面向住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)費(fèi)率研究
——以 Y 公司某房地產(chǎn)項(xiàng)目為例

符 饒

（北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司，北京 100101）

0 引言

2019 年發(fā)布的《北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)暫行管理辦法》［1］未對(duì)保險(xiǎn)費(fèi)率作出統(tǒng)一的規(guī)定，需要建立適合不同項(xiàng)目的保險(xiǎn)費(fèi)率模型。本文在分析影響保險(xiǎn)費(fèi)率的各種因素后，運(yùn)用層次分析法建立保險(xiǎn)費(fèi)率調(diào)整系數(shù)評(píng)價(jià)體系，得出保險(xiǎn)費(fèi)率模型，以 Y 公司某房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，驗(yàn)證保險(xiǎn)費(fèi)率模型的有效性和可操作性。

1 保險(xiǎn)費(fèi)率影響因素

1.1 保險(xiǎn)費(fèi)率組成

保險(xiǎn)費(fèi)率由基本費(fèi)率和調(diào)整系數(shù)兩部分組成，其中基本費(fèi)率是根據(jù)歷年賠償數(shù)據(jù)，運(yùn)用大數(shù)定理，經(jīng)糾正后得出的；調(diào)整系數(shù)針對(duì)具體項(xiàng)目的差異性，經(jīng)相關(guān)行業(yè)專家評(píng)價(jià)，厘定參建方綜合實(shí)力和建筑工程施工質(zhì)量為影響因素［2］。

1.2 保險(xiǎn)費(fèi)率影響因素

1.2.1 參建方綜合實(shí)力

參建方主要為建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位。其中，建設(shè)單位是指住宅工程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其綜合實(shí)力影響住宅工程質(zhì)量和質(zhì)量潛在缺陷，對(duì)保險(xiǎn)費(fèi)率的影響因素包括企業(yè)資質(zhì)；設(shè)計(jì)單位的專業(yè)能力和設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)等綜合水平影響住宅工程質(zhì)量和質(zhì)量潛在缺陷，對(duì)保險(xiǎn)費(fèi)率的影響因素體現(xiàn)在企業(yè)資質(zhì)和獲獎(jiǎng)情況兩個(gè)方面；監(jiān)理單位接受建設(shè)單位委托，對(duì)施工單位的施工質(zhì)量實(shí)施監(jiān)督職能，其綜合水平影響住宅工程質(zhì)量和質(zhì)量潛在缺陷，影響因素包括企業(yè)資質(zhì)；施工單位是住宅工程質(zhì)量和質(zhì)量潛在缺陷最直接的影響者，其對(duì)保險(xiǎn)費(fèi)率的影響因素歸納為企業(yè)資質(zhì)、獲獎(jiǎng)情況。綜上所述，本文厘定參建方綜合實(shí)力參照標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)表1）。

表1 企業(yè)資質(zhì)等級(jí)和獲獎(jiǎng)情況一覽

1.2.2 建筑工程施工質(zhì)量

參考 GB/T 50375－2016《建筑工程施工質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》［3］，分別從性能檢測(cè)、質(zhì)量記錄、允許偏差、觀感質(zhì)量四個(gè)維度評(píng)價(jià)各分部工程施工質(zhì)量，工程評(píng)價(jià)部分權(quán)重中地基與基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程和裝飾裝修工程占比共計(jì) 65 %，Y 公司 D 住宅項(xiàng)目必保項(xiàng)工程造價(jià)中地基與基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程和裝飾裝修工程占比共計(jì) 74 %，因此，厘定在建筑工程施工質(zhì)量方面對(duì)保險(xiǎn)費(fèi)率的影響因素為地基與基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程和裝飾裝修工程。

2 保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算

2.1 基本費(fèi)率

本文住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)基本費(fèi)率參照市住建委和市銀保監(jiān)局針對(duì)入圍承保保險(xiǎn)公司發(fā)布的《北京市工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)行業(yè)版承保方案》，保障房必保項(xiàng)保險(xiǎn)費(fèi)率為 1.25 %，商品房必保項(xiàng)保險(xiǎn)費(fèi)率為 1.35 %。

