建設綜合成本限制下的安置房建筑設計策略
——以杭州蕭山益農區(qū)塊改造安置房項目為例

沈飛兒

浙江省工業(yè)設計研究院有限公司，浙江杭州310052

0 引 言

隨著我國城市化進程的快速推進，一項重要的舉措就是不斷擴大城區(qū)邊沿，利用征地拆遷盤活城市用地帶動城市發(fā)展，從而出現大量的拆遷安置房。蕭山作為杭州的主城區(qū)之一，地域廣闊，是近年來城市化發(fā)展進程中城中村安置房改造的重點區(qū)域。調研發(fā)現以往安置房因利益主體、土地出讓模式、房屋分配方式的特殊性，拆遷安置房與市場化運作模式下的商品房，在戶型、配套、環(huán)境、品質上均有著較大差距。究其原因，往往是由于甲方與回遷居民之間僅確定了交付的套型面積及價格，為控制時間成本和建設成本，往往會要求設計師以低于商品房的標準來設計［1］。由于安置房的規(guī)劃建設關乎城市的和諧發(fā)展和社會穩(wěn)定，如何規(guī)避和解決好成本和品質的矛盾問題，需要在項目實踐過程中積極探究。本文結合杭州蕭山益農區(qū)塊改造安置房項目設計實例，尋找建筑設計的解決策略和方法，讓安置房在有限的建設成本下實現超值的居住體驗感和品質獲得感。

1 項目概況

蕭山益農區(qū)塊改造安置房項目地處杭州市東南角的蕭山區(qū)東部，位于蕭山與紹興、大江東的交界地區(qū)。項目總用地面積85 299 m2，規(guī)劃條件要求安置房建筑高度不應大于80 m，建筑容積率不大于2.2，建筑密度不大于22%，綠地率不小于35%。根據規(guī)劃要求安置的戶型類型為70、90、120、140、190 m2五檔，同時配建部分配套服務設施。項目建設綜合成本為3 500元/m2，包括景觀配套建設。項目設計要充分體現均好性和共享性，建成效果要求達到中高端商品房品質。

2 總平面設計

建設和改造宜居安置房是一項系統(tǒng)工程，其規(guī)劃設計的成敗，直接關系到全面推進城市現代化發(fā)展的深度和步伐。所以設計團隊在接到益農改造安置房項目任務后，根據規(guī)劃條件和蕭山區(qū)城鄉(xiāng)一體辦要求，對安置房面積指標要求進行深入分析，對安置房戶型分配，布局的均好性、有序性和合理性作出科學分析后，總圖順應地形呈總體“對稱”布局，設置了15棟18層高層住宅，結合地塊南側和西側設置2層沿街配套服務用房，圍合形成開闊的中心花園及組團綠地。見圖1。小區(qū)形象主入口設置在地塊南側居中位置，與中心綠地串聯(lián)成小區(qū)南北向主軸線，空間景觀由此展開，并通過適當放大東西建筑間距，強化中軸線的空間感，輔以東西橫向貫穿次軸線，形成雙十字交叉的空間軸線系列，營造出工整有序、簡約大氣的氛圍，讓戶型獲得最佳的視野和通風效果。從總體布局上首先打破以往安置房樓棟間距密、空間視覺景觀粗陋的現象。同時小區(qū)采取人車分流設計，在小區(qū)南北出入口兩側分別設置進入地下室的機動車坡道口，方便行車的同時也減少對居民的干擾，做到真正的人車分流，真正創(chuàng)造出安全、舒適、高質量的居住環(huán)境?？倛D的工整對稱布局，既能減少景觀設計的投入，達到日照、視覺效果的滿足，也為地下室的整體開挖、有序設計作好鋪墊，從源頭上為節(jié)約建設成本打好基礎。

圖1 總平面設計

3 地下室設計

地下室的開發(fā)建設在整個項目成本投入中占比較大，安置房項目由于預算緊張，所以合理的地下室設計對項目成本的控制起到舉足輕重的作用，其中地下室開挖深度的設計尤為關鍵。

3.1 地下室結構設計

益農區(qū)塊改造安置房項目通過對設置1層地下室和設置2層地下室的結構方案對比分析后，最終確定在滿足規(guī)劃要求和周邊退界的條件下，設計1層滿鋪地下室平面，通過平直的地下室外圍邊線和僅1層的地下室開挖深度，有效節(jié)約基坑開挖和圍護成本，大大提升開發(fā)效率，給項目的總體品質提升創(chuàng)造了更多條件和空間。同時地下室根據停車尺寸采用8.1 m×5.7 m 的柱網布置，最大限度地利用停車空間，見圖2。通過計算模型比較，地下室結構頂板采用單向次梁樓蓋方案，不僅經濟性優(yōu)于普通大板加框架梁結構，達到節(jié)約土建成本的目的，而且能最大限度滿足建筑凈高要求，實現地下室空間舒適感受。

