約定返還房產(chǎn)的《房地產(chǎn)買賣補充協(xié)議》，難道是一紙空文嗎？

錢玉玲在法定時限內(nèi)，幫母親上訴到柳州市中級人民法院，而那些令他們疑惑的問題，也由于這次上訴得到了解答。

法律當(dāng)然不會不公平，但《房地產(chǎn)買賣補充協(xié)議》如今真的沒有什么用處了。法官向上訴人解釋說，如果李桂國仍健在，他也同意履行，只要雙方達成一致，那么返還房產(chǎn)和支付利息都不在話下。但就算他還健在，如果不愿意返還房子，也很難要求他做到這一點。因為房產(chǎn)登記和法律的規(guī)定比協(xié)議更有效力。

不過，這并不代表法律會置趙學(xué)敏的損失于不顧。盡管房子的所有權(quán)已成定局，但由于李桂國并沒有付清房款，又有兩份協(xié)議，趙學(xué)敏和李桂國之間就產(chǎn)生了一個債權(quán)與債務(wù)的關(guān)系。也就是說，李桂國尚未支付的28萬元以及相關(guān)的利息等于是欠了趙學(xué)敏一筆債。趙學(xué)敏雖然不能要求李桂國返還房子，但可以討債。

即使李桂國去世了，他的兒子作為繼承人，也有義務(wù)償還債務(wù)。根據(jù)我國《民法典》的相關(guān)規(guī)定，繼承人繼承遺產(chǎn)后，如果被繼承人生前有債務(wù)的，同時繼承債務(wù)，但繼承的債務(wù)以遺產(chǎn)的價值為限。繼承人以所得遺產(chǎn)實際價值為限清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)。超過遺產(chǎn)實際價值部分，繼承人自愿償還的不在此限。繼承人放棄繼承的，對被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)可以不負清償責(zé)任。

在法官的建議下，趙學(xué)敏和錢玉玲撤回上訴。明白了個中道理的他們，在同年9月下旬準(zhǔn)備打另一場官司：錢玉玲以母親趙學(xué)敏的名義將李柳生告上柳北區(qū)人民法院，要求他償還李桂國拖欠的28萬元房款和相應(yīng)的利息。為了確保自己能夠打贏官司拿到錢，同時，母女倆還申請了財產(chǎn)保全。

周慧萍著急了，因為兒子李柳生作為李桂國唯一的法定繼承人，當(dāng)時已經(jīng)繼承了父親留下的全部財產(chǎn)。周慧萍估算過，這些財產(chǎn)估計能夠償還債務(wù)。即使不夠，再向朋友借點，用涉案房屋“作保”也行，以免被法院列為“老賴”，將來在別人面前抬不起頭來。所以，為了維護前夫和兒子的聲譽，周慧萍來到法院，主動要求與趙學(xué)敏母女和平解決，并希望最終能夠達成一致意見。

錢玉玲見周慧萍這次是帶著誠意來的，念在自己與李桂國曾共事多年，選擇了諒解。

2023年1月上旬，雙方最終達成一致意向——協(xié)議約定：被告李柳生在3個月內(nèi)支付趙學(xué)敏28萬元；利息免除；保全費、案件受理費（減半收取）由李柳生負擔(dān)。

4月上旬，李柳生在協(xié)議規(guī)定的時限內(nèi)，將所剩的欠款支付完畢。

3場官司打下來，趙學(xué)敏和錢玉玲身心疲憊。先過戶后付款這種交易方式非常冒險，所以在買賣房屋時一定要謹(jǐn)慎小心，以免買賣雙方既傷感情又浪費時間。

（文中人物均為化名）