探究投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式在企業(yè)中的應(yīng)用

潘華鋒

（坤元資產(chǎn)評(píng)估有限公司，浙江 杭州 310012）

新的時(shí)代背景下，投資方式以及手段有了更加廣闊的發(fā)展方向，但房地產(chǎn)對(duì)于企業(yè)等投資來(lái)說，依舊是經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的重要投標(biāo)方向，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊在不斷擴(kuò)大發(fā)展。在企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的工作中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式領(lǐng)域的發(fā)展對(duì)于企業(yè)來(lái)說非常重要，直接影響著企業(yè)會(huì)計(jì)核算等方面的工作效率，與資源利用、經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著直接關(guān)系。企業(yè)面向房地產(chǎn)領(lǐng)域參與投資時(shí)，普遍面臨很高的資金風(fēng)險(xiǎn)，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的周期長(zhǎng)，企業(yè)缺少較強(qiáng)變現(xiàn)能力，面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)較大，并且企業(yè)采取傳統(tǒng)的成本計(jì)量方式，難以掌握房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，因此需要采取一種更合理的價(jià)值計(jì)量模式，進(jìn)一步將房地產(chǎn)的價(jià)值反映出來(lái)，并實(shí)現(xiàn)對(duì)自身盈利的預(yù)估，因此公允價(jià)值計(jì)量模式成為國(guó)際會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)投資方面通行的成熟方法[1]。企業(yè)在自身發(fā)展的過程中，要注重新會(huì)計(jì)形式下的公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用、財(cái)務(wù)管理、投資性房地產(chǎn)資源建設(shè)以及相關(guān)人員的專業(yè)水平發(fā)展，爭(zhēng)取利用各方面的優(yōu)勢(shì)促進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展，使其運(yùn)營(yíng)模式更加貼合時(shí)代要求。本文從投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量在企業(yè)中的實(shí)際應(yīng)用現(xiàn)狀出發(fā)，對(duì)運(yùn)用過程中存在的問題進(jìn)行分析，并提出完善工作相關(guān)的建議以供參考。

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的理論綜述

（一）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的概念

投資性房地產(chǎn)在市場(chǎng)上以一種較為時(shí)新的投資形式，主要將資產(chǎn)增值以及房產(chǎn)租賃作為盈利手段，投資性房地產(chǎn)涉及內(nèi)容比較廣泛，包括已出租的土地使用權(quán)、建筑物；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。公允價(jià)值即公允價(jià)格，是近年來(lái)國(guó)際上一種新型會(huì)計(jì)計(jì)量模式，是指在買方與賣方均熟悉市場(chǎng)且自愿的條件下進(jìn)行公平交易所設(shè)定的價(jià)格，或者在公平交易的情況下無(wú)關(guān)聯(lián)雙方的一項(xiàng)資產(chǎn)能夠買賣或某項(xiàng)負(fù)債能夠被清償?shù)某山粌r(jià)格。在國(guó)際領(lǐng)域，針對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式目前得到了廣泛推廣，通過對(duì)房地產(chǎn)的公允價(jià)值展開計(jì)量，資產(chǎn)、負(fù)債在公平交易的基礎(chǔ)上熟悉市場(chǎng)狀況的交易雙方在資源情況下實(shí)現(xiàn)債務(wù)清場(chǎng)或資產(chǎn)交換，針對(duì)被并企業(yè)的凈資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估一般由專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)[2]。

（二）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用條件

根據(jù)當(dāng)今市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)下的投資性房地產(chǎn)來(lái)說，公允價(jià)值計(jì)量模式在企業(yè)等領(lǐng)域應(yīng)用非常廣泛，并且針對(duì)投資性房地產(chǎn)，企業(yè)一旦對(duì)計(jì)量模式進(jìn)行確定后，不可以隨意對(duì)其進(jìn)行更改。公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用，一般要滿足以下幾個(gè)條件：首先，投資學(xué)房地產(chǎn)所處地，要有一個(gè)比較活躍的交易市場(chǎng)；其次，企業(yè)或者相關(guān)機(jī)構(gòu)能夠根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕灰资袌?chǎng)及其他相關(guān)信息，針對(duì)房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估。該模式下不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)提折舊與攤銷，需要基于資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值及其他賬面信息，需要把公允價(jià)值和原本賬面價(jià)值存在的差額計(jì)入當(dāng)期損益。在轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的時(shí)候，自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值則為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)天的公允價(jià)值，其與原賬面價(jià)值存在的差額需要計(jì)入當(dāng)期損益；而在自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的時(shí)候，則需要根據(jù)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的部分計(jì)入當(dāng)期損益[3]。

