新政下的一線樓市：漲價并不普遍

9月3日，“認房不認貸”落地后首個周末，北京各大樓盤人流攢動，有剛需盤日均接待數(shù)百組客戶；深圳有置業(yè)顧問忙到“團團轉”，電話和微信消息不斷。

二手房市場也感受到震動，但與新房市場短期成交放大不同，龐大的二手市場里，業(yè)主信心最足，購房者則相對冷靜。最明顯的變化是，新政后想掛牌賣房的業(yè)主增多，在價格上也較以往更強勢，有中介跟業(yè)主從晚上談到凌晨，后者仍不愿有折讓。

在北京工作9年，房產(chǎn)中介張林很久沒看到這種畫面了。這兩天，他從早上工作到深夜，一天只顧得上吃一頓晚飯。不過，市場瞬息萬變，連他都沒有百分百把握，這股熱浪會持續(xù)燃燒，還是瞬如短暫煙火。

“算價格時房子被人搶了”

“認房不認貸”政策落地北京后，新房市場最先感受到顫動。此前北京名下無房，但在全國有過住房貸款記錄的人，突然獲得了首套房資格。

9月1日深夜，在北京豐臺區(qū)某均價10萬+的改善項目，置業(yè)顧問李薇的手機不斷亮起?！靶抡斖泶蟾庞喠宋辶?，客戶晚上直接轉賬說，現(xiàn)在是首套房資格了，之前看項目很久，但首付多少有點問題，現(xiàn)在不用著急賣舊房也夠了?！毙抡诙?，該項目又賣出去10套，日均成交額在億元以上。有購房者選好房正在算價格時，相中的樓層“就被搶了”。

客戶量上漲，樓盤對客戶資質(zhì)、付款周期也有所要求。據(jù)李薇稱，要想買房的話，購房者要先付20萬訂金、7天內(nèi)要付齊40%首付；若達不到要求，7天內(nèi)最少也要付20%首付、月底前補齊。“如果市場一直走熱，付款周期不好的客戶，可能房源都不會給你。”

在北京南三環(huán)另一10萬+均價項目，記者看到類似場景，樓盤日均銷售額過億。張林說，該項目剛成交的一個客戶，之前很早就想買新房，但礙于原來二手房是貸款買的，即便賣了首付也不太夠。新政出來后，她直接看了6個項目，最后挑中一套下手。

至于業(yè)內(nèi)盛傳的樓盤趁勢漲價，則非市場普遍現(xiàn)象。以上述樓盤為例，9月2日，它還拿出一套“特價房”吸引客戶，有棟樓低層房源政府指導價是106000元/平方米，打完折后均價不到9萬。

不過，市場蓬勃的熱情讓開發(fā)商似乎信心回升。一位置業(yè)顧問稱，大戶型房源可能收回折扣，但還是要看銷售情況。李薇也稱，新政出臺第二天，公司便召開緊急會議，觀望各大開發(fā)商的動向，目前雖沒上調(diào)價格，主要發(fā)力收緊客戶，但不排除后續(xù)折扣收回。

在另一南四環(huán)內(nèi)均價95000元/平方米的改善項目，記者同樣看到座無虛席、沙盤占滿的場景，項目一天平均成交10套、日均成交額1.5億以上。置業(yè)顧問對漲價并未鼓吹，但表示房源緊缺，現(xiàn)在重點不是漲價問題，而是慢的話好房源就沒了。

“我們?nèi)ツ?2月底開盤，項目本身體量不大，政策一出來加速了去化?，F(xiàn)在雖然還沒清盤，但高樓層幾乎已經(jīng)沒了?！彼Q，要買房需20萬訂金、7天內(nèi)付清首付、當月完成網(wǎng)簽。

對北京新房市場涌起的熱浪，張林深有體會。他表示，自己所在的中介公司，以前日均整體成交40套左右，新政第二天便成交了340套，直接翻好幾倍。

高端改善項目更不愁銷路，9月3日，北京融創(chuàng)壹號院正式開盤，該項目總價3000萬元起，現(xiàn)場總認購金額約56.2億元?！氨本┱w購買力還是可以的，3000萬以上的房子，沒有好市場與壞市場之分，越高端的越秒沒，受政策影響相對較小?！睆埩终J為。

廣州有樓盤首付降至兩成

在一線城市這波行情中，廣州最早落實“認房不認貸”政策，此后深圳、上海和北京紛紛接力。但相較而言，廣州市場最為平穩(wěn)，還有樓盤首付從三成降至兩成。

9月3日，廣州荔灣區(qū)某樓盤的銷售顧問表示，8月末一系列房地產(chǎn)政策出臺后，該樓盤將首付比例從原來的三成降至兩成，不過因臺風原因，周末到售樓處看房的人并不多。

