實(shí)探二手房市場(chǎng)虛實(shí)賣(mài)方猶豫 買(mǎi)方觀望

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 張宇軒｜北京報(bào)道

“掛牌量激增”“成交量暴漲”“價(jià)格幾度上調(diào)”……

9 月初，北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”樓市新政實(shí)施以來(lái)，此前一度不溫不火的二手房市場(chǎng)似乎一夜之間爆火。新政落地近一個(gè)月，二手房市場(chǎng)爆火究竟是虛是實(shí)？

據(jù) 《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者對(duì)北京二手房市場(chǎng)實(shí)探，“認(rèn)房不認(rèn)貸”以來(lái)，二手房掛牌情況的確有明顯的增長(zhǎng)跡象，大量空置的房源也足以支撐這一數(shù)據(jù)進(jìn)一步上升。數(shù)據(jù)上看，這一時(shí)期的二手房簽約情況也出現(xiàn)同步上漲，然而掛牌房?jī)r(jià)則出現(xiàn)大面積的明顯下調(diào)，部分房源價(jià)格雖有上漲，但漲幅較為有限。

鑒于尚不明朗的市場(chǎng)形勢(shì)，買(mǎi)賣(mài)雙方拉鋸博弈，猶豫、觀望心態(tài)并不鮮見(jiàn)，這也是導(dǎo)致二手房交易難以順利達(dá)成的障礙。

二手房?jī)r(jià)是漲是跌？中介心口不一

“9 月二手房市場(chǎng)的確出現(xiàn)了不小的波動(dòng)，掛牌量、成交量以及價(jià)格都在上跳，我們?cè)缫淹瓿蛇^(guò)去一個(gè)月的（銷(xiāo)售） 量?！蓖ㄖ輩^(qū)一家地產(chǎn)中介的銷(xiāo)售人員在9 月18 日告訴 《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者。

當(dāng)日記者到訪(fǎng)該中介機(jī)構(gòu)時(shí)，幾位二手房業(yè)主正手持一沓文件與店內(nèi)工作人員溝通出售事宜。

該中介機(jī)構(gòu)門(mén)店臨近地鐵1 號(hào)線(xiàn)果園站，記者9 月20 日從鏈家網(wǎng)查詢(xún)，該區(qū)域7 日內(nèi)新上了43 套二手房，目前處于掛牌在售的房源共有639 套，即一周內(nèi)新增了7.21%的掛牌量。北京全市在過(guò)去7 日內(nèi)新上了6696 套二手房，目前在售137318 套，掛牌量增長(zhǎng)5.13%。

或許是出于刺激購(gòu)房者的目的，中介往往習(xí)慣于在價(jià)格上做文章。該銷(xiāo)售人員稱(chēng)，果園附近地段在政府的重點(diǎn)規(guī)劃范圍內(nèi)，正處于成長(zhǎng)期，升值空間大、性?xún)r(jià)比高，近期價(jià)格上漲趨勢(shì)明顯，銷(xiāo)售較為搶手，“未來(lái)一定超過(guò)朝陽(yáng)區(qū)”。

但二手房市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)顯然難以“漲”“跌”一言蔽之，將視野擴(kuò)至北京全市區(qū)域，情況就更加復(fù)雜。

從該中介機(jī)構(gòu)的后臺(tái)數(shù)據(jù)一眼瞥去，在售的二手房源中，絕大多數(shù)掛牌價(jià)處于下降趨勢(shì)。例如，一總價(jià)約為435 萬(wàn)元的房源，在最近一次調(diào)價(jià)中直接下調(diào)了20 萬(wàn)元。中介銷(xiāo)售人員告訴記者，“如果誠(chéng)心要，還能再往下砍10 萬(wàn)”。

從公開(kāi)數(shù)據(jù)上看，附近區(qū)域掛牌單價(jià)最低的二手房已低至2.6 萬(wàn)元/平方米，較該房源所在小區(qū)均價(jià)3.2 萬(wàn)元相差約6000 元，堪稱(chēng)掛牌價(jià)洼地。中介對(duì)于價(jià)格普遍上漲的說(shuō)法明顯站不住腳。

當(dāng)然，確有部分房源最新掛牌價(jià)出現(xiàn)上調(diào)，總價(jià)上漲幅度在1 萬(wàn)～5萬(wàn)元之間。也有較為極端的情況，在某2008 年建成的小區(qū)內(nèi)，4.36 萬(wàn)元/平方米的均價(jià)水平下，有房主報(bào)出6萬(wàn)元以上的高價(jià)。

