房屋買賣增值損害賠償問題研究

石韶瑋

摘 要：補償安置房屋交易不同于一般的商品房買賣，引發(fā)的糾紛最為引人關注焦點是房屋買賣增值損害的賠償。原《合同法》未對房屋增值的利益屬性予以明確認定，亦未對房屋增值損害賠償予以明確規(guī)范，而現(xiàn)行《民法典》亦未給予明確回應。規(guī)范缺位導致法官在審理時對房屋增值的利益屬性認定有不同觀點，增值損害賠償?shù)挠嬎銟藴室矡o法標準化。故司法實踐中明確對增值利益屬性的認定、加強對房屋增值損害賠償規(guī)則的構建是當前亟需解決的困境。

關鍵詞：房屋買賣增值損害賠償；征收補償安置房屋；房屋買賣合同糾紛

隨著上海市城市更新工作取得長遠發(fā)展，產(chǎn)生大量補償安置房屋，但受補償安置房屋限制流轉政策以及房屋增值空間刺激，造成補償安置房屋買賣時常發(fā)生糾紛。下文主要通過研究分析生效判決，借鑒理論研究成果，通過歸納補償安置房屋買賣增值損害賠償糾紛的現(xiàn)狀，結合目前補償安置房屋買賣增值損害賠償遇到的審判困境，對房屋增值損害的法律性質進行重點闡述，結合生效裁判的成熟司法實踐經(jīng)驗，進而探討補償安置房屋買賣增值損害賠償?shù)姆蛇m用規(guī)則。

一、補償安置房屋買賣增值損害賠償糾紛的現(xiàn)狀

（一）補償安置房屋買賣增值損害賠償糾紛的司法現(xiàn)狀

通過中國裁判文書網(wǎng)檢索裁判日期為2010年1月1日至2023年8月15日的相關案件，檢索條件設置為“民事案件”、“上海市”、“房屋買賣合同糾紛”、“安置房屋”，“增值”共檢索出37篇裁判文書，其中基層法院28篇，中級法院9篇；檢索條件設置為“民事案件”、“上海市”、“房屋買賣合同糾紛”、“安置房屋”、“預期利益”，共檢索出25篇裁判文書，其中基層法院18篇，中級法院6篇，高級法院1篇；檢索條件設置為“民事案件”、“上海市”、“房屋買賣合同糾紛”、“安置房屋”、“可得利益”，共檢索出12篇裁判文書，其中基層法院9篇，中級法院3篇；檢索條件設置為“民事案件”、“上海市”、“房屋買賣合同糾紛”、“安置房屋”、“履行利益”，共檢索出3篇裁判文書，其中基層法院2篇，中級法院1篇；檢索條件設置為“民事案件”、“上海市”、“房屋買賣合同糾紛”、“安置房屋”、“信賴利益”，共檢索出3篇裁判文書，其中基層法院2篇，中級法院1篇；檢索條件設置為“民事案件”、“上海市”、“房屋買賣合同糾紛”、“安置房屋”、“期待利益”，共檢索出3篇裁判文書，其中基層法院2篇，中級法院1篇。

通過中國裁判文書網(wǎng)檢索結果的數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，補償安置房屋買賣增值損害賠償案件呈上升趨勢且上訴率高。自2010年1月1日至2023年8月15日期間，各級法院共計審判37件，2020年至今審判案件共計18件，占比48.65%，增值損害賠償案件數(shù)量隨著補償安置房屋買賣數(shù)量的逐年增加而激增。從中國裁判文書網(wǎng)中檢索到的1132篇補償安置房屋買賣合同糾紛的法律文書，經(jīng)統(tǒng)計可看出上海市各基層法院共計審理907件，上海市第一、第二中級法院共計審理216件，上海市高級法院共計審理了9件，其中涉增值糾紛案件37件，上海市各基層法院共計審理28件，在涉增值糾紛中占比75.68%，上海市第一、第二中級法院共計審理9件，在涉增值糾紛中占比24.32%，上訴率32.14%。

人民法院在審理案件時，對于計算增值損害賠償時間的也有不同觀點。一般房屋買賣合同的計算賠償時間大致分為違約行為發(fā)生時，履行期限屆滿時，起訴時，但補償安置房屋的計算賠償時間分為兩類，具體如圖所示。