2.2 調(diào)整系數(shù)

2.2.1 影響因素權(quán)重確定

1）構(gòu)建調(diào)整系數(shù)計(jì)算路徑和影響因素框架，采用層次分析法［4］對(duì)影響因素指標(biāo)構(gòu)建量化模型（見(jiàn)表2）。

2）建立判斷矩陣及求解。邀請(qǐng)來(lái)自建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位的共計(jì) 40 位相關(guān)領(lǐng)域的專家對(duì)照表4 對(duì)判斷矩陣進(jìn)行打分，其中建設(shè)單位 17 人，設(shè)計(jì)單位 10 人，監(jiān)理單位 5 人，施工單位 8 人，對(duì)判斷矩陣統(tǒng)計(jì)分析后，最終形成統(tǒng)一結(jié)果。

①調(diào)整系數(shù)判斷矩陣及求解（見(jiàn)表3）

表3 調(diào)整系數(shù)判斷矩陣

②參建方綜合實(shí)力判斷矩陣及求解（見(jiàn)表4）

表4 參建方綜合實(shí)力判斷矩陣

③施工單位判斷矩陣及求解（見(jiàn)表5）

表5 施工單位判斷矩陣

④設(shè)計(jì)單位判斷矩陣及求解（見(jiàn)表6）

表6 設(shè)計(jì)單位判斷矩陣

2.2.2 參建方綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)

參照參建方綜合實(shí)力對(duì)保險(xiǎn)費(fèi)率的影響，根據(jù)表1 計(jì)算參建方等級(jí)系數(shù)。

1）建設(shè)單位綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)。

①企業(yè)資質(zhì)等級(jí)系數(shù)

由表1 得知，建設(shè)單位企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)，根據(jù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)設(shè)定建設(shè)單位企業(yè)資質(zhì)等級(jí)系數(shù)（Q一建，Q二建，Q三建）＝（0.8，0.9，1.0）。

②建設(shè)單位綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)

建設(shè)單位綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)S建見(jiàn)式（1）。

2）設(shè)計(jì)單位綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)。

①企業(yè)資質(zhì)等級(jí)系數(shù)

由表1 得知，設(shè)計(jì)單位企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)，根據(jù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)設(shè)定設(shè)計(jì)單位企業(yè)資質(zhì)等級(jí)系數(shù)（Q甲設(shè)，Q乙設(shè)，Q丙設(shè)）＝（0.8，0.9，1.0）

②獲獎(jiǎng)情況系數(shù)

由表1 得知，設(shè)計(jì)單位獲獎(jiǎng)情況分為國(guó)家級(jí)、省級(jí)、無(wú)獎(jiǎng)項(xiàng)，根據(jù)獲獎(jiǎng)情況設(shè)定設(shè)計(jì)單位獲獎(jiǎng)情況等級(jí)系數(shù)（R國(guó)設(shè)，R市設(shè)，R無(wú)設(shè)）＝（0.8，0.9，1.0）。

③設(shè)計(jì)單位綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)

設(shè)計(jì)單位綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)S設(shè)見(jiàn)式（2）。

3）監(jiān)理單位綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)。

①企業(yè)資質(zhì)等級(jí)系數(shù)

由表1 得知，監(jiān)理單位企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為綜合、甲級(jí)、乙級(jí)，根據(jù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)設(shè)定監(jiān)理單位企業(yè)資質(zhì)等級(jí)系數(shù)（Q綜監(jiān)，Q甲監(jiān)，Q乙監(jiān)）＝（0.8，0.9，1.0）。

②監(jiān)理單位綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)

監(jiān)理單位綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)S監(jiān)見(jiàn)式（3）。

4）施工單位綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)。

①企業(yè)資質(zhì)等級(jí)系數(shù)

