老舊小區(qū)改造項(xiàng)目管理面臨的挑戰(zhàn)與應(yīng)對策略

宋俊元 劉 維 楊 鵬 曾治國

湖南省第二工程有限公司 湖南 長沙 410000

城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)帶來了許多老舊小區(qū)的存在，這些小區(qū)因其年代久遠(yuǎn)、設(shè)施陳舊，以及建筑結(jié)構(gòu)的老化，已逐漸無法滿足現(xiàn)代城市居住的需求[1]。老舊小區(qū)改造作為城市更新和提升居住品質(zhì)的重要舉措，對于改善城市居民的生活環(huán)境和提高城市形象具有重要意義。

老舊小區(qū)改造項(xiàng)目管理面臨多方面挑戰(zhàn)。首先是資金籌措和預(yù)算管理問題，常常因缺乏資金導(dǎo)致改造進(jìn)展緩慢。其次，居民參與和意見統(tǒng)一也是難點(diǎn)，需有效溝通和協(xié)商。項(xiàng)目進(jìn)度控制和施工管理也是關(guān)鍵挑戰(zhàn)，需要確保按時(shí)完成和質(zhì)量合格。其他挑戰(zhàn)包括歷史文化保護(hù)與現(xiàn)代化建設(shè)的平衡、環(huán)境保護(hù)與社會(huì)影響的協(xié)調(diào)、政策法規(guī)與規(guī)劃制度的限制，以及項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)能力和溝通協(xié)調(diào)。本論文旨在探討這些挑戰(zhàn)，并提出應(yīng)對對策，為城市規(guī)劃和改造實(shí)踐提供參考和借鑒，提高老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的管理水平和成效[2]。

1 老舊小區(qū)改造項(xiàng)目管理面臨的挑戰(zhàn)

1.1 居民參與與意見統(tǒng)一難題

改造項(xiàng)目涉及到居民切身利益，他們有多樣化期望和需求。有些希望保留歷史文化特色，尊重情感紐帶；而其他希望引入現(xiàn)代化設(shè)施提升居住舒適度[3]。居民參與與意見統(tǒng)一是關(guān)鍵挑戰(zhàn)，需要進(jìn)行有效溝通。信息傳遞不暢、溝通方式不當(dāng)或語言障礙等可能導(dǎo)致居民誤解和負(fù)面情緒。居民可能缺乏專業(yè)知識，難以有效參與決策和規(guī)劃。土地征收和拆遷問題可能導(dǎo)致不同居民利益沖突，產(chǎn)生緊張氛圍和糾紛。解決這些問題需綜合施策，積極與居民溝通，提供專業(yè)知識支持，平衡各方利益，確保改造項(xiàng)目合理性和社區(qū)和諧發(fā)展。

1.2 項(xiàng)目進(jìn)度控制與施工管理挑戰(zhàn)

項(xiàng)目需對多個(gè)方面進(jìn)行改造，如建筑結(jié)構(gòu)加固、設(shè)施更新、景觀提升等，需要高度的項(xiàng)目管理與施工組織能力確保各工程銜接順利。老舊建筑可能存在意外情況，如質(zhì)量問題、土壤污染，需及時(shí)解決以避免影響整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度與質(zhì)量。施工場地狹小，設(shè)備進(jìn)場受限，鄰近居民與道路密集也限制施工，需合理安排施工時(shí)間與區(qū)域減少對居民影響。人力、物力、財(cái)力資源需求龐大，但資源供應(yīng)有限，項(xiàng)目管理者需精確評估資源需求與調(diào)配，避免資源浪費(fèi)和工程滯后。在老舊小區(qū)改造項(xiàng)目中，項(xiàng)目管理者需關(guān)注居民生活和環(huán)境保護(hù)[4]。合理安排施工時(shí)間與區(qū)域，減少噪音、粉塵等對居民的干擾。確保施工符合環(huán)保要求，降低對環(huán)境影響。重視安全管理，確保施工人員的安全。加強(qiáng)進(jìn)度和質(zhì)量監(jiān)督，防止施工單位敷衍塞責(zé)。