二、補償安置房屋買賣增值損害賠償?shù)膶徟欣Ь?/p>

（一）補償安置房屋增值利益屬性認定存在分歧

補償安置房屋增值損害的利益屬性是處理增值損害賠償案件的法理依據(jù)。當前學術界對補償安置房屋增值損害賠償?shù)睦娑ㄐ源嬖跔幾h，主流觀點為三種，一是信賴利益說。[1] 二是可得利益說。[2] 三是履行利益說。[3]與此同時，司法實踐中對房屋增值損害利益屬性也沒有達成一致共識。比如（2017）滬01民終13475號房屋買賣合同糾紛一案，一審及二審法院將房屋增值認定為預期利益，然后根據(jù)雙方的違約情況進行處理。再比如（2017）滬0112民初23277號房屋買賣合同糾紛一案，審理法院將補償安置房屋增值認定為可得利益，并做出釋明，“違約可得利益，是指當事人一方違反合同使權利人在正常、適當履行情況下本來可以實現(xiàn)和取得的財產(chǎn)利益未能實現(xiàn)和取得，或者稱其為因違約導致權利人應增加而未增加的那部分財產(chǎn)”。又比如（2018）滬0115民初14358號房屋買賣合同糾紛一案，筆者發(fā)現(xiàn)當事人合同中已然將房屋增值損害歸納為信賴利益損害，故審理法院也遵循當事人意思自治，將補償安置房屋增值損害認定為信賴利益損害，后通過誠實信用原則的適用進行處理。上述案例深刻反映在司法審判中，人民法院在補償安置房屋增值損害利益屬性認定中存在法律性質認定不明、法律性質認定不統(tǒng)一更甚至法律性質不予認定的情況。這可能會誤導當事人認為司法機關在沒有法律依據(jù)或裁判依據(jù)不明的情況下，直接做出判決結果，引發(fā)當事人對法院釋法工作及司法判決的質疑。

（二）補償安置房屋增值損害賠償法律適用不明確

審理補償安置房屋買賣增值損害賠償糾紛首先考量的是買賣合同效力問題。《上海市動遷安置房管理辦法》第二十三條規(guī)定①，安置房屋三年內(nèi)不能轉讓產(chǎn)權。在補償安置房屋買賣合同糾紛中，有些出買方受高昂房價誘導，會以買賣合同違反“三年內(nèi)不能轉讓產(chǎn)權”之規(guī)定為自己的違約行為開脫。（2017）滬01民終13604號房屋買賣合同糾紛一案，審理法院根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第四條②，先對相關法律等級效力進行判定；根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）第十四條③，再對合同效力進行認定。雖涉案的補償安置房屋的交易流轉，受限制于地方行政部門出臺的規(guī)定（《上海市動遷安置房管理辦法》第二十三條規(guī)定三年內(nèi)不能轉讓情形），但補償安置房屋并非法律規(guī)定的禁止流通物，且房屋買賣合同亦未違反法律禁止性規(guī)定，故人民法院判定買賣合同有效。其次補償安置房屋增值損害賠償適用法律單一。前述案例中，當房屋買賣合同被判決解除時，適用《合同法》第九十七條⒁處理房屋增值損害賠償問題。但實際司法實踐中，可能還存在幾種情況：房屋買賣合同一方當事人不履行房屋買賣合同義務或者履行房屋買賣合同義務不符合約定，給對方造成損害；房屋買賣合同一方當事人出現(xiàn)違約后，并沒有為避免損害結果而擴大采取適當措施；房屋買賣合同雙方都存在違約行為的。當出現(xiàn)上述情況后如何適用法律，也未能有明確的導向性。

（三）房屋增值損害賠償計算標準不統(tǒng)一

首先對于房屋增值的計算時間節(jié)點沒有統(tǒng)一標準。補償安置房屋增值損害賠償計算時間區(qū)別于普通房屋的計賠時間，且人民法院在補償安置房屋增值損害賠償計算時間的適用上也不能做到完全統(tǒng)一；其次對于損害賠償?shù)挠嬎?，人民法院通常會結合案情，對賠償金額的進行酌定，也有一些法院會依據(jù)評估價格支持補償差價，還有一些法院會依據(jù)當事人約定進行處理?？傮w來看，在處理賠償房屋增值損害時，對房屋增值賠償數(shù)額難以準確認定，且司法實踐中對于增值損害的計算方法和計算時間節(jié)點也沒有統(tǒng)一的標準，尤其是存在法官對房屋增值損害賠償金額存在自由裁量權過大的問題，故即便法院依法對案件進行裁判，但結果還是難以令人信服。

