房屋置換要精打細(xì)算

錢(qián)朵朵

結(jié)婚、生娃、提高生活質(zhì)量......隨著生活狀態(tài)的改變，很多人都會(huì)遇上房屋置換的問(wèn)題。從小房子換到大房子，從老社區(qū)換到新小區(qū)，更換的不僅僅是房子，還是對(duì)幸福生活的升級(jí)。不過(guò)，換房之路并不容易，精打細(xì)算才能幫助將資源最大化。

近段時(shí)間來(lái)，最受關(guān)注的一件事無(wú)疑是“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策正式落地。專家認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策顯著降低了購(gòu)房者的置換成本，而置換成本降低后，改善性住房需求進(jìn)一步得到釋放。袁小姐正是專家所說(shuō)的政策利好人群。

利好政策只是換房的第一步。比直接買(mǎi)房更復(fù)雜的是，換房除了要考慮買(mǎi)什么樣的房子？預(yù)算多少？還要考慮當(dāng)下住的房子怎么處置，要不要賣(mài)掉？不賣(mài)掉的話，買(mǎi)房的錢(qián)夠不夠？不夠的話，要貸款嗎？應(yīng)該貸多少？這些也正是袁小姐面臨的問(wèn)題，一起來(lái)看看她該怎么辦。

“算計(jì)”稅前收入

在開(kāi)始做規(guī)劃前，可以根據(jù)袁小姐提供的信息計(jì)算出她的稅前收入。有了稅前收入，就可以知道她每個(gè)月繳納的公積金，從而推算出她能承受的還款壓力，這樣有助于她規(guī)劃買(mǎi)房預(yù)算。

袁小姐稅后年收入為132000元，上海社?！叭U(xiǎn)一金”的繳納比例是17.5%。假設(shè)袁小姐的稅前年收入為X元，那么她扣除“三險(xiǎn)一金”后的收入是（1-17.5%）X元（即0.825X元）。同時(shí)，袁小姐是獨(dú)生女，可以享受每月2000元的贍養(yǎng)老人的專項(xiàng)附加稅抵扣，全年可抵扣24000元。我國(guó)個(gè)稅的個(gè)人起征點(diǎn)是5000元，則一年的免征額為60000元。根據(jù)以上情況可以算出袁小姐繳納的個(gè)稅為（0.825X元-24000元-60000元）×10%-2520元。

從上述已知條件，可得出如下等式，稅后年收入=扣除“三險(xiǎn)一金”后的收入-個(gè)稅，代入數(shù)字后為132000=0.825X-[（0.825X-24000-60000）×10%-2520]。

那么，袁小姐的稅前年收入為163070.7元，稅前月收入為13589.23元。

根據(jù)最新政策，贍養(yǎng)老人專項(xiàng)附加扣除標(biāo)準(zhǔn)提高到每月3000元，對(duì)袁小姐來(lái)說(shuō)，一年可增加12000元的抵扣額度，個(gè)稅繳納標(biāo)準(zhǔn)可減少1200元，全年僅需繳納1333.33元。

“算計(jì)”買(mǎi)房總價(jià)

有了袁小姐的稅前收入，就可以計(jì)算其公積金月繳納金額。上海公積金的繳納比例為單位和個(gè)人各承擔(dān)7%，合計(jì)14%，即她每月繳納公積金1902.5元。

上海公積金貸款，個(gè)人可貸最高額度為50萬(wàn)元。根據(jù)最新政策，上海公積金貸款期限最長(zhǎng)為30年。因?yàn)樵〗阒皼](méi)有進(jìn)行過(guò)公積金貸款，所以可享受首套房3.1%利率。提示一句，目前上海公積金貸款還是執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)。如果袁小姐足額貸滿公積金，每月公積金還款2135元。這個(gè)數(shù)值對(duì)袁小姐來(lái)說(shuō)并不會(huì)帶來(lái)很大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，因此可以考慮商業(yè)貸款。

那么商業(yè)貸款應(yīng)該貸多少呢？袁小姐的父母已經(jīng)退休，她是主要還貸人，為了不給她的家庭帶來(lái)過(guò)重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，就以其收入為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。假設(shè)商業(yè)貸款100萬(wàn)元，上海首套房的商業(yè)貸款利率為4.55%，同樣貸30年，月還款額5087元。

公積金貸款加上商業(yè)貸款，袁小姐要承擔(dān)的月供合計(jì)7222元，每月可用公積金沖還1902.5元，還剩余5319.5元需要自己償還。貸款買(mǎi)房后，袁小姐還可以享受貸款利息專項(xiàng)附加扣除，每年增加12000元的個(gè)稅抵扣，抵扣后她每年需繳納的個(gè)稅降低為796元，月稅后收入增加到11144.78元。不管是月收入增加前還是增加后，袁小姐需要承擔(dān)的5319.5元月供，略微低于其稅后月收入的一半。因此，若不考慮和男朋友一起買(mǎi)房，她的貸款金額的上限就是150萬(wàn)元。

