酒店建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)管理研究

李曉旭

上海新尚賢坊房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 上海 200023

引言

酒店建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模龐大，施工建設(shè)過程中包含了諸多流程和工程要素，如在工程建設(shè)中缺乏造價(jià)管理與控制，不利于提高項(xiàng)目效益，可能引發(fā)項(xiàng)目的其他問題。當(dāng)下工程行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的過程中，人們越發(fā)關(guān)注工程造價(jià)，各種類型及規(guī)模的工程項(xiàng)目中都需將造價(jià)管理放在關(guān)鍵位置，立足項(xiàng)目本身引進(jìn)先進(jìn)的造價(jià)管理方法。目前酒店建設(shè)項(xiàng)目中積累了大量的造價(jià)管理經(jīng)驗(yàn)，各工程企業(yè)在參與項(xiàng)目時(shí)需結(jié)合當(dāng)下造價(jià)管理中的不足，形成全新的造價(jià)管理路徑，合理調(diào)配工程資源，提高項(xiàng)目效益。

1 酒店項(xiàng)目造價(jià)管理特點(diǎn)

酒店建設(shè)項(xiàng)目與普通項(xiàng)目相比，屬于高額投資項(xiàng)目，且項(xiàng)目投資回收期長，施工建設(shè)中的專業(yè)眾多，有極高的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)要求。正是因?yàn)榫频杲ㄔO(shè)項(xiàng)目的這一特點(diǎn)，在項(xiàng)目中的造價(jià)管理面臨諸多難題，如管理內(nèi)容多、范圍廣、要求高。我國酒店事業(yè)高速發(fā)展，各種規(guī)模及類型的酒店建設(shè)項(xiàng)目中，雖采用了很多新工藝、新方法，但造價(jià)管理方面卻存在諸多問題，因?yàn)樵靸r(jià)管理不到位，酒店建設(shè)項(xiàng)目中常存在追加投資、造價(jià)失控等問題，影響了項(xiàng)目的順利開展[1]。

2 酒店建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)管理方面的問題

2.1 決策階段問題

酒店建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)管理應(yīng)從決策階段開始。目前大部分酒店建設(shè)項(xiàng)目中工程企業(yè)都意識(shí)到了造價(jià)管理的重要性，也陸續(xù)展開了一系列的探索。但依據(jù)實(shí)際情況，部分企業(yè)對決策階段造價(jià)管理的重視度不足，未在此階段開展造價(jià)管理與控制，經(jīng)常導(dǎo)致決策失誤，增大了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。如投資決策期間，企業(yè)內(nèi)的有關(guān)人員并未全面了解項(xiàng)目的具體情況，也未考慮市場影響因素，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層所制定的與項(xiàng)目相關(guān)的決策相對隨意，后續(xù)如以該決策開展施工建設(shè)，將影響項(xiàng)目的實(shí)施效果，投資資金無法合理分配。

2.2 設(shè)計(jì)階段問題

酒店建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施的全過程中，設(shè)計(jì)階段的成本支出較低，但在整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)管理中，設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理重要性異常突出，其影響程度達(dá)到了70%，主要是因?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)施工直接參考設(shè)計(jì)方案，如設(shè)計(jì)階段所確定的設(shè)計(jì)方案未考慮造價(jià)管理方面的要求，導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案中存在諸多不合理的地方，一些環(huán)節(jié)的工藝先進(jìn)，能達(dá)到工程的質(zhì)量與安全要求，但造價(jià)消耗較大，如不協(xié)調(diào)這些方面，依此方案施工后酒店建設(shè)項(xiàng)目的前期投資異常高，還有可能導(dǎo)致施工建設(shè)中資金不足，影響項(xiàng)目順利完工。

2.3 招投標(biāo)階段問題

酒店建設(shè)項(xiàng)目中同樣需做好招投標(biāo)階段的造價(jià)管理與控制。目前的工程市場上，招投標(biāo)方面存在以下問題：部分競標(biāo)企業(yè)以低報(bào)價(jià)贏得中標(biāo)，在實(shí)際的工作中未分析、計(jì)算工程的質(zhì)量要求、利潤水平等，隨著施工作業(yè)的穩(wěn)步推進(jìn)，可能出現(xiàn)成本超支現(xiàn)象；招投標(biāo)階段的工作中有關(guān)人員未考慮競標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)、實(shí)力，在市場上的地位等，部分企業(yè)在獲得中標(biāo)資格后，給工程項(xiàng)目帶來的質(zhì)量、安全風(fēng)險(xiǎn)較大，企業(yè)內(nèi)的有關(guān)崗位人員不注意從造價(jià)管理的角度協(xié)調(diào)各方面因素，施工建設(shè)中易出現(xiàn)各種問題[2]。

