國有大行摸排房企融資情況　破解房企融資難題

蘇華 秦佳麗

近期房企融資端頻頻迎來突破性政策利好。繼11 月下旬三部門聯(lián)合會議要求銀行涉房貸款“三個不低于”、監(jiān)管層正起草“50 家房企融資白名單”系列措施后，近日大型銀行密集對房企展開約訪或調(diào)研，摸排房企融資情況。

主流市場觀點認為，與去年“三支箭”等地產(chǎn)融資政策相比，新一輪政策具備量化性和硬性要求。目前尚未最終明確的房企“融資白名單”，篩選標準將參考房企銷售規(guī)模，不排除覆蓋少量已出險但具有保交樓任務(wù)的房企。據(jù)了解，銀行涉房貸款“三個不低于”若能落地實施，有望為行業(yè)提供超過整體平均水平的信貸支持，并推動房地產(chǎn)行業(yè)風險化解進入穩(wěn)定狀態(tài)。

決策層面提出廣泛支持房企融資要求以來，各路銀行已經(jīng)有所行動，近期國有大行密集召開房企座談會。11 月下旬已有建設(shè)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多家銀行對房企展開約訪、調(diào)研工作，摸底房企融資需求。

其中，交通銀行于11 月27 日邀請萬科集團、綠城集團、龍湖集團、美的置業(yè)、濱江集團、大華集團、仁恒置地、新希望地產(chǎn)、卓越置業(yè)、新城控股、偉星集團、陸家嘴集團、浦發(fā)集團及首開股份等共15 家房企代表在滬參加座談會；建設(shè)銀行則于11 月24日在京召集萬科、龍湖、美的置業(yè)、新城發(fā)展、濱江集團、大華集團6 家房企參會，銀行與各家房企就債券承銷與投資、經(jīng)營性物業(yè)貸款、銀行授信增額、境外及跨境融資等方面進行交流。

當前各大銀行的約訪名單有所重合，總體來看仍以資產(chǎn)負債表相對健康的房企為主，央國企、優(yōu)質(zhì)民企及區(qū)域龍頭房企涵蓋其中。

“銀行邀約的房企有兩類，一類是潛在的‘白名單’房企；另一類是存量貸款業(yè)務(wù)規(guī)模較大、銀行與之存在較多業(yè)務(wù)往來的房企?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)向本刊表示，近期各類銀行密集與房企召開座談會，與此前監(jiān)管層召開的金融機構(gòu)會議要求、起草50 家房企融資“白名單”等市場消息密切有關(guān)。另外，各類銀行涉及存量貸款以及同企業(yè)的資金往來，目前召開座談會也是對相關(guān)資產(chǎn)風險以及企業(yè)情況進行摸底。

銀行密集召開座談會源于近期多部門的房地產(chǎn)金融支持舉措。此前監(jiān)管機構(gòu)正在起草房企融資“ 白名單”、要求銀行涉房貸款“三個不低于”等備受關(guān)注。11 月21 日市場消息稱，監(jiān)管機構(gòu)正在起草一份涵蓋50 家房企的“白名單”，在列的企業(yè)將獲得包括信貸、債權(quán)和股權(quán)融資等多方面的支持。而在11 月17 日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會已聯(lián)合召開金融機構(gòu)座談會，重點提出了“三個不低于”指標要求——各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速；對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速；對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。

在宋紅衛(wèi)看來，與去年年底“三支箭”等融資政策相比，近期關(guān)于銀行涉房貸款“三個不低于”成為了具體的量化指標：“去年房企融資端屬于窗口性指導(dǎo)政策，而新一輪政策等都限定了清晰的范圍跟數(shù)量。就‘三個不低于’要求而言，新政對銀行設(shè)置了同業(yè)對比指標，并且融資向非國有制房企傾斜。”

在房企人士看來，近期“白名單”等措施并非空穴來風，疊加涉房貸款‘三個不低于’等政策，或成為防止房地產(chǎn)風險進一步傳導(dǎo)的“分水嶺”。某品牌民營房企人士向本刊談道：“最近密集的政策多多少少對市場信心起到了激勵作用，但最終還是要看金融機構(gòu)落實到什么程度。最近銀行召集一批房企開會，我們（出險房企）也對銀行盡快實施放貸動作抱有期待?！?/p>