由表1得知，施工單位企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為特級(jí)、一級(jí)、二級(jí)，根據(jù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)設(shè)定施工單位企業(yè)資質(zhì)等級(jí)系數(shù)（Q特施，Q一施，Q二施）＝（0.8，0.9，1.0）。

②獲獎(jiǎng)情況系數(shù)

由表1得知，施工單位獲獎(jiǎng)情況分為國(guó)家級(jí)、省級(jí)、無(wú)獎(jiǎng)項(xiàng)，根據(jù)獲獎(jiǎng)情況設(shè)定施工單位獲獎(jiǎng)情況等級(jí)系數(shù)（R國(guó)，R市施，R無(wú)施）＝（0.8，0.9，1.0）。

③施工單位綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)

施工單位綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)S施見(jiàn)式（4）。

5）參建方綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)。

根據(jù)參建方綜合實(shí)力評(píng)價(jià)得到參建方綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)S參見(jiàn)式（5）。

2.2.3 建筑工程施工質(zhì)量評(píng)價(jià)系數(shù)

1）建筑工程施工質(zhì)量評(píng)分。根據(jù)建筑工程施工質(zhì)量對(duì)保險(xiǎn)費(fèi)率影響，結(jié)合 GB/T 50375－2016《建筑工程施工質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，參照評(píng)價(jià)項(xiàng)目分值，歸納地基與基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾裝修工程評(píng)分 體系。

評(píng)價(jià)項(xiàng)目分值合計(jì) 100 分，在判定結(jié)果對(duì)應(yīng)的檢查項(xiàng)目欄內(nèi)打“√”，一檔檢查項(xiàng)目實(shí)得分＝應(yīng)得分×100 %，二檔檢查項(xiàng)目實(shí)得分＝應(yīng)得分×70 %，評(píng)價(jià)項(xiàng)目分值合計(jì)為 72 項(xiàng)檢查項(xiàng)目實(shí)得分合計(jì)。

2）建筑工程施工質(zhì)量評(píng)價(jià)綜合等級(jí)及系數(shù)。GB/T 50375－2016《建筑工程施工質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定了結(jié)構(gòu)工程、單位工程兩個(gè)評(píng)價(jià)階段，只有結(jié)構(gòu)工程評(píng)為優(yōu)良工程，單位工程才能繼續(xù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。結(jié)構(gòu)工程、單位工程施工質(zhì)量評(píng)價(jià)綜合評(píng)分達(dá)到 85 分及以上的建筑工程評(píng)為優(yōu)良工程。本文將建筑工程施工質(zhì)量評(píng)價(jià)等級(jí)分為優(yōu)秀、良好、合格三個(gè)等級(jí)，優(yōu)秀∈［100，95］，良好∈（95，90］，合格∈（90，85］，建筑工程施工質(zhì)量評(píng)價(jià)綜合系數(shù)（S優(yōu)質(zhì)，S良質(zhì)，S合質(zhì)）＝（0.8，0.9，1.0）。

2.2.4 調(diào)整系數(shù)

調(diào)整系數(shù)＝參建方綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)×權(quán)重＋建筑工程施工質(zhì)量評(píng)價(jià)綜合系數(shù)×權(quán)重＝S參×b1＋S質(zhì)×b2。

2.2.5 保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算

保險(xiǎn)費(fèi)率＝基本費(fèi)率×調(diào)整系數(shù)

3 案例實(shí)證

3.1 工程概況

D 住宅項(xiàng)目位于北京市，2019 年開(kāi)工，2022 年竣工，該項(xiàng)目包括商品房和保障房。其中，商品房約 8.73 萬(wàn) m2，小高層住宅 7 棟，地下 2 層，地上 13 層，工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)必保項(xiàng)工程造價(jià)為 51 462.56 萬(wàn)元；其中，保障房約 4.46 萬(wàn) m2，高層住宅 2 棟，地下 3 層，地上 26 層，工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)必保項(xiàng)工程造價(jià)為 18 914.30 萬(wàn)元。D 住宅項(xiàng)目開(kāi)工前按基本費(fèi)率投保了工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)，其中，商品房保費(fèi)＝1.35 %×51 462.56＝694.74 萬(wàn)元，保障房保費(fèi)＝1.25 %×18 914.30＝236.43 萬(wàn)元，保費(fèi)合計(jì) 931.17 萬(wàn)元。

