驗(yàn)房師 “游擊隊(duì)”變成“正規(guī)軍”

驗(yàn)房師這一新職業(yè)的確立，將為行業(yè)人才的培養(yǎng)與選用提供權(quán)威依據(jù)，打通職業(yè)發(fā)展通道，對增強(qiáng)從業(yè)人員的社會認(rèn)同度、促進(jìn)就業(yè)創(chuàng)業(yè)、規(guī)范行業(yè)發(fā)展、倒逼房地產(chǎn)發(fā)展模式改革、更好滿足百姓“安居夢”都具有重要意義。

你聽說過驗(yàn)房師嗎？

房屋查驗(yàn)咨詢師，俗稱驗(yàn)房師，是根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等的要求、買賣合同、查驗(yàn)委托合同的約定和現(xiàn)場查驗(yàn)，為雇主提供其房屋各系統(tǒng)和部件觀感質(zhì)量和使用功能等客觀信息和有關(guān)咨詢服務(wù)的人員。

簡而言之，驗(yàn)房師就是在業(yè)主收房時為其提供建筑質(zhì)量、裝飾裝修、電氣安全、室內(nèi)環(huán)境等方面驗(yàn)房服務(wù)的人員。

2022年9月27日，人力資源社會保障部正式發(fā)布新修訂的《中華人民共和國職業(yè)分類大典（2022年版）》，驗(yàn)房師作為新職業(yè)之一被正式納入其中。這也是此次大典修訂中房地產(chǎn)領(lǐng)域唯一新增的職業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“驗(yàn)房師”這一新職業(yè)的確立，是從國家層面對這一新興職業(yè)社會價(jià)值的充分肯定，將為行業(yè)人才的培養(yǎng)與選用提供權(quán)威依據(jù)，打通職業(yè)發(fā)展通道，對增強(qiáng)從業(yè)人員的社會認(rèn)同度、促進(jìn)就業(yè)創(chuàng)業(yè)、規(guī)范行業(yè)發(fā)展、倒逼房地產(chǎn)發(fā)展模式改革、更好滿足百姓“安居夢”都具有重要意義。

這項(xiàng)地產(chǎn)新職業(yè)的確立，或?qū)榈禺a(chǎn)銷售、經(jīng)紀(jì)、建筑裝修工人等基層從業(yè)者打開新的就業(yè)通道。

“吹毛求疵”的職業(yè)

一個新交付的房子，能有多少雷點(diǎn)？

這個問題可能普通老百姓并不能回答，但驗(yàn)房師就是為這個問題找答案的人。有別于官方組織的工程質(zhì)量驗(yàn)收或者工程竣工驗(yàn)收，此“驗(yàn)房”是指業(yè)主自愿聘請驗(yàn)房服務(wù)人員，對房子質(zhì)量做出專業(yè)性的鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)果提供質(zhì)量檢測報(bào)告。

對于普通老百姓來說，買房是大事，有的家庭甚至要傾其所有。但隨著房地產(chǎn)市場的日漸繁榮，精裝房占據(jù)了很大的比重，一些質(zhì)量問題被豪華的裝修所掩蓋，業(yè)主簽字收房入住后，才發(fā)現(xiàn)踩了很多“坑”。于是，驗(yàn)房師便應(yīng)運(yùn)而生，如同“房屋醫(yī)生”，穿梭于高樓大廈間，為業(yè)主查找房屋質(zhì)量隱患，以便及早要求開發(fā)商整改。

這是一份“吹毛求疵”的職業(yè)。驗(yàn)房師郭衛(wèi)忠正在為一對小情侶驗(yàn)收新買的婚房。他首先告訴業(yè)主應(yīng)該查看由開發(fā)商提供的房屋《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》《竣工驗(yàn)收備案表》等資料，隨后才開始對房子進(jìn)行細(xì)致入微的檢查。