綠城中國內(nèi)部人士向本刊表示，目前從金融市場和銀行態(tài)度所釋放的扭轉(zhuǎn)市場的決心很明確，房企普遍久旱逢甘露，新一輪政策明顯利好優(yōu)質(zhì)民企?！熬G城有大股東央企屬性加持，在融資端本身還算寬松。不過‘大缸有水小缸滿’，我們也期望更好的政策推出帶動市場觸底上揚。”該人士補充道，“目前行業(yè)層面都在探索新的方向，如果布局綠色節(jié)能低碳環(huán)保等概念，會在發(fā)行REITs、綠色債券等融資途徑上更容易開展。

近期密集“追加”的金融支持政策，側(cè)面反映了去年以來出臺政策執(zhí)行效力有所不足的現(xiàn)象。比如“金融16 條”背景下，各大銀行與房企密集簽訂總對總戰(zhàn)略合約以提供意向性融資支持，公開信息顯示，僅去年11月中旬至12 月初，銀行授信總額已超過2 萬億元。不過，多家獲得信貸支持的房企今年未能避免流動性壓力。譬如，據(jù)金地集團業(yè)績公告，截至今年6月末公司獲得各銀行金融機構(gòu)授信總額2532 億元，其中已使用銀行授信總額930 億元，較去年底僅增加16 億元。今年10 月，穆迪將金地集團的公司家族評級（CFR） 從“Ba3”下調(diào)至“B3”，預(yù)計未來12～18 個月該公司的流動性將較為疲軟。

就近期融資端政策而言，對比明確的涉房貸款規(guī)?！叭齻€不低于”，目前尚未面世的“50 家房企白名單”備受關(guān)注。主流市場觀點認為，名單篩選標準將參考房企銷售規(guī)模，不排除部分已出險但具有保交樓任務(wù)的房企。天風證券報告顯示，三類房企有望納入監(jiān)管層“白名單”，第一類是未出險的優(yōu)質(zhì)非國央企有較大概率選入，如近期會議已提及的萬科、龍湖、新城，以及其他已獲得第二支箭支持的民企如美的、卓越等；第二類是參考權(quán)益銷售規(guī)模的主流央國企；此外，不排除針對已出險但仍在穩(wěn)健運營、有保交樓任務(wù)的房企。

本刊了解到，若以今年前10 月房企銷售規(guī)模TOP 50 陣營為參考標準，約有30 余家房企尚未出險，央國企占據(jù)主要陣營。就混改房企及民營房企而言，尚未構(gòu)成實質(zhì)性違約的包括萬科、金地集團、龍湖集團、濱江集團、新城控股、美的置業(yè)、卓越集團、雅居樂等13 家房企。

結(jié)合主要支持民營房企債券融資的“第二支箭”，今年以來還有碧桂園、旭輝控股、新希望地產(chǎn)等民營房企獲批儲架式注冊中期票據(jù)，構(gòu)成今年的境內(nèi)信用債發(fā)行陣營。

中指研究院研究總監(jiān)劉水向本刊表示，監(jiān)管部門制定涵蓋50 家房企的白名單具有系統(tǒng)性和較大行業(yè)影響力，因此，一是銷售額、資產(chǎn)規(guī)?？壳暗姆科髮⒘腥氚酌麊?；二是近期多個重要會議均指出“一視同仁滿足不同性質(zhì)企業(yè)合理融資需求”，“白名單”淡化了企業(yè)性質(zhì)，央國企、民營房企及混合所有企業(yè)均會在列；三是個別出險房企也可能會列入白名單，即部分資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、專注經(jīng)營，債務(wù)化解取得重要進展的企業(yè)有機會被列入。“龍湖、萬科、新城發(fā)展、旭輝控股等房企均符合以上條件，應(yīng)該會在白名單?！彼麑Υ苏劦馈?/p>

