房地產企業(yè)土地增值稅稅務籌劃探究

孫華 姜艷

對于房地產企業(yè)而言，土地增值稅是十分重要的稅費。這個稅種會對房地產企業(yè)的現金流以及經營利潤帶來十分重要的影響。為了降低土地增值稅帶來的負擔，房地產企業(yè)有必要做好土地增值稅的稅務籌劃工作，從而實現對企業(yè)財務結構的優(yōu)化，并提高整體的經營效率。土地增值稅稅務籌劃涉及到的知識較多，包括會計準則和稅務政策等內容，需要工作人員具備豐富的經驗和專業(yè)知識以及綜合能力。本文首先闡述了土地增值稅以及稅務籌劃的概念，同時分析了稅務籌劃在房地產企業(yè)經營中的重要性，研究房地產企業(yè)土地增值稅稅務籌劃工作的改善思路。希望本文能夠為房地產企業(yè)土地增值稅稅務籌劃工作的順利開展提供參考和幫助。

在房地產企業(yè)財務管理工作中，稅務籌劃是其中的重要組成部分。主要是通過對企業(yè)理財、投資等方面的活動進行合理的籌劃，達到節(jié)稅的效果，從而提升企業(yè)的競爭力。房地產企業(yè)有必要采取相應的措施節(jié)約運營成本，盡可能地保障自身的利潤和效率。所以需要對土地增值稅籌劃工作給予足夠的重視，促進房地產企業(yè)經濟效益的提升。

一、相關概念闡述

（一）稅務籌劃

所謂稅務籌劃，是指在相關稅務政策及稅法規(guī)定的范圍內，通過合法的方式對企業(yè)的財務活動進行合理規(guī)劃，從而達到提升稅收效益、減輕稅負的目標。通過稅務籌劃能夠幫助房地產企業(yè)對財務收支進行合理的規(guī)劃，防止稅務風險的出現，同時也能夠提高企業(yè)的盈利能力。在實施稅務籌劃工作時，應嚴格遵守相關的政策法規(guī)，否則會帶來一定的信譽風險和法律風險。另外，稅務籌劃需要結合房地產企業(yè)的實際情況制訂方案，對法律、財務和稅務等多方面因素進行綜合管理，從而達到最好的稅務效益。

（二）土地增值稅

土地增值稅具體是指在進行土地轉讓時按照土地增值額納稅的稅種。當發(fā)生土地所有權轉移時，轉讓價款超出土地取得成本的這部分就需要交納土地增值稅。土地增值稅的稅率和征收標準需要結合財政收入和經濟發(fā)展情況確定，不同類型或者地區(qū)的土地增值稅稅率不同。從房地產企業(yè)的角度來看，土地增值稅屬于十分重要的稅費種類，會對企業(yè)的現金流及經營利潤帶來重要的影響。具體來看，土地增值稅對房地產企業(yè)的影響主要包括以下幾個方面：首先，土地增值稅會增加房地產企業(yè)的成本，對于開發(fā)項目而言，土地是其中的重要資產，土地的價值增值會對房地產企業(yè)的盈利帶來重要影響。按照土地增值稅的規(guī)定，需要企業(yè)根據土地增值額納稅，說明房地產企業(yè)需要承擔更高的稅負。如果土地增值稅稅率較高，那么就會影響到房地產企業(yè)的盈利水平，甚至可能造成房地產企業(yè)的虧損。其次，土地增值稅會對房地產企業(yè)的投資決策帶來重要影響。企業(yè)進行項目開發(fā)的過程中需要考慮土地的購置成本以及銷售價格等。房地產企業(yè)需要將土地增值稅納入到成本中，從而對企業(yè)的投資決策帶來重要影響。如果稅率較高，那么就需要在土地購置時考慮稅費成本，從而增加購置的成本或者降低購置的規(guī)模。最后，土地增值稅會對房地產企業(yè)的融資成本帶來重要的影響。從房地產企業(yè)的角度來看，融資成本是其中的重要成本。土地增值稅會增加企業(yè)的財務成本，從而對企業(yè)的融資成本帶來影響。當土地增值稅提升時會增加融資成本，進而對房地產企業(yè)的融資成本和規(guī)模帶來影響。總而言之，土地增值稅會對房地產企業(yè)帶來重要影響，需要通過稅務籌劃降低負擔，從而提升房地產企業(yè)的競爭力。