三、補償安置房屋買賣增值損害賠償審判思路探究

（一）統(tǒng)一補償安置房屋增值損害的法律性質認定

1.明確可得利益與履行利益之區(qū)別。雖然可得利益與履行利益都是對違約責任侵害利益的救濟，但是兩者顯著差異。從概念分析，在補償安置房屋買賣中，可得利益是若房屋買賣合同實際履行，守約方預期可能獲得的財產(chǎn)增值收益，預期的財產(chǎn)增值是關鍵，是一種依附原有合同標的物的增值利益；而履行利益是若房屋買賣合同實際履行，守約方因合同實際履行而可獲得利益，即得財產(chǎn)利益是重點，是簽訂并履行合同的最根本之目的。從法條依據(jù)來看，《民法典》第五百八十四條⑤規(guī)定的“訂立補償安置房屋買賣合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失”，是為了避免僅補償履行利益而無法彌補守約方合同本身利益損失而進行的兜底救濟，此處預見或應當預見的損失為間接損失?！睹穹ǖ洹返谖灏倨呤邨l⑥規(guī)定的“賠償損失”是對守約方因補償安置房屋買賣合同無法履行造成的合同本身利益損失的補償，此處預見或應當預見的損失為直接損失。如補償安置房屋買賣合同中約定的定金、違約金、違約罰息等等。

2.認定補償安置房屋增值損害利益屬性應為可得利益損失?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸臈l⑦“包括合同履行后可以獲得的利益”推斷，補償安置房屋增值損害應認定為可得利益損失，補償安置房屋買賣合同中房屋增值完全符合可得利益的特點?？傻美姹Ｗo的是補償安置房屋買賣合同簽訂之后，因出賣方違約造成房屋買賣合同無法實際繼續(xù)履行而補償?shù)念A期間接利益，對違約損失的兜底是其賠償目的。合同履行之后實際直接利益是履行利益保護內(nèi)容，履行利益其救濟的是違約損失本身，其賠償目的是使補償安置房屋買賣合同如被正常履行。補償安置房屋增值是預期間接利益而非實際直接利益，增值損害產(chǎn)生時房屋買賣合同已然無法實際履行。故認定補償安置房屋增值損害為可得利益損失范疇，既符合法理，也符合法律之規(guī)定，更能與司法實踐接軌，為解決此類糾紛提供可靠依據(jù)。

（二）明確補償安置房屋買賣增值損害賠償?shù)姆蛇m用

1.關于合同效力問題。雖《合同法》及司法解釋均被廢止，但《民法典》第五百九十七條第二款之規(guī)定⑧，若房屋買賣合同涉及的標的物，屬于法律及行政法規(guī)禁止或者限制轉讓，則房屋買賣合同合同效力會受到影響，而《上海動遷安置房管理辦法》既非法律，也非行政法規(guī)，并非上述情況，故并不能以《上海動遷安置房管理辦法》對補償安置房屋買賣有所限制，而當然認定補償安置房屋買賣合同無效。

2.明確補償安置房屋買賣合同解除后的法律后果。若只有房屋買賣合同一方違約時，適用《民法典》第五百八十四條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。”若房屋買賣合同雙方均有違約時，適用《民法典》第五百九十二條：“當事人都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生有過錯的，可以減少相應的損失賠償額?！?/p>

3.區(qū)分補償安置房屋買賣合同違約金與補償安置房屋增值損害賠償?shù)倪m用。（1）違約金與損害賠償存在一定相似性關系。根據(jù)《民法典》第五百八十五條之規(guī)定，合同雙方可以約定發(fā)生違約時支付違約金，也可約定違約金的計算方法。司法實踐中違約金的標準的會存在過高或過低可能，但在我國民事立法思維下，違約金一直以補償性為主，“就違約金的補償性而言，違約金本質上屬于損害賠償金額之預定，其主要功能在于填補守約方損失，相當于履行之替代。”[4] ；以懲罰性為輔，“約定的違約金過分高于造成的損失時可請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”、“違約金低于造成的損失時，則請求人民法院或者仲裁機構予以增加違約金數(shù)額?！奔疵袷路芍袔в袘土P性的違約金不能過分高于違約行為造成的損害，也不能過分低于違約行為造成的損害。（2）明確違約金請求權與違約損失賠償請求權誰更優(yōu)先問題。筆者并不贊同簡單認定違約金請求權具有更高優(yōu)先級?！叭暨`約金請求權與合同解除后損害賠償請求權指向的是同一損失，則應避免同時適用，否則將會出現(xiàn)債權人雙重得益的結果?！盵5] 從實現(xiàn)訴訟目的，發(fā)揮訴訟功能角度出發(fā)，無論是獲得違約金的請求還是獲得違約損害賠償請求，在法定范圍，上述請求理應得到司法支持。故審理法院在區(qū)分房屋買賣合同違約金與房屋增值損害賠償時，應先著手查明違約行為造成的損害是否存在，后按照金額總數(shù)不超過法定標準為原則，以案件本身因違約實際發(fā)生的損失為核心，在違約金請求與違約損害賠償請求之間進行比較后做出認定。

