新時(shí)期老舊小區(qū)改造的主要問題及解決方法

文／吳蕓 愿景明德（北京）控股集團(tuán)有限公司 北京 100027

引言：

隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，老舊小區(qū)改造成為了現(xiàn)代城市管理中的重要議題。這些老舊小區(qū)因年代久遠(yuǎn)、設(shè)施陳舊、環(huán)境問題突出等原因，已經(jīng)不再適應(yīng)城市發(fā)展的需要，亟需改造與更新。但由于城市發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)條件、社會(huì)文化等因素的不同，不同地區(qū)面臨的老舊小區(qū)改造問題也具有多樣性。因此，在新時(shí)期，對(duì)于老舊小區(qū)的改造方案制定，不僅是一項(xiàng)任務(wù)，更是對(duì)推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展、提高居民生活質(zhì)量的重要舉措。通過改造，為這些老舊小區(qū)注入新活力，使其煥發(fā)出新生機(jī)，為城市的發(fā)展注入更多動(dòng)力。

1.新時(shí)期老舊小區(qū)改造的必要性

1.1 改善居住環(huán)境與質(zhì)量

老舊小區(qū)通常存在建筑老化、設(shè)施陳舊等問題，直接影響著居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量。例如，老化的供水供電設(shè)施可能導(dǎo)致供應(yīng)不穩(wěn)定，老舊的衛(wèi)生設(shè)施難以滿足居民的日常需求。通過對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造，可以更新供水供電等基礎(chǔ)設(shè)施，提升居住環(huán)境的質(zhì)量。通過改造，還可以改善室內(nèi)外環(huán)境，引入現(xiàn)代化的綠化、景觀設(shè)計(jì)，為居民創(chuàng)造更加舒適、美觀的生活環(huán)境。不僅增強(qiáng)了居民的幸福感，也為城市居住環(huán)境的整體提升貢獻(xiàn)了力量。

1.2 促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展

新時(shí)期老舊小區(qū)改造與城市的可持續(xù)發(fā)展密切相關(guān)。隨著城市人口的增加和資源的有限性，如何在城市發(fā)展中保障環(huán)境的質(zhì)量成為了亟需解決的問題。改造過程中，通過引入節(jié)能環(huán)保的技術(shù)和材料，提高建筑的能源效率，減少能耗。同時(shí)，通過更新交通、綠化、廢物處理等設(shè)施，可以減少污染排放，改善空氣質(zhì)量，有助于城市的環(huán)境質(zhì)量提升，為居民創(chuàng)造一個(gè)更加健康宜居的居住環(huán)境，更新城市形象，也為城市的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

1.3 打造和諧的社區(qū)環(huán)境

老舊小區(qū)改造的核心目標(biāo)之一是提升社區(qū)的環(huán)境質(zhì)量和氛圍，直接影響到居民的生活質(zhì)量和情感認(rèn)同。通過增加公共空間、引入休閑設(shè)施和文化活動(dòng)等舉措，可以創(chuàng)造更多的社交和互動(dòng)機(jī)會(huì)，為居民提供一個(gè)交流互動(dòng)的平臺(tái)，不僅促進(jìn)了鄰里間的交流與合作，還有助于減少社交孤立感，提升居民的幸福感和社會(huì)歸屬感。同時(shí)，老舊小區(qū)改造也提供了保護(hù)和傳承社區(qū)歷史文化的機(jī)會(huì)。在改造過程中，保留和修復(fù)具有歷史價(jià)值的建筑、文化遺跡等，讓居民感受到社區(qū)的獨(dú)特歷史和文化底蘊(yùn)，不僅讓居民更有認(rèn)同感，也增加了社區(qū)的特色和吸引力。另一方面，通過創(chuàng)造和諧的社區(qū)環(huán)境，打造一個(gè)有活力、包容、充滿文化的社區(qū)，可以吸引不同背景的人們共同參與，促進(jìn)文化多樣性和社會(huì)融合，構(gòu)建一個(gè)更加和諧宜居的城市。

