維也納：租客的天堂

仝欣

這棟公租房修建于1973年至1986年間，看起來依舊嶄新，或許是因為每家每戶的陽臺上都布滿綠植，掩蓋了時間的痕跡。

伊娃·沙興格在維也納市中心一片公租房社區(qū)長大。那里共有五棟樓，中心有庭院。在這里，伊娃每天都可以同社區(qū)的小伙伴一起玩耍。22歲結(jié)婚時，伊娃也申請了公租房。時值1968年，伊娃是一名教師，丈夫克勞斯–彼得是城市公共交通系統(tǒng)的會計。

1971年，伊娃媽媽獲得了一套公租房。彼時，伊娃剛剛生下女兒。媽媽認為她更需要那個住處，于是將房子讓給了伊娃。那套公寓位于城市東北角的21區(qū)，面積僅有68平方米，但包含了兩間臥室、一間客廳、一間餐廳以及衛(wèi)生間和陽臺。租金在當時是700先令（約55歐元）。伊娃申請調(diào)到位于21區(qū)的學校，每天上班僅需步行15分鐘。

時間來到2022年底。我見到伊娃時，她身穿牛仔夾克，系著絲巾，戴著小巧的耳環(huán)，一頭精致的短卷發(fā)，看起來頗為精神。過去44年，伊娃一直在教五至八年級的英語。她的房租漲了近5倍（從55歐元漲到270歐元），工資則漲了20多倍（從每月150歐元漲到3375歐元）。根據(jù)維也納法律，只有出現(xiàn)通貨膨脹且通貨膨脹率超過5%時，公租房才能上調(diào)租金。2007年退休時，伊娃的房租開銷僅占其收入的8%。丈夫每月工資為4000歐元，算下來，二人的房租支出僅占家庭總收入的3.6%。

公租房社區(qū)能夠提供適宜的社交環(huán)境。

這正是1919年維也納規(guī)劃公租房項目的初衷。伊芙·布勞在《紅色維也納的建筑》一書中指出，一戰(zhàn)前，維也納的居住條件全歐洲倒數(shù)，許多工人家庭不得不通過轉(zhuǎn)租或床位租賃（白班和夜班工人分時段使用同一張床鋪）來勉強支付房租。不過，1923年至1934年“紅色維也納”時期，執(zhí)政的社會民主工黨新建了400個住宅區(qū)，共計6.4萬套住房，將城市住房供應量提升了近10%。約20萬人（維也納總?cè)丝诘?/10）得到了安置，租金是半熟練工人平均工資的3.5%。

專家們將維也納公租房稱為“社會福利住房”，說明這里的房子和其他限價房一樣，都是廣泛共享的社會福利：公租房服務的對象不僅限于窮人，也包括中產(chǎn)階級。在維也納，多達80%的居民有資格申請公租房，一旦簽約，即使未來收入提高，合同也不會作廢。

2015年沙興格夫婦準備購買私人公寓時，二人的年收入總計約8萬歐元，與2021年美國普通家庭的年收入大致持平。伊娃和克勞斯–彼得分別需繳納26%和29%的個人所得稅，但房租支出僅占他們稅前收入的4%，相當于美國普通家庭在外就餐的花費，甚至比美國人用于娛樂的開銷還要低。維也納慷慨的社會福利住房降低了所有人的生活成本：2021年，使用私人住房的維也納人在房租和能源上的支出，平均約占其稅后收入的26%，僅比社會福利住房使用者（22%）略高一點。同一時期，49%的美國租房者卻要為住房支付巨額費用，其房租已超過稅前收入的30%，在生活成本高的城市更為昂貴。以紐約為例，普通家庭房租支出占稅前收入的比例已高達36%。

社會福利住房令維也納人的經(jīng)濟生活呈現(xiàn)出完全不同的面貌。試想一下，如果你的住房開支與沙興格夫婦相差無幾，如果考慮住哪里就像選擇去哪家餐廳吃飯一樣簡單，你會如何支配余下的收入？維也納邀請我們展望一個全新的世界，在這里，買房不是獲得安全感的唯一途徑。

