GIS 技術(shù)在不動產(chǎn)登記中的應(yīng)用探究

文／鐘慧寶 興國縣自然資源局不動產(chǎn)登記中心 江西贛州 342400

引言：

近些年來，隨著科學(xué)技術(shù)的快速進步及發(fā)展，GIS技術(shù)被廣泛應(yīng)用到各行業(yè)領(lǐng)域當(dāng)中，且能夠發(fā)揮出顯著的價值作用，比如，在不動產(chǎn)登記中GIS 技術(shù)能夠體現(xiàn)出較大的應(yīng)用優(yōu)勢，可以提高數(shù)據(jù)管理效率，為相關(guān)決策提供可靠的數(shù)據(jù)參考依據(jù)，并且可以確保不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的完整性及安全性，避免出現(xiàn)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)丟失或泄露等安全隱患問題。但需注意的是，目前我國各地區(qū)不動產(chǎn)登記工作存在一些較為明顯的問題，比如：不動產(chǎn)數(shù)據(jù)信息不完善、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)不夠密切、以圖管理不動產(chǎn)的思維薄弱等[1]。為解決不動產(chǎn)登記工作現(xiàn)狀問題，提高不動產(chǎn)登記工作效率及質(zhì)量，鑒于此本文圍繞“GIS 技術(shù)在不動產(chǎn)登記中的應(yīng)用”展開分析探究價值意義深遠。

1.GIS 技術(shù)在不動產(chǎn)登記中的優(yōu)勢分析

GIS 技術(shù)，即地理信息系統(tǒng)技術(shù)，該技術(shù)主要在計算機硬、軟件系統(tǒng)支持下，對整個或部分地球表層（包括大氣層）空間中的相關(guān)地理分布數(shù)據(jù)進行采集、儲存、管理、運算、分析、顯示以及描述的技術(shù)系統(tǒng)[2]。如下圖1 所示，為GIS 功能實現(xiàn)過程框架簡圖。值得注意的是，在不動產(chǎn)登記中，GIS 技術(shù)能夠發(fā)揮顯著優(yōu)勢作用，結(jié)合實踐工作經(jīng)驗來看，主要優(yōu)勢作用如下：

圖1 GIS 功能實現(xiàn)過程框架簡圖

1.1 有利于數(shù)據(jù)查詢處理和數(shù)據(jù)安全

在地理信息數(shù)據(jù)處理過程中，可以將分布式GIS 系統(tǒng)合理應(yīng)用，對各區(qū)域的地理信息數(shù)據(jù)進行有效處理。分布式GIS 系統(tǒng)具有邏輯層面的統(tǒng)一特征，物理層面的分散性特征，在分布式、多樣式的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)處理中的應(yīng)用效果理想[3]。根據(jù)以往不動產(chǎn)登記工作情況來看，普遍由市級單位負責(zé)不動產(chǎn)登記平臺建設(shè)工作，而各縣區(qū)將端口開放，利用獲得權(quán)限的賬號對市局服務(wù)器進行訪問，以此提升不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)處理與查詢的便捷性。此外，通過邏輯統(tǒng)一的服務(wù)器執(zhí)行不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)存儲任務(wù)，有助于提升不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的完整性及安全性，避免出現(xiàn)數(shù)據(jù)丟失、數(shù)據(jù)泄露等安全隱患問題。由此可見，在不動產(chǎn)登記中，GIS 技術(shù)值得借鑒及應(yīng)用。

