酒店項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理
——以蘇州某奢華酒店項(xiàng)目為例

沈琦忱 徐佩

蘇州圓融發(fā)展集團(tuán)有限公司 江蘇 蘇州 215000

1 設(shè)計(jì)管理簡(jiǎn)述

建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作是貫穿于項(xiàng)目開發(fā)全過程的重要環(huán)節(jié)，它對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、交付直至運(yùn)營維護(hù)有著至關(guān)重要的意義。在項(xiàng)目的投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工驗(yàn)收等各階段，業(yè)主單位的設(shè)計(jì)管理部作為建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理方為完成項(xiàng)目既定的開發(fā)目標(biāo)，以專業(yè)技術(shù)理論為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)代管理手段，對(duì)項(xiàng)目的性質(zhì)特點(diǎn)、開發(fā)建設(shè)目標(biāo)、外部建設(shè)條件進(jìn)行分析，整合建設(shè)單位內(nèi)部的投資、成本、工程、招商營銷等條線，外部的資產(chǎn)管理方（如：商業(yè)管理公司或酒店管理公司）以及政府相關(guān)部門等多方面的決策和需求，對(duì)開發(fā)目標(biāo)和項(xiàng)目資源進(jìn)行全局性的規(guī)劃、組織、指揮、溝通、協(xié)調(diào)和控制，在效果、工期、成本、質(zhì)量等維度持續(xù)探索最佳平衡點(diǎn)[1]。

作為項(xiàng)目管理方，業(yè)主單位設(shè)計(jì)管理部在專業(yè)技術(shù)方面不提倡親自投身設(shè)計(jì)工作、充當(dāng)專業(yè)技術(shù)顧問，更不應(yīng)該局限于簡(jiǎn)單的圖紙收發(fā)工作，如此不僅違背了管理者的崗位職責(zé)，還影響眾多設(shè)計(jì)顧問的工作積極性與責(zé)任感。一個(gè)合格的設(shè)計(jì)管理方，應(yīng)有明確的角色定位，能整合各方資源，充分發(fā)揮設(shè)計(jì)顧問的專業(yè)能力，在效果、進(jìn)度、成本等方面提出要求，對(duì)各項(xiàng)偏離及時(shí)給予修正，最終做出決策或協(xié)助引導(dǎo)上級(jí)做出決策。

建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作通常包括溝通協(xié)調(diào)管理、設(shè)計(jì)招采管理、設(shè)計(jì)品質(zhì)管理、設(shè)計(jì)進(jìn)度管理、設(shè)計(jì)成本控制、施工現(xiàn)場(chǎng)管理與控制、項(xiàng)目設(shè)計(jì)后評(píng)估等幾個(gè)方面。與一般公共建筑項(xiàng)目相比，酒店建筑特有的綜合性與復(fù)雜性對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作提出了更高的要求，因此承擔(dān)全面設(shè)計(jì)統(tǒng)籌的設(shè)計(jì)管理工作在酒店項(xiàng)目中顯得尤為重要。

2 項(xiàng)目基本概況

本項(xiàng)目位于江蘇蘇州，業(yè)主方引進(jìn)了某國際奢華品牌作為酒店管理方，計(jì)劃打造一間超五星奢華酒店。根據(jù)周邊環(huán)境資源及對(duì)競(jìng)爭(zhēng)酒店的產(chǎn)品分析，項(xiàng)目定位為城市度假酒店，希望借助基地獨(dú)有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與景觀資源，塑造大隱于市的避世體驗(yàn)產(chǎn)品。

項(xiàng)目建設(shè)用地面積約22000m2，建筑面積約46000m2，其中地上建筑面積約27000m2、地下建筑面積約19000m2；客房數(shù)約150間，包含標(biāo)準(zhǔn)房、套房、總統(tǒng)套房等各式房型；公共區(qū)域功能多樣，涵蓋了大堂（含：大堂吧、蛋糕房等功能）、全日餐廳、中餐廳、中餐包間、特色餐廳、酒廊、健身中心（含：泳池、SPA）、宴會(huì)廳、會(huì)議室等主要功能空間；此外，項(xiàng)目沿街面還設(shè)置了約4000m2的精品零售商鋪，可謂麻雀雖小五臟俱全[2]。

3 酒管公司影響

通常來說，業(yè)主越早確定并引進(jìn)酒店品牌，總體設(shè)計(jì)方向便能越早明確，設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)也便可以按照酒店品牌定位選擇合適的設(shè)計(jì)顧問公司開展設(shè)計(jì)工作。