二、稅務籌劃在房地產企業(yè)經營中的重要性

對于房地產企業(yè)而言，稅務籌劃有著十分重要的作用，其重要性具體體現在這樣幾個方面：首先，稅務籌劃可幫助房地產企業(yè)降低稅負。房地產企業(yè)在經營過程中會涉及到較多的稅種，包括土地增值稅和企業(yè)所得稅等。其中土地增值稅的稅率相對較高，會對房地產企業(yè)帶來較大的壓力。通過稅務籌劃可提升稅務規(guī)劃的合理性，包括轉移利潤和減免稅收政策等，從而使企業(yè)的稅負降低，提高整體的盈利能力，進而增強房地產企業(yè)的競爭力。其次，稅務籌劃可以優(yōu)化房地產企業(yè)的財務結構。例如可通過調整資產負債表降低稅負，提高企業(yè)的資本利潤率。與此同時，通過稅務籌劃可選擇符合稅收優(yōu)惠政策的項目實現財務結構的優(yōu)化，從而提高企業(yè)的盈利能力。再次，稅務籌劃可幫助房地產企業(yè)規(guī)避稅務風險。例如通過對稅收優(yōu)惠政策的合理運用避免因違反稅收法規(guī)造成的稅務風險。與此同時，也可通過提升稅務規(guī)劃的合理性降低企業(yè)稅務風險。例如選擇合理的業(yè)務模式等，避免發(fā)生稅務爭議。最后，稅務籌劃可提高房地產企業(yè)的形象。通過選擇與稅收優(yōu)惠政策相符的社會責任項目提高企業(yè)的社會形象，有利于提升企業(yè)的競爭力?？傊?，在房地產企業(yè)的經營活動中，稅務籌劃發(fā)揮著重要作用。

三、改善房地產企業(yè)土地增值稅稅務籌劃工作思路

房地產企業(yè)開展土地增值稅稅務籌劃時，需要綜合考慮項目的具體情況以及稅收政策制定籌劃方案，要突破以往的思維限制，有效提升房地產企業(yè)的經營效益。具體來看，房地產企業(yè)土地增值稅稅務籌劃思路主要包括以下幾個方面：

（一）合理規(guī)劃土地購置和開發(fā)計劃

首先，房地產企業(yè)購置土地時，應該根據市場需求和自身實際情況合理規(guī)劃土地購置計劃，避免過度購置土地導致資金壓力過大。一方面要考慮市場實際需求以及未來可能的發(fā)展趨勢，以此為前提條件明確土地購置的區(qū)域、類型和規(guī)模。同時也要做好土地市場的調研，了解其未來的增值潛力以及價格的走勢；另一方面要結合自身的融資能力和財務狀況確定土地購置預算及資金來源，要合理安排購置土地的時間，避免出現過度投入的情況。其次，房地產企業(yè)需要合理規(guī)劃土地開發(fā)計劃，避免因為過度開發(fā)出現銷售不暢的情況。一方面要結合未來市場的走勢明確產品的類型及規(guī)模；另一方面要注意風險控制，避免風險問題對企業(yè)利益造成損害。最后，可優(yōu)化土地利用結構，合理分攤或減免土地增值稅。

（二）重視信息系統(tǒng)建設

首先，進行土地增值稅稅務籌劃，需要對財務數據的分析給予足夠的重視，以此為基礎合理選擇稅務籌劃方案。與此同時，也要積極推進企業(yè)的財務管理工作，提升整體的信息化水平。合理應用數據挖掘技術，使數據收集和開發(fā)系統(tǒng)具備更強的可靠性和穩(wěn)定性。其次，要重視房地產企業(yè)的財務管理數據庫建設，擴充信息庫容量，提高信息的應用質量，合理解決數據應用中可能出現的問題。再次，通過信息技術進行智能化財務管理系統(tǒng)建設，提升信息傳遞的有效性，進一步完善數據應用體系。另外，進一步完善數據維護體系，有效開放數據應用形式，充分發(fā)揮財務管理信息的作用，保證財務管理數據信息的安全性。最后，要結合房地產企業(yè)的財務管理情況完善數據傳輸系統(tǒng)，提升數據信息的傳輸質量和效率。