1.2 結(jié)合B/S 和C/S 結(jié)構(gòu)模式，實現(xiàn)不動產(chǎn)跨區(qū)域登記

在不動產(chǎn)登記中應(yīng)用GIS 技術(shù)，可以合理選擇B/S和C/S 結(jié)構(gòu)模式，實現(xiàn)跨區(qū)域的不動產(chǎn)登記，提升不動產(chǎn)登記工作效率。從C/S 結(jié)構(gòu)模式方面分析，此模式比較傳統(tǒng)，主要利用局域網(wǎng)發(fā)出請求，服務(wù)器接收請求，之后將相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)取出來，利用數(shù)據(jù)進行運算，之后向用戶傳遞數(shù)據(jù)運算的結(jié)果。通過C/S 結(jié)構(gòu)模式可以實現(xiàn)對服務(wù)器的有效控制，獲取用戶所需的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，實現(xiàn)更加流暢的操作[4-5]。從B/S 結(jié)構(gòu)模式方面分析，可以將傳統(tǒng)的C/S 結(jié)構(gòu)模式與INT 技術(shù)相結(jié)合，利用網(wǎng)絡(luò)對服務(wù)器進行訪問，在發(fā)出請求之后，系統(tǒng)按照數(shù)據(jù)要求和系統(tǒng)權(quán)限調(diào)取相關(guān)數(shù)據(jù)，并進行數(shù)據(jù)運算，進一步向用戶發(fā)送數(shù)據(jù)運算的結(jié)果。此外，在不動產(chǎn)登記工作中應(yīng)用C/S結(jié)構(gòu)模式和B/S 結(jié)構(gòu)模式，兩者有效結(jié)合，可以適應(yīng)交互式、分布式的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)處理，充分滿足不動產(chǎn)數(shù)據(jù)查詢的需要，特別在數(shù)據(jù)存儲層面的作用顯著，應(yīng)用價值頗高。如下圖2 所示，為B/S 結(jié)構(gòu)與C/S 結(jié)構(gòu)示意圖：

圖2 B/S 結(jié)構(gòu)與C/S 結(jié)構(gòu)示意圖

1.3 展現(xiàn)強大的數(shù)據(jù)存儲功能

在傳統(tǒng)不動產(chǎn)登記工作開展期間，普遍選擇常規(guī)的數(shù)據(jù)存儲功能，比如將地理信息數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)成相應(yīng)的格式后，存放在計算機硬件設(shè)備中，并將空間地理信息數(shù)據(jù)存儲于專門的空間數(shù)據(jù)庫，通過關(guān)系數(shù)據(jù)庫完成屬性數(shù)據(jù)的存儲任務(wù)。雖然此類數(shù)據(jù)存儲模式的使用比較廣泛，且具有一定作用，但是必須定期清理儲存設(shè)備，這樣會對數(shù)據(jù)存儲及數(shù)據(jù)安全產(chǎn)生不利影響。而在不動產(chǎn)登記工作中合理應(yīng)用GIS 技術(shù)，可以與專門的應(yīng)用服務(wù)器連接，使服務(wù)器自帶的運算功能和數(shù)據(jù)儲存功能得到充分利用，以便實現(xiàn)對大體量空間信息數(shù)據(jù)的有效存儲、查詢以及利用，進一步提升數(shù)據(jù)存儲、處理工作效率。此外，該服務(wù)器的運行具有連續(xù)性特點，可以實時更新不動產(chǎn)數(shù)據(jù)，從而在數(shù)據(jù)查詢、數(shù)據(jù)顯示層面發(fā)揮良好的優(yōu)勢作用。

1.4 利用空間數(shù)據(jù)服務(wù)功能完成數(shù)據(jù)更新和匯交處理

在以往不動產(chǎn)登記工作開展期間，普遍采用各自的平臺和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，然后執(zhí)行不動產(chǎn)登記資料的收集、審核及繕證發(fā)證等各項工作，難以保證數(shù)據(jù)格式的統(tǒng)一性，且會對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的匯交產(chǎn)生不利影響。比如，在某些地市開展不動產(chǎn)登記工作時，采用人工模式進行不動產(chǎn)數(shù)據(jù)匯交處理，按照數(shù)據(jù)模板構(gòu)建匯交數(shù)據(jù)庫，并進行報送匯總工作，這樣很難保證不動產(chǎn)數(shù)據(jù)匯交工作的效率，且不動產(chǎn)數(shù)據(jù)傳輸中的安全風(fēng)險較大[6]。而在合理應(yīng)用GIS 技術(shù)的條件下，可以為不動產(chǎn)登記人員提供高效、安全的空間數(shù)據(jù)服務(wù)功能，結(jié)合邏輯統(tǒng)一的服務(wù)系統(tǒng)、不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的分布式特點，有助于對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)進行實時更新和匯交處理，進一步提升不動產(chǎn)登記工作的效率及質(zhì)量。