本項(xiàng)目業(yè)主方投資與招商團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目立項(xiàng)之初即對(duì)開發(fā)戰(zhàn)略有著清晰的認(rèn)識(shí)，希望借助國際知名奢華酒店品牌先進(jìn)的經(jīng)營理念、標(biāo)準(zhǔn)化的管理模式，以及自帶的忠實(shí)客源等優(yōu)勢(shì)，帶來符合預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績(jī)與投資回報(bào)。最終通過大量篩選與談判工作，落實(shí)了酒店品牌引進(jìn)事宜并推動(dòng)《技術(shù)服務(wù)協(xié)議》的簽訂工作，為設(shè)計(jì)顧問篩選與招采工作，以及后續(xù)設(shè)計(jì)工作的穩(wěn)步推進(jìn)提供了有利條件。

同時(shí)，根據(jù)《技術(shù)服務(wù)協(xié)議》的約定，酒管公司有權(quán)利、有義務(wù)審查或批準(zhǔn)相關(guān)顧問單位、設(shè)計(jì)方案、技術(shù)圖紙、材料選型、品牌選擇是否符合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則及品牌標(biāo)準(zhǔn)，以上事項(xiàng)經(jīng)確認(rèn)后方可開展下一步的工作。由此可見，酒管公司在主導(dǎo)性優(yōu)勢(shì)下必然更傾向于選擇更高價(jià)格、更好品質(zhì)的顧問單位、方案、材料、品牌等。對(duì)于業(yè)主方設(shè)計(jì)管理部，如何高效推進(jìn)工作的同時(shí)有效維護(hù)自身的權(quán)益，成為項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作的難點(diǎn)。這就要求設(shè)計(jì)管理對(duì)產(chǎn)品的檔次和品質(zhì)有及其精細(xì)的把控，任何方案的選擇既不超過酒店標(biāo)準(zhǔn)要求，又要符合奢華酒店的定位。很多情況下，當(dāng)業(yè)主方與酒管公司意見難以達(dá)成一致時(shí)，就需要開展大量的多方案比選、分析論證和市場(chǎng)調(diào)研工作。組織專項(xiàng)考察調(diào)研、專家論證會(huì)，從設(shè)計(jì)預(yù)期、落地效果、對(duì)標(biāo)項(xiàng)目、過往案例、成本比較等多維度進(jìn)行專題論證與分析，主動(dòng)尋求與酒管公司在關(guān)鍵問題決策上達(dá)成共識(shí)。以此為前提，在其他次要問題的決策上往往便可以取得互相妥協(xié)與讓步。最終，雙方的節(jié)奏與目標(biāo)在不斷磨合中趨于一致。

此外，國際酒店管理公司的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)與國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或地方規(guī)范往往存在一定的偏離甚至矛盾，此類偏離和矛盾主要體現(xiàn)在機(jī)電系統(tǒng)上。對(duì)于此類問題，我們要求顧問單位對(duì)酒管公司產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)做系統(tǒng)梳理，形成技術(shù)偏離表，逐一橫向比較。對(duì)比中可以發(fā)現(xiàn)酒管公司設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)十分嚴(yán)謹(jǐn)，整合了過往項(xiàng)目實(shí)踐中總結(jié)出的大量經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，但是與奢華酒店在全球的拓展節(jié)奏同步，其標(biāo)準(zhǔn)的更新周期也普遍較長(zhǎng)，諸多條款往往不能很好地結(jié)合實(shí)際情況、新技術(shù)與新產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)。因此，業(yè)主設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)遇到不合時(shí)宜的條款時(shí)，可以根據(jù)多方標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實(shí)際情況展開討論，分析其中原因及優(yōu)劣，以取得一個(gè)既遵循法律法規(guī)，又能取得酒管公司認(rèn)可的實(shí)施方案[3]。

4 業(yè)態(tài)需求協(xié)調(diào)

如上文項(xiàng)目基本概況中所述，為了平衡項(xiàng)目的投資與收益，酒店沿街面需要設(shè)置約4000m2的精品零售商鋪。在用地條件已相對(duì)緊張的情況下，劃出近1/5的計(jì)容面積用于另一功能業(yè)態(tài)，如何妥善處理兩種業(yè)態(tài)之間的關(guān)系，成為設(shè)計(jì)管理工作的另一關(guān)鍵挑戰(zhàn)。

