房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理研究*

黃永生 常 威

(1 華北理工大學(xué)管理學(xué)院 河北 唐山 063210)(2 灤南縣南堡鎮(zhèn)人民政府 河北 唐山 063200)

隨著城市建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn),房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理水平受到了越來越多的關(guān)注,要充分借鑒已有研究成果,從質(zhì)量管理、項(xiàng)目控制等多方面角度落實(shí)相應(yīng)的管理方案,有效提高客戶滿意度,從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理概述

1.1 內(nèi)涵

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理管理者的管理需求,借助系統(tǒng)工程方法,開展綜合監(jiān)督。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理涉及內(nèi)容較多,因此,要結(jié)合實(shí)際需求在創(chuàng)新管理思維的同時(shí),對(duì)組織模式、管理機(jī)制也要予以優(yōu)化,以便于打造更加科學(xué)的項(xiàng)目管理平臺(tái)[1]。另外,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理系統(tǒng)(如圖1所示)要圍繞總體設(shè)計(jì)方案對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督,形成統(tǒng)一核算、統(tǒng)一管理的投資建設(shè)控制流程。

圖1 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理系統(tǒng)錐形圖

1.2 特征

(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理涉及專業(yè)知識(shí)較多,因此具有科學(xué)性特點(diǎn),無論是理論依據(jù)還是實(shí)踐方法,都要將科學(xué)規(guī)范性作為關(guān)鍵,確保項(xiàng)目管理的具體內(nèi)容和基本流程能踐行現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的最新成果,為全面優(yōu)化質(zhì)量水平提供保障。

(2)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理也具備社會(huì)化特征,特別是在房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量和規(guī)模不斷增大的時(shí)代背景下,現(xiàn)代社會(huì)對(duì)項(xiàng)目管理的要求也在增多,要想提升房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理質(zhì)量,就要綜合評(píng)估和分析社會(huì)性影響因素,對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程和管理過程予以職業(yè)化控制,聘請(qǐng)專業(yè)的項(xiàng)目管理者開展相關(guān)工作。

(3)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理具有標(biāo)準(zhǔn)化特點(diǎn),由于對(duì)技術(shù)性要求較高,就需要嚴(yán)格按照管理標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)具體工作,滿足社會(huì)化生產(chǎn)需求的同時(shí)也要提高管理內(nèi)容的精細(xì)化水平,真正意義上打造高品質(zhì)工程項(xiàng)目。

(4)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理也逐漸向著國際化方向發(fā)展,不僅僅實(shí)在一些大型房地產(chǎn)項(xiàng)目中,中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目也在參加單位、設(shè)備材料以及管理服務(wù)等方面呈現(xiàn)出國際化運(yùn)行管理趨勢,以便于能更好地提升房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理控制水平[2]。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理內(nèi)容

為全面推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理工作進(jìn)程,要嚴(yán)格落實(shí)全過程管理機(jī)制,確保相關(guān)控制工作都能順利展開,提高綜合性管理水平,以便于進(jìn)一步強(qiáng)化管控效能,維持統(tǒng)籌管理效果,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理全面進(jìn)步的目標(biāo)。

2.1 管理流程

2.1.1 決策階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期要對(duì)項(xiàng)目建議書、可行性分析報(bào)告、項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品策劃等進(jìn)行集中管理,從地段選擇、規(guī)模劃定、規(guī)劃內(nèi)容等綜合分析影響要素,以便于能更好地提高管理水平[3]。

一方面,在項(xiàng)目質(zhì)量管理規(guī)劃開始之前,應(yīng)當(dāng)充分了解投資人的項(xiàng)目決策以及質(zhì)量方面的要求,把握工程項(xiàng)目在施工開展過程中的特征,評(píng)估房地產(chǎn)未來的動(dòng)態(tài)走向,最終確立科學(xué)合理的質(zhì)量管理目標(biāo),明確質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn),以便于相關(guān)質(zhì)量管理規(guī)劃內(nèi)容都能按照標(biāo)準(zhǔn)化流程有序開展,提高操作實(shí)效性。

