房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理中的常見問題及優(yōu)化策略

文/韋明華

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中現(xiàn)金流管理的重要性

首先，通過現(xiàn)金流管理，可以為房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的經(jīng)營決策提供必要的參考依據(jù)。 站在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的角度上來看，其整體獲利能力、應(yīng)收賬款的管理情況以及生產(chǎn)技術(shù)水平等多種因素， 都會(huì)對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流入以及流出情況產(chǎn)生較為顯著的影響， 但卻不會(huì)對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金凈流量產(chǎn)生較大的影響。 現(xiàn)階段所采用的現(xiàn)金流核算方式主要為收付實(shí)現(xiàn)制， 能夠確保企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流動(dòng)情況與會(huì)計(jì)報(bào)表之間處在一種同步狀態(tài)中。 所以，房地產(chǎn)企業(yè)完全可以通過現(xiàn)金流管理來明確企業(yè)內(nèi)部資金的周轉(zhuǎn)率以及支付能力等多種指標(biāo)內(nèi)容， 為企業(yè)后續(xù)科學(xué)合理的決策提供合理的依據(jù)。 其次，現(xiàn)金流管理也有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力。 在現(xiàn)階段市場經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競爭也越來越激烈，企業(yè)之間的競爭也從以往的資金及人才競爭， 進(jìn)一步轉(zhuǎn)移到了全方面競爭，現(xiàn)金流管理就屬于其中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。 現(xiàn)金流作為促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)順利運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵所在， 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的市場運(yùn)作產(chǎn)生了十分重要的影響。 由此可以看出，有效的現(xiàn)金流管理措施，屬于確保企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)正常生存的基礎(chǔ)所在。 相對(duì)于利潤來說，現(xiàn)金流有著更高的重要性， 只有那些現(xiàn)金流較為優(yōu)異的企業(yè)才可以對(duì)市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面抵御， 防止由于資金鏈斷裂而產(chǎn)生倒閉破產(chǎn)等嚴(yán)重問題。 最后，通過現(xiàn)金流管理還有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算能力。 現(xiàn)金在本質(zhì)上屬于企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的基本要素，在現(xiàn)金流管理工作的實(shí)際開展進(jìn)程中，涉及到的主要內(nèi)容就在于針對(duì)現(xiàn)金情況進(jìn)行合理的預(yù)測以及控制分析， 通過現(xiàn)金流管理工作來幫助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員來明確現(xiàn)金的具體應(yīng)用情況， 從而穩(wěn)步提高企業(yè)對(duì)于現(xiàn)金的掌控能力。 同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)在保證日常經(jīng)營不受影響的基礎(chǔ)上， 將現(xiàn)金盡量投入到那些盈利水平相對(duì)較高的項(xiàng)目當(dāng)中， 穩(wěn)步提升資金的使用效率以及使用質(zhì)量，從而有效促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理存在的問題

（一）缺少完整的現(xiàn)金預(yù)算管理制度

現(xiàn)金預(yù)算管理工作， 所指的主要就是在對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)時(shí)間內(nèi)， 針對(duì)企業(yè)后續(xù)發(fā)展所需的現(xiàn)金流展開合理的分析預(yù)測， 這樣不僅可以幫助企業(yè)針對(duì)各類現(xiàn)金進(jìn)行合理應(yīng)用，還能夠有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)發(fā)展對(duì)于資金產(chǎn)生的需求，防止由于資金沉淀而引發(fā)嚴(yán)重的浪費(fèi)情況，促進(jìn)資金使用效率與使用質(zhì)量的同步提升，以此為基礎(chǔ)來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展。 而站在實(shí)際情況的角度上來看，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金預(yù)算管理工作，與現(xiàn)金流水平之間存在著較為緊密的聯(lián)系。 然而，一些財(cái)務(wù)人員在針對(duì)現(xiàn)金預(yù)算制度進(jìn)行制定的實(shí)際過程中，通常只是結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn)來制定對(duì)應(yīng)的制度內(nèi)容，很少會(huì)與各大工作部門之間進(jìn)行溝通交流，這樣也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的現(xiàn)金預(yù)算脫離了實(shí)際發(fā)展情況，后續(xù)編制出來的預(yù)算也無法成為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理工作的開展依據(jù)，導(dǎo)致現(xiàn)金流管理的效果大幅度降低。 除此之外，即便房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部編制了更加合理的現(xiàn)金預(yù)算制度，但在后續(xù)工作開展進(jìn)程中卻并沒有得到嚴(yán)格執(zhí)行，這樣也會(huì)導(dǎo)致預(yù)算制度形同虛設(shè)，無法為企業(yè)現(xiàn)金流管理工作的順利開展提供必要的參考依據(jù)。