4.補償安置房屋增值損害賠償?shù)姆上拗啤！睹穹ǖ洹泛贤幖跋嚓P理論對違約損害賠償進行的法定限定，同樣可以適用到補償安置房屋買賣合同中增值損害類糾紛的處理當中。（1）可預見及應預見損失原則適用。（2017）滬0112民初23277號房屋買賣合同糾紛一案，因出賣方違約導致補償安置房屋無法交付，根據(jù)雙方簽訂買賣合同之預見，買受方則應當為補償安置房屋產(chǎn)權人，則補償安置房屋增值利益，應屬于可預見之損失，符合《民法典》第五百八十四條之規(guī)定。（2）避免損害擴大原則適用。（2017）滬0115民初15144號房屋買賣合同糾紛一案，本案中根據(jù)買受人報警時所作的詢問筆錄內(nèi)容，買受人于2014年就已知道涉案補償安置房屋的居住使用情況，補償安置房屋或已由他人居住，或已出售給他人，在出賣方未給予明確處理方式及答復的情況下，一直未采取積極措施，防止損失擴大，人民法院審理后認為基于房屋增值客觀事實及買受人理應承擔避免損失擴大責任，故未完全支持買受人之訴請，本案的判決符合《民法典》第五百九十一條之規(guī)定情形，是避免損害擴大原則在補償安置增值損害賠償?shù)木唧w適用，可見增值損害賠償也應受限于避免損害擴大原則。（3）過錯相抵原則適用。（2019）滬0112民初9775號房屋買賣合同糾紛一案，本案系爭房屋系補償安置房屋，其過戶受限，買受人應當予以充分知曉并分擔相應風險。雙方約定出賣方限期辦理產(chǎn)證并交付買受人，但交付產(chǎn)證之行為不同于房屋交易過程中履行變更產(chǎn)權登記手續(xù)之義務，且買受人亦未就出賣人延遲交付產(chǎn)權證產(chǎn)生實際損失進行充分舉證，人民法院審理后基于本案系爭房屋無法過戶的主客觀原因考慮，根據(jù)各方當事人過錯程度等綜合因素，酌定被告承擔一定數(shù)額賠償金額。人民法院在裁判中充分考慮了雙方當事人的過錯行為，是《民法典》第五百九十二條之規(guī)定的具體實踐，也充分驗證補償安置增值損害賠償應受限于過錯相抵原則。（4）損益相抵原則適用。在補償安置房屋增值損害賠償案件審理中，《最高人民法院<關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋>》規(guī)定的損益相抵原則存在適用可能。增值損害賠償旨在補償違約行為造成的損失，其賠償數(shù)額應與損失相當，守約方不得從對違約方的違約賠償中獲得更多的利益。獲益既“包含積極利益，也包含消極利益；既可以是已經(jīng)取得的利益，也可以是本來應該取得的利益。同時強調(diào)獲得利益與違約之間存在因果關系，意味著獲利是因合同的訂立和履行所產(chǎn)生的，而不是因違約所產(chǎn)生的?！盵6] 損益相抵原則的適用非常少見，但筆者認為在有極少數(shù)情況也有適用此項原則的可能。如出賣方存在違約前提下，買受方在特殊的情況下花費更少價錢購買到房屋，這也應算一種獲益，在計算增值損害賠償時應考慮予以扣除。

