中小城市住宅專項(xiàng)維修資金財務(wù)管理方法初探

馬麗敏

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中小城市住宅專項(xiàng)維修資金財務(wù)管理方法初探

馬麗敏

摘 要住宅專項(xiàng)維修資金是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，為了解決開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主三方的矛盾而產(chǎn)生的，俗稱中國房產(chǎn)的“養(yǎng)老金”。

關(guān)鍵詞建設(shè)部 財政部 住宅

《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》［建設(shè)部、財政部令165號］中提到住宅專項(xiàng)維修資金是為了保障住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備在維修和正常使用，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。由業(yè)主繳納歸集。自1998年建設(shè)部、財政部聯(lián)合下發(fā)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》到2008年2月1日起執(zhí)行的由兩部聯(lián)合下發(fā)的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，住宅專項(xiàng)維修資金管理逐步完善、規(guī)范，但對于住宅專項(xiàng)維修資金具體的會計核算辦法一直沒有出臺，特別是梅河口市這樣縣級市，在實(shí)際工作中遇到不少問題，現(xiàn)在結(jié)合筆者在實(shí)際財會工作中遇到的問題談一談還不成熟的看法及做法，請大家指正。

一、住宅專項(xiàng)維修資金沒有明確的會計核算制度

住宅專項(xiàng)維修資金的管理核算沒有明確規(guī)定是使用企業(yè)會計核算制度還是事業(yè)單位會計核算制度。事實(shí)上，維修資金核算是介于這兩種會計制度之間，它較于事業(yè)單位會計核算復(fù)雜，比企業(yè)會計核算簡單。簡單的事業(yè)單位會計核算科目已經(jīng)無法滿足住宅專項(xiàng)維修資金核算的需要。業(yè)務(wù)系統(tǒng)中每個季度都會核算維修資金的收益，確保資金的保值增值，這是業(yè)務(wù)系統(tǒng)常規(guī)性的工作，而財務(wù)核算系統(tǒng)中維修資金的計息只能在實(shí)際收到時確認(rèn)。而實(shí)際上，2013年新實(shí)施的事業(yè)單位會計制度中也沒有出現(xiàn)應(yīng)收利息科目。就是事業(yè)單位會計制度中的事業(yè)收入、事業(yè)支出、事業(yè)結(jié)余、結(jié)余分配等，也不適合維修資金的核算。企業(yè)會計制度在核算時有明確的所有者權(quán)益、有未分配利潤，這些對于維修資金核算來說也是不合適的。最終的結(jié)果就是兩種會計核算中都無法全面、真實(shí)地反映這一會計事實(shí)。

二、住宅專項(xiàng)維修資金財務(wù)管理的一些想法及建議

（一）住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)采用適用的會計制度和先進(jìn)的會計電算化系統(tǒng)

為了更好地管理住宅專項(xiàng)維修資金，可以采用先進(jìn)的財務(wù)軟件系統(tǒng)，此系統(tǒng)應(yīng)全面支持2013年新事業(yè)單位會計制度，內(nèi)置最新事業(yè)單位會計制度中的會計科目體系以及相關(guān)報表，同時支持科目體系的自定義，解決了事業(yè)單位會計制度中會計科目運(yùn)用的問題。根據(jù)住房專項(xiàng)維修資金管理的需要，可以自定義科目或者創(chuàng)新一些科目。它的二級科目到樓，三級到戶。這里更容易分?jǐn)傋≌瑢ｍ?xiàng)維修資金的增值收益部分，同時在使用時，也能清晰地看到支出分?jǐn)偟谋壤?/p>

（二）資產(chǎn)的會計科目設(shè)置及核算

由于住宅專項(xiàng)維修資金會計核算業(yè)務(wù)的特殊性，建議新設(shè)兩個資產(chǎn)類會計科目：住宅專項(xiàng)維修資金存款、增值收益存款，另外還應(yīng)包括應(yīng)收利息、國家債券。

1.住宅專項(xiàng)維修資金存款。新設(shè)一個會計科目“住宅專項(xiàng)維修資金存款”，用于核算按規(guī)定存入受委托銀行住宅專項(xiàng)維修資金專戶的款項(xiàng)。該科目應(yīng)設(shè)置“住宅專項(xiàng)維修資金存款日記賬”，應(yīng)定期與“銀行對賬單”核對，并應(yīng)按月編制“住宅專項(xiàng)維修資金存款余額調(diào)節(jié)表”，調(diào)節(jié)相符。該科目期末借方余額，反映實(shí)際存在受委托銀行住宅專項(xiàng)維修資金專戶的款項(xiàng)。

2.增值收益存款。新設(shè)一個會計科目“增值收益存款”，用于核算按規(guī)定存入受委托銀行增值收益專戶的款項(xiàng)。收到銀行轉(zhuǎn)來的住宅專項(xiàng)維修資金增值收益專戶利息收入，借記本科目，貸記“業(yè)務(wù)收入——增值收益利息收入”科目。按照有關(guān)規(guī)定用于住宅專項(xiàng)維修資金管理單位的管理費(fèi)用，借記“專項(xiàng)應(yīng)付款”，貸記本科目。期末，按規(guī)定將扣除住宅專項(xiàng)維修資金增值收益專戶利息收入之外的各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入與業(yè)務(wù)支出的差額，自銀行住宅專項(xiàng)維修資金專戶轉(zhuǎn)入增值收益專戶，借記本科目，貸記“住宅專項(xiàng)維修資金存款”科目。該科目應(yīng)設(shè)置“增值收益存款日記賬”，應(yīng)定期與“銀行對賬單”核對，并應(yīng)按月編制“住宅專項(xiàng)維修資金存款余額調(diào)節(jié)表”，調(diào)節(jié)相符。該科目期末借方余額，反映實(shí)際存在受委托銀行增值收益專戶的款項(xiàng)。