1.3 歷史文化保護(hù)與現(xiàn)代化建設(shè)平衡挑戰(zhàn)

小區(qū)改造的目標(biāo)是改善居住環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量，但在現(xiàn)代化建設(shè)中也面臨保護(hù)歷史文化的重要任務(wù)。這些老舊小區(qū)通常承載著悠久的歷史文化，具有文物價(jià)值和歷史意義。在進(jìn)行現(xiàn)代化改造時(shí)，必須平衡保護(hù)歷史文化的價(jià)值和滿足現(xiàn)代社會(huì)的功能需求。在改造過程中，如何將現(xiàn)代化建設(shè)與歷史風(fēng)貌有機(jī)融合是一個(gè)挑戰(zhàn)。規(guī)劃和設(shè)計(jì)需要考慮如何在保護(hù)傳統(tǒng)文化的基礎(chǔ)上，合理引入現(xiàn)代建筑風(fēng)格和設(shè)施，使得改造后的小區(qū)既符合現(xiàn)代社會(huì)的需求，又保留了歷史文化的獨(dú)特魅力[5]。這涉及到對文物建筑的保護(hù)和修復(fù)，確保其原汁原味地保存，并在改造中融入現(xiàn)代化設(shè)施，以適應(yīng)現(xiàn)代生活的需要。居民對于歷史文化保護(hù)可能存在不同的認(rèn)知和理解。有些居民可能重視傳統(tǒng)文化的保護(hù)，希望保留原有的歷史風(fēng)貌和社區(qū)文化；而另一些居民可能更加看重現(xiàn)代化建設(shè)，期待改造后的小區(qū)更加符合現(xiàn)代生活的需求。因此，項(xiàng)目管理者需要與居民進(jìn)行有效溝通和交流，理解他們的需求和意見，尋求共識，以確保改造項(xiàng)目得到居民的支持和配合。

1.4 環(huán)境保護(hù)與社會(huì)影響協(xié)調(diào)

項(xiàng)目的實(shí)施必須平衡城市環(huán)境改善、社會(huì)影響和環(huán)境保護(hù)之間的關(guān)系。改造涉及土地開發(fā)、綠化建設(shè)、水電設(shè)施更新等，可能對周邊生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生影響，如施工噪音、空氣污染、土地資源開發(fā)等。因此，需要協(xié)調(diào)改造項(xiàng)目與環(huán)境保護(hù)之間的平衡。改造過程中產(chǎn)生大量廢棄物，如建筑垃圾和拆遷廢料，需要有效處理和回收利用，符合環(huán)境保護(hù)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，避免對環(huán)境造成污染。居民的拆遷和搬遷對其生活和社區(qū)關(guān)系可能產(chǎn)生影響，管理者需充分溝通，理解居民關(guān)切，減少負(fù)面影響。建立環(huán)境監(jiān)測與管理機(jī)制很關(guān)鍵，及時(shí)了解改造工程對環(huán)境的影響，配備專業(yè)人員進(jìn)行環(huán)境監(jiān)測和評估，確保環(huán)境保護(hù)工作有效進(jìn)行。

1.5 政策法規(guī)與規(guī)劃制度限制

改造項(xiàng)目面臨政策法規(guī)與規(guī)劃制度的挑戰(zhàn)。項(xiàng)目需要符合城市規(guī)劃和土地用途規(guī)定，如不符合可能需重新申報(bào)規(guī)劃許可，耗費(fèi)時(shí)間。土地用途調(diào)整涉及政府政策和審批，可能面臨審批難題。拆遷政策不一致可能導(dǎo)致補(bǔ)償不明確或不足，影響居民配合和改造進(jìn)度。改造需符合環(huán)保和文物保護(hù)法規(guī)，增加了復(fù)雜性。項(xiàng)目資金有限，需競爭政府資金支持，遵循財(cái)政管理政策。政府部門執(zhí)行和監(jiān)督也影響改造進(jìn)展。需加強(qiáng)監(jiān)督確保政策有效執(zhí)行，解決挑戰(zhàn)，推進(jìn)改造項(xiàng)目順利進(jìn)行。

