滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求

我們認(rèn)為，三部委聯(lián)合會議傳遞的積極信號值得注意。從償債節(jié)奏上來看，房地產(chǎn)企業(yè)在2023Q4和2024Q1整體仍舊面臨較大債務(wù)償還的壓力。雖然房企融資政策自2022年底開始出現(xiàn)放松，但從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源角度看，2023年1～9月融資金額占比與2022年持平，均為12%，房企得到的“第二支箭”等融資政策的支持并不顯著。此外，保交樓和三大工程的推進(jìn)都需要融資端的政策支持，因此我們認(rèn)為，本次三部委的會議精神預(yù)示著監(jiān)管部門會加強(qiáng)推進(jìn)房企融資端政策的落地。具體政策落實(shí)角度上，我們認(rèn)為可以期待國企和民企在信貸、債券、股權(quán)等重點(diǎn)融資渠道方面的進(jìn)一步支持。當(dāng)前房企的現(xiàn)金流支撐以銷售回款為主，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)在2023年獲得的股權(quán)和債權(quán)方面相關(guān)支持還有很大空間?？紤]到現(xiàn)階段市場銷售的持續(xù)筑底，銷售去化率仍處于低位，疊加當(dāng)前預(yù)售資金監(jiān)管的限制，開發(fā)商能夠把地方資金歸集到總部的資金偏少。在此背景下，適時的股權(quán)和債券融資支持顯得尤為重要。我們認(rèn)為此次三部委的表態(tài)意味著對房企股債融資的支持，在實(shí)施路徑上，可能會首先落實(shí)對房企信用方面的支持，進(jìn)而打通金融機(jī)構(gòu)對房企在股債方面的資金流入。

今年前10月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計(jì)同比下降13.8%，降幅較前幾個月進(jìn)一步擴(kuò)大，絕對值跌至約2015年同期的水平，開發(fā)資金下降明顯。1～10月房地產(chǎn)實(shí)際到位資金累計(jì)額同比下跌14.2%，降幅也較大。這與金融企業(yè)對于房地產(chǎn)行業(yè)的惜貸有一定關(guān)系。行業(yè)銷售復(fù)蘇相對緩慢，疊加融資層面改善程度較低，行業(yè)資金面較緊，導(dǎo)致行業(yè)開發(fā)投資、新開工等降幅進(jìn)一步擴(kuò)大；另外部分一二線龍頭房企債務(wù)化解進(jìn)度也相對緩慢。相信監(jiān)管層再次的要求金融機(jī)構(gòu)加大對房企金融支持，后續(xù)行業(yè)資金面將會持續(xù)有所改善。

會議明確支持房地產(chǎn)和融資平臺兩大行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)化解，注重信貸投放的穩(wěn)定性，政策導(dǎo)向明確，政策力度有望加強(qiáng)。優(yōu)質(zhì)城農(nóng)商行和高股息大行有望受益。

此次三部委會議對于非國企融資的明確支持精準(zhǔn)有力，有望提振供給端信心，而行業(yè)的良性循環(huán)還需要等待銷售企穩(wěn)。我們期待地產(chǎn)政策優(yōu)化的持續(xù)落實(shí)，并與其他一攬子經(jīng)濟(jì)政策形成合力，共同推動經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定居民房價(jià)預(yù)期和購房需求。我們看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強(qiáng)補(bǔ)貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。

壓制人民幣匯率的力量發(fā)生趨勢性扭轉(zhuǎn)，但升值的路程不會一蹴而就，未來持續(xù)升值的動力仍然需要觀察。首先，美元的下行仍然是波動的，美聯(lián)儲并沒有明確加息結(jié)束。11月和12月美國通脹由于基數(shù)和服務(wù)價(jià)格的韌性很可能小幅回升，近期消費(fèi)者通脹預(yù)期的抬升也促使美聯(lián)儲仍保持鷹派姿態(tài)。加之歐洲的經(jīng)濟(jì)基本面相較美國更差，在通脹順暢回落的前提下，歐央行很可能比美聯(lián)儲更快啟動降息。其次，中國逆周期政策加碼之后，到經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的全面好轉(zhuǎn)存在時滯，仍然需要時間來驗(yàn)證。最后，當(dāng)前財(cái)政政策的發(fā)力需要貨幣政策的配合，降準(zhǔn)、降息仍然是2024年貨幣政策的最優(yōu)方向。如果央行在美聯(lián)儲降息之前使用價(jià)格工具，人民幣匯率有可能再遇波折，升值也就不是一蹴而就的。

——摘自銀河證券宏觀經(jīng)濟(jì)研究報(bào)告