二、我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式在企業(yè)中應(yīng)用的現(xiàn)狀與問題

隨著時(shí)代的發(fā)展，投資性房產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式在企業(yè)中的應(yīng)用越來(lái)越多，在其運(yùn)營(yíng)管理中占比越來(lái)越大，使得企業(yè)在投資性房地產(chǎn)工作中的管理價(jià)值不斷提升。但是就目前發(fā)展?fàn)顩r而言，針對(duì)投資性房地產(chǎn)在公允價(jià)值計(jì)量模式在不斷發(fā)展的時(shí)候，存在一些會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)的因素，例如會(huì)計(jì)制度準(zhǔn)則不健全、多變的市場(chǎng)環(huán)境、公允價(jià)值計(jì)量模式和稅法存在制度上的差異等。在上述風(fēng)險(xiǎn)得不到重視的情況下，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)十分嚴(yán)重的損失，使得企業(yè)資產(chǎn)流失、發(fā)展速度減慢等。本段結(jié)合現(xiàn)階段投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用狀況，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行總結(jié)，希望能為相關(guān)機(jī)構(gòu)、人員的工作提供適當(dāng)參考，盡快做出改革。

（一）我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式在企業(yè)中的應(yīng)用現(xiàn)狀

在采用公允價(jià)值計(jì)量模式的時(shí)候，其要求交易雙方在熟悉市場(chǎng)及公平自愿的交易環(huán)境中，運(yùn)用計(jì)量換產(chǎn)、清償債務(wù)金額。投資性房地產(chǎn)利用公允價(jià)值計(jì)量模式主要目的包括賺取租金、資產(chǎn)增值等，但在目前我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀中，盡管投資性房地產(chǎn)凈資產(chǎn)在公允價(jià)值模式下有所增加，不過該模式的應(yīng)用目前還未達(dá)到預(yù)期。從國(guó)內(nèi)目前采用該模式的上市公司情況來(lái)看，2007年有18家，占總數(shù)630的2.86%，2008年有20家，占總數(shù)690的2.90%。此后應(yīng)用該模式的企業(yè)數(shù)量上市趨勢(shì)不太顯著，不過總體來(lái)說這一趨勢(shì)目前仍在增長(zhǎng)。所以，我國(guó)投資型房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式在企業(yè)中的應(yīng)用現(xiàn)狀應(yīng)及時(shí)引起管理層及相關(guān)機(jī)構(gòu)的重視，盡早做出方案進(jìn)行戰(zhàn)略改革[4]。

（二）我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式在企業(yè)中應(yīng)用存在的問題

我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式在企業(yè)中應(yīng)用存在的問題主要可以分為以下幾個(gè)方面：會(huì)計(jì)制度準(zhǔn)則不健全、多變的市場(chǎng)環(huán)境以及公允價(jià)值計(jì)量模式與稅法之間存在的制度差異，下面對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)論述。

首先，我國(guó)對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系不夠健全，對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量模式在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則方面的相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)說，其偏好度僅占整體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的0.408，而國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則偏好度高出我國(guó)近50%。這表示了我國(guó)的公允價(jià)值計(jì)量模式發(fā)展尚且處于初步發(fā)展階段，不僅對(duì)于國(guó)內(nèi)企業(yè)等領(lǐng)域方面的應(yīng)用苛刻化，更在一定程度上阻礙了我國(guó)與國(guó)際市場(chǎng)的接軌。此外，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值計(jì)量模式還在使用方面缺乏可操作性，沒有具體解釋其界限，即何時(shí)適用于存在活躍市場(chǎng)的計(jì)價(jià)、何時(shí)適用于雙方定價(jià)、何時(shí)適用于模型計(jì)算。

其次，受國(guó)際形勢(shì)等不確定因素的影響，市場(chǎng)模式處于多變的狀態(tài)，在環(huán)境及利益等條件的驅(qū)使下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用存在一定不合理性，會(huì)出現(xiàn)為滿足二級(jí)市場(chǎng)增發(fā)、配股等非法謀取利益的不規(guī)范行為。