2.4 施工過程問題

酒店建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模龐大，施工建設(shè)中需消耗較長時(shí)間，漫長的施工周期內(nèi)往往會(huì)出現(xiàn)諸多不確定因素，不僅影響項(xiàng)目的順利實(shí)施，也不利于造價(jià)管理與控制。如許多酒店建設(shè)項(xiàng)目中經(jīng)常因計(jì)劃變更或者其他因素而出現(xiàn)工期延誤現(xiàn)象，產(chǎn)生了額外的工程造價(jià)。另外，部分企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)中的監(jiān)督管理工作不到位，經(jīng)常需要返工處理，同樣增加了工程造價(jià)；在參與酒店建設(shè)項(xiàng)目時(shí)有關(guān)人員未動(dòng)態(tài)掌握市場情況，材料的采購價(jià)格過高。

2.5 竣工驗(yàn)收階段問題

酒店建設(shè)項(xiàng)目完工后，必須在竣工驗(yàn)收期間開展造價(jià)管理。顯然，很多工程企業(yè)在造價(jià)管理和控制中更為關(guān)注設(shè)計(jì)、施工等階段，不重視竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)的造價(jià)管理，同樣引發(fā)了造價(jià)管理方面的問題。

3 酒店建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)管理策略

3.1 立項(xiàng)階段的造價(jià)管理

酒店建設(shè)項(xiàng)目中立項(xiàng)階段的任務(wù)為投資決策，作為前期性工作，有關(guān)人員必須從思想上重視這一階段的造價(jià)管理與控制。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，立項(xiàng)階段的造價(jià)管理與控制應(yīng)注意以下方面：①細(xì)化各項(xiàng)任務(wù)，有關(guān)人員需根據(jù)項(xiàng)目各方面信息，詳細(xì)確定項(xiàng)目的合作模式、投資形式、建設(shè)條件、資金來源等基本情況，并由專人進(jìn)入現(xiàn)場展開一系列論證，在綜合分析的前提下制定決策。②加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，相關(guān)人員需在投資決策時(shí)分析后續(xù)項(xiàng)目中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，確定風(fēng)險(xiǎn)類型及影響程度，在此前提下合理分配資金，在確定了項(xiàng)目的總投資、規(guī)模后合理控制工程造價(jià)[3]。③立項(xiàng)投資估算，需要由專人編制投資估算，具體的編制工作中，這些人員需考慮方案設(shè)計(jì)、可行性研究、項(xiàng)目建議書等內(nèi)容，明確項(xiàng)目建設(shè)中每一環(huán)節(jié)的投資需求，將這些作為項(xiàng)目投資等的依據(jù)。在工程企業(yè)內(nèi)應(yīng)成立工作小組，聘請相關(guān)專家、現(xiàn)場技術(shù)人員等加入該小組，從各自的專業(yè)性角度為工程項(xiàng)目提出合理化意見，分解管理目標(biāo)，并在企業(yè)內(nèi)組織專業(yè)化培訓(xùn)，提高各崗位人員的造價(jià)管理水平。④開展全面化、精細(xì)化財(cái)務(wù)分析與評價(jià)，分析項(xiàng)目每一階段的現(xiàn)金流，估計(jì)和計(jì)算各個(gè)時(shí)期的管理費(fèi)、銷售費(fèi)、稅費(fèi)，考慮市場情況，重點(diǎn)分析敏感性因素，得到可靠的財(cái)務(wù)分析與評價(jià)結(jié)果。