圖2 地下室平面

3.2 地下室車位流線設計

根據項目戶型車位配比計算，需配建不少于1 957個機動車位，而1層地下室既要滿足停車指標要求，又需滿足各類設備配套用房的配建，設計難度大大增加。在不額外增加成本的條件下，如何有效地利用空間解決面積與功能的矛盾，成為設計的重點。設計首先利用平直的外墻設置沿邊車位，其次通過調劑樓棟間距和合理的柱跨間距，在地下室內部形成井字貫通的行車道，讓橫向直通道滿足最大限度的雙向停車，從而大大地提高停車效率。另外，防火分區(qū)的劃分和防火隔墻、防火卷簾的設置，避開十字交叉口和直角轉彎處，避免視線遮擋引發(fā)的行車危險，極大程度地保障歸家安全和品質享受。

3.3 地下室設備BIM設計

益農區(qū)塊改造安置房項目地下室采用BIM 技術綜合管線布置，通過對管線的碰撞、交叉檢查，及時地發(fā)現問題并作出調整，避免了大量建設成本的無效投入。本工程地下室設計層高3.7 m，為達到良好的凈高空間及歸家路線上2.6 m的凈空，暖通排煙風管主管盡量壓縮，設置在車位上部。綜合布管優(yōu)化后的地下室空間，不僅從根本上規(guī)避了管線碰撞可能帶來的空間局促，而且讓地下室的視覺感受遠甚于一般商品住宅地下室僅2.2～2.4 m的凈高體驗。益農區(qū)塊改造安置房的地下室雖僅有1層，但讓1層地下室的空間得到了充分利用，功能空間發(fā)揮得淋漓盡致，讓地下室創(chuàng)造出更多的有效價值，從而實現成本限制下的品質控制。

4 戶型設計

安置房作為城市住房類型之一，與其他商品住宅建筑之間有著密不可分的關聯(lián)，雖然其非營利屬性是典型特點，但作為住房的本質是不變的。新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中拆遷安置的房子，其改善和提高居住環(huán)境需求得到了充分的體現，因此設計不再是一味地僅滿足指標和回遷面積的要求，更多的是注重安置房的居住體驗和城市整體形象［2］。所以必須對安置房的安置功能進行深入分析，將安置房的地域特點和傳統(tǒng)特色涵蓋進去，并加強住戶需求的融合，做好規(guī)劃引導，讓住戶有更多的獲得感、安全感。在設計戶型平面結構時，要充分考慮戶型布局的方正和合理，對保證工程質量、節(jié)儉用材、降低造價起到重要作用。

4.1 戶型平面

益農區(qū)塊改造安置房項目根據面積配置，設計了一梯兩戶雙電梯和一梯四戶雙電梯的單元布局（圖3、圖4），通過合理的戶型設計，滿足景觀視野和均好性要求，盡量保證居室空間方整、尺度適宜、南北通透、動靜分區(qū)，主要臥室基本布置在南向并設置飄窗，朝南客廳設置開闊大陽臺，滿足日常晾曬使用，邊套房型盡量設置邊廳并增設東西向大陽臺；各房間開門避開直沖衛(wèi)生間門或墻角。戶型結構緊湊，無過多浪費空間，戶型面積控制精準，核心筒面積在滿足規(guī)范及使用功能的前提下，把空間做到極致，從而達到節(jié)約材料和降低造價的目的。

圖3 戶型單元一

圖4 戶型單元二

4.2 戶型結構

結構體系選擇合理與否，對整個建造成本的控制有著舉足輕重的作用。益農區(qū)塊改造安置房戶型結構采用剪力墻加框架柱形式，在滿足安全的前提下，各結構墻體平面盡量規(guī)則、對稱。從保證室內空間感受出發(fā)，大廳空間采用大板結構，豎向構件上下貫通，降低結構復雜程度，進而使結構擁有更好的抗震性能，同時更為經濟并節(jié)約造價。

4.3 戶型設備

廚房衛(wèi)生間采用全明設計，滿足通風采光要求，且空間完整，面積利用率高；靠廚衛(wèi)外窗位置設置空調、空氣源熱泵系統(tǒng)等設備平臺，減少設備對居住空間的噪音影響。陽臺一側設置洗衣機及空調機位等，保證每戶住宅都能滿足日照、通風、節(jié)能、私密性等要求。戶型核心筒通過樓梯靠外墻開窗自然排煙，消防前室設置敞開短廊自然排煙等措施，有效減少煙道占用空間及面積，大大提升得房率并減少設備成本。