兩個半小時過去了，郭衛(wèi)忠對房子的地面、墻面及天棚、門窗、電氣及燈具、給排水及潔具廚具、樓梯及欄桿防護(hù)、空調(diào)與通風(fēng)等進(jìn)行了全面細(xì)致的檢查，房屋里貼了數(shù)十張便簽，同時還為業(yè)主出具了一份《現(xiàn)場驗(yàn)房記錄報(bào)告》，上面記錄著大大小小的質(zhì)量問題85個：廚房墻面磚6塊空鼓、公衛(wèi)墻面磚14塊空鼓、入戶門外門套四周未打膠、多處玻璃有劃痕無3C標(biāo)識、次臥空調(diào)開啟未反應(yīng)、取暖集水器沒有壓力、鞋柜上側(cè)柜門對門錯位、公衛(wèi)洗漱臺面安裝不牢固……

“都說外行看熱鬧，內(nèi)行看門道?！标惻縿倓倱Q了新房，交房的時候請了一位驗(yàn)房師。100平方米不到的兩居室，驗(yàn)房師用了整整兩個小時對每一個房間、每一個角落進(jìn)行了檢驗(yàn)，每一處問題都拍了照片記錄了問題。隔天，陳女士便收到了一份驗(yàn)房報(bào)告，總共詳細(xì)記錄了四五十個問題，檢測內(nèi)容包含門窗套、墻地磚、水電、踢腳線，等等?！疤盗耍∫淮悟?yàn)房花費(fèi)為600元。很多問題都是自己沒法看出來的，有圖有問題的驗(yàn)房報(bào)告交給開發(fā)商整改后，我還能一一對照來看有沒有改好?！?/p>

驗(yàn)房師梁志達(dá)每日穿梭于樓盤中，帶著團(tuán)隊(duì)幫業(yè)主驗(yàn)房。他的日程排得滿滿當(dāng)當(dāng)，以至于有時飯都顧不上吃。盡管如此，還是有業(yè)主預(yù)約不上驗(yàn)房。驗(yàn)房時，梁志達(dá)會結(jié)合國家建筑工程相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及地方分戶驗(yàn)收規(guī)程等要求，對房屋7大工程、525個驗(yàn)點(diǎn)的內(nèi)容進(jìn)行全面檢查，進(jìn)而開具驗(yàn)房報(bào)告?！白≌W(xué)校、工廠、商廈等，不論是毛坯房、精裝房還是二手房，我們都能驗(yàn)?！?/p>

驗(yàn)房師不僅要驗(yàn)出房屋存在的問題，更要為驗(yàn)房報(bào)告中寫下的每一句話負(fù)責(zé)。梁志達(dá)說：“業(yè)主說的話不能全寫進(jìn)去，房企說的話不能全相信，施工方說的話更不好確定。房子有沒有問題，必須結(jié)合國家建筑標(biāo)準(zhǔn)的要求，用檢測工具全面查驗(yàn)后去證明?！?/p>

“好的驗(yàn)房師應(yīng)該像老中醫(yī)一樣，不但能看到房屋表面的問題，還得看出來問題是由什么原因?qū)е碌摹！碧嶂b有30多件驗(yàn)房工具的工具箱，驗(yàn)房師申明和團(tuán)隊(duì)常年奔走于北京市新交付的樓宇之間。土建、門窗、機(jī)電、實(shí)測實(shí)量……在近期申明作為主驗(yàn)房師出具的一份房屋查驗(yàn)咨詢報(bào)告里，一套面積為480平方米的別墅，經(jīng)過3個小時的驗(yàn)收，共檢測出157處問題。他將問題和整改建議跟業(yè)主交代了一遍，拍視頻留存，接著又用便攜式打印機(jī)將長長的驗(yàn)房報(bào)告單打了出來，一份交給業(yè)主，一份交給開發(fā)商的陪驗(yàn)人員，用以對照整改。“驗(yàn)得真仔細(xì)，很專業(yè)。”業(yè)主感嘆，專業(yè)人士“找茬”就是不一樣，很多問題作為普通購房者根本看不出來。

想成為一名合格的驗(yàn)房師，需要有建筑裝修方面的專業(yè)知識?！罢页鲅b修中的問題容易，但驗(yàn)房師更要懂施工，要了解不同工藝的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，這里面的內(nèi)容就深了。”驗(yàn)房師賀文志說，其中不僅學(xué)問很深，“水”也很深，“這個時候，就得靠專業(yè)來說話”。

