貝殼二季度GTV為7806億元 “一體三翼”戰(zhàn)略聚焦“住得好”

陸之梅

近日，中國居住服務(wù)平臺第一股貝殼（2423.HK）發(fā)布了2023 年第二季度財務(wù)業(yè)績。公告顯示，2023 年二季度，貝殼總交易額（GTV）為7806 億元，同比增長22.1%；凈收入為195 億元，同比增長41.4%；凈利潤達(dá)13 億元，調(diào)整后凈利潤23.64 億元，同時，毛利率為27.4%。從上半年總體來看，貝殼實(shí)現(xiàn)GTV 達(dá)1.75 萬億元，同比增長43%，凈收入為398 億元，同比增加51%，增勢均十分顯著。

值得注意的是，這是自貝殼宣布啟動“一體三翼”戰(zhàn)略升級后公布的首份財報，而從這份財報中，已能窺見貝殼戰(zhàn)略布局的“端倪”及其所釋放的強(qiáng)大勢能。

今年7 月，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長、首席執(zhí)行官彭永東發(fā)布公開信《翻越第二座山，吹響集結(jié)號》，宣布啟動“一體三翼”戰(zhàn)略升級并進(jìn)行相應(yīng)的組織架構(gòu)調(diào)整。圍繞客戶，以一線為價值中心，貝殼集團(tuán)將組建經(jīng)紀(jì)、家裝、惠居、貝好家四條事業(yè)線，以及財經(jīng)、產(chǎn)研、戰(zhàn)略、品質(zhì)、人力、用戶、合規(guī)、公共、協(xié)同九條事務(wù)線。同時彭永東表示“， 我們將戰(zhàn)略升級為‘一體三翼’，并做了相應(yīng)的組織配套調(diào)整，在更廣泛的居住領(lǐng)域，推動產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)升級，提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，讓消費(fèi)者‘安居’，助力服務(wù)者‘樂業(yè)’，共筑更美好的居住。”

公司數(shù)據(jù)顯示，貝殼平臺門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)于上半年企穩(wěn)，二季度末活躍門店數(shù)41，076 家，較去年年底提升近10%，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量達(dá)409，054 人， 較去年年底提升17%。同時，貝殼持續(xù)推進(jìn)大店模式，第二季度鏈家店均經(jīng)紀(jì)人數(shù)量超18人，同比上升16%，貝聯(lián)店均經(jīng)紀(jì)人數(shù)量接近9 人，同比上升7%。今年上半年貝殼平臺的門店平均店效同比提升80%。

房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)一直是貝殼發(fā)展的“ 主軸”。實(shí)際上， 貝殼自成立以來一直致力于兩個核心目標(biāo)：促使行業(yè)從競爭向合作轉(zhuǎn)變，減少從業(yè)者之間的差距。無論是“大店模式” 還是背后的店東和經(jīng)紀(jì)人管理，其本質(zhì)邏輯依然如一。

貝殼曾利用歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，發(fā)現(xiàn)大店的平均人效更高，且人效與人數(shù)幾乎呈現(xiàn)線性關(guān)系：即人越多，每個人的人效越高。尤其是像如今房地產(chǎn)尚未完全“由冬入春”， 如果一個店里能容納更多的經(jīng)紀(jì)人， 在行業(yè)走向復(fù)蘇的過程中，大家就能抱得緊一點(diǎn)，不至于有太多人被丟下。反映在數(shù)據(jù)上，是更高的門店利潤率和更低的人員流失率。有行業(yè)人士指出，大店模式的提出不只為了提升集團(tuán)層面的抗風(fēng)險能力，也是在為行業(yè)留下更多優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人。

更優(yōu)質(zhì)的門店、更優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人、以及服務(wù)者之間更高效的協(xié)作，都是決定貝殼高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵。無數(shù)實(shí)踐已經(jīng)證明，大店模式讓市場波動期的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)更加穩(wěn)定、堅韌。

需要注意的是， 在大店模式下， 經(jīng)紀(jì)人的合作天然會變得緊密。然而，合作之后，如何公平地為經(jīng)紀(jì)人“ 切分蛋糕”， 則是擺在所有房產(chǎn)交易企業(yè)面前的一道難題。貝殼給出了自己的獨(dú)特“解題方程”——ACN 合作網(wǎng)絡(luò)。

