管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用及創(chuàng)新思考

喻蘭

（江西城開建業(yè)工程有限公司，江西 南昌 330000）

房地產(chǎn)企業(yè)作為市場經(jīng)濟體系中比較重要的一個體系，在日常的企業(yè)管理中對財務(wù)有著更高的要求，管理會計作為一種更科學(xué)的財務(wù)管理方法，對企業(yè)的成本控制、投融資策略、風(fēng)險規(guī)避等方面都更具優(yōu)勢，近年來管理會計也在房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部控制、項目管理等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。

一、管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用

首先，管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)日常財務(wù)管理活動中，能給企業(yè)帶來更多的數(shù)據(jù)和信息化服務(wù)。在我國管理會計知識體系中，預(yù)算管理是必不可少的一門學(xué)科，正因為管理會計把企業(yè)預(yù)算作為對企業(yè)日常財務(wù)管理管控過程中的一項重要前置事項，每年的季度預(yù)算、半年度預(yù)算、年度預(yù)算為公司項目管理提供財務(wù)及經(jīng)營數(shù)據(jù)，故而管理會計對企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)掌握得更加全面，而通過預(yù)算數(shù)據(jù)分析企業(yè)的經(jīng)營情況，更能為企業(yè)提供數(shù)據(jù)反映的信息，準(zhǔn)確的財務(wù)數(shù)據(jù)和信息對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制和項目實施都將起到有力的支撐作用。

其次，管理會計還能參與企業(yè)日常的經(jīng)營運作之中。管理會計參與房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營，不光能為房地產(chǎn)企業(yè)提供項目開發(fā)運作的財務(wù)管理建議，還能對房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行進行監(jiān)督，對成本預(yù)算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的偏差及時發(fā)現(xiàn)并修正，在有財務(wù)知識支撐的基礎(chǔ)上深入業(yè)務(wù)部門，理論結(jié)合實際能積極協(xié)助業(yè)務(wù)部門統(tǒng)計匯總分析數(shù)據(jù)，反映問題，解決問題，為企業(yè)的長效發(fā)展提供助力。

最后，管理會計的財務(wù)知識體系更具有針對性，對財務(wù)數(shù)據(jù)分析更偏向于經(jīng)營成果反饋，數(shù)據(jù)更直觀反映企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)。管理會計在企業(yè)業(yè)財融合方面適配度更強，日常管理中更多地走在業(yè)務(wù)前端分析業(yè)態(tài)形式，更有助于幫助企業(yè)管理層做決策。

二、管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中的常見問題

（一）投融資風(fēng)險意識薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)較其他行業(yè)管理體系比較龐大煩瑣，各部門之間分工較細致，責(zé)任到人的工作具有較強的單一性和固定性，如一個開發(fā)項目的融資任務(wù)可能更多的是獨立的投融資部門去完成，故而對管理會計來說涉及項目融資的事項并不是很清楚，對于融資成本，資金使用效率、資金到位時間等均不能做出準(zhǔn)確判斷的話，那對于整體項目的成本控制預(yù)算方面，融資成本的考量就不會那么準(zhǔn)確，而資金是項目按時按質(zhì)完成的關(guān)鍵因素，而管理會計對項目融資參與度不高，故而造成管理會計投融資風(fēng)險意識薄弱，可能對項目造成成本控制上的風(fēng)險。

（二）成本控制經(jīng)驗不足

很多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管控的工作，更多的是針對企業(yè)已發(fā)生的成本做對比分析，更甚者項目成本預(yù)算數(shù)據(jù)的出具都沒有經(jīng)過工程部門和業(yè)務(wù)部門，在缺少對成本控制管理經(jīng)驗最豐富的兩個部門的參與下，管理會計對成本的管控便缺少實際經(jīng)驗的支撐。如果管理會計在對項目前期開發(fā)、施工材料及人工成本、項目進度過程成本控制都沒有系統(tǒng)的了解和認(rèn)知，那在項目完工成本、資金需求的計算上都會存在偏差，造成項目的延期交付等風(fēng)險事項，不能準(zhǔn)確預(yù)算項目發(fā)生的人、材、機成本，造成項目成本浪費，不能為項目帶來利益的最大化。