對于驗(yàn)房師來說，一方面要會“找茬”，更要知道怎樣整改才正確。比如，賀文志發(fā)現(xiàn)吊頂上有一個不太顯眼的黑點(diǎn)?！斑@不是臟，而是里面的釘子生銹，銹跡透出了涂料?！彼e著手電筒照給業(yè)主看，同時叮囑道，“工程方來整改的時候一定要盯著，不能只抹一下涂料掩蓋了事，一定要給釘子做好防銹處理，從根子上解決問題，不然過段時間依然會有銹點(diǎn)?！?/p>

事實(shí)上，關(guān)于驗(yàn)房師，以前更多的評價(jià)是“雞蛋里面挑骨頭”“沒事找事”，但如今隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，驗(yàn)房師慢慢被業(yè)主與開發(fā)商認(rèn)同并接受，而驗(yàn)房這個環(huán)節(jié)既成了業(yè)主的“保護(hù)傘”，也成了開發(fā)商宣傳品牌的“大喇叭”。

當(dāng)驗(yàn)房成為房屋交付的常態(tài)后，未來或許能倒逼開發(fā)商在建設(shè)房屋時更加嚴(yán)謹(jǐn)與用心，而這有可能就是驗(yàn)房師這個職業(yè)誕生的初心。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，讓業(yè)主有維權(quán)的依據(jù)，是保障交付順利進(jìn)行的重要一環(huán)。新職業(yè)“驗(yàn)房師”將助力“保交付保交樓”。

一位資深房地產(chǎn)從業(yè)者表示，“保交付”是2022年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞，不少房地產(chǎn)企業(yè)將“交付率”作為項(xiàng)目的宣傳點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展直接著力于實(shí)際交付。而作為房地產(chǎn)領(lǐng)域唯一新增的職業(yè)，驗(yàn)房師隊(duì)伍發(fā)展壯大將對“保交樓”“保交付”作出貢獻(xiàn)。

有需求就有市場

事實(shí)上，早在“驗(yàn)房師”職業(yè)化之前，驗(yàn)房需求就一直存在。房地產(chǎn)購房和交付領(lǐng)域?qū)嶋H上一直有驗(yàn)房的業(yè)務(wù)，但更多還是自發(fā)的、非官方的模式，所以這也使得驗(yàn)房領(lǐng)域缺乏統(tǒng)一的規(guī)范和要求，也缺乏職業(yè)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。

“我能干驗(yàn)房師這行，純屬機(jī)緣巧合?！闭劶白约旱穆殬I(yè)生涯，驗(yàn)房師王清華感慨萬分，2004年以前的他是一名建筑施工行業(yè)從業(yè)者，隨著身邊同學(xué)朋友購買房屋的人越來越多，“幫忙看看房子”的驗(yàn)房需求逐漸顯露出來，而他也隨之踏入了驗(yàn)房這個行業(yè)。

剛開始幫同學(xué)朋友驗(yàn)房并沒有收取任何費(fèi)用，純屬幫忙，但在幫助越來越多人驗(yàn)房之后，鄰里之間相互介紹推薦，驗(yàn)房慢慢成了王清華的兼職工作。隨著房地產(chǎn)市場的不斷升溫，他發(fā)現(xiàn)兼職驗(yàn)房的收入遠(yuǎn)超本職工作，這讓他覺得驗(yàn)房市場值得一試，于是便與幾個志同道合的朋友一起專職做起了驗(yàn)房師。

王清華說，在從業(yè)近20年的職業(yè)生涯中，他見證了開發(fā)商對驗(yàn)房態(tài)度的轉(zhuǎn)變。從拒絕驗(yàn)房，到如今有開發(fā)商邀請他去做培訓(xùn)，除了服務(wù)業(yè)主外，也會服務(wù)部分開發(fā)商，在房屋集中交付前以第三方視角進(jìn)行陪驗(yàn)，以提高房屋的交付質(zhì)量。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會產(chǎn)學(xué)研用分會秘書長溫兆曄介紹，目前我國已存在的驗(yàn)房方式大致可分為4類，分別為開發(fā)企業(yè)的“交房陪驗(yàn)”、購房者自行驗(yàn)房、裝修公司等提供的免費(fèi)增值服務(wù)以及第三方驗(yàn)房。其中，大約從2004年開始，我國的第三方驗(yàn)房市場得到了迅速發(fā)展，目前已成為驗(yàn)房市場的主導(dǎo)力量。