本刊了解到，具備低成本特點的銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資渠道，近年銀行選擇傾向于與優(yōu)質(zhì)房企合作，今年國央企類房企獲得銀行貸款的集中度更高。以龍頭陣營“保萬招”為例，截至今年年中，保利發(fā)展有息負債規(guī)模3564 億元，銀行貸款與直接融資比重達86%；招商蛇口銀行貸款余額1322 億元，在其融資余額中占比63%；萬科截至9 月底有息負債規(guī)模3230 億元，銀行借款占比61.4%。

銀行層面，國有大行仍是房企獲得信貸支持的主力。以“工農(nóng)中交建郵”國有六大行為例，截至今年6 月末，農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、交通銀行、郵儲銀行對境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)公司類貸款金額分別為8925 億元、8462 億元、8334 億元、7672 億元、5066億元、2440 億元，較2022 年底增長6.3%、9.35%、8.13%、5.85%、-2.6%、15.34%。

對比央行發(fā)布的金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告，截至今年年中，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.37 萬億元，較2022 年末53.16 萬億元房地產(chǎn)貸款余額增長0.4%；國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.1 萬億元，較2022 年末12.69 萬億元開發(fā)貸款余額增長3.23%。當前國有大行對房企提供貸款金額增速整體較高。

劉水介紹，當前要求銀行涉房貸款“三個不低于”的亮點在于具有強制性?！吧虡I(yè)銀行考慮到風險，落地執(zhí)行會有一定難度。但正因為有難度，監(jiān)管層面才會提出要求。目前民營房企融資困難，依靠市場化手段很難解決，必須依靠行政力量干預(yù)進行糾偏?！?/p>

不過，在宋紅衛(wèi)看來，目前涉房貸款“三個不低于”要求在銀行執(zhí)行層面存在考驗。據(jù)介紹，市場針對民營房企融資普遍要求企業(yè)有好項目作為擔保，房企如果缺乏優(yōu)質(zhì)的項目，抵押貸款這條路依舊走不通。目前房地產(chǎn)市場尚未走出下行通道，房企銷售“造血”功能未恢復(fù)，難以通過新投資項目獲得滾動性收益，“如果未來決策層面放得更開，比如信用貸方面進行松綁，那么房企流動性補充或許能夠有所體現(xiàn)。”

他就此補充道，雖然目前涉房貸款‘三個不低于’具有一定的強制性，但房企未必能夠絕對達標。“銀行要控制自身的風險，未來也是在確保自身安全的前提下去推進涉房貸款行為。不放貸款的后果大概率是扣‘KPI’，而如果放錯貸款收不回來卻可能涉及資產(chǎn)流失?！彼渭t衛(wèi)表示，“如果未來銀行在‘三個不低于’方面存在執(zhí)行壓力，會導(dǎo)致眾多銀行去‘爭搶’央國企以及少量優(yōu)質(zhì)民營房企的情況。今年很多央國企開發(fā)貸成本已經(jīng)到了2%左右的低點，很大一部分原因就是銀行集中向這類房企釋放貸款，新一輪融資環(huán)境下同樣是少量優(yōu)質(zhì)民企具有較好的融資空間。另外，銀行會更大程度上對房企存量貸款提供展期和置換，比如銀行貸給某家房企一筆貸款到期不能及時歸還，銀行對其提供展期可重新走一筆賬，雖然沒有新增貸款，但也算完成了一筆貸款指標?！?/p>

在劉水看來，當前決策層面重視民營房企融資困難問題，密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)風險溢出情況。從10月31日中央金融工作會議指出“一視同仁支持不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資和并購需求”，到11月17日三部門聯(lián)合召開金融機構(gòu)座談會提出涉房貸款“三個不低于”，再到近日各銀行密集召開座談會聽取房企融資訴求，監(jiān)管部門及金融機構(gòu)正在加大民營房企融資力度支持。

他對此表示：“銀行涉房貸款‘三個不低于’落地實施，有望為行業(yè)提供超過整體平均水平的信貸支持，緩解行業(yè)流動性緊縮的情況。結(jié)合房企融資‘白名單’等措施加快落地、需求端政策持續(xù)發(fā)力助力房企銷售企穩(wěn)，房地產(chǎn)行業(yè)風險化解能夠進入穩(wěn)定階段?！?/p>

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）