據(jù)某二手房大數(shù)據(jù)平臺(tái)收錄的二手房調(diào)價(jià)數(shù)據(jù)顯示，至9 月20 日，最近一周內(nèi)降價(jià)的房源至少有1000 套（該系統(tǒng)僅收錄了100 頁(yè)數(shù)據(jù)，收錄總數(shù)為1000 套），而漲價(jià)的房源約為409 套（系統(tǒng)收錄了41 頁(yè)數(shù)據(jù)，收錄總數(shù)為409 套）。

中介對(duì)此的說(shuō)法是，影響二手房?jī)r(jià)格的因素較為復(fù)雜，除了學(xué)區(qū)、地段、樓層、朝向、戶(hù)型、小區(qū)品質(zhì)等常規(guī)考量因素之外，周邊配套規(guī)劃的新動(dòng)態(tài)、是否符合“滿(mǎn)五唯一”、房主的賣(mài)房心態(tài)等也對(duì)價(jià)格有較大影響。對(duì)于報(bào)價(jià)較為極端的情況，“也許人家根本就沒(méi)有誠(chéng)心要賣(mài)”。

供應(yīng)端存有大量空置房源，“老毛坯房”并不鮮見(jiàn)

相較于商品房期房或現(xiàn)房，二手房的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)普遍集中在“性?xún)r(jià)比”上，中介也將目標(biāo)客戶(hù)群體鎖定在以“收入不高”“剛需”等為標(biāo)簽的人群中。

對(duì)于市場(chǎng)需求，前述中介銷(xiāo)售人員總結(jié)為：“以前是‘老破小’成交量高，買(mǎi)房的大多數(shù)是剛需，收入不高的下手比較多。疫情期間，則是品質(zhì)小區(qū)和高端社區(qū)相對(duì)大面積的（房源）成交量多一些?，F(xiàn)在是收入不高、剛需群體為了學(xué)區(qū)又回歸購(gòu)買(mǎi)‘老破小’，但有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群已經(jīng)開(kāi)始將目標(biāo)定在房齡新一些的小區(qū)。”

按照這一思路，記者9 月18 日20 時(shí)至21 時(shí)許對(duì)果園附近區(qū)域內(nèi)的“老破小”、高端社區(qū)、20 年以?xún)?nèi)的新小區(qū)分別進(jìn)行走訪(fǎng)觀察。這三類(lèi)二手房源中，“亮燈率”（亮燈率=亮著的窗戶(hù)扇數(shù)/全部窗戶(hù)扇數(shù),通常用于衡量酒店客房利用效率）最高的是“老破小”，其次為高端社區(qū)，而新小區(qū)亮燈率最低。

對(duì)于這一現(xiàn)象，走訪(fǎng)過(guò)程中，某高端社區(qū)一名物業(yè)工作人員告訴記者，高端社區(qū)由于臨近商業(yè)區(qū)，居住者大多為租客，因而“亮燈率”較高，且房源本身價(jià)格偏高，租金收入也較為可觀，在二手房市場(chǎng)上的流通表現(xiàn)較為有限；而“老破小”的業(yè)主多是本地中老年人，房屋多用于自住養(yǎng)老，“一般是有人住”，但出于對(duì)老房貶值的考慮，“基本上是邊住邊賣(mài)”；相對(duì)來(lái)說(shuō)，新小區(qū)里的房源更適合二手交易，但真正買(mǎi)來(lái)住的人也不多，“有的租出去了，有的還在等漲價(jià)”，“那些2010 年前后買(mǎi)的房，現(xiàn)在賣(mài)肯定是劃算的”。

就二手房市場(chǎng)供給而言，結(jié)合前述的“亮燈率”情況來(lái)看，一些新小區(qū)的“亮燈率”甚至不足50%，可用于流通的房源較為充足。

記者以購(gòu)房者的身份進(jìn)入這些未亮燈的掛牌二手房中實(shí)地觀察發(fā)現(xiàn)，不少房子長(zhǎng)期處于無(wú)人居住的狀態(tài)，甚至有不少10 年以上房齡的房子依然是毛坯房狀態(tài)。

負(fù)責(zé)銷(xiāo)售“老毛坯房”的中介告訴記者，這些房子多是當(dāng)年開(kāi)發(fā)商與銀行之間債務(wù)糾紛中的抵押物，由于開(kāi)發(fā)商欠貸未還，這些10 多年無(wú)人居住的房源流入法拍市場(chǎng)，經(jīng)人拍下后又掛在二手房市場(chǎng)上進(jìn)行售賣(mài)。記者查詢(xún)公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，這些房源中有不少房子經(jīng)歷過(guò)多次交易，疑似為法拍后又?jǐn)?shù)次“換手”，最近的掛牌時(shí)間多為9 月初前后。