此前，各地購買商品住房的首付比例，非限購區(qū)下限為首套20%、二套30%；限購區(qū)域下限為首套30%、二套40%。近日，監(jiān)管部門統(tǒng)一下調(diào)商貸首付比例下限，不再區(qū)分限購區(qū)域和非限購區(qū)域，仍執(zhí)行限購的城市首付比例下限有望下調(diào)。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，從新房市場看，新政后北京項目銷售反應明顯好于其他三個城市；其次是上海，一二手房的帶看量確實有提升，主城區(qū)改善樓盤好起來了。廣州因為庫存量偏大，雖然第一個發(fā)布“認房不認貸”新政，但是反應是四個一線城市中最弱的。

深圳的新房市場則較廣州熱一些。深圳市龍華區(qū)多處樓盤，折扣雖較少，但現(xiàn)場看房的人流可觀。今年8月中旬開盤的某樓盤，一名銷售顧問忙到團團轉，接待客戶的同時，電話和微信消息不斷。他表示，當天已經(jīng)接待了40多批客戶，而在8月末“認房不認貸”政策出來前并沒那么忙。該銷售顧問對記者表示，新政后，一些客戶的首付比例降低了，其所在的樓盤當天已經(jīng)成交了10多套。

深圳北站另一還未開盤的項目，現(xiàn)場看房的人也不少，據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，該樓盤在9月中旬開盤，推出400多套房源，盡管還未獲得預售證，目前已經(jīng)有500多批客戶進行了誠意登記。不過，記者注意到，該項目售樓處穿著工作服的銷售人員、中介也不少，人數(shù)與看房的人相當。而從新開盤的項目銷售情況來看，深圳新房市場未有明顯波動。

民生證券認為，一線城市接連宣布“認房不認貸”，能釋放當?shù)胤e累的置換需要，對全國整體購房信心亦有提振作用。后續(xù)銷售會經(jīng)歷“購房政策積累型需求釋放”“購房信心觀望型需求入場”和“購房能力恢復型需求提升”三個階段，總體銷售趨勢或向好。

二手房業(yè)主信心大增

與新房市場有所不同，二手房市場對新政反應最大的是業(yè)主。

“現(xiàn)在跟二手業(yè)主談價格太難了。”張林直言，新政出臺后，北京不少二手房業(yè)主對價格“咬得特別死”，堅信后續(xù)市場會漲價，不再折價出售房子?！坝幸淮胃鷺I(yè)主從晚上8點談到凌晨4點，政策前其實還有所松動，現(xiàn)在一分錢不愿降?！?/p>

在此之前，北京市場已經(jīng)歷了明顯的低溫期。安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，北京新建商品住宅（不含保障房）已連續(xù)兩月成交低于5000套，二手房連續(xù)4個月低于“榮枯線”。

張林表示，之前降價、難賣的多是“老破小”。有業(yè)主年初能賣560萬，當時已經(jīng)是歷史最高價，但業(yè)主以為市場會好轉，結果降到450萬也沒出手。還有不少1980年代的老樓，房子掛牌登記半年多，一個看房的都沒有，不降價很難賣出去。即便是頂尖的學區(qū)房片區(qū)，市場也沒有最高點時好，巔峰時單價16萬的房子現(xiàn)在賣13萬。

如今，新政出臺，之前飽受降價困擾的業(yè)主，信心有所提升，二手房掛牌量也有增加。不過，后續(xù)成交會否明顯火熱，還需持續(xù)觀望。但即便是中介也表示，“現(xiàn)在的購房者都理性了”，這兩天掛牌、看房的人都很多，市場仍在博弈中。其他一線城市也有類似情況，記者了解到，8月30日深圳官宣“認房不認貸”政策后，深圳二手房的掛牌量、帶看量有一定增長，但是成交量無明顯變化。

張宏偉也發(fā)文表示，上海房產(chǎn)中介反映稱，新政對急著改善的買家來說是重大利好，門店二手房預約帶看量直接增長50%。不過，二手房的牛市來得可能慢一點，定價權在房東手里，好房子看漲惜售、臨時跳價也會發(fā)生。如果都這樣，就會出現(xiàn)“有價無市”的尷尬情況。

（摘自《第一財經(jīng)日報》孫夢凡、張慧敏）