2 老舊小區(qū)改造項(xiàng)目管理優(yōu)化策略

2.1 強(qiáng)化居民參與和溝通協(xié)調(diào)

在啟動(dòng)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目前，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)需積極宣傳意義和目標(biāo)。通過座談會(huì)、社區(qū)活動(dòng)、宣傳冊等方式，向居民解釋項(xiàng)目必要性，如提高居住環(huán)境品質(zhì)、增加便利設(shè)施等，增加居民期待和支持。建立有效溝通機(jī)制是關(guān)鍵，設(shè)立溝通平臺如社區(qū)熱線、微信公眾號，回應(yīng)居民問題和意見。認(rèn)真傾聽居民意見，組織座談會(huì)、問卷調(diào)查，滿足居民需求，凝聚共識。設(shè)立居民代表小組參與決策和規(guī)劃，降低沖突。及時(shí)回應(yīng)解釋居民疑慮，增加透明度和信任。項(xiàng)目完成后，宣傳改造成果向居民展示，回饋居民，增強(qiáng)滿意度和認(rèn)可。

2.2 加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度控制和施工管理

為確保項(xiàng)目順利推進(jìn)，在項(xiàng)目啟動(dòng)前制定詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃，并合理安排工程任務(wù)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以避免工程交叉和資源沖突。關(guān)鍵工程和節(jié)點(diǎn)將被優(yōu)先安排，以確保施工的順暢高效。同時(shí)，我們將加強(qiáng)監(jiān)督與管理，定期巡查現(xiàn)場，及時(shí)解決問題和隱患。靈活的管理機(jī)制將被建立，以應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)和變化，并制定應(yīng)急方案，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。與施工單位密切溝通和合作，解決問題，保持高效協(xié)作。我們還將建立進(jìn)度追蹤和報(bào)告機(jī)制，及時(shí)向利益相關(guān)方匯報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展，保持透明度，增加項(xiàng)目的可控性和信任度。

2.3 平衡歷史文化保護(hù)和現(xiàn)代化建設(shè)

項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)需要采取措施平衡歷史文化保護(hù)和現(xiàn)代化建設(shè)。邀請歷史文化保護(hù)專家和現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)師參與規(guī)劃和設(shè)計(jì)，確保保護(hù)措施與現(xiàn)代化融合。開展公眾教育與宣傳活動(dòng)，增強(qiáng)居民對歷史文化保護(hù)的認(rèn)知和支持。與政府、社區(qū)、文化組織等合作，形成共同推動(dòng)力。通過培訓(xùn)提高團(tuán)隊(duì)的專業(yè)能力和文化保護(hù)意識。建立評估指標(biāo)體系，持續(xù)優(yōu)化改造方案，確保項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展。

2.4 協(xié)調(diào)環(huán)境保護(hù)和社會(huì)影響

制定可持續(xù)發(fā)展策略，綜合考慮環(huán)境保護(hù)和社會(huì)影響，以確保項(xiàng)目的成功實(shí)施。進(jìn)行環(huán)境影響評估，制定環(huán)境保護(hù)措施，以保護(hù)生態(tài)環(huán)境。加強(qiáng)與居民的溝通與教育，讓居民參與并受益于改造項(xiàng)目。同樣進(jìn)行社會(huì)影響評估，制定社會(huì)管理措施，以減輕負(fù)面影響。建立環(huán)境監(jiān)測機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并采取措施保護(hù)環(huán)境。我們將嚴(yán)格遵守環(huán)境保護(hù)法規(guī)和社會(huì)政策，確保項(xiàng)目合法合規(guī)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展[6]。

3 長沙市某老舊小區(qū)改造項(xiàng)目管理分析

3.1 改造小區(qū)的背景與特點(diǎn)

