多部門金融政策“組合拳” 房企脫困還遠嗎？

《中國經(jīng)濟周刊》 記者 張宇軒｜北京報道

業(yè)內(nèi)有云，“金融、地產(chǎn)不分家”。從“十六條”到“二十五條”，歷時一年，這兩個行業(yè)似乎正在經(jīng)歷新一輪的蛻變。

2022 年11 月，以央行、原銀保監(jiān)會出臺“十六條”為先導(dǎo)，金融業(yè)支持房地產(chǎn)業(yè)進入復(fù)蘇期。這一年中，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了“樓市小陽春”、A股房企“退市潮”、樓市“金九銀十”銷售潮……在曲折中逐漸趨于穩(wěn)定回升。

至今年11 月，央行、金融監(jiān)管總局等八部門聯(lián)合發(fā)布“二十五條”，以金融支持為特征的行業(yè)深度調(diào)整步入新階段，民營房企被推至政策舞臺中央，銀企第一時間展開深度互動。

由此，正面臨階段性困難、流動性緊張等問題的房企能否擺脫困境？房地產(chǎn)行業(yè)能否走出谷底？業(yè)界對此翹首以待。

“二十五條”發(fā)布后，銀企積極響應(yīng)

11 月27 日，央行、金融監(jiān)管總局等八部門聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于強化金融支持舉措 助力民營經(jīng)濟發(fā)展壯大的通知》，共25 條具體舉措和要求，涵蓋信貸資源投入、債券市場體系建設(shè)、民營企業(yè)股權(quán)融資、外匯供給等多方面內(nèi)容。

以金融舉措支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是此次“二十五條”的重要內(nèi)容之一。其中明確提及，要主動做好資金接續(xù)服務(wù)，鼓勵主辦銀行和銀團貸款牽頭銀行積極發(fā)揮牽頭協(xié)調(diào)作用，對暫時遇到困難但產(chǎn)品有市場、項目有發(fā)展前景、技術(shù)有市場競爭力的民營企業(yè)，按市場化原則提前對接接續(xù)融資需求，不盲目停貸、壓貸、抽貸、斷貸。抓好政策落實落地，保持信貸、債券等重點融資渠道穩(wěn)定，合理滿足民營房地產(chǎn)企業(yè)金融需求。

這一針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策在提出前后得到銀企雙方積極響應(yīng)。11 月21 日—27 日，農(nóng)業(yè)銀行、浙商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行各自邀請了多家房地產(chǎn)頭部民營企業(yè)，召開支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求的銀企座談會，這些企業(yè)包括龍湖集團、萬科集團、新城控股、美的置業(yè)、濱江集團等。

綜合幾場銀企座談會的相關(guān)公開內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)方面對融資需求表達出一定的期待，各家銀行也表達了對房企合理融資需求的支持。其中，建設(shè)銀行銀企座談會上，有房企代表認(rèn)為，當(dāng)前面臨階段性困難、流動性緊張，市場預(yù)期有待進一步穩(wěn)定，下一步關(guān)鍵在于提升精細(xì)化管理水平和產(chǎn)品力，未來需要銀行方面繼續(xù)給予支持，幫助企業(yè)贏得更多發(fā)展機會；交通銀行銀企座談會上，參會房企就授信額度、債券發(fā)行與投資、“三大工程”（編者注：“三大工程”是指規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）、供應(yīng)鏈金融、跨境業(yè)務(wù)等具體需求與合作點進行溝通交流，交通銀行方面承諾“一視同仁支持不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)融資和推進‘三大工程’”。

在此之前，11 月17 日，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機構(gòu)座談會，研究包括房地產(chǎn)金融在內(nèi)的一系列重點工作。明確提出，要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、不抽貸、不斷貸。繼續(xù)用好“第二支箭”（編者注：“三支箭”分別為信貸支持、民營企業(yè)債券融資支持工具、民營企業(yè)股權(quán)融資支持工具）支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。要繼續(xù)配合地方政府和相關(guān)部門，堅持市場化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動行業(yè)并購重組。要積極服務(wù)保障性住房等“三大工程”建設(shè)，加快房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等。

短短十余天內(nèi)，多家金融部門、主管部門頻繁點名房地產(chǎn)市場發(fā)展，種種跡象似乎表明銀行支持房企融資的風(fēng)向正在轉(zhuǎn)變，這一系列動作引發(fā)行業(yè)內(nèi)外高度關(guān)注，甚至被解讀為房地產(chǎn)政策的大轉(zhuǎn)變。