面臨如此復(fù)雜的外部輸入條件，需要設(shè)計(jì)管理者從全局角度出發(fā)，全面系統(tǒng)地思考這部分商業(yè)的意義與定位。

為了保證形成商業(yè)集聚效應(yīng)，必然需要在主要沿街界面上給予其最良好的區(qū)位、足夠連續(xù)的展面。然而這并不意味著酒店功能的全面退讓，在商業(yè)街的合適位置，我們考慮將酒店部分對(duì)外功能如蛋糕房、spa接待廳等延伸至街面，使其融入商業(yè)街區(qū)與市井喧囂形成良好互動(dòng)，打造出奢華酒店一貫欠缺的近人感與親和力，更好地利用沿街商業(yè)。同時(shí)，借助商業(yè)店鋪的圍合效果，酒店主體功能仍有幸保留著應(yīng)有的私密與格調(diào)。如此一半靜謐一半繁華，打造出強(qiáng)烈碰撞的全新體驗(yàn)氛圍。

在商業(yè)業(yè)態(tài)布局上，為了保證酒店品質(zhì)與正常運(yùn)營不受影響，我們建議均按精品零售業(yè)態(tài)配置。考慮到未來應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整和變化中招商的靈活性，特別是零售改餐飲，同意在次要區(qū)域不影響酒店主要功能的前提下預(yù)留必要的工程條件。

對(duì)于商業(yè)與酒店的機(jī)電系統(tǒng)，我們要求機(jī)電顧問考慮兩種業(yè)態(tài)的使用特性，在互不影響的原則下做多方案比選。最終促成決策方案為：商業(yè)與酒店共用機(jī)電系統(tǒng)，分開計(jì)量，商管方向酒管方結(jié)算費(fèi)用。此方案兼顧商業(yè)與酒店的使用需求，且得以有效控制機(jī)房與設(shè)備的面積占用，同時(shí)在形式上保留了酒店在本地塊內(nèi)應(yīng)有的主導(dǎo)權(quán)。此處，設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)的作用在于將商業(yè)業(yè)態(tài)的正面影響發(fā)揮到極致，而負(fù)面影響則控制在最小范圍內(nèi)，使得商業(yè)和酒店兩種原本互相對(duì)立的業(yè)態(tài)間既互相退讓，又彼此協(xié)作，項(xiàng)目先天的復(fù)雜性與矛盾性由此消隱甚至轉(zhuǎn)變成了難得的機(jī)遇[4]。

5 設(shè)計(jì)顧問選擇

奢華酒店是一個(gè)綜合性的復(fù)雜系統(tǒng)，對(duì)于設(shè)計(jì)顧問單位的能力及經(jīng)驗(yàn)也有著非?？量痰囊螅枰T多專項(xiàng)設(shè)計(jì)顧問分工協(xié)作。本項(xiàng)目聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)顧問總數(shù)便多達(dá)20多家，設(shè)計(jì)管理工作面臨著管理對(duì)象雜、銜接環(huán)節(jié)多、技術(shù)要求高等難點(diǎn)。在項(xiàng)目初期，設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)根據(jù)項(xiàng)目狀況、酒店需求、成本預(yù)算、發(fā)包模式等因素制定設(shè)計(jì)合約規(guī)劃，將一個(gè)復(fù)雜的酒店設(shè)計(jì)項(xiàng)目分解為若干個(gè)設(shè)計(jì)合約包，所有合約包涵蓋酒店設(shè)計(jì)所需要的全部?jī)?nèi)容，沒有遺漏但允許有部分重疊。

下文將以本項(xiàng)目為例，著重介紹酒店項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段各方最為關(guān)注的建筑方案設(shè)計(jì)顧問，以及室內(nèi)方案設(shè)計(jì)顧問的選擇歷程與經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，酒店已不僅僅是承擔(dān)住宿、餐飲等基本功能的建筑形式，更多的是作為滿足多元需求的綜合性場(chǎng)所，其整體規(guī)劃布局、前后場(chǎng)功能布置與流線組織直接影響客戶體驗(yàn)、運(yùn)營效率、整體品質(zhì)乃至項(xiàng)目收益，酒店設(shè)計(jì)需要在全面考慮實(shí)際使用功能外更要兼顧審美需求、文化特征以及一些更高層次的內(nèi)涵因素。因此在設(shè)計(jì)顧問公司的選擇上，設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)面臨著極大的挑戰(zhàn)。即便是眾多國際一線設(shè)計(jì)公司都并不精通酒店建筑設(shè)計(jì)，業(yè)主往往需要聘請(qǐng)專業(yè)的酒店設(shè)計(jì)公司擔(dān)當(dāng)建筑方案設(shè)計(jì)顧問，以此保證整體方案的合理性及深化可行性，乃至協(xié)助業(yè)主掌握酒店項(xiàng)目開發(fā)的主動(dòng)權(quán)。

