《民法典》為百姓安居保駕護(hù)航

吳彩云

關(guān)鍵詞：一房二賣；登記生效；預(yù)告登記

房產(chǎn)交易對我們普通老百姓來說，不僅是非常重大的經(jīng)濟(jì)事件，甚至影響一生的安定生活，關(guān)乎我們的生活幸福感?，F(xiàn)實(shí)中，作為買房人，我們很擔(dān)心遭遇售房人“一房二賣”，合法權(quán)益遭受侵害。如果遭遇“一房二賣”如何維權(quán)？《民法典》在多編、從多方面為我們的安居提供了法律保障。

原告林某與被告胡某曾簽訂一份房屋買賣合同。約定胡某將自有房屋以110萬元的價(jià)格出賣給林某，林某先支付80萬元，余款在辦理房屋變更手續(xù)后支付；并約定在半年內(nèi)辦妥產(chǎn)權(quán)變更登記。合同簽訂后，林某依約履行，并住進(jìn)了涉案房屋。之后三個(gè)月，當(dāng)?shù)胤课菪星榭礉q，胡某又將涉案房屋以130萬元的價(jià)格賣給了不知情的劉某，雙方在簽訂買賣合同后，將房屋變更至劉某名下。

林某向法院起訴，請求法院確認(rèn)其與胡某的房屋買賣合同有效，要求胡某繼續(xù)履行合同；并訴請法院確認(rèn)房屋歸其所有，理由是：自己已支付大部分購房款且已實(shí)際占有房屋。被告胡某抗辯稱，由于雙方房屋買賣合同未辦理登記，主張合同無效，根本不存在合同履行的問題。

本案是典型的“一房二賣”。房屋出賣人胡某先后與兩個(gè)買受人林某及劉某就同一套房屋簽訂了兩份買賣合同。而房屋只有一套，依據(jù)物權(quán)法律“一物一權(quán)”原則，房屋的所有權(quán)只能轉(zhuǎn)移給其中一個(gè)買受人，必然使另一個(gè)買受人陷入履行不能的境地，致使其合同目的落空。

“一房二賣”時(shí)房屋究竟歸誰所有？買受人的權(quán)利如何救濟(jì)？這就涉及買賣合同效力的認(rèn)定、房屋所有權(quán)變動規(guī)則等諸多法律問題。對此，《民法典》在其總則編、物權(quán)編、合同編就相關(guān)問題作了規(guī)范，為當(dāng)事人維權(quán)提供了法律保障。

胡某先后與林某、劉某就同一套房屋簽訂兩份買賣合同，雖然違背誠信原則，但只要這兩份合同均符合我國《民法典》（總則編）規(guī)定的民事法律行為的有效要件，依據(jù)債權(quán)具有兼容性的原理，兩份合同都可以有效。即在合同主體都具有民事行為能力、意愿表達(dá)真實(shí)且與法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定以及公序良俗不相抵觸的情形下簽訂了合同，合同都依法有效。針對本案，法院應(yīng)認(rèn)定胡某與林某、劉某的房屋買賣合同均有效。

被告胡某以其與第一買受人林某的房屋買賣合同未辦理登記為由，主張合同無效，理由成立嗎？對此，《民法典》（物權(quán)編）第215條采取了合同效力與物權(quán)登記相區(qū)分的原則，規(guī)定當(dāng)事人之間訂立的有關(guān)房屋買賣的合同，無特別約定時(shí)，自合同成立時(shí)即生效；是否辦理房屋所有權(quán)變更登記，關(guān)乎物權(quán)變動，合同生效與否與此無關(guān)。因此，林某請求法院確認(rèn)房屋買賣合同有效的訴求應(yīng)得到支持，胡某的抗辯理由不成立。

房屋是典型的不動產(chǎn)，依據(jù)《民法典》（物權(quán)編）第209條的規(guī)定，對于不動產(chǎn)所有權(quán)的取得，采取登記生效規(guī)則，只有在登記機(jī)關(guān)辦理了登記手續(xù)，所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移；且所有權(quán)“自記載于不動產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”，而不是合同生效后。