賣(mài)方猶豫不決，買(mǎi)方觀望不定

從數(shù)據(jù)上看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政對(duì)于二手房交易的提振效應(yīng)頗為明顯。

據(jù)第三方數(shù)據(jù)平臺(tái)對(duì)北京市住建委官網(wǎng)披露的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，新政實(shí)行前，8 月北京市存量房住宅簽約10960 套，日均簽約354 套；而9 月以來(lái)至9 月24 日，24 天內(nèi)存量房住宅簽約套數(shù)為10447 套，日均簽約435 套。以8、9 月有限的簽約數(shù)據(jù)對(duì)比，在日均簽約量上，9 月較8 月上漲了22.89%。

簽約數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)也被二手房中介視作市場(chǎng)愈加活躍的標(biāo)志。前述中介銷(xiāo)售人員對(duì)此表示，本月的簽約數(shù)據(jù)一般是前幾個(gè)月成交的結(jié)果，“網(wǎng)簽流程也需要很長(zhǎng)時(shí)間”。同時(shí)其暗示，當(dāng)前二手房市場(chǎng)成交情況比較樂(lè)觀。

但與之形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的新盤(pán)開(kāi)發(fā)方則持不同觀點(diǎn)。一名商品房期房銷(xiāo)售人員對(duì)當(dāng)前二手房市場(chǎng)形勢(shì)的變化簡(jiǎn)單直接評(píng)述為——“亂”。該銷(xiāo)售人員向記者表示，“趕緊趁亂把手里的二手房賣(mài)掉，現(xiàn)在還能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)”。另外，“抽出資金趁著‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策，正好可以買(mǎi)一套新房”。

9月25日晚8時(shí)，通州北苑某新小區(qū)的“亮燈率”情況?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 張宇軒I 攝

這些帶有利益立場(chǎng)色彩的說(shuō)法在購(gòu)房者看來(lái)顯然都有失公允。正在看房的詹先生表示，相較于新盤(pán)現(xiàn)房或期房，資金有限的年輕人自然更愿意選擇購(gòu)買(mǎi)價(jià)格相對(duì)低廉的二手房。但由于影響價(jià)格的因素繁多，購(gòu)房成本計(jì)算也頗為復(fù)雜，難以用簡(jiǎn)單的標(biāo)準(zhǔn)作出權(quán)衡，“二手房市場(chǎng)水深，誰(shuí)都想撿漏，誰(shuí)也不愿高位接盤(pán)”。這種謹(jǐn)慎的心態(tài)也導(dǎo)致詹先生在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)奔波于各處看房中，至今仍持觀望態(tài)度。

市場(chǎng)更加活躍的態(tài)勢(shì)也讓不少二手房持有者的心態(tài)產(chǎn)生變化。張女士在2022 年以總價(jià)330 萬(wàn)元、每平方米單價(jià)8 萬(wàn)余元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了海淀區(qū)一套40 年房齡的二手房?！笆赘妒窍蚣胰私鑱?lái)的，此外每月須還一萬(wàn)多的房貸，經(jīng)濟(jì)壓力實(shí)在太大”，這使其一度動(dòng)了賣(mài)房的念頭。

“我這套房子裝修完總成本已經(jīng)達(dá)到365 萬(wàn)，而現(xiàn)在這一帶跟我同戶(hù)型且比我小區(qū)好、樓層好的，也只掛了330 多萬(wàn)?！睆埮扛嬖V記者。這也就意味著，張女士如果現(xiàn)在將房子掛牌售賣(mài)，可能至少要虧損35 萬(wàn)元。如果再將稅款、提前還貸的費(fèi)用計(jì)入其中，虧損程度還會(huì)進(jìn)一步上升。一番合計(jì)之后，張女士表示“我先不賣(mài)了，就好好住著”。

持這種心態(tài)的二手房賣(mài)方并非少數(shù)。在某中介機(jī)構(gòu)，銷(xiāo)售人員指著一位手持房本的業(yè)主告訴記者，“這個(gè)人先后掛牌、摘牌好幾次，一直在猶豫，現(xiàn)在又說(shuō)不賣(mài)了”。

賣(mài)方的猶豫和買(mǎi)方的觀望猶如一場(chǎng)僵持著的博弈。

“市場(chǎng)一旦活起來(lái)，終歸要消化掉這些空著的房子?！闭蚕壬钢鼓幌乱廊话抵拇皯?hù)說(shuō)，“二手房對(duì)很多持有者來(lái)說(shuō)都是一個(gè)過(guò)渡性的住房方案，它本就該流動(dòng)起來(lái)，沒(méi)有人愿意在老房子里住一輩子；而對(duì)于沒(méi)有房子的年輕人，也沒(méi)有人真的愿意一輩子住在出租屋里?！?/p>