（三）缺乏高素質(zhì)的管理會計人員

管理會計是市場經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，我國從計劃經(jīng)濟時期的傳統(tǒng)記賬會計，到改革開放后，企業(yè)快速發(fā)展成長后的新型管理會計，經(jīng)過幾十年的發(fā)展已經(jīng)積累了非常豐富的適應(yīng)國內(nèi)企業(yè)的財務(wù)會計體系方面的經(jīng)驗。但是我國的管理會計發(fā)展時間不長，內(nèi)、外部均存在制約發(fā)展的因素。在目前我國從事財務(wù)工作的人員中，管理會計的從業(yè)人數(shù)還是較少，這與我國發(fā)展管理型會計人員的時間有關(guān)。比起傳統(tǒng)會計從業(yè)人員，管理會計人員無論從職稱考核、還是從其他專業(yè)認(rèn)定方面的重視度和影響力都稍顯不足，故高素質(zhì)的管理型會計人員還是缺乏。

目前，管理型會計人員在房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人數(shù)也日益增多，管理會計在房地產(chǎn)行業(yè)的職能也得到體現(xiàn)，在管理會計幫房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的價值的同時，也得到了房地產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)可。但也因客觀存在的原因，房地產(chǎn)行業(yè)在招聘高端人才方面，更多地重視工程專業(yè)高端人才，項目管理高端人才，而經(jīng)常會忽視對管理會計高端人才的招聘，造成在房地產(chǎn)企業(yè)中，財務(wù)管理人員更多的還是傳統(tǒng)核算會計類為主，高端管理型會計人員還是缺乏，同時也導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)管理水平不能更上一個新的臺階。

（四）企業(yè)管理層對管理會計不夠重視

在傳統(tǒng)的企業(yè)經(jīng)營管理概念中，財務(wù)部門有別于業(yè)務(wù)部門的一線部門的存在，大部分時候在公司領(lǐng)導(dǎo)層中都是作為“后勤保障部門”的存在，工作內(nèi)容都是做好對公司一線部門的服務(wù)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，高層管理人員往往認(rèn)為能為企業(yè)和項目創(chuàng)造利潤的部門是業(yè)務(wù)部門、工程部門，而財務(wù)部門做的只是會計核算工作，并不能給企業(yè)帶來利潤的增加，故對財務(wù)部門及財務(wù)管理等都未有足夠的重視。

高層管理人員對財務(wù)管理及管理會計的不重視，也同樣會體現(xiàn)在財務(wù)管理人員整體薪酬較低，晉升途徑較慢，年終獎勵等績效考核性獎金方面跟公司其他部門存在不均衡，這樣也容易造成財務(wù)管理人員工作積極性不高，對自身業(yè)務(wù)不再要求精益求精，同樣也限制了財務(wù)管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的發(fā)展，阻礙了管理會計的進步。

三、房地產(chǎn)企業(yè)管理會計應(yīng)用策略

（一）加強對企業(yè)項目投融資風(fēng)險的把控

房地產(chǎn)開發(fā)項目資金需求大，在項目做可行性分析之前，資金投入分析是重要的不可或缺環(huán)節(jié)。企業(yè)的資金來源主要分為自有資金和外部籌措資金，自有資金使用成本低，風(fēng)險小，但幾乎沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)公司可以全部應(yīng)用自有資金滿足項目開發(fā)建設(shè)，融資是必不可少的環(huán)節(jié)。在企業(yè)項目融資中，可以考慮多種融資方式結(jié)合以降低融資成本，減少企業(yè)經(jīng)營壓力。在融資過程中不光需要考慮項目周期、回款時間、投資回報率，更需要結(jié)合本企業(yè)現(xiàn)有負債情況，去高杠桿，選擇最優(yōu)的融資策略，支撐項目及公司的資金需求。

（二）加強成本控制體系建設(shè)

企業(yè)在運用管理會計的過程中，要建立健全財務(wù)成本控制管理體系，使本企業(yè)的財務(wù)管理成本控制體系能與企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)相互貼合。房地產(chǎn)企業(yè)在管理會計體系搭建中，應(yīng)賦予管理會計更多的權(quán)限，積極鼓勵財務(wù)管理會計參與項目經(jīng)營之中，積累更多的適合本企業(yè)的財務(wù)管理經(jīng)驗。