2.不動產(chǎn)登記工作現(xiàn)狀存在的問題分析

不動產(chǎn)登記是一項系統(tǒng)的工作，涉及的內(nèi)容繁多，復(fù)雜程度高。從現(xiàn)狀來看，在不動產(chǎn)登記工作開展期間仍存在一些有待解決的問題。具體而言，主要問題如下：

2.1 不動產(chǎn)數(shù)據(jù)方面的問題

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)較為分散，且各種數(shù)據(jù)的形態(tài)不同，需進行有效整理，根據(jù)相關(guān)規(guī)定構(gòu)建完善的數(shù)據(jù)庫。值得注意的是，從目前來看不動產(chǎn)登記中數(shù)據(jù)方面的問題較為突出，具體表現(xiàn)為：

（1）地圖信息問題。其一，坐標(biāo)基準(zhǔn)不正確；其二，地圖信息不符合實際情況，究其原因主要是因為地形圖獲取時存在問題，未能及時糾正；其三，圖示信息遺漏較多，比如居民住宅、農(nóng)村土地相關(guān)的信息遺漏；其四，地物間的拓撲關(guān)系存在一些問題，特別是地物之間存在重疊現(xiàn)象。

（2）屬性信息問題。在不動產(chǎn)登記中，容易出現(xiàn)屬性欄位信息不正確、特征欄位信息遺漏問題。因此，需做好登記信息的梳理，規(guī)范整理正確信息，處理無用冗余數(shù)據(jù)，以此保證數(shù)據(jù)格式統(tǒng)一，進一步解決數(shù)據(jù)對應(yīng)方式不合理的問題。

2.2 數(shù)據(jù)之間關(guān)聯(lián)性不足問題

在不動產(chǎn)登記工作開展期間，必須保證數(shù)據(jù)之間具有一定關(guān)聯(lián)性。因許多房屋、土地登記資料缺乏統(tǒng)一性，因此需按照“宗落宗，幢落宗，戶落宗”原則對相關(guān)數(shù)據(jù)進行處理，以此提升土地信息與房屋信息之間的關(guān)聯(lián)性[7-8]。與此同時，為實現(xiàn)土地信息融合，需對地塊制定統(tǒng)一的編碼。并且，為保證房地之間的關(guān)聯(lián)性，需理順房屋數(shù)據(jù)和地塊數(shù)據(jù)之間的聯(lián)系，將土地與房屋合理連接，拓展地塊代碼，在轉(zhuǎn)換為自然幢代碼的基礎(chǔ)上，拓展為不動產(chǎn)單元代碼，進一步地塊代碼與自然樁代碼之間的有效銜接。

2.3 缺乏以圖管理不動產(chǎn)的思維問題

不動產(chǎn)登記信息是維護群眾財產(chǎn)權(quán)的重要依據(jù)，當(dāng)前不動產(chǎn)登記簿的記錄主體包括不動產(chǎn)的物權(quán)狀況和真實狀況等資料。從不動產(chǎn)物權(quán)狀況層面，主要內(nèi)容包括不動產(chǎn)的權(quán)利類型、權(quán)利期限、權(quán)利內(nèi)容、權(quán)利來源、物權(quán)基礎(chǔ)、權(quán)利限制、權(quán)利變更等。從不動產(chǎn)的真實狀況層面分析，主要內(nèi)容包括不動產(chǎn)的地點、位置、狀況、范圍、空間接線、界址邊界等。一般在不動產(chǎn)登記時，較為關(guān)注權(quán)屬信息，且對權(quán)屬信息中的屬性信息具備較高的要求，但缺乏以圖管不動產(chǎn)的思維，這樣會使不動產(chǎn)登記工作的效率及質(zhì)量受到影響。因此，相關(guān)工作人員需在不動產(chǎn)登記中滲透以圖管理不動產(chǎn)的新思維，對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)圖形化處理，確保數(shù)據(jù)信息的準(zhǔn)確性，這樣方便對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)進行高效查詢，進一步提高不動產(chǎn)登記管理工作的效率及質(zhì)量。