D 住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位為 Y 公司，Y 公司由市屬國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè) S 公司、J 公司、H 公司合作出資注冊(cè)成立，三家公司均為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)；設(shè)計(jì)單位為 T 公司，工程設(shè)計(jì)綜合甲級(jí)資質(zhì)，獲得 2018 年全國(guó)優(yōu)秀建筑工程設(shè)計(jì)金獎(jiǎng)；監(jiān)理單位為 B 公司，房屋建筑工程監(jiān)理甲級(jí)資質(zhì)；施工單位為 C 公司，房屋建筑工程施工總承包特級(jí)資質(zhì)，獲得 2017 年中國(guó)建筑工程魯班獎(jiǎng)。

Y 公司通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式，最終選擇 C 公司為 D 住宅項(xiàng)目施工總承包單位，C 公司與 Y 公司簽訂施工總承包合同后，向 Y 公司發(fā)出質(zhì)量延保承諾書(shū)，Y 公司接受了 C 公司的質(zhì)量延保承諾，并將 C 公司的質(zhì)量延保承諾書(shū)作為施工總承包合同補(bǔ)充協(xié)議。

3.2 調(diào)整系數(shù)計(jì)算

3.2.1 參建方綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)

1）建設(shè)單位綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)。

①企業(yè)資質(zhì)等級(jí)系數(shù)

建設(shè)單位 Y 公司，由三家具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)的市屬國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)合作出資注冊(cè)成立，建設(shè)單位企業(yè)資質(zhì)等級(jí)系數(shù)Q建＝0.8。

②建設(shè)單位綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)

建設(shè)單位綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)S建＝Q建＝0.8。

2）設(shè)計(jì)單位綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)。

①企業(yè)資質(zhì)等級(jí)系數(shù)

設(shè)計(jì)單位 T 公司，具有工程設(shè)計(jì)綜合甲級(jí)資質(zhì)，設(shè)計(jì)單位企業(yè)資質(zhì)等級(jí)系數(shù)Q設(shè)＝Q甲設(shè)＝0.8。

②獲獎(jiǎng)情況系數(shù)

設(shè)計(jì)單位 T 公司，獲得 2018 年全國(guó)優(yōu)秀建筑工程設(shè)計(jì)金獎(jiǎng)，設(shè)計(jì)單位獲獎(jiǎng)情況等級(jí)系數(shù)R設(shè)＝R國(guó)設(shè)＝0.8。

③設(shè)計(jì)單位綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)

設(shè)計(jì)單位綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)S設(shè)＝Q設(shè)×d設(shè)1＋R設(shè)×d設(shè)2＝0.8×0.33＋0.8×0.67 ＝0.8。

3）監(jiān)理單位綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)。

①企業(yè)資質(zhì)等級(jí)系數(shù)

監(jiān)理單位 B 公司，具有房屋建筑工程監(jiān)理甲級(jí)資質(zhì)，監(jiān)理單位企業(yè)資質(zhì)等級(jí)系數(shù)Q監(jiān)＝Q甲監(jiān)＝0.9。

②監(jiān)理單位綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)

監(jiān)理單位綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)S監(jiān)＝Q監(jiān)＝0.9。

4）施工單位綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)。

①企業(yè)資質(zhì)等級(jí)系數(shù)

施工單位 C 公司，具有房屋建筑工程施工總承包特級(jí)資質(zhì)，施工單位企業(yè)資質(zhì)等級(jí)系數(shù)Q施＝Q特施＝0.8。

②獲獎(jiǎng)情況系數(shù)

施工單位 C 公司，獲得 2017 年中國(guó)建筑工程魯班獎(jiǎng)，施工單位獲獎(jiǎng)情況等級(jí)系數(shù)R施＝R國(guó)施＝0.8。