（三）實現(xiàn)補償安置房屋買賣增值損害賠償計算方法的客觀化

1.補償安置房屋增值損害賠償計算時間客觀化。人民法院在在審理此類合同糾紛時，對計算損害的時間節(jié)點持有不同觀點。普通的合同類糾紛計算損害的時間：履行期限屆滿時、違約行為發(fā)生時、訴訟時。原則上，計算房屋增值損害的時間點應當適用合同履行期限屆滿之日，但補償安置房屋買賣合同具有其特殊性，對于履行期限的約定大多模糊不清，故以履行期限屆滿時為計算損害的時間節(jié)點，往往沒有實際操作可能。故筆者認為可從違約行為發(fā)生時、訴訟時兩個方面著手解決。（1）確定違約行為發(fā)生時為計算損害的時間節(jié)點。有些法官認為“在買受人不知曉房屋出賣人違約的情況下，不應期待買受人作出任何針對違約的應對。且從法律盡可能保護合同穩(wěn)定性以及促成合同履行出發(fā)，若出賣人僅有非根本違約的意思，如任意提高價款、單方增加交易條件等，便要求買受人馬上接受合同目的落空并徑直提起違約損害賠償之訴有強人所難之嫌?！?[7]筆者認為為了保護守約方利益，更能從法律及合同本意出發(fā)，當合同違約方存在拒絕履行合同的意思，或存在導致房屋買賣合同無法實現(xiàn)的行為，可以違約行為發(fā)生時為計算損害的節(jié)點，而無需考慮履行期限是否屆滿，但違約行為發(fā)生時買受人對自己權利的救濟應當以知道自己權利受到違約行為侵犯之日為限。（2）確定一審訴訟時間為計算損害的時間節(jié)點。一方面如僅確定違約行為發(fā)生時為補償安置房屋增值損害計損時間節(jié)點，可能會存在已確定的房屋增值損害數(shù)額不足以彌補守約方之損害的情況。另一方面雖有眾多將起訴之時作為計算增值損害時間的探討，但僅以起訴時間作為計算損害的時間節(jié)點，不利于守約方更好地維護自身權益，也不符合公平正義的法治思想。且在已生效判決中，司法機關確實存在以當事人申請司法鑒定之日、一審辯論結束之日、一審判決之日等作為計算增值損害之時間節(jié)點。應根據(jù)違約惡劣情況、涉案房屋居住情況、公共事業(yè)管理費及物業(yè)費繳納情況等，綜合考量將一審訴訟過程中守約方提起的合理時間為計算損害的時間節(jié)點，這也符合可得利益的損害賠償理論。故筆者認為以一審訴訟時間作為房屋增值損害賠償?shù)挠嬎銜r點是更為合理。

2.補償安置房屋增值損害賠償計算方式客觀化。（1）約定賠償?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸鍡l第一款之規(guī)定，在房屋買賣合同中，合同雙方可以預先約定違約行為造成損害的具體計算方法。人民法院在審理該類案件時，對于增值損害賠償，應首先考慮的是有無合同約定，如合同明確約定房屋增值損害的計算方法，則法院依據(jù)合同處理。（2）法定賠償。在補償安置房屋買賣合同糾紛中，買賣合同因違約方的違約行為而被解除，買賣合同實際履行之后守約方可獲得利益減去合同解除后違約方應返還利益的差額，應當為補償安置房屋的增值部分。前述（2017）滬0112民初23277號房屋買賣合同糾紛一案，人民法院在判決中明確闡明差額的計算方法“本院確定以2017年10月27日作為評估基準日，依據(jù)估價報告確定的金額，據(jù)此本院認定涉訴房屋增值部分的損失金額為2，740，000元-740，000元=2，000，000元?！?，740，000元如合同實際履行守約方原可獲得利益，740，000元是合同解除后違約方原應返還利益，差額2，000，000元就是本案房屋增值損害賠償?shù)慕痤~。（3）酌定賠償。酌定賠償是司法實踐最為常見方式，雖在一定程度上化解矛盾，解決案件糾紛，但容易引發(fā)當事人不滿，且酌定賠償也應分情況討論。筆者認為酌定賠償?shù)倪m用有兩種情形：當有合同約定，但明確超出損失范圍時，增值損害賠償金額的應以差額為基礎，以實際損失為原則，即賠償金額應以違約行為造成的可得利益損失為限；當無合同約定時，筆者認為人民法院應當考慮違約行為的嚴重性、房屋的實際使用情況、是否有雙方違約等因素，對賠償金額進行調(diào)整。

四、結語

在契約精神日漸深入人心的今天，公正的司法裁判結果為社會行為發(fā)展提供良好價值導向，做到個案公正，社會之公平正義才得以彰顯，只有通過在每一個補償安置房屋增值損害賠償案件中實現(xiàn)誠信價值，才能讓人民群眾在每一個司法案件中感受到公平正義，公平公正的審判導向，對于契約精神維護之重要性不言而喻。

注釋：

①《上海市動遷安置房管理辦法》第二十三條規(guī)定：“動遷安置房在取得房地產(chǎn)權證后的3年內(nèi)，不得轉讓、抵押，但依法發(fā)生繼承等非交易類行為以及由原安置區(qū)、縣的住房保障房屋管理局按照有關規(guī)定組織回購的除外?！?/p>

②《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第四條：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！?/p>

③ 《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）第十四條：“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。”

④ 《合同法》第九十七條：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。

⑤《民法典》第五百八十四條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

⑥《民法典》第五百七十七條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

⑦《民法典》第五百八十四條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

⑧ 《民法典》第五百九十七條：“法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規(guī)定?！?/p>

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