本案中，原告林某雖然簽訂合同在先，已支付大部分購房款，甚至住進(jìn)了涉案房屋，但因?yàn)闆]有辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，因此不能取得涉案房屋的所有權(quán)。法院應(yīng)駁回林某要求確認(rèn)房屋歸其所有的訴求。而另一購房人劉某不僅和胡某簽訂了買賣合同，且已將房屋變更登記在自己名下，劉某取得涉案房屋的所有權(quán)。

需要注意的是，本案中，如果第二個(gè)買受人劉某是在明知林某已經(jīng)和胡某簽訂了買賣合同且住進(jìn)了涉案房屋的情況下，又與出賣人串通，簽訂買賣合同且辦理過戶登記，可以認(rèn)定雙方主觀上具有惡意。根據(jù)《民法典》（總則編）第154條的規(guī)定，當(dāng)事人惡意串通訂立合同，致使他人的合法權(quán)益受到損害，合同應(yīng)歸于無效。

胡某“一房二賣”，違背誠信原則，違反了合同約定的義務(wù)，無法繼續(xù)履行合同中“在半年內(nèi)辦妥產(chǎn)權(quán)變更登記”的約定，林某的權(quán)益如何得到保障呢？

雖然法院一審判決駁回林某要求法院確認(rèn)房屋歸其所有的訴求，但林某可以依有效的買賣合同享有債權(quán)。根據(jù)《民法典》（合同編）第580條規(guī)定，非金錢債務(wù)的出賣人對買受人不履行或者履行不符合約定且在法律上或者事實(shí)上不能履行、致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以訴請人民法院解除合同，同時(shí)追究對方的違約責(zé)任。具體到本案，合同標(biāo)的物房屋已經(jīng)歸另一買受人劉某所有，實(shí)際履行已不可能，法院亦無法進(jìn)行強(qiáng)制履行。此時(shí)，合同的履行債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)，第一買受人林某可要求出賣人胡某承擔(dān)違約責(zé)任，賠償相應(yīng)的損失。

如上分析，最終林某雖然可以依有效合同追究胡某的違約責(zé)任，但是當(dāng)初訂立房屋買賣合同的目的已無法實(shí)現(xiàn)。作為購房人，如何防患于未然，避免遭遇“一房二賣”，是亟待解決的問題。

《民法典》（物權(quán)編）第221條規(guī)定了預(yù)告登記，從制度上遏制開發(fā)商或者房屋所有人“一房二賣”情形的出現(xiàn)。具體是指當(dāng)事人在簽訂了房屋買賣合同后，依約定、持房屋預(yù)售或買賣合同即可向登記機(jī)構(gòu)申請辦理登記，此即預(yù)告登記。與通常的物權(quán)登記不同，預(yù)告登記不能產(chǎn)生當(dāng)事人直接取得合同標(biāo)的物所有權(quán)的后果，而是對依合同取得的債權(quán)請求權(quán)的登記，其目的在于保障將來物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。雖然登記的是一項(xiàng)債權(quán)請求權(quán)，但《民法典》賦予該登記物權(quán)排他效力。合同當(dāng)事人在辦理預(yù)告登記后，其中一方，通常是出賣人，沒有經(jīng)過另一權(quán)利方同意又處分合同標(biāo)的物的，不發(fā)生物權(quán)效力，即該變動無效。這就從根本上解決了售房人“一房二賣”的惡意處分產(chǎn)生的問題。

綜上所述，《民法典》將保護(hù)民事主體的合法權(quán)益、弘揚(yáng)社會主義核心價(jià)值觀作為立法宗旨，是新時(shí)代中國特色社會主義法治建設(shè)的重大成果。當(dāng)我們遭遇“一房二賣”時(shí)，《民法典》在多編、從多角度——房屋所有權(quán)的歸屬、合同效力的認(rèn)定、防范措施等方面作了規(guī)范，切實(shí)起到了為百姓安居保駕護(hù)航的作用。

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（作者單位：山西省財(cái)政稅務(wù)?？茖W(xué)校）