另一方面,要設(shè)定開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制項(xiàng)目負(fù)責(zé)人管控機(jī)制,項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理是項(xiàng)目組中負(fù)責(zé)質(zhì)量管理的專業(yè)人員,負(fù)責(zé)制定和管理項(xiàng)目質(zhì)量管理的相關(guān)制度、流程和標(biāo)準(zhǔn)。該崗位將負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)、質(zhì)量策劃和控制計(jì)劃,并監(jiān)督項(xiàng)目質(zhì)量管理的執(zhí)行。他們還將負(fù)責(zé)與投資方和開發(fā)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行溝通,確保項(xiàng)目的質(zhì)量達(dá)到投資人的期望和市場的需求。編制項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃是為了確保項(xiàng)目質(zhì)量管理能夠有條不紊地進(jìn)行。項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃是以投資人的開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃和市場定位目標(biāo)為基礎(chǔ),結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況編制的一份具體工作計(jì)劃。該計(jì)劃將包括項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)、質(zhì)量管理的組織架構(gòu)和職責(zé)、項(xiàng)目質(zhì)量控制措施、項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)估方法等內(nèi)容。通過編制項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃,可以使項(xiàng)目質(zhì)量管理工作有計(jì)劃、有條理地進(jìn)行,確保項(xiàng)目的質(zhì)量達(dá)到預(yù)期。

除此之外,要設(shè)定項(xiàng)目前期工作成果質(zhì)量評(píng)審制度,配合專家系統(tǒng)等及時(shí)發(fā)現(xiàn)規(guī)劃中存在的問題并優(yōu)化前期工作水平。

2.1.2 設(shè)計(jì)階段

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理工作而言,規(guī)劃方案要著重關(guān)注施工圖設(shè)計(jì)內(nèi)容,落實(shí)更加可控的管理機(jī)制,確保設(shè)計(jì)依據(jù)能滿足實(shí)際設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。在工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中,主要包括初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段。針對(duì)一些技術(shù)較為復(fù)雜的特大型項(xiàng)目,則要按照初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段落實(shí)相關(guān)工作,利用不同階段深度控制保證設(shè)計(jì)的整體質(zhì)量,有效控制質(zhì)量水平的同時(shí),對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行質(zhì)量跟蹤,以便于能實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)文件的動(dòng)態(tài)化審核[4]。

在設(shè)計(jì)過程初步階段完成后,開發(fā)商的設(shè)計(jì)管理人員要結(jié)合設(shè)計(jì)招標(biāo)文件以及設(shè)計(jì)合同、技術(shù)規(guī)范、政府相關(guān)批文等進(jìn)行進(jìn)一步復(fù)審,審核中要對(duì)過度設(shè)計(jì)或者是不足設(shè)計(jì)予以控制,降低設(shè)計(jì)隱患發(fā)生幾率,為設(shè)計(jì)效果全面優(yōu)化提供保障。另外,要設(shè)置設(shè)計(jì)經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制,夯實(shí)質(zhì)量管理基礎(chǔ)。首先,要落實(shí)組織設(shè)計(jì)策劃,將策劃結(jié)果直接匯總在設(shè)計(jì)計(jì)劃中,以保證后續(xù)工作流程的可控性和科學(xué)性。其次,要結(jié)合項(xiàng)目計(jì)劃、項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃以及設(shè)計(jì)計(jì)劃等對(duì)設(shè)計(jì)過程予以實(shí)時(shí)性監(jiān)督,有效維持監(jiān)督過程的科學(xué)性。最后,在不同專業(yè)推進(jìn)的過程中應(yīng)當(dāng)做好彼此的銜接工作,并且結(jié)合不同專業(yè)的實(shí)際需求,加強(qiáng)有關(guān)技術(shù)方案的審核以及協(xié)調(diào),最終在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程推進(jìn)的過程中能夠滿足不同方案的實(shí)際控制需求,從全面出發(fā),落實(shí)有關(guān)設(shè)計(jì)評(píng)審以及驗(yàn)證的相關(guān)工作。

2.1.3 施工階段

(1)程序控制,嚴(yán)格按照房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)階段的具體要求落實(shí)具體工序,保證工序銜接性合理且可靠,并整合具體工序內(nèi)容,維持綜合管理水平。