研究美國的住房問題總是讓我感到沮喪。投資房地產(chǎn)的大佬們令我反感。我也不喜歡那些成千上萬的小投資者，他們四處籌錢，購買看都沒看過的房子，或是在高檔小區(qū)購買房產(chǎn)用于出租。不過，從營利的角度看，這些做法無可厚非。買房比上班本身更有利可圖。過去40年，資產(chǎn)價值增長率一直高于勞動回報率，而根據(jù)麥肯錫咨詢公司的報告，這些資產(chǎn)價值有68%源自房地產(chǎn)。2022年，1/4的房產(chǎn)賣給了無意入住的買家。投資者們尤其熱衷于購買首次購房者最需要的房屋：價格低廉的房產(chǎn)往往能帶來最高的租金收入。

房地產(chǎn)的確是個可以輕而易舉賺得盆滿缽滿的行當。過去十年，美國獨棟住宅所有者平均獲得了近20萬美元的房產(chǎn)增值?！百Y產(chǎn)增值的背后是通貨膨脹?！丙惿ぐ⒌陆鹚埂⒚妨者_·庫珀和馬蒂恩·科寧斯三位學者在《資產(chǎn)經(jīng)濟》一書中寫道：“商品價值出現(xiàn)增長，但商品本身的性質(zhì)或生產(chǎn)條件并沒有發(fā)生相應變化，其結(jié)果便是商品更為稀缺，需求增加順理成章?！边@種通貨膨脹在有房者和無房者之間劃出了一條險惡的溝壑。哈佛大學住房研究聯(lián)合中心發(fā)現(xiàn)，2019年，美國租房者的凈資產(chǎn)中位數(shù)僅為有房者的2.5%，分別是6270美元和254900美元。2022年，貸款利率上升導致房屋銷售放緩，房價趨于平穩(wěn)（在一些熱門城市房價甚至有所下跌），但租金要價的中位數(shù)卻高達每月2000美元，創(chuàng)下了歷史新高。房租虛高讓房東們賺得腰包鼓鼓，可租房者卻更難存下購房首付，更無從擺脫永無止境的租房生活。

維也納卻是另一番景象：這里43%的住房同市場隔絕，租金只反映法律規(guī)定的成本和價格，而非“市場能承受的價格”。政府為不同收入群體提供住房補貼。維也納家庭的平均年收入為5.77萬歐元，任何年收入低于7萬歐元的個人都有資格申請公租房，一旦申請成功便可終身入住，即使日后收入增加也不會影響居住，政府絕不會再次核驗你的工資。這座城市2/3的出租房受到租金管制。這些規(guī)定加上充足的房源，令維也納租房者擁有了同美國購房者不相上下的穩(wěn)定性。因此，80%的維也納家庭選擇租房。

維也納16區(qū)的公租房

最重要的區(qū)別是，維也納選擇優(yōu)先補貼建筑業(yè)，而美國則選擇通過住房券等方法補貼購房者。前者關(guān)注供應，后者關(guān)注需求。維也納的選擇說明了一個基本的經(jīng)濟現(xiàn)實：作為一種市場替代方案，充足的社會福利住房改善了所有人的居住條件。

2022年秋天的一個下午，我漫步于維也納市中心，穿過一座座帶有陽臺、欄桿和門廊的華麗建筑——它們是19世紀留下的私人公寓。上世紀30年代建造的公租房同這些建筑搭配在一起，格外引人注目。這不僅因為公租房現(xiàn)代化的建筑風格，更因為外墻上醒目的紅色大字：“1925年到1926年間由維也納市政府用住房稅基金建造?！卑胄r后，我乘車來到21區(qū)，見到了伊娃?！白≌匣锶恕闭谒茸∵^的那幢樓里舉辦開放日活動。這是一個市政機構(gòu)，致力于促進公租房的社區(qū)建設(shè)、幫助解決租客矛盾。