③施工單位綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)

施工單位綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)S施＝Q施×d施1＋R施×d施2＝0.8×0.67＋0.8×0.33＝0.8

5）參建方綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)。

根據(jù)參建方綜合實(shí)力評(píng)價(jià)得到參建方綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)S參＝c2×S建＋c3×S設(shè)＋c4×S監(jiān)＋c1×S施＝0.3×0.8＋0.13×0.8＋0.1×0.9＋0.47×0.8＝0.81。

3.2.2 建筑工程施工質(zhì)量評(píng)價(jià)系數(shù)

1）建筑工程施工質(zhì)量評(píng)分。查閱 D 住宅項(xiàng)目地基與基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾裝修工程工程驗(yàn)收資料，得出各檢查項(xiàng)目實(shí)得分合計(jì)（見(jiàn)表7）。

表7 建筑工程施工質(zhì)量評(píng)分體系

2）建筑工程施工質(zhì)量評(píng)價(jià)系數(shù)。D 住宅項(xiàng)目地基與基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾裝修工程施工質(zhì)量評(píng)分為 94.64 分，建筑工程施工質(zhì)量評(píng)價(jià)綜合等級(jí)為良好∈（95，90］，所以，D 住宅項(xiàng)目建筑工程施工質(zhì)量評(píng)價(jià)系數(shù)S質(zhì)＝S良質(zhì)＝0.9。

3.2.3 調(diào)整系數(shù)

調(diào)整系數(shù)＝參建方綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系數(shù)×權(quán)重＋建筑工程施工質(zhì)量評(píng)價(jià)綜合系數(shù)×權(quán)重＝S參×b1＋S質(zhì)×b2＝0.81×0.75＋0.9×0.25＝0.832。

3.3 保險(xiǎn)費(fèi)率及保費(fèi)

保險(xiǎn)費(fèi)率＝基本費(fèi)率×調(diào)整系數(shù)，保費(fèi)＝保險(xiǎn)費(fèi)率×工程造價(jià)。

D 住宅項(xiàng)目商品房保險(xiǎn)費(fèi)率＝1.35 %×0.832＝1.12 %，保費(fèi)＝1.12%×51462.56＝576.38萬(wàn)元；D住宅項(xiàng)目保障房保險(xiǎn)費(fèi)率＝1.25%×0.832＝1.04%，保費(fèi)＝1.04%×18914.30＝196.71萬(wàn)元，保費(fèi)合計(jì)773.09萬(wàn)元。

Y公司與承保D住宅項(xiàng)目工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)共保體協(xié)商后，共保體一致認(rèn)為調(diào)整系數(shù)計(jì)算科學(xué)、合理，D住宅項(xiàng)目發(fā)生質(zhì)量潛在缺陷的可能性有所降低，同意退還Y公司多繳納的工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)保費(fèi)158.08萬(wàn)元（931.17-773.09），節(jié)約了Y公司D住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。

4 結(jié)語(yǔ)

通過(guò)分析影響保險(xiǎn)費(fèi)率的各種因素，運(yùn)用層次分析法建立保險(xiǎn)費(fèi)率調(diào)整系數(shù)評(píng)價(jià)體系，得出保險(xiǎn)費(fèi)率模型。并以Y公司某房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，實(shí)證保險(xiǎn)費(fèi)率模型，具有一定的參考價(jià)值。但是，參建方綜合實(shí)力中影響保險(xiǎn)費(fèi)率的因素僅包括企業(yè)資質(zhì)和獲獎(jiǎng)情況，如果有條件，可以嘗試把參建方財(cái)務(wù)狀況評(píng)價(jià)也納入?yún)⒔ǚ骄C合實(shí)力評(píng)價(jià)體系，使得保險(xiǎn)費(fèi)率調(diào)整系數(shù)更加客觀、準(zhǔn)確，對(duì)參建方財(cái)務(wù)狀況的評(píng)價(jià)方法還有待進(jìn)一步研究。Q