近年來，長沙市的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，各類住宅區(qū)不斷涌現(xiàn)。然而，部分老舊小區(qū)存在建筑老化、設(shè)施陳舊以及社區(qū)環(huán)境問題，需要進(jìn)行改造和提升。我們選擇了長沙市的某老舊小區(qū)作為改造項(xiàng)目的研究對象。該小區(qū)建筑始建于上世紀(jì)80年代，主要以多層住宅為主，建筑結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，部分建筑存在墻體老化和裂縫問題。居民主要為中老年居民，他們對小區(qū)環(huán)境的改善和社區(qū)服務(wù)的提升有著較高的期望。該老舊小區(qū)位于城市中心附近，改造項(xiàng)目的實(shí)施將對居民的生活質(zhì)量、居住環(huán)境以及周邊社區(qū)的發(fā)展產(chǎn)生積極影響，提升該區(qū)域的整體形象和價(jià)值[7]。

在改造前的現(xiàn)狀中，該小區(qū)存在以下問題：建筑老化與損耗，部分建筑已經(jīng)有數(shù)十年的使用歷史，墻體出現(xiàn)老化、開裂等現(xiàn)象，建筑結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性受到影響，需要進(jìn)行維護(hù)和加固。門窗、樓道扶手等部件損壞較多，影響了居民的生活質(zhì)量和安全；基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，供水系統(tǒng)老化，水壓不穩(wěn)定，水質(zhì)存在問題，居民的用水需求未得到很好地滿足。供電線路老舊，電力負(fù)荷較大時(shí)容易出現(xiàn)電力不穩(wěn)定的情況，存在用電安全隱患。排水系統(tǒng)設(shè)施老舊，排水不暢，易造成內(nèi)澇和積水現(xiàn)象；社區(qū)環(huán)境薄弱，小區(qū)綠化面積有限，公共休閑設(shè)施不足，居民缺乏休閑娛樂的場所。垃圾分類與處理不完善，造成環(huán)境臟亂差，影響小區(qū)整體形象。部分道路擁堵，交通秩序混亂，社區(qū)交通安全問題需要解決；老舊小區(qū)的居室隔音效果不佳，影響居民的居住體驗(yàn)。小區(qū)內(nèi)部環(huán)境衛(wèi)生狀況需要改進(jìn)，存在垃圾堆放和環(huán)境臟亂的問題。

3.2 改造過程中的挑戰(zhàn)與解決方案

3.2.1 施工與運(yùn)營的協(xié)調(diào)

施工與運(yùn)營的協(xié)調(diào)在該老舊小區(qū)改造項(xiàng)目中是關(guān)鍵的一環(huán)。改造項(xiàng)目涉及多個(gè)施工單位，各自有獨(dú)立的施工計(jì)劃和進(jìn)度安排，因此必須建立高效的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)。這個(gè)團(tuán)隊(duì)包含專業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理、施工監(jiān)督員和技術(shù)專家，明確各成員的職責(zé)和權(quán)責(zé)，以推動(dòng)項(xiàng)目有序進(jìn)行。制定詳細(xì)的施工計(jì)劃也至關(guān)重要，項(xiàng)目啟動(dòng)初期應(yīng)確定具體的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、施工內(nèi)容和進(jìn)度要求，以減少時(shí)間浪費(fèi)和溝通不暢帶來的問題。同時(shí)，明確責(zé)任分工和工作流程，確保各單位間界限清晰，減少協(xié)調(diào)不當(dāng)帶來的沖突。定期召開溝通會(huì)議是加強(qiáng)協(xié)作的有效手段，通過匯報(bào)進(jìn)展、討論問題和解決方案，確保施工進(jìn)度和質(zhì)量得到有效控制。強(qiáng)化現(xiàn)場管理也是必要的，建立健全施工現(xiàn)場管理制度，保障施工按規(guī)劃進(jìn)行，確保質(zhì)量和安全[8]。信息化管理手段的采用可以加強(qiáng)信息共享和實(shí)時(shí)反饋，提高工作效率并減少誤差。通過這些措施，改造項(xiàng)目可以更好地應(yīng)對施工與運(yùn)營的協(xié)調(diào)挑戰(zhàn)，確保項(xiàng)目順利實(shí)施，最終營造出更美好的生活環(huán)境。