順著指示牌，我們來到玻璃幕墻搭建的社區(qū)中心。參加活動的大多是退休人員和帶小孩的母親?，F(xiàn)場安排了繪畫區(qū)、乒乓球活動區(qū)和植物交換區(qū)。不少人帶來了二手物品贈予鄰居。社區(qū)中心有擺滿免費書籍的圖書館，還有存放各種木制玩具的游戲區(qū)。

我和伊娃在公共廚房坐下，有人已經(jīng)煮好了一大鍋南瓜湯。退休后，伊娃與大樓管理員馬柳恩·巴迪德合作，為社區(qū)編寫一年兩期的雜志，內(nèi)容包括食譜、填字游戲和社區(qū)新聞。巴迪德向我們講述了她在上世紀90年代離開索馬里的經(jīng)歷：那時她還是個單身媽媽，剛到維也納就在大街上賣報紙；現(xiàn)在，她卻參與了一份報紙的出版。

伊娃告訴我，她經(jīng)常會回到這里，同一個叫伊迪絲的鄰居為社區(qū)的學生補習功課。伊迪絲是位高齡老人，行動不便，平時鄰居會幫她采購和搬運日用品。作為回報，伊迪絲幫忙照看鄰居的三個孩子?！肮夥靠梢源龠M社交?！币镣尴矚g這么說。

公租房社區(qū)的泳池和桑拿房

獲得一套公租房的平均等待時間為兩年。等待名單一直保持在1.2萬人左右，每年約有1萬甚至更多人得到安置。無論是否為奧地利公民，只要在維也納擁有固定住址滿兩年，便可以居民身份申請公租房。政府會根據(jù)申請人的情況進行評估。21歲的大學生弗洛里安·科格勒和母親、繼父、弟弟、妹妹擠在一套兩居室里，他準備申請公租房，搬出去住。這是科格勒第一次申請，政府酌情進行加急處理。大約一個月時間，科格勒就拿到了一套公寓?！翱斓煤喼辈豢伤甲h?！彼f。

申請人頂多可以拒絕兩次分配給他們的公寓。如果第三次依舊選擇拒絕，就得重新申請。不過，科格勒對首次分到的房子已經(jīng)相當滿意。這是一套33平方米的單身公寓，光線充足，俯瞰12區(qū)中心的操場，房租每月350歐元。他平時在博物館兼職的月薪約為1000歐元。此外，政府還會為經(jīng)濟困難的維也納人提供租房補貼，像科格勒這樣不滿25歲的學生，每月可領(lǐng)取200歐元。

每隔幾年，關(guān)于公租房的一項議題總能引發(fā)熱議：有錢人是否應當放棄公租房？換言之，這項權(quán)利是否應該隨著收入改變而有所調(diào)整？說到這件事，人們常常會提及奧地利綠黨成員彼得·皮爾茨，他之前住在多瑙河畔的一個公租房社區(qū)。他讀大學時搬到這里同祖母一起生活，而祖母是這棟樓1932年投入使用時的第一批住戶。祖母去世前，他接手了她的租房合同。1986年，皮爾茨當選議員，最終月薪超過8000歐元。

即便在維也納，皮爾茨的租金也低得令人震驚。奧地利保守派報紙頻頻報道此事，并于2012年披露，皮爾茨的租金僅為每月66.18歐元。皮爾茨本人解釋說，算上建筑成本，他每月的租金約為250歐元。奧地利自由黨秘書長稱：“皮爾茨的工資已遠遠超過社會福利住房的收入標準，他這么做屬于社會欺詐。”

但皮爾茨的行為并不違法。一旦搬入公租房，便可永遠住下去。然而，有錢人占據(jù)名額是否合乎道德？在城市住房官員看來，有錢人入住公租房能有效減少集中貧困帶來的問題，令社區(qū)環(huán)境更為穩(wěn)定健康。