3.2 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理

酒店建設(shè)項(xiàng)目中設(shè)計(jì)階段的工作是為了獲取項(xiàng)目方案，為得到更為科學(xué)、可行的設(shè)計(jì)方案，相關(guān)人員需采用多種理論展開分析，如全壽命造價(jià)綜合管理法、價(jià)值工程理論、工作分解結(jié)構(gòu)等。為實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理目標(biāo)，相關(guān)人員重點(diǎn)應(yīng)分析以下方面：①明確設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。工程項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與勘察設(shè)計(jì)、工程施工、竣工等都有直接關(guān)系，不同類型的工程項(xiàng)目，其設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)各有不同。針對酒店建設(shè)項(xiàng)目，相關(guān)人員在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)必須立足項(xiàng)目類型，選定設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。②建立設(shè)計(jì)投標(biāo)競爭機(jī)制。一些設(shè)計(jì)單位在參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)無法準(zhǔn)確把握工作重點(diǎn)，未重視設(shè)計(jì)方案的造價(jià)管理與控制，為此，當(dāng)下的條件下針對各類項(xiàng)目，應(yīng)逐步建立完善的設(shè)計(jì)投標(biāo)競標(biāo)機(jī)制，增強(qiáng)不同設(shè)計(jì)單位之間的競爭，使每個(gè)設(shè)計(jì)單位都能從更為專業(yè)化的角度優(yōu)化方案，保障設(shè)計(jì)方案符合經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性等要求[4]。③推行限額設(shè)計(jì)。在每一設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)均施行限額設(shè)計(jì)，以限額方法控制工程造價(jià)。如初步設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注技術(shù)問題、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析，確定設(shè)計(jì)控制指標(biāo)，合理控制工程量，得到精確的施工圖預(yù)算，將預(yù)算控制在限額以內(nèi)；嚴(yán)禁過度追求限額，設(shè)計(jì)人員應(yīng)綜合分析每一結(jié)構(gòu)部位的特點(diǎn)及結(jié)構(gòu)功能要求，給每一結(jié)構(gòu)部位均采取優(yōu)化措施。④加強(qiáng)預(yù)算審查與監(jiān)督。組織多個(gè)部門、崗位人員審核設(shè)計(jì)圖紙，及時(shí)發(fā)現(xiàn)圖紙中的問題，如圖紙中存在不符合造價(jià)管理的情況，應(yīng)從綜合性角度優(yōu)化和調(diào)整，保障設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量。

3.3 招投標(biāo)階段的造價(jià)管理

招投標(biāo)階段的造價(jià)管理難度系數(shù)較大，對酒店建設(shè)項(xiàng)目來說，招投標(biāo)階段的造價(jià)管理應(yīng)從以下方面來實(shí)施：①加強(qiáng)對招標(biāo)文件的審查，重點(diǎn)應(yīng)審查其內(nèi)容的完整性、科學(xué)性。招投標(biāo)工作中招標(biāo)文件為重要參考，有關(guān)人員在編制招標(biāo)文件時(shí)必須參考行業(yè)內(nèi)的相關(guān)規(guī)范，并考慮項(xiàng)目本身，保障招標(biāo)文件的質(zhì)量；審查完招標(biāo)文件的科學(xué)性、合理性以后再將其下發(fā)給競標(biāo)企業(yè)或者個(gè)人，確定標(biāo)書編制質(zhì)量；招標(biāo)文件中不僅需充分說明業(yè)主方的需求，還需要清晰指明對施工企業(yè)技術(shù)、施工方案、設(shè)計(jì)等的要求，鼓勵(lì)符合資質(zhì)的施工單位參與競標(biāo)，從多個(gè)施工單位中擇優(yōu)選擇；保障招標(biāo)文件中的內(nèi)容合理，無任何表意不清等問題。②工程量計(jì)算。酒店建設(shè)項(xiàng)目的招投標(biāo)階段，為合理控制工程造價(jià)，有關(guān)人員需根據(jù)造價(jià)控制要求，合理計(jì)算工程量，綜合項(xiàng)目規(guī)模、分部分項(xiàng)項(xiàng)目等，編制完整的工程量清單，準(zhǔn)確確定各個(gè)階段的施工量，合理利用資金。③定標(biāo)。在定標(biāo)期間需注意以下問題：嚴(yán)禁有惡意壓低標(biāo)價(jià)的情況，而應(yīng)該遵循行業(yè)內(nèi)的規(guī)范合理報(bào)價(jià)；全面監(jiān)管工程總造價(jià)、分項(xiàng)造價(jià)，如存在不符合造價(jià)管理規(guī)定的情況，應(yīng)及時(shí)修改；明確工程量清單并展開審核。