(2)過程控制,對(duì)工作過程予以監(jiān)管,并將工作過程的階段性成果和預(yù)期予以對(duì)比,從而分析存在的偏差問題,配合管理標(biāo)準(zhǔn)和控制機(jī)制展開階段性整改,更好地滿足施工作業(yè)整體管理要求,為整個(gè)作業(yè)跟蹤管理控制水平的優(yōu)化提供保障。

另外,在施工階段為保證質(zhì)量管理控制水平,要充分踐行“三檢”制度,每道基礎(chǔ)工序結(jié)束后,作業(yè)班組自檢,然后施工人員項(xiàng)目經(jīng)理組織施工部門、質(zhì)檢部門以及技術(shù)部門進(jìn)行互檢,有效提升綜合質(zhì)量管控的效率。

2.1.4 竣工驗(yàn)收階段

(1)分項(xiàng)工程驗(yàn)收,在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理體系中,分項(xiàng)工程要結(jié)合工程合同質(zhì)量等級(jí)要求落實(shí)具體檢查分析工作,并結(jié)合工程項(xiàng)目實(shí)際情況依據(jù)質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)開展階段性驗(yàn)收,更好地維持分項(xiàng)工程質(zhì)量等級(jí)。

(2)分部工程驗(yàn)收,在分項(xiàng)工程驗(yàn)收基礎(chǔ)上,依據(jù)分部工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)確定驗(yàn)收內(nèi)容和流程,特別是在工程轉(zhuǎn)交的過程中,結(jié)合分部工程土建管理的具體標(biāo)準(zhǔn),要利用中間驗(yàn)收等方案,在獲取中間驗(yàn)收簽證后才能繼續(xù)施工。

(3)竣工驗(yàn)收,統(tǒng)計(jì)計(jì)算分項(xiàng)工程驗(yàn)收和分部工程驗(yàn)收結(jié)果,配合綜合質(zhì)量評(píng)估結(jié)果,就能更好地維持工程項(xiàng)目質(zhì)量水平[4]。

2.1.5 交付物業(yè)

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理體系中,在工程項(xiàng)目竣工后,物業(yè)一般是提前進(jìn)駐,確保設(shè)備以及分項(xiàng)試運(yùn)行階段均有專業(yè)人員跟蹤記錄,作為物業(yè)的工作人員一定要了解有關(guān)安裝的各個(gè)事項(xiàng),調(diào)試人員應(yīng)明確工作內(nèi)容,并且不斷學(xué)習(xí)有關(guān)系統(tǒng)組成以及設(shè)備操作方面的知識(shí),從而結(jié)合實(shí)際情況制定更加科學(xué)規(guī)范的使用制度、維護(hù)制度以及保養(yǎng)制度,保證成品保護(hù)工作順利落實(shí)。

另外,房地產(chǎn)企業(yè)要定期對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量回訪,形成完整的信息數(shù)據(jù)記錄后及時(shí)解決可能存在的隱患問題,為質(zhì)量管理控制工作進(jìn)入良性循環(huán)提供支持[7]。

2.2 評(píng)價(jià)內(nèi)容

要結(jié)合實(shí)際管理情況建立客戶滿意度分析模型,設(shè)立三級(jí)評(píng)價(jià)體系指標(biāo),以便于能從相應(yīng)的分析過程中更好地為后續(xù)工程管理控制工作提供指導(dǎo)意見。

2.2.1 三級(jí)指標(biāo)

第一級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo),房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理滿意度總體評(píng)價(jià)。

第二級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo),造成上述質(zhì)量問題的管理因素。

第三級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo),經(jīng)調(diào)查業(yè)主在使用過程中報(bào)事的具體質(zhì)量問題。

2.2.2 權(quán)重分析

因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理內(nèi)容較多,因此,設(shè)置5級(jí)標(biāo)度,按照相應(yīng)的情況進(jìn)行分析。如表1所示。

表1 滿意度評(píng)價(jià)標(biāo)度

3 結(jié)語

總而言之,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理工作具有重要的實(shí)踐意義,要積極整合具體的管理路徑和管理辦法,秉持全過程分析模式,確保能從管理流程和管理評(píng)價(jià)等方面開展規(guī)范控制,為房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。