3.GIS 技術(shù)在不動產(chǎn)登記中的具體應(yīng)用要點分析

鑒于GIS技術(shù)優(yōu)勢作用突出，為做好不動產(chǎn)登記工作，需合理科學(xué)應(yīng)用GIS 技術(shù)，并掌握GIS 技術(shù)的具體應(yīng)用要點?？偨Y(jié)起來，主要應(yīng)用要點如下：

3.1 在不動產(chǎn)數(shù)據(jù)管理中的應(yīng)用

隨著不動產(chǎn)登記工作持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)生的數(shù)據(jù)量逐漸增多，主要包括屬性數(shù)據(jù)和圖形數(shù)據(jù)，既要保證這些數(shù)據(jù)的質(zhì)量，也要將屬性數(shù)據(jù)與圖形數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)起來，以便進行合理利用，提升不動產(chǎn)登記工作的效率及質(zhì)量。一方面，可以通過在不動產(chǎn)登記工作中合理應(yīng)用GIS 技術(shù)，實現(xiàn)對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的有效管理，利用屬性表和各圖層對屬性數(shù)據(jù)、圖形數(shù)據(jù)進行聯(lián)合管理，將不動產(chǎn)空間信息測展示出來。另一方面，利用GIS 技術(shù)的數(shù)據(jù)處理功能，將宗地、房屋等不同圖層的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)起來，實現(xiàn)對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的有效管理。并且，還有必要將GIS 技術(shù)在不動產(chǎn)數(shù)據(jù)管理中的作用充分發(fā)揮出來，準(zhǔn)確定位不動產(chǎn)單元的空間，通過圖層掌握不動產(chǎn)登記信息，保證不動產(chǎn)數(shù)據(jù)信息的完整性。此外，將業(yè)務(wù)辦公平臺與GIS 技術(shù)有效結(jié)合，提供數(shù)據(jù)查詢、數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)統(tǒng)計和制圖等功能，進一步提升不動產(chǎn)登記工作的效率及質(zhì)量。

3.2 在權(quán)籍調(diào)查信息系統(tǒng)中的應(yīng)用

在不動產(chǎn)登記工作開展期間，應(yīng)嚴格做好權(quán)籍調(diào)查工作，確保權(quán)籍調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確性，對不動產(chǎn)存量登記數(shù)據(jù)中缺失的數(shù)據(jù)信息進行及時有效補充、明確。因此，需在權(quán)籍調(diào)查中合理應(yīng)用GIS 技術(shù)，對碎片化、零散的圖形數(shù)據(jù)進行一體化拼接處理，為不動產(chǎn)單元信息的查詢、不動產(chǎn)測量結(jié)果的記錄、地圖繪制以及權(quán)籍調(diào)查等相關(guān)環(huán)節(jié)的工作提供便捷化的軟件工具支持，進一步實現(xiàn)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果的信息化和數(shù)字化呈現(xiàn)。如圖3 所示，為不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查信息系統(tǒng)應(yīng)用流程圖：