2.老舊小區(qū)改造存在的主要問題

2.1 資金來源不足，改造資金分配方案不合理

在老舊小區(qū)改造過程中，資金來源不足可能導(dǎo)致改造計(jì)劃的延遲或部分實(shí)施，影響改善效果。老舊小區(qū)的改造需要巨額的資金投入，涉及到建筑設(shè)施的更新、基礎(chǔ)設(shè)施的升級(jí)以及環(huán)境的整治等多個(gè)方面[1]。然而，由于城市規(guī)模龐大，資金需求巨大，往往面臨來自政府、企業(yè)和居民的多方資金支持。當(dāng)資金缺口出現(xiàn)時(shí)，可能會(huì)導(dǎo)致改造計(jì)劃的滯后，甚至出現(xiàn)只能部分實(shí)施改造的情況，無法全面改善小區(qū)的整體環(huán)境。與此同時(shí)，不公平的資金分配可能引發(fā)社會(huì)不滿，導(dǎo)致改造過程中的紛爭(zhēng)。在資金分配過程中，可能出現(xiàn)不同小區(qū)之間的資金分配不均衡，部分社區(qū)可能獲得更多的資金支持，而其他社區(qū)則相對(duì)較少，容易引發(fā)居民的不滿情緒，認(rèn)為改造過程中的資源分配存在偏袒，不僅影響了改造計(jì)劃的推進(jìn)，還可能引發(fā)社會(huì)矛盾和紛爭(zhēng)，阻礙了改造的順利實(shí)施。

2.2 溝通機(jī)制不暢，改造計(jì)劃與居民需求不符

改善溝通機(jī)制與居民參與是老舊小區(qū)改造中的重要環(huán)節(jié)。部分老舊小區(qū)在改造前，未能充分征求居民的意見和建議，缺乏居民參與計(jì)劃的機(jī)會(huì)，導(dǎo)致改造計(jì)劃與居民需求不符。例如，改造可能關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)，而忽略了社區(qū)文化活動(dòng)等方面的需求。缺乏居民的參與，容易使改造變成“空中樓閣”，難以真正解決居民面臨的現(xiàn)實(shí)問題。同時(shí)，溝通不暢和信息不透明可能引發(fā)謠言和不信任，阻礙改造的順利進(jìn)行。居民需要了解改造的目的、進(jìn)程、時(shí)間等信息，但如果政府和相關(guān)部門在信息溝通上不夠及時(shí)和透明，容易引發(fā)居民的猜疑和不信任[2]。信息不暢還可能導(dǎo)致謠言的傳播，影響社會(huì)穩(wěn)定。缺乏有效的溝通機(jī)制，可能讓居民對(duì)改造計(jì)劃抱有質(zhì)疑，從而影響了改造的進(jìn)展。除此之外，忽視居民意見可能導(dǎo)致改造方案不被接受，影響后續(xù)維護(hù)和管理。改造的成功不僅在于改造本身，更在于改造后的可持續(xù)性。如果改造方案在制定時(shí)未考慮居民的意見，改造后的設(shè)施可能無法滿足實(shí)際需求，居民可能無法接受新的環(huán)境，導(dǎo)致改造項(xiàng)目的成果難以長久地保持，難以形成良好的社區(qū)氛圍。居民參與的缺乏會(huì)影響后續(xù)維護(hù)和管理工作，甚至可能導(dǎo)致改造項(xiàng)目的失敗。