建立健全房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理會計成本控制體系，應(yīng)在本企業(yè)原有財務(wù)體制中，借鑒國內(nèi)、國外優(yōu)秀企業(yè)的成本控制經(jīng)驗和方法，再結(jié)合本公司實際經(jīng)營管理需要，為財務(wù)管理成本管控搭建一套靈活、實用的管理平臺。建立一套適合房地產(chǎn)企業(yè)的管理會計成本控制應(yīng)用體系，需要多部門聯(lián)合，從公司業(yè)務(wù)經(jīng)營部到工程部，人力資源部等，每個成本內(nèi)控環(huán)節(jié)都需要考慮管理會計涉入的深淺程度，如業(yè)務(wù)部門前期項目立項的可行性分析、工程部門在項目進場、施工等過程中的成本管控、人力資源部門在對員工績效考核時的業(yè)績評估等，都需要管理會計的積極參與、配合。

在建立房地產(chǎn)企業(yè)管理會計體系中，應(yīng)加強財務(wù)人員的專業(yè)技術(shù)知識的學(xué)習(xí)，為員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)提供好的平臺，設(shè)立激勵獎勵制度，促進財務(wù)管理會計人員在工作中積極認(rèn)真，力求為企業(yè)創(chuàng)造更多的價值。

（三）引進培訓(xùn)高素質(zhì)的管理會計專業(yè)人才

目前，管理會計更多出現(xiàn)于大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但很多小型的房地產(chǎn)企業(yè)對管理會計的認(rèn)識不足，還是停留在傳統(tǒng)財務(wù)會計層面。房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)周期長體量大，傳統(tǒng)會計在項目前期預(yù)測、項目決策、規(guī)劃和控制方面都沒有管理會計的專業(yè)性強，只有企業(yè)積極認(rèn)識到管理會計對企業(yè)的財務(wù)管理體系的作用，積極應(yīng)用管理會計參與企業(yè)日常經(jīng)營活動中，才能為企業(yè)的長遠發(fā)展做助力。未來，我們需要在本科、MBA、MPACC、EMBA、EDP課程體系中加大管理會計課程的比重。我們正在呼吁，由于信息化的發(fā)展和課程內(nèi)容的變化，應(yīng)該分設(shè)幾條線，按學(xué)生的教育職能進行劃分。

實際上，現(xiàn)在的本科教育已經(jīng)不培養(yǎng)學(xué)術(shù)型人才了。但是我們的本科教育還是基礎(chǔ)教育，缺乏實務(wù)應(yīng)用和操作的課程。如果是財務(wù)會計方向的，可以模仿美國的CPA，按照這條線就可以把管理會計真正地作為大力發(fā)展的方向推進。我國的管理會計發(fā)展略滯后于歐美發(fā)達國家，目前的管理會計從業(yè)人員考的最多的是國外的CMA管理課程，為長遠發(fā)展考慮，應(yīng)結(jié)合我國本土經(jīng)濟及企業(yè)管理模式，培養(yǎng)適合我們國內(nèi)企業(yè)的管理型會計人才。

（四）推進企業(yè)管理層對管理會計作用的認(rèn)識

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的高層對管理會計了解不多，企業(yè)可通過對高層領(lǐng)導(dǎo)展示管理會計在項目運用中的優(yōu)秀案例，通過用管理會計方法做好項目預(yù)算分析、風(fēng)險預(yù)測數(shù)據(jù)等展示給企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)，讓企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)通過數(shù)據(jù)了解到企業(yè)和項目的實際情況，用管理會計方法分析企業(yè)經(jīng)營狀況，形成管理分析報告，讓領(lǐng)導(dǎo)層更直觀了解企業(yè)經(jīng)營狀況，更能讓企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層認(rèn)識到管理會計和傳統(tǒng)會計的區(qū)別和作用，積極推進管理會計在本企業(yè)的應(yīng)用。

另外，推進企業(yè)管理層對管理會計重要性的認(rèn)識，可以針對性展開管理會計的典型性案例探討，積極邀請本企業(yè)高層參與研討會。目前，在我國大型的房地產(chǎn)企業(yè)中，管理會計也越來越多地應(yīng)用于企業(yè)管理和項目管理，管理會計跳出財務(wù)部門，也越來越多地參與項目前端管理、業(yè)務(wù)前期跟進、項目成本預(yù)算等一系列管理性工作。