3.4 施工階段的造價(jià)管理

施工階段作為項(xiàng)目的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，此環(huán)節(jié)的造價(jià)管理任務(wù)多、難度大，具體應(yīng)注重以下方面：①合理確定預(yù)結(jié)算。施工階段很多因素都決定工程造價(jià)的高低，為將工程造價(jià)控制在合理范圍內(nèi)，有關(guān)人員在施工建設(shè)的全過程中需合理控制預(yù)結(jié)算，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及特點(diǎn)，合理計(jì)算、審核工程量，保障工程量、項(xiàng)目名稱等與項(xiàng)目合同完全一致。在款項(xiàng)下?lián)軙r(shí)核算相應(yīng)費(fèi)用，避免重復(fù)撥款或者款項(xiàng)撥付不及時(shí)的問題。②加強(qiáng)材料和設(shè)備的造價(jià)管理。工程項(xiàng)目中材料和設(shè)備造價(jià)占總造價(jià)的比重較高，為控制施工階段的造價(jià)，相關(guān)人員必須根據(jù)項(xiàng)目中的設(shè)備、材料類型，采取多種造價(jià)管理措施。如針對材料造價(jià)管理，有關(guān)人員需密切關(guān)注市場情況，預(yù)測材料價(jià)格的變化趨勢，制定科學(xué)的采購計(jì)劃，控制采購成本；在工程現(xiàn)場應(yīng)根據(jù)每一階段的材料需求，做好材料領(lǐng)用管理，減少材料浪費(fèi)[5]。針對設(shè)備造價(jià)管理，有關(guān)人員根據(jù)項(xiàng)目中對設(shè)備的需求，制定設(shè)備使用計(jì)劃，降低設(shè)備的租賃費(fèi)用，并在日常的工作中加強(qiáng)對設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)，避免設(shè)備故障引發(fā)造價(jià)上升的現(xiàn)象。③變更管理。由于項(xiàng)目的施工周期較長，因?yàn)樵O(shè)計(jì)、業(yè)主方要求等的調(diào)整都有可能造成工程變更，一旦發(fā)生設(shè)計(jì)變更現(xiàn)象，必將導(dǎo)致造價(jià)上升。因此，為控制施工階段的造價(jià)，管理人員尤其需加強(qiáng)變更管理。監(jiān)理工程師在現(xiàn)場應(yīng)加強(qiáng)簽證審核，準(zhǔn)確計(jì)算變更后的工程量情況。變更之前多個(gè)部門、崗位人員應(yīng)審核變更方案，如為不得不進(jìn)行的變更，應(yīng)從工程造價(jià)控制角度選擇最優(yōu)的變更方案，以減小變更對工程造價(jià)的影響。工程變更過程中必須嚴(yán)格遵循相應(yīng)的變更流程，不得隨意變更，而應(yīng)該經(jīng)過層層審核方可變更，并做好變更中的相關(guān)記錄，保存好有關(guān)文件。

3.5 竣工階段造價(jià)管理

竣工階段的造價(jià)管理十分關(guān)鍵。根據(jù)工程合同規(guī)定：施工單位在完成承包項(xiàng)目內(nèi)容且驗(yàn)收通過后，必須結(jié)算項(xiàng)目尾款。但因?yàn)樵诳⒐るA段包含了大量的工程信息，如工程數(shù)據(jù)完整性、準(zhǔn)確性不足，可能導(dǎo)致竣工結(jié)算金額與實(shí)際的偏差，引發(fā)一定的經(jīng)濟(jì)損失。因此，各種類型及規(guī)模的酒店建設(shè)項(xiàng)目中，有關(guān)人員需從思想上重視竣工階段的造價(jià)管理，整合項(xiàng)目實(shí)施中的工程資料，保障資料的完整性、準(zhǔn)確性，在這些前提下計(jì)算工程量，保障每一環(huán)節(jié)結(jié)算結(jié)果的準(zhǔn)確性，減少重復(fù)支出。另外，竣工結(jié)算過程中有關(guān)人員還需全面審核項(xiàng)目中的價(jià)格明細(xì)表，與合同價(jià)格相對比，將這些作為結(jié)算的參考。此外，有關(guān)人員也需要審核工程項(xiàng)目的結(jié)算方式，保障結(jié)算方式與合同條款內(nèi)容相一致。工程項(xiàng)目中的全部設(shè)計(jì)也是審核重點(diǎn)，有關(guān)人員在竣工階段應(yīng)審核設(shè)計(jì)變更，了解變更導(dǎo)致的工程量、價(jià)等的變化情況；審核工程總量，減少施工誤差，從多個(gè)角度控制工程造價(jià)。

4 結(jié)束語

酒店建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)管理十分重要，在當(dāng)前的酒店項(xiàng)目施工要求日漸增多的過程中，各工程企業(yè)需將造價(jià)管理作為重點(diǎn)，不斷引進(jìn)全新的造價(jià)管理理念及方法，構(gòu)建全新的造價(jià)管理路徑，減少不必要的造價(jià)消耗。