2.3 濫用劣質(zhì)建材，缺乏生態(tài)景觀的整體規(guī)劃

由于缺乏相關(guān)部門的監(jiān)管，導(dǎo)致不環(huán)保的建材和不符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的能源流入老舊小區(qū)改造過程中，可能加劇環(huán)境問題，與改造初衷相悖。在改造過程中，如果使用了不符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的建材，如含有有害物質(zhì)的建材，可能導(dǎo)致環(huán)境污染和健康風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，能源的使用也是一個(gè)重要問題，如果在改造過程中未充分考慮能源的合理利用，可能導(dǎo)致能源浪費(fèi)，加劇能源危機(jī)。因此，需要在改造過程中嚴(yán)格把關(guān)建材的選用，采用環(huán)保的建材，優(yōu)化能源利用方案，確保改造項(xiàng)目與環(huán)保目標(biāo)一致[3]。此外，缺乏生態(tài)景觀規(guī)劃可能導(dǎo)致改造后缺乏美觀和可持續(xù)的綠色空間。在老舊小區(qū)改造中，生態(tài)景觀的規(guī)劃與設(shè)計(jì)至關(guān)重要。如果在改造過程中忽視了綠化、景觀和自然生態(tài)元素，改造后的環(huán)境可能缺乏美感和宜居性，進(jìn)而影響居民的生活質(zhì)量和心理健康。

2.4 公共服務(wù)設(shè)施缺乏，影響居民的生活質(zhì)量

完善公共服務(wù)設(shè)施與居住質(zhì)量是老舊小區(qū)改造中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。不完善的社區(qū)設(shè)施可能影響居民的生活質(zhì)量和社交互動(dòng)。社區(qū)設(shè)施是居民日常生活的重要組成部分，如兒童游樂場(chǎng)、健身設(shè)施、休閑場(chǎng)所等。然而，在一些老舊小區(qū)中，公共基礎(chǔ)設(shè)施缺乏或狀況不佳，難以滿足居民的需求。缺乏娛樂和休閑的場(chǎng)所，可能使居民的生活單調(diào)乏味，影響居民之間的交流和互動(dòng)，缺乏公共服務(wù)設(shè)施可能迫使居民不得不尋求外部的支持，極大地降低了他們的生活質(zhì)量。不足的公共交通設(shè)施也導(dǎo)致居民在出行方面面臨困擾，影響他們的日常生活。醫(yī)療設(shè)施和教育資源的不足可能影響居民的健康和教育需求，特別是老年居民和有特殊健康需求的人群。

2.5 物業(yè)維修保養(yǎng)不及時(shí)，加速了設(shè)施的老化

在小區(qū)改造后，為了維護(hù)和管理改造后的設(shè)施，物業(yè)公司需要收取物業(yè)費(fèi)用。然而，如果物業(yè)費(fèi)用上漲過快或者不合理，可能會(huì)加重居民的負(fù)擔(dān)，引發(fā)不滿情緒。特別是對(duì)于一些困難家庭來說，物業(yè)費(fèi)用的增加可能會(huì)造成較大的經(jīng)濟(jì)壓力，影響他們的生活。同時(shí)，維護(hù)保養(yǎng)不及時(shí)可能加速設(shè)施老化，降低改造的長期效益。改造后的設(shè)施如果得不到及時(shí)的維護(hù)保養(yǎng)，可能會(huì)因損耗加劇而縮短使用壽命，影響改造的長期效益。例如，建筑物如果沒有定期的修繕，可能出現(xiàn)漏水、墻體老化等問題，加速設(shè)施的老化，不僅影響了設(shè)施的正常使用，還可能增加后續(xù)的維修成本。

3.老舊小區(qū)改造問題的解決方法

3.1 多途徑籌集資金，促進(jìn)資金分配透明化

解決老舊小區(qū)改造中的資金問題與不合理分配方案，是確保改造項(xiàng)目成功實(shí)施的關(guān)鍵之一。通過制定多元化的資金籌集計(jì)劃、設(shè)立公開透明的資金分配機(jī)制以及拓寬金融渠道，可以有效地解決資金問題，確保改造項(xiàng)目的順利進(jìn)行和長期可持續(xù)發(fā)展[4]。