（二）沒有構(gòu)建起嚴(yán)格的現(xiàn)金流管理機(jī)制

由于部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于現(xiàn)金流管理的基本認(rèn)知產(chǎn)生了偏差， 導(dǎo)致其并沒有制定出較為完善的現(xiàn)金流管理機(jī)制， 個(gè)別情況下還會(huì)采用支付管理的方式來掩蓋各類經(jīng)濟(jì)問題， 針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入與流出等情況都沒有展開嚴(yán)格的監(jiān)督管理。 而部分房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)規(guī)模逐步拓展的背景下，整體發(fā)展速度相對(duì)較快，導(dǎo)致經(jīng)營管理水平很難與企業(yè)發(fā)展之間實(shí)現(xiàn)同步， 再加上對(duì)于周轉(zhuǎn)率的重視程度比較低，就會(huì)發(fā)生資金嚴(yán)重占用等情況。如果資金占用情況沒有得到合理的改善， 甚至還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)倒閉等情況。

（三）對(duì)于現(xiàn)金流管理的重視程度較差

部分房地產(chǎn)企業(yè)錯(cuò)誤地認(rèn)為只要利潤水平提升，現(xiàn)金流就會(huì)隨之提高， 并不需要展開專業(yè)化的現(xiàn)金流管理工作， 而出現(xiàn)這種情況的主要原因就在于對(duì)現(xiàn)金流產(chǎn)生的認(rèn)知不夠全面。 一些房地產(chǎn)企業(yè)過度滿足了客戶方面的需求，導(dǎo)致企業(yè)的應(yīng)收賬款規(guī)模逐步擴(kuò)大，越來越多的銷售額被客戶所占用， 如果不能及時(shí)回收就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的發(fā)展產(chǎn)生較為嚴(yán)重的影響。 一旦在客戶的經(jīng)營方面出現(xiàn)了問題，就會(huì)影響到整體盈利水平，房地產(chǎn)企業(yè)也很難及時(shí)回收應(yīng)收賬款， 嚴(yán)重情況下還會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)金流斷裂等嚴(yán)重問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中現(xiàn)金流管理的具體措施

（一）構(gòu)建完整的現(xiàn)金預(yù)算管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在內(nèi)部構(gòu)建立更加完整的現(xiàn)金預(yù)算管理制度，并在后續(xù)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的開展進(jìn)程中，將現(xiàn)金預(yù)算管理作為財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容， 確保企業(yè)的預(yù)算管理水平以及管理質(zhì)量能夠穩(wěn)步提高。 同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要做好預(yù)算的編制工作， 盡量選擇那些工作經(jīng)驗(yàn)較為豐富， 并且責(zé)任心較強(qiáng)的財(cái)務(wù)人員來積極開展預(yù)算管理工作，定期對(duì)工作人員展開專業(yè)培訓(xùn)，促進(jìn)其專業(yè)水平以及工作能力的同步提高。 在預(yù)算的編制階段，還需要其他部門的工作人員提供幫助，預(yù)算的編制人員也要積極主動(dòng)地與其他部門的同事進(jìn)行溝通交流，這樣就可以明確房地產(chǎn)企業(yè)中各部門的具體現(xiàn)金收支情況，滿足后續(xù)資金使用的基本需求，并針對(duì)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的開展情況進(jìn)行更加準(zhǔn)確的預(yù)算，穩(wěn)步提升預(yù)算編制的合理性與準(zhǔn)確性。此外，還要保證預(yù)算管理制度能夠得到全面實(shí)施， 分解現(xiàn)金流管理任務(wù)，落實(shí)到每一位工作人員。 同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)針對(duì)現(xiàn)金流的管理機(jī)制進(jìn)行整合。 首先，要在現(xiàn)金流管理時(shí)建立起具備著獨(dú)立化特征的管理體系， 確保其不會(huì)受到其他管理部門的限制，并制定出更加完整的制度內(nèi)容。 其次，結(jié)合上一年度的銷售數(shù)據(jù)， 通過合理的預(yù)算編制促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量，從而在逐步整合生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)步提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用率。 最后，要提升對(duì)于現(xiàn)金流管理的重視程度。 在現(xiàn)金流管理工作的實(shí)際開展進(jìn)程中，應(yīng)當(dāng)提高對(duì)于內(nèi)部各類融資方式的重視程度，通過更加合理的融資方式來幫助房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步增長。 除了傳統(tǒng)的銀行貸款等融資方式之外，還要采用融資租賃以及股權(quán)融資等多種方式， 進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的可用資金。