房地產(chǎn)企業(yè)管理會計的業(yè)務(wù)參與度越高越多，積累的管理經(jīng)驗就越多。在本企業(yè)中開展各部門之間的項目管理研討會議，對預(yù)算執(zhí)行過程中是否存在偏差、偏差原因的討論，有利于及時改進財務(wù)管理方法。這些經(jīng)驗為管理會計的發(fā)展提供了有力的理論研究基礎(chǔ)。有些好的典型的財務(wù)管理成功的案例，值得在房地產(chǎn)企業(yè)之間進行積極的探討。通過成立地產(chǎn)行業(yè)管理會計組織或自發(fā)性學(xué)習(xí)探討活動，分析國內(nèi)外優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)先進的管理經(jīng)驗，典型案例，匯總相關(guān)數(shù)據(jù)加以分析得出方法，加強房地產(chǎn)企業(yè)之間財務(wù)管理會計人員的業(yè)務(wù)溝通交流，分享本企業(yè)管理會計在節(jié)約成本上的有效的好的經(jīng)驗，探討更優(yōu)良的項目管理方式方法，促進財務(wù)管理會計的發(fā)展，同時也讓管理會計的工作在房地產(chǎn)企業(yè)中被認(rèn)可，為管理會計的長遠發(fā)展奠定好的口碑。

四、管理會計在未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的創(chuàng)新思考

（一）創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制制度

財務(wù)內(nèi)部控制制度是一個企業(yè)財務(wù)管理是否嚴(yán)格、正規(guī)的前提條件，目前國內(nèi)很多小型企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控制度沒有或者不完善，對于業(yè)務(wù)量不大的小型企業(yè)可能影響并不大。但作為體量龐大的房地產(chǎn)開發(fā)公司，企業(yè)的財務(wù)內(nèi)部控制就尤為重要，內(nèi)控制度嚴(yán)格對于企業(yè)管理起著重要作用，能有效杜絕企業(yè)內(nèi)部的舞弊、瀆職等行為，內(nèi)控制度嚴(yán)格對于后期企業(yè)或項目審計也能提供完整的合規(guī)的財務(wù)數(shù)據(jù)資料。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控制度需明確權(quán)利責(zé)任人，確定董事長職能職權(quán)，設(shè)立監(jiān)督監(jiān)管機制。在民營房地產(chǎn)企業(yè)中，除考慮財務(wù)內(nèi)控制度的嚴(yán)格外，還應(yīng)考慮便捷靈活性，提升項目運營效率，相互監(jiān)督提升效率，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供保護屏障。

（二）創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理信息化建設(shè)

未來的發(fā)展就是信息技術(shù)的優(yōu)先發(fā)展，信息化建設(shè)是增強企業(yè)競爭力的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)可以以管理會計信息化為基礎(chǔ)梳理ERP，然后與生產(chǎn)系統(tǒng)、OA系統(tǒng)以及財務(wù)共享服務(wù)整合起來。建立一套全方位系統(tǒng)化的企業(yè)財務(wù)信息智能化系統(tǒng)，聯(lián)合做管理決策，設(shè)計業(yè)績系統(tǒng)，提供財務(wù)報告和控制的專業(yè)知識、專業(yè)信息，然后來支持管理當(dāng)局的執(zhí)行制定和實施戰(zhàn)略。管理會計的發(fā)展離不開企業(yè)的信息數(shù)據(jù)，通過信息化數(shù)據(jù)實現(xiàn)管理會計與其他部門、人員之間的溝通，加快會計人員熟悉融入業(yè)務(wù)、項目的時間，提高數(shù)據(jù)處理的財務(wù)效率。對著管理會計的方法改進，更多的先進性技術(shù)將會被引入管理會計行業(yè)，管理會計水平的提升也會加大房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理方針的改變和提升。

五、結(jié)束語

目前受全球經(jīng)濟及國情影響，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控手段，在多方因素打壓之下，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營困境也多。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險越來越大的形勢之下，減少企業(yè)不必要的損失，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極改進本企業(yè)的各個經(jīng)營管理制度，特別是財務(wù)管理制度。企業(yè)應(yīng)重視管理會計的工作水平，搭建管理會計平臺，積極應(yīng)用管理會計人員從事工作，管理會計在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用可以助力房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展，幫助應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。