（三）加強內部管理

房地產企業(yè)土地增值稅稅務籌劃，需要強化內部管理。從財務人員的角度來看，需要對稅務籌劃工作給予足夠的重視，合理規(guī)劃土地增值稅的稅額，還要符合會計規(guī)范。同時，也要積極和稅務部門合作，盡可能地減少稅負。另外，要對商品房價格合理定位，控制開發(fā)成本。在這個過程中需要關注的問題是，土地增值稅與一般稅收項目有所不同。土地增值稅屬于超額累進稅率，稅率和增值稅率具有關聯性。在開發(fā)房地產項目時，應結合具體情況來確定稅率，從而增加利潤。如果在開發(fā)房地產項目時沒有做好內部控制，很可能會出現支出不合規(guī)的問題。所以在開發(fā)房地產項目的過程中，規(guī)范財務核算可以達到減輕稅負的效果。

（四）合理運用優(yōu)惠政策

在土地增值稅稅務籌劃過程中，除了降低稅負也要規(guī)避可能出現的稅收風險。在房地產項目開發(fā)的初始階段，應做好土地增值稅籌劃的宣傳工作，培養(yǎng)稅務籌劃意識，并落實到各部門的實際工作當中。以此提升稅務籌劃工作的效果，減少企業(yè)的稅收負擔。在項目開發(fā)前，需要做好項目規(guī)劃，明確土地的類型及使用方向，以此為基礎進行稅務籌劃。例如，某房地產開發(fā)項目在清算之前，未對土地增值稅進行系統(tǒng)性的測算，且負責稅務籌劃的人員也沒有全面理解相關政策，在清算過程中直接將地下停車位按照車庫處理。實際上土地增值稅中規(guī)定了地下停車位屬于輔助、人防類設施，無需繳納土地增值稅。上述錯誤做法實際上增加了房地產企業(yè)的建設成本。此外，房地產企業(yè)需要合理規(guī)劃房屋建設類型。根據相關規(guī)定，開發(fā)標準住宅時想要免繳土地增值稅，需確保項目的增值額比可扣除金額高出20%。非普通標準住宅不符合這一政策要求。簡單來說，建造增值額低于20%的標準住宅才能夠獲得免征土地增值稅的優(yōu)惠。雖然商業(yè)住房的利潤較高，但畢竟市場需求比較有限，想要有效回籠資金有較大難度，在出售過程中還需要繳納相應的稅費。所以，房地產項目開發(fā)需要合理應用政策，提升普通標準住宅的占比，從而獲得相應的政策優(yōu)惠。

（四）加強人員培訓

首先，要完善相關培訓制度。只有建立了完善的培訓制度，才能夠真正地加強培訓工作，從而提升培訓質量。從房地產企業(yè)的角度來看，應結合自身的規(guī)模和特點明確培訓組織的模塊。例如可以選擇兼職培訓組織模式，也可結合企業(yè)的組織架構建立專門的培訓管理團隊，設置培訓專員負責優(yōu)化和改進組織管理。另外，在培訓體系建設中，需要明確具體的培訓內容。

其次，要優(yōu)化培訓內容。具體來看，可以將培訓課程分成以下兩個部分。第一個部分是關于企業(yè)文化、規(guī)章制度等。第二部分是關于專業(yè)技能、知識以及行業(yè)準則等。對現有的培訓內容進行分類和匯總，為培訓工作的開展提供重要的支持和幫助。除此之外，作為培訓工作人員，要嚴格遵守相關的法律法規(guī)，并做好保密工作，從而更好地達到預期的培訓效果。

最后，加強培訓工作的針對性。在土地增值稅稅務籌劃過程中，需要財務人員具備較強的專業(yè)能力和水平。所以需要提高培訓工作的針對性，要求負責稅務籌劃工作的人員能夠熟練了解稅務政策及相關政策法規(guī)。與此同時，房地產企業(yè)也要結合實際情況和需求合理選擇培訓人員，開發(fā)、優(yōu)化培訓內容，加強培訓的針對性，使財務人員的稅務籌劃能力獲得顯著提升。除此之外，需要充分關注相關政策的變化，及時調整培訓內容，提高培訓的實用性和有效性。稅務籌劃工作專業(yè)性很強，除了需要具備相關的專業(yè)知識，也要擁有良好的職業(yè)道德，保障稅務籌劃工作合理合法，否則將會對稅務籌劃工作帶來不利影響。

（作者單位：1.武昌工學院會計學院；2.臨朐縣社會保險事業(yè)中心）

基金項目：2022年度湖北省教育廳科學技術研究計劃項目“房地產企業(yè)稅務籌劃研究”（B2022354）的階段性研究成果。