（二）完善企業(yè)的基本現(xiàn)金流管理制度內(nèi)容

想要穩(wěn)步提高房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理水平， 就必須要制定出更加完善的制度內(nèi)容。 站在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況的角度上來看， 應(yīng)當(dāng)在充分結(jié)合實(shí)際情況的基礎(chǔ)上， 針對(duì)那些與現(xiàn)金流管理相關(guān)的制度內(nèi)容進(jìn)行完善優(yōu)化， 通過更加完整的制度內(nèi)容來提高現(xiàn)金流管理工作的科學(xué)性以及合理性。 同時(shí)，在后續(xù)針對(duì)現(xiàn)金流管理制度進(jìn)行完善的過程中， 需要重點(diǎn)關(guān)注以下幾方面內(nèi)容：首先，應(yīng)當(dāng)盡量降低內(nèi)部產(chǎn)品的生產(chǎn)周期。 生產(chǎn)周期越長，所占用的資金數(shù)量就越多， 房地產(chǎn)企業(yè)為了穩(wěn)步提升資金的使用效率， 就必須要加大對(duì)于各類生產(chǎn)設(shè)備的重視程度，為后續(xù)工作的順利開展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 其次，還要加大對(duì)于現(xiàn)金流的重視程度， 在確?；乜畈皇苡绊懙幕A(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)利潤的最大化提升。 企業(yè)可以采用調(diào)整貨款結(jié)算策略等方式，積極鼓勵(lì)客戶通過現(xiàn)款進(jìn)行結(jié)算，并提供針對(duì)性的返利政策。 最后，還應(yīng)當(dāng)在結(jié)合實(shí)際情況的同時(shí)構(gòu)建出完整的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)制， 這樣就可以降低企業(yè)對(duì)于各大金融機(jī)構(gòu)的依賴程度， 為房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展起到更好的促進(jìn)作用。

（三）重點(diǎn)強(qiáng)化企業(yè)的現(xiàn)金流管理意識(shí)

在現(xiàn)代化的社會(huì)發(fā)展進(jìn)程中， 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重培養(yǎng)管理人員科學(xué)的現(xiàn)金流管理意識(shí)。 管理人員屬于企業(yè)后續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的主要指揮人員以及決策人員，也只有在管理人員具備了科學(xué)的現(xiàn)金流管理意識(shí)， 才可以在后續(xù)工作開展進(jìn)程中實(shí)現(xiàn)以身作則， 穩(wěn)步提升房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理水平。 企業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步提升宣傳教育力度， 幫助管理人員明確現(xiàn)金流管理對(duì)于企業(yè)后續(xù)穩(wěn)定發(fā)展所起到的重要作用， 引導(dǎo)其明確現(xiàn)金與利潤之間存在的差異， 這樣就可以將現(xiàn)金流當(dāng)作后續(xù)針對(duì)企業(yè)運(yùn)營成果進(jìn)行評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容。 而管理人員在日常管理工作的開展過程中， 也必須要針對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行合理的預(yù)測及控制分析， 從而找出現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理中隱藏的問題，并及時(shí)采取針對(duì)性措施進(jìn)行完善優(yōu)化，確保房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流的創(chuàng)造能力不受影響。 房地產(chǎn)企業(yè)必須要意識(shí)到現(xiàn)金流管理工作并非只是管理層的工作責(zé)任，還涉及到了企業(yè)后續(xù)運(yùn)營發(fā)展的各個(gè)工作環(huán)節(jié)，與每一名工作人員都有著較為緊密的聯(lián)系， 所有工作人員都應(yīng)該提高對(duì)現(xiàn)金流的重視程度， 并在日常工作的開展進(jìn)程中主動(dòng)遵守現(xiàn)金流管理制度， 每項(xiàng)現(xiàn)金流都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全過程控制。

（四）提升企業(yè)的信息化建設(shè)力度

在社會(huì)發(fā)展進(jìn)程中， 房地產(chǎn)企業(yè)要在充分結(jié)合自身實(shí)際發(fā)展情況以及后續(xù)發(fā)展目標(biāo)的基礎(chǔ)上， 逐步完善信息化系統(tǒng)，穩(wěn)步提升各類網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的應(yīng)用效率，完善工作流程。 同時(shí)，還要在其中獲取到更加準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量表，從而有效提升財(cái)務(wù)工作的質(zhì)量和效率。 可以在內(nèi)部引入ERP 系統(tǒng)， 將房地產(chǎn)企業(yè)中涉及的各類資源進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，為管理層提供有效的管理信息，從根本上提高整體工作效率。 除此之外， 還要適當(dāng)?shù)靥嵘隣I運(yùn)資金的整體流速。 現(xiàn)金流管理并非只是單純地針對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行管理，還要對(duì)現(xiàn)金的流速進(jìn)行穩(wěn)定控制， 在滿足企業(yè)正常營運(yùn)需求的基礎(chǔ)上，盡量的降低現(xiàn)金周轉(zhuǎn)周期，并采用增添應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)、 合理使用現(xiàn)金流以及提升存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)等多種方式，確保現(xiàn)金流的管理效率穩(wěn)步提高。

四、結(jié)語

綜上所述，在社會(huì)發(fā)展進(jìn)程中，為了有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展， 就必須要加大對(duì)于現(xiàn)金流管理工作的重視程度，以此來大幅度降低各類管理問題的發(fā)生概率。同時(shí)， 現(xiàn)金流管理也屬于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理當(dāng)中至關(guān)重要的構(gòu)成部分， 尤其是在現(xiàn)階段的市場競爭日益激烈的背景下，現(xiàn)金流相對(duì)于利潤來說更加重要。 因此，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該重視現(xiàn)金流管理工作， 在結(jié)合實(shí)際情況的基礎(chǔ)上制定出更加完整的管理制度， 為整體房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。