“經(jīng)過近些年的發(fā)展，市場上已形成了一些有著較大規(guī)模和多層次服務(wù)人員的第三方專業(yè)驗(yàn)房機(jī)構(gòu)，雖然這些專業(yè)機(jī)構(gòu)已經(jīng)具備一定的品牌知名度，但始終缺乏職業(yè)認(rèn)同感?！?溫兆曄表示，此前，由于國家沒有驗(yàn)房師職業(yè)和對應(yīng)的職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，市場難以區(qū)分“良幣”和“劣幣”，各自的專業(yè)水平也參差不齊。“近幾年來，驗(yàn)房機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)空間也在不斷拓寬。”帶來這一改變的關(guān)鍵原因就是，第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)的專業(yè)度和中立性越來越被市場所認(rèn)可和接受。

隨著商品房的大量交付，質(zhì)量問題成了關(guān)注重點(diǎn)，驗(yàn)房市場規(guī)模逐年擴(kuò)大。第三方驗(yàn)房行業(yè)發(fā)展加速，體量增大明顯。驗(yàn)房師受雇于業(yè)主，穿梭于高樓廣廈間，專門幫助業(yè)主在辦理新居入住手續(xù)前查看房屋質(zhì)量，為業(yè)主提供房屋質(zhì)量檢測報(bào)告，某種意義上來說，驗(yàn)房師已成為房屋鑒定和房屋檢測人員。

“在交付的新房中找到問題，幫業(yè)主排除新居隱患，對于房屋來說，驗(yàn)房師的角色就像是‘全科醫(yī)生’，土建、裝修、機(jī)電、水暖等模塊都得了解?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，為了保證專業(yè)性和效率，驗(yàn)房團(tuán)隊(duì)往往要由主驗(yàn)房師、副驗(yàn)房師、記錄員等人組成，共同做房屋質(zhì)量的“把關(guān)人”。

未來，隨著行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，業(yè)態(tài)環(huán)境也將發(fā)生變化，驗(yàn)房需求將更加多樣化、行業(yè)競爭更加激烈化、就業(yè)環(huán)境更加多變，驗(yàn)房師服務(wù)也將向更加專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的方向發(fā)展。此次驗(yàn)房師得到官方認(rèn)證，吻合了當(dāng)前產(chǎn)業(yè)和社會發(fā)展的新趨勢，進(jìn)而帶來了職業(yè)的新發(fā)展機(jī)遇，反映了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)下職位的細(xì)分和專業(yè)化趨勢更加明顯。

驗(yàn)房師新職業(yè)的確立，還可以打開新的就業(yè)空間，吸納更多人員就業(yè)，尤其是能夠吸納因房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變需另謀職業(yè)的房地產(chǎn)銷售、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)、建筑裝修產(chǎn)業(yè)工人等。與其他人相比，他們成為驗(yàn)房師具有先天的專業(yè)性優(yōu)勢。

新職業(yè)除了能帶動新就業(yè)之外，還能帶動傳統(tǒng)行業(yè)轉(zhuǎn)型。上海師范大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦認(rèn)為，檢驗(yàn)房屋質(zhì)量、裝修質(zhì)量，都是一種新的剛需。業(yè)主并非專業(yè)人士，這就需要專業(yè)人士來做好鑒定工作。未來隨著職業(yè)發(fā)展，驗(yàn)房師的工作也不再局限于收房后驗(yàn)房，甚至還可以在施工現(xiàn)場對裝修過程進(jìn)行全程質(zhì)量監(jiān)管。

行業(yè)要發(fā)展，規(guī)范是關(guān)鍵?！斑@個職業(yè)被國家認(rèn)可，對我們、對行業(yè)、對購房者來說，都是一大利好。”賀文志表示，他在等國家的職業(yè)資格認(rèn)定出臺，“我會在第一時間考證”。

從“游擊隊(duì)”變?yōu)椤罢?guī)軍”后，驗(yàn)房師們從業(yè)的底氣則更加充足。與此同時，他們也在期待更明確的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、更規(guī)范的技能培訓(xùn)，以及更有力的資格認(rèn)證。