ACN， 全稱Agent CooperationNetwork （經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）。通過構(gòu)建ACN 網(wǎng)絡(luò)，貝殼得以使房源信息充分共享，將經(jīng)紀(jì)服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化，同品牌或不同品牌經(jīng)紀(jì)人可根據(jù)ACN 分工，合作完成房屋交易，并根據(jù)分工獲取傭金提成，建立更加廣泛的合作聯(lián)動網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)交易達(dá)成與效率提升。

有業(yè)內(nèi)人士介紹稱，ACN 的本質(zhì)是創(chuàng)造了一個房源方的“角色市場”（錄入、實(shí)勘、VR、鑰匙、維護(hù)、VIP 等），以私有產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)和保護(hù)為基礎(chǔ)，對每個角色進(jìn)行合理定價，從而吸引更多的角色生產(chǎn)與供給，通過對過程增加獎勵，反向推動每個環(huán)節(jié)自愿加強(qiáng)服務(wù)品質(zhì)，以利益驅(qū)動提升監(jiān)管要求，倒逼經(jīng)紀(jì)人成長，以期實(shí)現(xiàn)房源及服務(wù)供應(yīng)鏈的加工、分工與標(biāo)準(zhǔn)化。而更豐富的角色分工，將創(chuàng)造出更多的合作機(jī)會和專業(yè)化，促進(jìn)整個房地產(chǎn)交易生態(tài)的健康生長。

公司數(shù)據(jù)顯示，二季度家裝家居合同額超34 億元，可比口徑同比增長106%；收入26 億元，可比口徑同比增長91%。上半年家裝家居合同額超60 億元，可比口徑同比增長107%；收入40 億元，可比口徑同比增長76%。2 月以來，家裝家居業(yè)務(wù)連續(xù)5 個月單月合同額破10 億元。其中，北京的貝殼家裝業(yè)務(wù)今年二季度完成合同額超過6 億元，連續(xù)兩月單月合同額2 億元， 連續(xù)4 個月經(jīng)營利潤過千萬；杭州二季度合同額則破5 億元，增長均較為顯著。

家居家裝業(yè)務(wù)同樣被貝殼提到了戰(zhàn)略高度， 尤其是貝殼旗下獨(dú)立裝修品牌—— 貝殼團(tuán)裝， 已在行業(yè)內(nèi)形成獨(dú)特的個性化優(yōu)勢。

相比樓盤精裝房， 貝殼團(tuán)裝不僅提供基礎(chǔ)裝修、功能套餐等標(biāo)準(zhǔn)化裝修方案， 還會提供軟裝電器等部分模塊式個性化加載服務(wù)。同時， 貝殼團(tuán)裝又區(qū)別于毛坯房裝修的千房千面， 依托精裝施工組織模式和供應(yīng)鏈集采優(yōu)勢，貝殼團(tuán)裝得以兼具標(biāo)準(zhǔn)化和高效優(yōu)勢。

可以說， 作為面向新房用戶推出的裝修服務(wù)， 貝殼團(tuán)裝是介于樓盤精裝房和毛坯房之間的第三種裝修方式， 具有高品質(zhì)、高效率、高性價比三大特點(diǎn)， 可滿足用戶一站式的新房品質(zhì)裝修需求。區(qū)別于零售型家裝服務(wù)， 貝殼團(tuán)裝有著更高的性價比以及一站式整裝服務(wù)的諸多優(yōu)點(diǎn)， 是當(dāng)下家裝消費(fèi)品質(zhì)崛起的新探索。

以貝殼團(tuán)裝承接的金融街·南站金悅府項目為例， 金融街·南站金悅府項目是貝殼團(tuán)裝全國首個開工、首個落地實(shí)景樣板間和工藝工法樣板間的團(tuán)裝項目，據(jù)悉， 對該項目的實(shí)裝成果最終贏得了業(yè)主和開發(fā)商的高度認(rèn)可，側(cè)面展示出貝殼團(tuán)裝的品質(zhì)交付實(shí)力和優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