最后，我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式在企業(yè)中應(yīng)用受會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法之間差異的影響。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等制度的要求下，公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊、不進(jìn)行攤銷，公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額由“公允價(jià)值變動(dòng)損益”賬戶記錄，以資產(chǎn)負(fù)債表日其公允價(jià)值為基礎(chǔ)來(lái)調(diào)整賬面價(jià)值。這雖然在一定程度上降低了資金費(fèi)用的損耗，提高了經(jīng)濟(jì)效益，但是從根本上來(lái)說折舊、攤銷等制度帶來(lái)的抵稅效應(yīng)在公允價(jià)值計(jì)量模式中起到的作用微乎其微，甚至可能加重企業(yè)賦稅，很大程度上存在差異影響。

三、我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的對(duì)策建議

對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用管理來(lái)說，會(huì)計(jì)制度準(zhǔn)則不健全、多變的市場(chǎng)環(huán)境以及公允價(jià)值計(jì)量模式與稅法之間存在的制度差異是當(dāng)今時(shí)代公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的問題所在。只有充分認(rèn)清應(yīng)用過程中的困難因素以及對(duì)自身發(fā)展有清晰的認(rèn)知，才能夠保障最大限度地進(jìn)行改革，提高投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的工作質(zhì)量。本段主要根據(jù)房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量管理工作中的問題及困難提出針對(duì)性地改變策略，主要包括完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)準(zhǔn)則體系、強(qiáng)化投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式披露、加強(qiáng)會(huì)計(jì)激勵(lì)、注重相關(guān)專業(yè)人員素質(zhì)培養(yǎng)工作等，希望從根本的層面進(jìn)行改善，下面對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)闡述。

（一）完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)準(zhǔn)則體系

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量相對(duì)于其他方面的核算體系來(lái)說有自己獨(dú)特的準(zhǔn)則體系，好的準(zhǔn)則制度能夠使工作效率更加提高，使其在眾多價(jià)值計(jì)量的環(huán)境中找到最合適的方向，給工作帶來(lái)更加方便的應(yīng)用指南。但根據(jù)現(xiàn)階段我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的準(zhǔn)則來(lái)說，其苛刻性及稅法相關(guān)的計(jì)稅差異使其在實(shí)際應(yīng)用過程中呈現(xiàn)出不明確性，一定程度上阻礙相關(guān)工作的開展。另外，在國(guó)際發(fā)展的要求中，更多投資傾向于公允價(jià)值計(jì)量模式，而我國(guó)企業(yè)等相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)于模式選擇來(lái)說相對(duì)較為局限謹(jǐn)慎。所以政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)認(rèn)識(shí)到這方面的問題所在，從政策等基本層面入手，將投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)準(zhǔn)則體系做到更好的完善，使公允價(jià)值計(jì)量的核算體系運(yùn)用到更多部門。

（二）強(qiáng)化投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式披露

強(qiáng)化投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的披露能夠有效使我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式更好地應(yīng)用。在強(qiáng)化投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式披露工作中，要做到增加房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量信息相關(guān)的透明度，減少未知性因素的存在概率，杜絕暗箱操作等現(xiàn)象的發(fā)生。同時(shí)，還要規(guī)范企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量信息的披露，保障信息公開，國(guó)家及相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)重視這方面的工作建設(shè)，確保企業(yè)信息披露內(nèi)容的全面性，實(shí)現(xiàn)對(duì)確定投資性房地產(chǎn)時(shí)所聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)、采用的評(píng)估方法、數(shù)據(jù)來(lái)源、評(píng)估假設(shè)等內(nèi)容，同時(shí)還需要確定計(jì)量公允價(jià)值的方法，避免企業(yè)在信息披露的時(shí)候完全照搬會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的一些固定條款，通過這種方式維護(hù)相關(guān)投資者的切身利益。在采取公允價(jià)值計(jì)量模式的時(shí)候，要建立相應(yīng)的監(jiān)督檢查小組，要求該小組成員具備較強(qiáng)的專業(yè)性及綜合素質(zhì)，有著比較完善的法律知識(shí)儲(chǔ)備，具備靈活應(yīng)對(duì)計(jì)量與核算過程中一系列問題的能力。此外，在監(jiān)督檢查時(shí)候需要監(jiān)督檢查小組嚴(yán)格遵循公正與公開性的原則，嚴(yán)格落實(shí)對(duì)計(jì)量過程的審核，確保能在實(shí)際工作中將相關(guān)制度內(nèi)容落到實(shí)處。