首先，制定多元化的資金籌集計(jì)劃是解決資金問題的重要途徑。老舊小區(qū)改造項(xiàng)目需要大量資金投入，而單一的資金來源可能難以滿足需求。因此，可以采取多種方式籌集資金，包括政府撥款、社會(huì)投資、居民捐款等。政府作為主要責(zé)任方，可以提供一部分資金支持，社會(huì)投資可以吸引更多資源參與，而居民捐款則是提升居民參與度的重要手段。多元化的資金籌集計(jì)劃可以分散風(fēng)險(xiǎn)，確保資金的穩(wěn)定供應(yīng)。

其次，設(shè)立公開透明的資金分配機(jī)制是防止不合理分配的重要措施。在老舊小區(qū)改造資金分配過程中，需要建立公平、公正、透明的機(jī)制，確保每個(gè)環(huán)節(jié)都受到監(jiān)督和審計(jì)?？梢栽O(shè)立獨(dú)立的審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)資金的使用情況進(jìn)行監(jiān)督和審查，避免資金被挪用或不合理分配。公開透明的資金分配機(jī)制可以有效預(yù)防腐敗和不當(dāng)行為，保障資金的有效使用。

最后，拓寬金融渠道是解決資金問題的重要手段之一。除了依靠政府撥款和社會(huì)投資，還可以通過貸款、債券等金融工具融資。政府可以尋求低息貸款支持老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，債券發(fā)行也是一種籌集資金的途徑。這些金融渠道可以降低融資成本，為老舊小區(qū)改造提供更多的資金支持，促進(jìn)改造項(xiàng)目的順利進(jìn)行[5]。

3.2 設(shè)置信息發(fā)布平臺(tái)，聽取居民改造方案

在老舊小區(qū)改造中，改善溝通機(jī)制與居民參與是確保改造計(jì)劃的成功實(shí)施以及增強(qiáng)居民對(duì)改造的認(rèn)可和支持的關(guān)鍵要素。通過成立居民代表委員會(huì)、定期舉行社區(qū)座談會(huì)和溝通活動(dòng)、設(shè)置信息發(fā)布平臺(tái)等措施，可以實(shí)現(xiàn)政府、居民和其他利益相關(guān)方之間的良好溝通與合作，推動(dòng)改造取得圓滿成功。

首先，成立居民代表委員會(huì)是增強(qiáng)居民參與和溝通的有效方式之一。該委員會(huì)可以通過選舉產(chǎn)生，代表居民的利益，參與老舊小區(qū)改造計(jì)劃的制定和決策。代表委員會(huì)可以與政府和開發(fā)商進(jìn)行對(duì)話，就改造方案的細(xì)節(jié)和具體安排提出意見和建議，確保改造計(jì)劃更符合居民的實(shí)際需求，提高居民參與的積極性，使改造計(jì)劃更具可行性和社會(huì)認(rèn)可度。

其次，定期舉行社區(qū)座談會(huì)和溝通活動(dòng)有助于收集居民意見，保持信息暢通。通過定期組織座談會(huì)和其他形式的溝通活動(dòng)，政府和相關(guān)部門可以聽取居民的意見和需求，解答疑慮，及時(shí)調(diào)整老舊小區(qū)改造計(jì)劃。這種雙向的溝通機(jī)制可以有效地彌補(bǔ)信息不對(duì)稱，避免誤解和不滿情緒的產(chǎn)生，確保改造計(jì)劃與居民需求保持一致[6]。

最后，設(shè)置信息發(fā)布平臺(tái)是加強(qiáng)信息傳遞的重要手段。通過建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、設(shè)立線下咨詢點(diǎn)等方式，可以實(shí)時(shí)向居民傳遞改造的進(jìn)展、計(jì)劃和相關(guān)信息，提高居民的知情權(quán)，讓他們了解改造的具體情況，從而減少不必要的猜疑和不滿情緒。信息發(fā)布平臺(tái)還可以促進(jìn)居民與政府、物業(yè)公司等之間的互動(dòng)，促進(jìn)合作與共建。