同時(shí)，賣(mài)掉家里的房產(chǎn)，爭(zhēng)取到手300萬(wàn)元，從家庭資產(chǎn)中拿出100萬(wàn)元，則合計(jì)可以用于購(gòu)房的資金是550萬(wàn)元;考慮到稅費(fèi)和交易手續(xù)費(fèi)，購(gòu)房總價(jià)應(yīng)控制在500萬(wàn)元左右，建議選擇一手房，交易費(fèi)用低。現(xiàn)在，上海新房供應(yīng)量充足，觸發(fā)搖號(hào)的樓盤(pán)主要集中在中心城區(qū)，稍微遠(yuǎn)離市中心的區(qū)域，選擇的余地還是比較大的。

另外，還可以從家庭資產(chǎn)中拿出30萬(wàn)元進(jìn)行裝修、購(gòu)置家電家具等。換房完成后，袁小姐一家手里還可剩余168萬(wàn)元（298萬(wàn)元-100萬(wàn)元-30萬(wàn)元）。有了這筆儲(chǔ)蓄，即便失業(yè)，袁小姐也不用擔(dān)心還不上貸款的問(wèn)題。

“算計(jì)”置換必要性

目前，上海人均住房面積已經(jīng)達(dá)到35平方米，3口人住105平方米的住宅才達(dá)到平均水平。而袁小姐家目前的面積僅50多平方米，人均不到20平方米，只有平均水平的一半。因此，即使不考慮結(jié)婚問(wèn)題，他們一家也很有必要通過(guò)置換房產(chǎn)來(lái)提升生活質(zhì)量。

袁小姐和男朋友已經(jīng)有了結(jié)婚的打算，這讓他們一家房屋置換的情況有了更多的選擇。袁小姐表示，她和男朋友打算租房結(jié)婚，雖然這種生活方式，可以讓他們一家換房變得沒(méi)那么必要，但也需要袁小姐和男朋友兩家人一起共同決策，因?yàn)榻Y(jié)婚后長(zhǎng)期租房也存在許多不方便的地方，比如頻繁搬家、缺乏歸屬感、房租上漲、照顧父母等問(wèn)題，未來(lái)或許他們還是會(huì)回到買(mǎi)房這一選項(xiàng)上。

如果選擇買(mǎi)房，可以考慮男女雙方共同籌資買(mǎi)房。假設(shè)男方的收入情況與袁小姐差不多，那么2人一起就可以貸款300萬(wàn)元，男女方家庭再各出150萬(wàn)元，這樣購(gòu)房總價(jià)增加到600萬(wàn)元，可以選擇買(mǎi)500萬(wàn)到550萬(wàn)元的住房，剩下的錢(qián)用于支付稅費(fèi)和裝修款。袁小姐出嫁住到新房后，父母的人均居住面積可以提升到25平方米之上，住得可以更舒服些。

在和男朋友共同買(mǎi)房的基礎(chǔ)上，袁小姐還可以選擇把自己的房子賣(mài)掉，這樣就又增加300萬(wàn)元的購(gòu)房款，預(yù)算增加到了900萬(wàn)元，可以買(mǎi)到面積更大的房子，只是婚后要與父母同住，需要袁小姐和男朋友一起討論后再做決定。

“算計(jì)”個(gè)人保障

買(mǎi)房對(duì)任何家庭來(lái)說(shuō)都是一件大事情，因此，買(mǎi)完房后，還要記得給家庭財(cái)務(wù)提供保障。

如果決定個(gè)人貸款買(mǎi)房，建議袁小姐配置相應(yīng)的保險(xiǎn)，特別是意外險(xiǎn)和定期壽險(xiǎn)，因?yàn)橘J款后，一旦袁小姐遭遇不測(cè)，父母需要?jiǎng)佑盟械姆e蓄償還房貸，這樣的話他們未來(lái)的生活將遭遇現(xiàn)金流不足的困擾。如果是和男朋友共同貸款，則雙方都需要配上保險(xiǎn)，以應(yīng)對(duì)其中一方發(fā)生意外后所留下的還貸壓力。

如果選擇不買(mǎi)房，袁小姐還能對(duì)自己財(cái)務(wù)進(jìn)行更多的優(yōu)化，例如開(kāi)立個(gè)人養(yǎng)老金賬戶，從該賬戶中取錢(qián)時(shí)只需要繳納3%的個(gè)稅，對(duì)稅率超過(guò)3%的人群有節(jié)稅的效果。袁小姐是屬于符合這一要求的人群，因?yàn)樗膫€(gè)稅稅率達(dá)到了10%，所以可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)個(gè)人養(yǎng)老金產(chǎn)品以達(dá)到節(jié)稅的目的。

那么，袁小姐應(yīng)該往個(gè)人養(yǎng)老金賬戶中存多少錢(qián)呢？這里給大家提供一個(gè)速算公式：（個(gè)稅-1080元）/10%。在袁小姐的例子中，她的個(gè)稅是1333.33元，放到公式中計(jì)算得出，她最多可繳2533.3元個(gè)人養(yǎng)老金。如果計(jì)算出來(lái)的數(shù)字超過(guò)12000元，就只能按12000元頂格繳納，因?yàn)槊磕昀U納個(gè)人養(yǎng)老金的上限為12000元。如果買(mǎi)房，增加了貸款利息專項(xiàng)附加扣除后，袁小姐的個(gè)稅已經(jīng)不足1080元了，計(jì)算結(jié)果為負(fù)數(shù)，意味著享受不到節(jié)稅的效果，也就不用購(gòu)買(mǎi)個(gè)人養(yǎng)老金產(chǎn)品了。