（三）注重相關(guān)人員專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)

企業(yè)針對(duì)投資性房地產(chǎn)在采取公允價(jià)值計(jì)量模式的時(shí)候，提高相關(guān)人員專業(yè)素質(zhì)，加強(qiáng)人才團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作是重中之重。在開展此項(xiàng)工作時(shí)，通過適當(dāng)培訓(xùn)提高專業(yè)人員的整體素質(zhì)，完善企業(yè)的人才儲(chǔ)備，尤其是針對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作人員，要有明確的工作要求，能夠從根本層面保障能有效將公允價(jià)值計(jì)量模式的作用發(fā)揮出來(lái)，這是目前企業(yè)在改革期間面臨的一項(xiàng)重要任務(wù)。

首先，針對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)要重視其管理人員專業(yè)性及綜合素質(zhì)的提升，加大力度提高投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量人員的理論及實(shí)踐水平，增強(qiáng)其專業(yè)性、綜合性和理論素養(yǎng)，讓其在參與工作的時(shí)候能夠具備更強(qiáng)的應(yīng)對(duì)能力。其次，要通過嚴(yán)格落實(shí)監(jiān)督與考核，定期對(duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)或從業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)、考核，打造高素質(zhì)的計(jì)量審計(jì)工作團(tuán)隊(duì)，確保團(tuán)隊(duì)成員都能明確自身職責(zé)，從根本層面優(yōu)化工作環(huán)境。最后，要注重不同崗位之間的密切配合，明確分工，充實(shí)專業(yè)知識(shí)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，減少犯錯(cuò)誤概率。在加強(qiáng)我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量團(tuán)隊(duì)人員專業(yè)素質(zhì)提高的建設(shè)工作中，必須由多人參與，做到相互監(jiān)督和制約，進(jìn)而保障投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量工作的順利開展。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，企業(yè)針對(duì)投資性房地產(chǎn)在采取公允價(jià)值計(jì)量模式的時(shí)候，需要適當(dāng)對(duì)管理方法進(jìn)行革新，適當(dāng)借鑒先進(jìn)且豐富的經(jīng)驗(yàn)，注重對(duì)實(shí)際應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)存在的問題展開分析，在工作中做好精益求精，嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)與行業(yè)規(guī)范，在深入對(duì)原有問題展開分析的基礎(chǔ)上，適當(dāng)對(duì)工作模式、工作內(nèi)容展開調(diào)整，確保能充分利用好內(nèi)部和周邊資源，更好地保障自身發(fā)展。企業(yè)在內(nèi)部管理中，需要結(jié)合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)英語(yǔ)公允價(jià)值計(jì)量模式的相關(guān)制度內(nèi)容予以完善，打造完善的管理工作體系，并做好人才隊(duì)伍與人才梯隊(duì)建設(shè)，通過高效運(yùn)用人力資源把握好計(jì)量模式革新的契機(jī)，推動(dòng)自身飛躍發(fā)展。另外，企業(yè)還需要根據(jù)自身現(xiàn)狀，建立一個(gè)科學(xué)的未來(lái)戰(zhàn)略目標(biāo)，注重對(duì)內(nèi)部工作環(huán)境的優(yōu)化，完善內(nèi)部控制，打造科學(xué)、完善的制度體系，形成強(qiáng)大內(nèi)部合力，力求盡快實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。企業(yè)還可以通過教育培訓(xùn)、監(jiān)督管理等多種手段，適當(dāng)規(guī)范自身應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式的行為，提高整體工作效率，從根本的層面提升計(jì)量工作的規(guī)范性。此外，我國(guó)對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量模式的發(fā)展還要善于把握機(jī)遇，積極借鑒國(guó)際優(yōu)秀管理經(jīng)驗(yàn)，集百家之所長(zhǎng)，用以提高發(fā)展中的核心實(shí)力，勇于迎接各種挑戰(zhàn)，為支撐起我國(guó)未來(lái)健康發(fā)展貢獻(xiàn)自己的一份力。