5 立面造型

5.1 立面造型、材質

因為安置房建設成本控制的要求，如何針對外立面造型的構筑和材質的選用問題，如何在資金有限的條件下，把握立面風格尺寸，營造出更高的品質，是本次設計研究的重點。益農區(qū)塊改造安置房項目主體建筑采用了新古典設計手法，立面形態(tài)組合借鑒古典三段式手法，劃分出基座、中部和上部，風格嚴謹、莊重，以提升該區(qū)域的城市形象。外墻材料采用暖色石材和質感涂料組合，配合深色鋁合金的外門窗、陽臺玻璃欄板，通過不同材料的搭配使得建筑更加精致。建筑在首層設置4 m高架空層和有辨識度的單元門廳，在近人尺度上采用米色干掛石材，打造出更為高端的品質感受。3層以上部位采用真石漆刻畫出仿石材效果，達到既節(jié)約成本又保證品質的目的。標準樓層2.9 m 的層高，滿足居住空間的舒適凈高。每戶均設置低窗臺飄窗空間，享受更多的陽光和景觀。南向超大景觀陽臺采用鋁合金大扶手和玻璃欄板，大氣整潔干凈通透。整個建筑立面層間均設置有精細的橫向線腳，刻畫出建筑華貴、莊重的氣質，同時建筑色調和細節(jié)處理讓建筑具備高品位的文化內涵，讓安置房立面不再粗糙和簡陋，完全顛覆了人們心中“安置房不如商品房”的固有思維，實現安置房建筑成本控制和品質上乘的雙贏局面。見圖5。

圖5 立面效果圖

5.2 立面構造設計

在造價限制的條件下，如何完美呈現出建筑立面強有力的視覺框架設計，是益農區(qū)塊改造安置房節(jié)點設計的難點和突破點。方案設計的個性化建筑審美更傾向于優(yōu)質化與復雜化的建筑工藝，但現代風格的簡約主義與項目的整體性更為吻合。方案設計提出的諸多構造細節(jié)與用材，經過業(yè)主、總包、施工、設計的多方溝通協(xié)調、取舍，在保證效果的基礎上，對原有立面過于復雜化的建筑工藝進行簡化處理，更符合現代審美并方便施工，原有大量的EPS窗套簡化后采用結構構造挑頭，用原始的建筑材料和營造手法，還原鋼筋混凝土建筑真石漆外墻自然的硬挺棱角，使節(jié)點更簡約，在降低成本的同時確保了整潔大氣的建筑形象。見圖6、圖7。

圖6 簡化前墻身構造

圖7 簡化后墻身構造

6 建筑節(jié)能設計

建筑節(jié)能作為建筑設計中一個重要的環(huán)節(jié)，其節(jié)能用材的選用合理與否，對建設綜合成本起到至關重要的影響。所以需要從方案設計源頭對建筑的能耗作出有效控制，從而達到既節(jié)約成本又滿足節(jié)能環(huán)保的要求。

6.1 建筑體型系數

眾所周知，一棟建筑節(jié)能與否，與建筑的體型系數大小密切相關，作為居住建筑，體型系數越小，其自身節(jié)能效果越好，所需附加的節(jié)能措施及材料越省。所以在滿足建筑居住空間功能需求下，設計盡可能采用規(guī)則平整的外墻，減少平面凹凸，從而減小建筑的體型系數。益農區(qū)塊改造安置房住宅每棟建筑的體型系數都在0.3左右，遠低于居住建筑體型系數限值0.4的要求，從而在源頭上節(jié)約了節(jié)能材料的投入。

6.2 建筑外墻節(jié)能

建筑外墻作為外圍護結構，墻體材料的選用既要滿足保溫節(jié)能需求，又要避免外墻滲漏水、空鼓、開裂等一系列問題的出現。設計從墻體材料的選用著手，多方比較，在滿足高層住宅建筑的墻體圍護分隔的前提下，優(yōu)先選用保溫隔熱性能優(yōu)良、輕質高強的墻體材料。通常商品住宅外墻材料從節(jié)能環(huán)保出發(fā)，選用各種新型墻體材料，如具有較好的隔聲、耐火、自重輕等特點的蒸壓加氣混凝土砌塊，材料價格相對便宜，但強度一般，易吸水，對墻體外防水滲漏較難控制，墻體容易出現空鼓和開裂，影響美觀且不利于住戶后期裝修開槽、預埋等作業(yè)。益農區(qū)塊改造安置房項目選用了非黏土類燒結保溫砌塊外覆20 mm 厚微晶保溫砂漿，其強度優(yōu)于蒸壓加氣混凝土砌塊，有更好的穩(wěn)定性，與表面粉刷砂漿有更好的黏結力，能有效控制墻體開裂和空鼓現象，從而減少墻體受雨水侵蝕時引發(fā)的滲漏，節(jié)約維護維修成本，進一步實現房屋質量和投資成本的平衡。