房屋租賃業(yè)務(wù)同樣屬于貝殼發(fā)力的“ 三翼”之一。公司數(shù)據(jù)顯示，二季度末，貝殼分散式租賃住房管理服務(wù)“ 省心租” 在管房源規(guī)模突破12 萬套。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示， 我國住房租賃人口數(shù)已超兩億， 租房已經(jīng)成為了一種生活方式。由于海量、分散式個人房源是市場供給的主體， 長租機(jī)構(gòu)運(yùn)營的房源占比僅為5%， 住房租賃市場一直存在諸多發(fā)展短板，比如租房需求與供給不平衡、專業(yè)化程度低、各方權(quán)益難保障等因素。

基于對房屋租賃市場的長期研究和深刻洞察，貝殼開始著手推進(jìn)該業(yè)務(wù)板塊的深化。2021 年底，貝殼租房正式推出了“貝殼省心租”，通過將市場上分散的租賃住房轉(zhuǎn)為有品質(zhì)、可信賴的專業(yè)機(jī)構(gòu)化長租房源， 讓業(yè)主省心、租戶安心。2022 年，貝殼租房與樂灣公寓達(dá)成合作，投資落地了上海徐匯的新青年公寓項目。2023 年，自營中高端公寓品牌項目“海鹽公寓”落地。

對于公司在租住業(yè)務(wù)上的布局，貝殼找房副總裁、貝殼租房公寓首席運(yùn)營官宋春暉表示，“ 消費(fèi)者始終是我們關(guān)注的核心，也是所有產(chǎn)品設(shè)計、服務(wù)體驗的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，貝殼租房成立以來，聯(lián)合多方合作伙伴，探索了多種存量資產(chǎn)改造模式，如包租運(yùn)營、委托運(yùn)營等?！?談及該板塊的后續(xù)發(fā)展，他表示，“ 未來， 我們希望以C2M為核心產(chǎn)品理念，根據(jù)客戶的需求來設(shè)計房型，不斷滿足新市民、青年人真實(shí)的租住需求?！?/p>

貝好家是貝殼新設(shè)的一翼。品質(zhì)和居住體驗為先的新趨勢正在形成， 好的房屋“ 產(chǎn)品” 需求呼之欲出， 未來市場的分化也可能更多會來自房屋品質(zhì)的分化。這也意味著新房產(chǎn)業(yè)在呼喚供給側(cè)升級。建立能力、探索創(chuàng)新的方式， 去基于客戶的需求定義好房子、打造極致的好產(chǎn)品、好服務(wù)， 協(xié)同價值鏈上的各方， 推動房屋供給側(cè)的升級， 是貝殼的職責(zé)也是機(jī)會所在。

據(jù)了解， 貝殼于2021 年年底宣布“ 一體兩翼” 戰(zhàn)略， 如今把貝好家納入到新升級的“ 一體三翼” 戰(zhàn)略之中， 足以看出公司對這一板塊業(yè)務(wù)的重視。在信中，彭永東提到，“ 四條事業(yè)線、九條事務(wù)線的架構(gòu)中， 每一支隊伍都面臨著或新或老、或短或長的艱巨任務(wù)， 這些任務(wù)的逐個突破，最終就促成了整體目標(biāo)的達(dá)成。”

此外， 財報發(fā)布當(dāng)天， 貝殼宣布已獲董事會批準(zhǔn)對現(xiàn)有股份回購計劃進(jìn)一步擴(kuò)大， 回購授權(quán)由10 億美元上升至20 億美元， 并將有效期延長至2024 年8 月31 日。有市場人士分析稱， 股份回購可謂是貝殼主動在向市場傳遞積極信號， 表明公司對自身乃至行業(yè)發(fā)展前景具有信心。

在業(yè)績電話會上， 貝殼執(zhí)行董事、首席財務(wù)官徐濤表示：“ 展望未來， 我們將嚴(yán)守風(fēng)險底線，在保持健康的資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上， 持續(xù)強(qiáng)化資本配置效率， 聚焦業(yè)務(wù)增長關(guān)鍵引擎，實(shí)現(xiàn)有機(jī)、可持續(xù)的增長?！?/p>