3.3 設(shè)立環(huán)保督察團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)化生態(tài)景觀規(guī)劃

在老舊小區(qū)改造中，推行環(huán)保規(guī)劃與建材控制是保障改造項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展、保護(hù)環(huán)境的關(guān)鍵措施。通過制定嚴(yán)格的建材標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)化生態(tài)景觀規(guī)劃，以及設(shè)立環(huán)保督察團(tuán)隊(duì)，可以有效防止濫用劣質(zhì)建材、提升環(huán)境質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)改造的環(huán)保目標(biāo)。

首先，制定嚴(yán)格的建材標(biāo)準(zhǔn)是控制建材質(zhì)量的關(guān)鍵措施之一。在老舊小區(qū)改造中，選擇合適的建材至關(guān)重要。政府和相關(guān)部門應(yīng)制定環(huán)保、安全、耐久性等多方面的標(biāo)準(zhǔn)，明確禁止使用劣質(zhì)、有害的建材。嚴(yán)格的建材標(biāo)準(zhǔn)可以有效杜絕劣質(zhì)建材的使用，保障改造項(xiàng)目的質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展。

其次，強(qiáng)化生態(tài)景觀規(guī)劃是實(shí)現(xiàn)綠色、可持續(xù)環(huán)境的關(guān)鍵策略。在改造過程中，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂蚝蜕鷳B(tài)特點(diǎn)，制定科學(xué)合理的生態(tài)景觀規(guī)劃。通過增加綠化覆蓋率、規(guī)劃景觀湖泊等手段，可以提升小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，創(chuàng)造宜居、美觀的生活空間。生態(tài)景觀規(guī)劃不僅有益于環(huán)境，還有助于提升居民的生活幸福感。

最后，設(shè)立環(huán)保督察團(tuán)隊(duì)是確保環(huán)保規(guī)劃落實(shí)的重要方式。環(huán)保督察團(tuán)隊(duì)可以監(jiān)測(cè)建材采購和施工過程，確保建材的選擇和使用符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。他們可以進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查、抽樣檢測(cè)等，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并加以整改。環(huán)保督察團(tuán)隊(duì)的存在可以強(qiáng)化環(huán)?？刂?，確保改造過程中的環(huán)保目標(biāo)得到切實(shí)實(shí)現(xiàn)。

3.4 完善公共服務(wù)設(shè)施，開發(fā)社區(qū)合作項(xiàng)目

在老舊小區(qū)改造中，完善公共服務(wù)設(shè)施與居住質(zhì)量是提升居民生活質(zhì)量和社區(qū)環(huán)境的關(guān)鍵任務(wù)。通過制定社區(qū)設(shè)施更新計(jì)劃、加強(qiáng)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及推動(dòng)社區(qū)合作項(xiàng)目，可以為居民提供更好的服務(wù)和便利，提升整體居住質(zhì)量。

首先，制定社區(qū)設(shè)施更新計(jì)劃是提升公共服務(wù)的重要舉措。根據(jù)居民的需求和實(shí)際情況，政府和相關(guān)部門應(yīng)制定詳細(xì)的設(shè)施更新計(jì)劃，明確改造的目標(biāo)和步驟，包括更新舊有的社區(qū)設(shè)施，提升其功能和品質(zhì)，也可以考慮增設(shè)新的服務(wù)設(shè)施，滿足居民不斷增長的需求。社區(qū)設(shè)施更新計(jì)劃可以確保社區(qū)的服務(wù)水平與時(shí)俱進(jìn)，滿足居民多樣化的需求。

其次，加強(qiáng)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是提升居住質(zhì)量的重要手段。在改造過程中，可以考慮增設(shè)幼兒園、醫(yī)療點(diǎn)、健身場(chǎng)所等社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，為居民提供更便利的服務(wù)，提升居民的生活質(zhì)量，滿足他們的各種需求。