6.3 建筑樓地面保溫

居住建筑的節(jié)能設計也包括樓地面保溫設計，當前房地產項目的住宅房屋驗收交付后，保溫地坪的細石混凝土面層，開裂現象已成為普遍質量通病，這大大地加重了施工返修工作并造成經濟浪費。所以設計需要從源頭上杜絕此類返修和浪費，節(jié)約重復成本的投入。樓地面面層開裂的主要原因是樓地面保溫材料質量不過關和施工不規(guī)范。經設計和施工多方案比較分析，并實地考察已建項目樓地面的保溫材料及做法，摒棄傳統(tǒng)的擠塑聚苯板樓面保溫和輕集料保溫砂漿保溫的做法，采用6 mm厚發(fā)泡水泥基橡膠墊+ 40 mm 厚再生輕骨料混凝土保溫保護層，內配雙向鋼筋網片的方案。輕骨料混凝土保溫層其強度遠大于其他保溫材料的強度，在施工時能減少施工流程，降低施工成本；而且安全性更強，發(fā)生空鼓開裂的概率更低，用材料和施工的契合度帶來更高性價比。在諸多管控措施的同步實施下，益農區(qū)塊改造安置房項目保溫樓地面的開裂問題得到了控制，返修情況大大減少，避免了不必要的人力和財力浪費。整體地坪交付效果較為理想，用戶滿意度較高。

6.4 建筑門窗節(jié)能

圍護結構的保溫節(jié)能還包括外墻門窗的節(jié)能。大尺度的門窗洞口設置，可彰顯出建筑舒適、大氣的現代風格，但過于張揚的洞口尺寸，不僅與建筑低能耗的政策要求背道而馳，同時需采取高端的材料和措施來滿足建筑節(jié)能及熱工性能的要求。而設計適宜的窗墻面積比，可有效減少因過度的節(jié)能措施產生的成本浪費。益農區(qū)塊改造安置房在設計南向大開窗的同時，適當減少北向及東西向窗墻面積比，將建筑整體窗墻面積比控制在圍護結構熱工設計限制范圍內，既滿足建筑南向采光及舒適要求，也兼顧了東西向及北向的視野和通風需求。讓采用普通斷熱鋁合金中空LOW-E玻璃外門窗，通過節(jié)能計算，既滿足圍護功能，達到美觀節(jié)能的效果，同時在一定程度上降低了材料成本。

7 設備設計

盡管在整個建設綜合成本中，設備安裝的投入占比相對較少，但也不容小覷。設備機電設計作為成本控制必不可少的一項，在優(yōu)化設計策略的全程，也是研究重點關注的內容。例如，在各區(qū)域靠近負荷中心位置設置變配電所，有效縮短供電半徑，減少線路損失及能耗浪費，同時采用節(jié)能光源，降低電能耗。室外用水、地下室及地上3層充分利用市政水壓采用直供，污廢水排水管材采用UPVC管。采用自然通風模式減少機械加壓設備的投入等等，均在保證品質和質量的同時，為節(jié)約成本創(chuàng)造了條件。

8 結 語

安置房雖然綜合建設成本有限，但絕不等于低端，先進合理的規(guī)劃設計對于提升安置房品質的作用遠遠大于增加投資［3］。益農區(qū)塊改造安置房項目在設計過程中，通過上述幾項手段措施的積極嘗試和應用，使得項目最終的建成效果和成本控制都得以實現，此類有效的設計策略在后續(xù)項目實踐中具有示范和推廣意義。通過類似分析可以得到對安置房小區(qū)更一般化的、全方位的、多角度的設計思路和方法。例如從實現品質和控制成本的目標出發(fā)［4］，可通過優(yōu)化總體布局、戶型結構、建筑材料、節(jié)能措施等設計方法，找尋出合理的平衡點；再從立面材質、構造技術的角度，積極運用現代設計技藝和手段，最終實現成本與品質的相對共贏。安置房是關系到千家萬戶的民生工程，設計師肩負著社會使命，應始終從國情出發(fā)，秉持進取和創(chuàng)新的精神，不因循守舊，精心設計，打造出更多更高品質的宜居家園。