當然，維也納的公租房還存在其他問題。23歲的努米·安揚武是“奧地利黑人之聲”組織的創(chuàng)始人，從小在公租房社區(qū)長大，母親是奧地利人，父親是尼日利亞人。她還記得五歲時，一個年齡稍大的白人男孩在社區(qū)院子里辱罵她哥哥。聽到院內(nèi)的爭吵聲，雙方爸爸都跑了過來，可那位白人父親非但沒有道歉，反而變本加厲地重復兒子說過的侮辱性詞匯。

離開祖母的公寓后，奧地利綠黨成員彼得·皮爾茨搬到了這里。

在建的貝雷斯加斯社區(qū)

不過整體來說，社會福利住房的居住體驗令人愉悅。這里的居民有一半左右是外來移民。埃斯拉·厄茲曼來自土耳其移民家庭。成年后，她搬入了公租房。可負擔的房租讓她能夠一邊安心攻讀博士學位，一邊發(fā)展自己的說唱事業(yè)。她每月演出和策劃活動的收入有一兩千歐元?！拔矣凶约旱能?，”她說，“一輛90年代的奔馳。平時吃飯會下館子，每天還會在外面喝咖啡。我沒有多少存款，但生活足夠滋潤。”

這就是維也納的成功之處。通過重新分區(qū)和租金管制，維也納有效降低了土地價格，成功遏制了人們對房產(chǎn)的渴望?？傮w而言，這些土地使用政策的受益者與其說是公租房的承建方，不如說是住房協(xié)會。后者的起源可以追溯到“紅色維也納”之前。過去40年，協(xié)會每年要建造3000到5000套住房，且只能收取成本租金，其他利潤必須用于投資興建新的公租房。劍橋大學教授賈斯汀·卡迪說：“這一舉措為社會福利住房創(chuàng)造了循環(huán)流動的融資渠道?！?/p>

一個天色灰暗的星期五，我和美國代表團乘電車去拜訪84歲高齡的威廉·安德爾。他個子高高的，穿著皮夾克和牛仔褲，領(lǐng)著我們參觀他居住40年之久的公租房。這是維也納規(guī)模最大的公租房社區(qū)之一，修建于1973年至1986年間，擁有18座未來主義風格的高樓，每座23至27層不等，總計3181套住宅。這些高樓看起來依舊嶄新，或許是因為每家每戶的陽臺上都布滿綠植，掩蓋了時間的痕跡。安德爾的公寓位于六樓，面積近111平方米，每月租金824歐元——這個價格在美國得克薩斯州的阿馬里洛或路易斯安那州的什里夫波特倒是有可能拿下，但換作任何一個美國大都市都絕無可能。

作為這里的住戶，安德爾可以享受屋頂游泳池、室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場和健身房，還能欣賞知名畫作。他將我們帶到社區(qū)里他最喜歡的地方：二號樓的大廳有兩幅奧地利藝術(shù)家阿爾弗雷德·赫德里卡創(chuàng)作的壁畫，內(nèi)容是在反思新媒體和勞工的社會作用。“它們讓我想到了墨西哥畫家何塞·克萊門特·奧羅斯科?！本吐氂谕鹕ㄐ殴镜亩酄柨āだ字Z索說。2014年，她在曼哈頓的房租整整翻了一番，高達1250美元。2022年，房東告知她房租還要再漲50%。“真是太美了！”她望著壁畫感慨。

藝術(shù)和審美當然重要。正因如此，維也納的公租房受到了不少代表團成員的青睞。我們參觀了一棟小型建筑——一座由一群陌生人共同設(shè)計開發(fā)的合作社。頂層有寬闊的平臺以及公用廚房、游戲室和桑拿房。“就是說，我的孩子可以在游戲室玩，而我可以在一旁蒸桑拿？”來自紐約布朗克斯區(qū)的代表朱莉·科隆驚訝地問?！罢媸遣豢伤甲h！”租戶權(quán)利活動家桑蒂·辛格在光線充沛、裝飾著蜜蠟色木質(zhì)墻板的圖書館里流連忘返，“要是能住在這里，我恐怕一輩子都不愿離開。”

編輯：要媛