最后，推動(dòng)社區(qū)合作項(xiàng)目可以為居民提供更多便利服務(wù)。鼓勵(lì)社區(qū)合作設(shè)立便利店、社區(qū)共享空間等，可以滿足居民的日常需求，提供更加便利的生活方式。共享經(jīng)濟(jì)的理念也可以在社區(qū)中得以體現(xiàn)，通過社區(qū)合作項(xiàng)目，居民可以分享資源、減少浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)共贏的局面。

3.5 建立定期檢維制度，健全業(yè)主參與機(jī)制

改善物業(yè)管理與設(shè)施維護(hù)是保障老舊小區(qū)改造后長期效益的重要舉措。通過建立定期檢查制度、引入專業(yè)物業(yè)公司以及建立業(yè)主參與機(jī)制，可以保證設(shè)施的有效維護(hù)和管理，提升居民的生活質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)改造的可持續(xù)發(fā)展。政府、社區(qū)和物業(yè)公司應(yīng)共同努力，確保物業(yè)管理與維護(hù)問題得到妥善處理，為老舊小區(qū)的改造增添活力。

首先，建立定期檢查制度是確保設(shè)施維護(hù)的重要手段。在老舊小區(qū)改造后，設(shè)施需要定期巡查和維護(hù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和修復(fù)問題，以延長設(shè)施的使用壽命。政府和物業(yè)公司可以制定定期巡查和維護(hù)計(jì)劃，確保設(shè)施得到及時(shí)的維護(hù)。定期檢查制度可以預(yù)防問題的產(chǎn)生，降低維護(hù)成本，保障設(shè)施的長期可用性。

其次，引入專業(yè)物業(yè)公司是保障設(shè)施管理和維護(hù)工作的重要舉措。專業(yè)物業(yè)公司具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)實(shí)力，可以有效地進(jìn)行設(shè)施的管理和維護(hù)。政府可以通過招標(biāo)等方式引入可靠的物業(yè)公司，確保其具備足夠的專業(yè)性和可靠性。專業(yè)物業(yè)公司可以全面負(fù)責(zé)設(shè)施的管理、維護(hù)、保養(yǎng)等工作，提升整體管理水平。

最后，建立業(yè)主參與機(jī)制是實(shí)現(xiàn)社區(qū)共同管理的重要方式，應(yīng)鼓勵(lì)業(yè)主監(jiān)督和參與維護(hù)工作，可以形成居民參與的氛圍，增強(qiáng)共同管理的效果?？梢越I(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表制度，讓業(yè)主參與管理決策、監(jiān)督物業(yè)公司的工作，增強(qiáng)管理的透明度，確保維護(hù)工作符合居民的需求。

結(jié)語：

綜上所述，綜合來看，新時(shí)期老舊小區(qū)改造在當(dāng)前城市化進(jìn)程中具有不可忽視的重要性。通過針對(duì)老舊小區(qū)存在的問題，如設(shè)施老化、環(huán)境惡化、社區(qū)融合不足等，進(jìn)行全面的改造和更新，不僅能夠提升居住環(huán)境的質(zhì)量，更能夠促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展和社會(huì)的和諧進(jìn)步。在改造過程中，各方的積極參與和合作尤為關(guān)鍵。政府、社區(qū)、居民以及相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通力合作，制定科學(xué)合理的改造方案，確保資金的合理分配和使用，保障居民的參與權(quán)益，同時(shí)注重環(huán)保、節(jié)能和文化保護(hù)，以實(shí)現(xiàn)改造目標(biāo)的最優(yōu)效果。通過改造，不僅可以提升城市形象，改善居住環(huán)境，還能為城市創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。與此同時(shí)，改造也有助于提高居民的生活質(zhì)量，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力，促進(jìn)社會(huì)融合。通過這些努力，共同創(chuàng)造一個(gè)更宜居、更綠色、更和諧的城市環(huán)境。