3.2.2 技術(shù)和施工難題

技術(shù)和施工難題是該小區(qū)改造項(xiàng)目管理重要的挑戰(zhàn)，改造涉及復(fù)雜的技術(shù)問題，例如老舊建筑結(jié)構(gòu)的加固、老舊設(shè)施的更新以及環(huán)境保護(hù)等。同時(shí)，在施工過程中，也面臨各種難題，如現(xiàn)場條件復(fù)雜、工程交叉影響等。為了應(yīng)對這些挑戰(zhàn)，首先，與專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)緊密合作，進(jìn)行全面調(diào)研和分析，提出科學(xué)合理的改造方案，并進(jìn)行技術(shù)可行性論證，確保方案的有效性。其次，重視質(zhì)量控制，密切關(guān)注施工過程，嚴(yán)格監(jiān)督關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，及時(shí)解決問題，確保施工質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，借鑒其他成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高成功率。最后，持續(xù)創(chuàng)新和技術(shù)更新也是關(guān)鍵，引入新技術(shù)、新材料，提供更優(yōu)質(zhì)的解決方案。鼓勵(lì)技術(shù)創(chuàng)新，與科研機(jī)構(gòu)合作，積極推動(dòng)技術(shù)進(jìn)步，為老舊小區(qū)改造提供更前瞻性的技術(shù)支持。通過這些措施，可以有效應(yīng)對技術(shù)和施工難題，確保改造項(xiàng)目的順利進(jìn)行和效果的最大化。

3.2.3 環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展

首先，大量建筑材料和資源的消耗會(huì)耗費(fèi)能源并導(dǎo)致環(huán)境污染；其次，拆除老舊建筑產(chǎn)生的建筑垃圾處理不當(dāng)可能對環(huán)境造成負(fù)面影響[9]；同時(shí)，改造過程中施工所需的能源也會(huì)增加能源消耗和碳排放；廢水排放問題也需注意，如未得到適當(dāng)處理，可能污染周邊環(huán)境和水體；此外，為騰出空間可能需砍伐樹木和減少綠地面積，影響生態(tài)平衡。老舊小區(qū)改造面臨著環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展的挑戰(zhàn)，需采取相應(yīng)措施。強(qiáng)調(diào)綠色環(huán)保理念，使用環(huán)保友好材料和技術(shù)，減少資源消耗。重視水資源和能源節(jié)約利用，引入循環(huán)利用系統(tǒng)和節(jié)水設(shè)施，推廣可再生能源。進(jìn)一步推進(jìn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)廢物的資源化利用，如廢棄物回收和建筑材料再利用。通過這些措施，老舊小區(qū)改造可成為一個(gè)環(huán)保和宜居的社區(qū)，為社區(qū)居民帶來更好的生活環(huán)境。

4 結(jié)論

（1）老舊小區(qū)改造項(xiàng)目管理面臨多方面挑戰(zhàn)，包括資金籌措與預(yù)算管理、居民參與與意見統(tǒng)一、項(xiàng)目進(jìn)度控制與施工管理、歷史文化保護(hù)與現(xiàn)代化建設(shè)平衡、環(huán)境保護(hù)與社會(huì)影響協(xié)調(diào)、政策法規(guī)與規(guī)劃制度限制，以及項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)能力與溝通協(xié)調(diào)等。

（2）為優(yōu)化項(xiàng)目管理，需要綜合考慮上述挑戰(zhàn)并采取針對性策略。合理規(guī)劃資金來源，強(qiáng)化預(yù)算管理；積極引導(dǎo)居民參與，促進(jìn)意見統(tǒng)一；改進(jìn)施工管理和進(jìn)度控制；注重文化遺產(chǎn)保護(hù)與現(xiàn)代化建設(shè)平衡；加強(qiáng)環(huán)保措施和社會(huì)影響協(xié)調(diào)；同時(shí)，提升團(tuán)隊(duì)專業(yè)能力和協(xié)作水平。

（3）在實(shí)際項(xiàng)目管理中，特別是長沙市某老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，需要重點(diǎn)解決施工與運(yùn)營的協(xié)調(diào)、老舊設(shè)施的拆除和更新、技術(shù)和施工難題、環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展等問題，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的高效性，推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。