圖3 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查信息系統(tǒng)應(yīng)用流程圖

3.3 在立體空間登記中的應(yīng)用

在土地利用向復(fù)雜化、立體化不斷發(fā)展的情況下，不動產(chǎn)單元這一定義產(chǎn)生。目前各城市建設(shè)規(guī)模不斷擴大，地下空間與地上空間的使用率不斷提升，出現(xiàn)了大量的管線設(shè)施、地下停車場和地上高層建筑，體現(xiàn)出土地利用立體化的鮮明特征。在此情況下，不動產(chǎn)權(quán)屬登記工作面臨著土地利用復(fù)雜化、立體化的詳狀況，如果僅采用屬性數(shù)據(jù)配合二維圖形的方式很難完成不動產(chǎn)登記工作任務(wù)。因此，有必要將GIS 技術(shù)與三維構(gòu)建技術(shù)有效結(jié)合，將不動產(chǎn)單元之間的空間關(guān)系更加直觀、立體地展現(xiàn)出來，以立體化的不動產(chǎn)登記模式取代原本的平面模式，以此促進不動產(chǎn)登記工作順利、高效進行。

3.4 在自然資源登記中的應(yīng)用

在不動產(chǎn)登記工作中，需充分認識到自然資源確權(quán)登記的重要性，通過獲取準(zhǔn)確可靠的自然資源調(diào)查數(shù)據(jù)，與國土空間數(shù)據(jù)有效融合，使不動產(chǎn)登記工作呈現(xiàn)出空間復(fù)雜、范圍廣、數(shù)據(jù)量更大等特征。在此情況下，可以在自然資源登記中合理應(yīng)用GIS 技術(shù)，有效發(fā)揮GIS 技術(shù)在不動產(chǎn)登記中的應(yīng)用價值作用，擴大不動產(chǎn)登記工作中GIS 技術(shù)應(yīng)用范圍，提升自然資源登記工作的效率及質(zhì)量。

3.5 利用“互聯(lián)網(wǎng)+”，構(gòu)建不動產(chǎn)數(shù)據(jù)共享機制

在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的持續(xù)發(fā)展下，“互聯(lián)網(wǎng)+”模式被廣泛應(yīng)用到各行業(yè)領(lǐng)域，因此可以將“互聯(lián)網(wǎng)+”作為不動產(chǎn)登記工作的載體，在相關(guān)證件信息上傳的基礎(chǔ)上，即可完成不動產(chǎn)登記和數(shù)據(jù)查詢?nèi)蝿?wù)，以此提升不動產(chǎn)登記工作的效率及質(zhì)量。與此同時，還需對傳統(tǒng)不動產(chǎn)登記模式優(yōu)化改進，無需到窗口辦理業(yè)務(wù)，在合理利用數(shù)據(jù)共享機制的基礎(chǔ)上，將不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的潛能充分發(fā)掘出來，解決信息孤島問題，提升不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的利用價值。

3.6 利用“一窗辦事”平臺提升不動產(chǎn)登記能力

基于網(wǎng)絡(luò)信息時代背景下，網(wǎng)絡(luò)在線“一窗辦事”平臺在不動產(chǎn)登記中的應(yīng)用越加廣泛，各省區(qū)、市區(qū)將自身的平臺與國家平臺連接，可以實現(xiàn)跨區(qū)域的不動產(chǎn)登記資料查詢、抵押預(yù)告登記、預(yù)購商品房預(yù)告登記、不動產(chǎn)抵押登記、商品房登記[9-10]。與此同時，將一站式辦結(jié)模式合理應(yīng)用到不動產(chǎn)登記、繳費、納稅、核稅等工作中，有助于各環(huán)節(jié)工作效率及質(zhì)量的提高。因此需合理利用“一窗辦事”平臺，有效提升不動產(chǎn)登記辦事效率。

結(jié)語：

綜上所述，隨著我國社會持續(xù)發(fā)展，不動產(chǎn)管理工作受到相關(guān)部門及單位的高度重視。其中，不動產(chǎn)登記是非常重要的工作環(huán)節(jié)之一。為確保不動產(chǎn)登記工作順利、高效進行，可以利用GIS 技術(shù)，合理應(yīng)用到不動產(chǎn)數(shù)據(jù)管理、權(quán)籍調(diào)查、立體空間登記、自然資源登記等工作環(huán)節(jié)，以此全面提高不動產(chǎn)登記工作的效率及質(zhì)量，進一步為我國不動產(chǎn)登記工作事業(yè)發(fā)展提供有效的技術(shù)保障支持。