對(duì)于以室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)顧問為主的酒店設(shè)計(jì)核心顧問，酒管公司有著極高的關(guān)注度，《技術(shù)服務(wù)協(xié)議》簽訂后，酒管公司通常會(huì)給出若干推薦顧問名單。這些顧問公司總體可分為兩類：以創(chuàng)始人命名的設(shè)計(jì)事務(wù)所和專做酒店設(shè)計(jì)的商業(yè)化設(shè)計(jì)公司。事務(wù)所規(guī)模較小，作品風(fēng)格相對(duì)統(tǒng)一，創(chuàng)始人影響因素較大，如果創(chuàng)始人對(duì)項(xiàng)目足夠重視，親自參與把關(guān)，更容易取得滿意的設(shè)計(jì)效果；設(shè)計(jì)公司人員配置齊全，內(nèi)部設(shè)有不同主創(chuàng)團(tuán)隊(duì)，不同團(tuán)隊(duì)擅長(zhǎng)的風(fēng)格迥異，作品百花齊放，因此需要考察擬派主創(chuàng)設(shè)計(jì)師過往案例，選擇符合項(xiàng)目需求的主創(chuàng)設(shè)計(jì)師是非常重要的工作過程。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，本項(xiàng)目合約費(fèi)用300000元以上的設(shè)計(jì)顧問招采均需要以公開形式在建設(shè)工程項(xiàng)目招標(biāo)平臺(tái)發(fā)包。然而，上述對(duì)酒店效果品質(zhì)與后勤運(yùn)營影響極大的方案類設(shè)計(jì)顧問，如通過公開招標(biāo)選定單位存在如下不利因素：

第一，國際知名的外資設(shè)計(jì)公司參與國內(nèi)公開招標(biāo)存在一定困難；而國內(nèi)成熟的酒店設(shè)計(jì)顧問較少，參與建筑方案投標(biāo)的將以本地設(shè)計(jì)院為主，參與室內(nèi)方案投標(biāo)的則多為中小型室內(nèi)設(shè)計(jì)公司或大型施工單位及設(shè)計(jì)院的室內(nèi)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。以上單位的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)及能力匹配度均不足；

第二，國際知名奢華酒店品牌均有品牌設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求，并參與重要設(shè)計(jì)方案的決策。如選擇了不熟悉同檔次奢華酒店的設(shè)計(jì)顧問，會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)過程中的不確定與反復(fù)，影響項(xiàng)目整體進(jìn)度，造成無效成本的增加；

第三，效果類設(shè)計(jì)方案的審美相對(duì)比較主觀，不能保證外部評(píng)標(biāo)專家的評(píng)審結(jié)果符合業(yè)主方與酒管方的預(yù)期。

基于以上因素，設(shè)計(jì)管理部會(huì)同成本合約部開展綜合評(píng)估后，由設(shè)計(jì)管理部提交專項(xiàng)報(bào)告，項(xiàng)目公司向項(xiàng)目所在地招標(biāo)主管部門提出溝通，申請(qǐng)效果類設(shè)計(jì)顧問采用國際競(jìng)賽模式。最終，政府招標(biāo)主管部門依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政府相關(guān)文件批準(zhǔn)了以上申請(qǐng)。

6 結(jié)束語

隨著近30年來中國城市化水平的不斷提高，市場(chǎng)對(duì)各類酒店的需求日益增加，對(duì)于酒店項(xiàng)目的綜合要求也在不斷提高，提升項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營品質(zhì)勢(shì)在必行。作為項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)階段至關(guān)重要的一環(huán)，設(shè)計(jì)管理應(yīng)當(dāng)在繼承傳統(tǒng)管理模式的同時(shí)，不斷探索新技術(shù)、開創(chuàng)新思維，適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營的新需求，以此切實(shí)促進(jìn)酒店行業(yè)的全面可持續(xù)發(fā)展。

本文引用的案例也許不具有普適性，無法就酒店項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段面臨的諸多問題給出成套的解決方案，并且由于不同項(xiàng)目、不同業(yè)主的開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)都不盡相同，也就不存在一套標(biāo)準(zhǔn)答案。希望通過本文，為同類建設(shè)項(xiàng)目的高質(zhì)量發(fā)展提供些許有益的參考。