金融“十六條”效果如何？

事實上，在過去的一年時間里，這兩大領(lǐng)域交叉性的政策支持從未斷過。

去年同期，2022 年11 月23 日，央行、原銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，即金融“十六條”。針對當(dāng)時受困于流動性危機、諸多項目爛尾的房企，以及因經(jīng)濟困難陷入房貸斷貸的個人購房者，出臺了一系列金融支持政策。其中就包括針對房企的“穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放”“支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期”“保持債券融資基本穩(wěn)定”“保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定”等重點內(nèi)容，力圖保障房地產(chǎn)企業(yè)能夠平穩(wěn)有序融資、房地產(chǎn)市場可以健康發(fā)展。

金融“十六條”的出臺實施，當(dāng)時在一定程度上減緩了房地產(chǎn)行業(yè)的整體下行壓力，特別是“保交樓”方面的金融支持極大程度解決了在建項目爛尾的不良現(xiàn)象，對一些“爆雷”房企化解債務(wù)危機也提供了有效支持。

但另一方面，今年的樓市復(fù)蘇進程相對曲折，第一季度的“樓市小陽春”結(jié)束后，房地產(chǎn)銷售情況回落，繼而進入緩慢恢復(fù)期。進入6 月份，一些長期經(jīng)營不善的房企接連退市，導(dǎo)致資本更加不看好房地產(chǎn)板塊，上市房企融資難度劇增。

從數(shù)據(jù)上看，“金九銀十”過后，今年1—10 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.3%，降幅比1—9 月份繼續(xù)擴大0.2 個百分點。商品房銷售面積下降7.8%，商品房銷售額下降4.9%。

惠譽評級向《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，得益于密集出臺的房地產(chǎn)行業(yè)松綁政策，9、10 月份全國新建商品住宅（新房）銷售額同比降幅收窄。但不容忽視的是，目前購房者情緒持續(xù)疲軟，許多購房者對項目交付存有顧慮，因而避開購買新房（尤其是民營房企開發(fā)的），購房者對民營房企能否按時、保質(zhì)交房的擔(dān)憂繼續(xù)令房地產(chǎn)市場承壓。

專家：行業(yè)仍有發(fā)展?jié)摿?，企業(yè)尚須主動作為

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟師、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長劉愛華曾分析表示，目前房地產(chǎn)市場仍然處于轉(zhuǎn)型期的調(diào)整中。從10 月份當(dāng)月情況看，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售額等指標(biāo)出現(xiàn)了一定的邊際改善跡象。從長期看，目前我國人均GDP 剛剛超過1.2 萬美元，城鎮(zhèn)化率也還有較大提升空間，整體上住房剛性需求和改善性需求依然較大。未來隨著各地區(qū)、各部門進一步深化落實房地產(chǎn)有關(guān)政策，房地產(chǎn)發(fā)展新模式逐步建立，將促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展。

10 月底的中央金融工作會議強調(diào)，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等。

這成為當(dāng)前“二十五條”中予以房企金融支持的大背景之一。

分析金融、房地產(chǎn)兩界近期密集交叉動態(tài)，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，中央金融工作會議是指導(dǎo)房地產(chǎn)金融工作的總綱，11 月17 日金融機構(gòu)座談會相關(guān)內(nèi)容的核心要點在于啟動了房地產(chǎn)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革內(nèi)容，對于金融機構(gòu)尤其是銀行、債券和股權(quán)方面的各機構(gòu)會有較大的影響，工作思路既要強化融資也要促進金融風(fēng)險防范化解；11 月27 日“二十五條”中專門提及“民營房地產(chǎn)企業(yè)”，說明民營房企金融工作的重要性和迫切性，強調(diào)“合理滿足民營房地產(chǎn)企業(yè)金融需求”，即包括了融資需求、投資需求、風(fēng)險管理需求、財務(wù)和流動性相關(guān)需求等，意味著后續(xù)各類支持力度會上升，促進企業(yè)健康發(fā)展；此外，銀行密集與房企進行座談，說明工作推進富有成效，后續(xù)結(jié)合銀行2024 年的金融工作計劃，預(yù)計會有明確的指導(dǎo)方案和支持目標(biāo)。

嚴(yán)躍進建議，相關(guān)房企也要主動發(fā)力把工作做好，尤其是一些民營房企，當(dāng)前應(yīng)利用好“二十五條”民營經(jīng)濟支持政策，積極獲得發(fā)展的新機遇。