3.應(yīng)收利息。該科目用于核算住宅專項(xiàng)維修資金運(yùn)作過程中發(fā)生的應(yīng)收未收到的利息。期末，計算當(dāng)前尚未收到的利息，借記本科目，貸記“業(yè)務(wù)收入——增值收益利息收入”科目；實(shí)際收回利息時，借記“增值收益存款”科目，貸記本科目。該科目期末借方余額，反映應(yīng)收未收到的利息。

4.國家債券。設(shè)立“國家債券”科目，用于核算按相關(guān)規(guī)定用住宅專項(xiàng)維修資金購買的國家債券。按規(guī)定用住宅專項(xiàng)維修資金購買國家債券，按實(shí)際支付的價款，借記本科目，貸記“住宅專項(xiàng)維修資金存款”科目。國家債券到期收回本息或按規(guī)定轉(zhuǎn)讓時，按實(shí)際收到的金額，借記“住宅專項(xiàng)維修資金存款”科目，按債券賬面價值，貸記本科目，按其差額，貸記“業(yè)務(wù)收入——國家債券利息收入”科目。該科目應(yīng)按所購買國家債券的品種設(shè)置明細(xì)賬。該科目期末借方余額，反映持有的國家債券價值。

（三）負(fù)債的會計科目設(shè)置及核算

建議新設(shè)一個會計科目“住宅專項(xiàng)維修資金”，另外負(fù)債類會計科目還包括專項(xiàng)應(yīng)付款。

1.住宅專項(xiàng)維修資金。該科目用于核算住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、結(jié)息和支付等情況。該科目貸方核算住宅專項(xiàng)維修資金的歸集和結(jié)息情況，其核算內(nèi)容如下： （1）收取房屋產(chǎn)權(quán)人繳存的住宅專項(xiàng)維修資金，借記“住宅專項(xiàng)維修資金存款”科目，貸記本科目。（2）按規(guī)定給房屋產(chǎn)權(quán)人住宅專項(xiàng)維修資金賬戶進(jìn)行年度結(jié)息，按應(yīng)計利息，借記“業(yè)務(wù)支出——住宅專項(xiàng)維修資金利息支出”科目，貸記本科目。該科目的借方核算房屋產(chǎn)權(quán)人住宅專項(xiàng)維修資金賬戶內(nèi)存儲余額的支取情況，其核算內(nèi)容如下： （1）產(chǎn)權(quán)人因住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造而提取住宅專項(xiàng)維修資金賬戶內(nèi)的存儲余額，借記本科目，貸記“住宅專項(xiàng)維修資金存款”科目。（2）因房屋滅失等原因返還住宅專項(xiàng)維修資金，按產(chǎn)權(quán)人賬戶存儲余額，借記本科目，按當(dāng)期應(yīng)計利息，借記“業(yè)務(wù)支出——住宅專項(xiàng)維修資金利息支出”科目，按實(shí)際支付金額，貸記“住宅專項(xiàng)維修資金存款”科目。（3）按照相關(guān)規(guī)定已辦理住宅專項(xiàng)維修資金產(chǎn)權(quán)人賬戶銷戶（如房屋已滅失），但產(chǎn)權(quán)人因特定原因（如死亡且無繼承人也無受遺贈人）無法辦理住宅專項(xiàng)維修資金銷戶，應(yīng)將產(chǎn)權(quán)人住宅專項(xiàng)維修資金賬戶內(nèi)的存儲余額轉(zhuǎn)入業(yè)務(wù)收入，借記本科目，貸記“業(yè)務(wù)收入——其他收入”科目。該科目期末貸方余額，反映產(chǎn)權(quán)人住宅專項(xiàng)維修資金賬戶存儲余額。

2.專項(xiàng)應(yīng)付款。該科目用于核算住宅專項(xiàng)維修資金管理單位的管理費(fèi)用。按規(guī)定從住宅專項(xiàng)維修資金增值收益中提取的住宅專項(xiàng)維修資金管理單位的管理費(fèi)用，借記“增值收益分配”科目，貸記本科目。將管理費(fèi)用劃轉(zhuǎn)到住宅專項(xiàng)維修資金管理單位，借記本科目，貸記“增值收益存款”科目。

（四）業(yè)務(wù)收支和凈資產(chǎn)的核算

業(yè)務(wù)收支和凈資產(chǎn)類會計科目包括：業(yè)務(wù)收入、業(yè)務(wù)支出、增值收益、增值收益分配。

1.業(yè)務(wù)收入。該科目用于核算住宅專項(xiàng)維修資金的各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入。該科目應(yīng)設(shè)置以下四個明細(xì)科目： （1）住宅專項(xiàng)維修資金利息收入。（2）增值收益利息收入。（3）國家債券利息收入。（4）其他收入。住宅專項(xiàng)維修資金運(yùn)作過程中實(shí)現(xiàn)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入，做如下賬務(wù)處理：（1）收到銀行轉(zhuǎn)來的住宅專項(xiàng)維修資金專戶存款利息收入，借記“住宅專項(xiàng)維修資金存款”科目，貸記本科目（住宅專項(xiàng)維修資金利息收入）。（2）收到銀行轉(zhuǎn)來的住宅專項(xiàng)維修資金增值收益專戶存款利息收入，借記“增值收益存款”科目，貸記本科目（增值收益利息收入）。（3）國家債券到期收回或按規(guī)定轉(zhuǎn)讓時，按實(shí)際收到的金額，借記“住宅專項(xiàng)維修資金存款”科目，按債券賬面價值，貸記“國家債券”科目，按其差額，貸記本科目（國家債券利息收入）。（4）按照相關(guān)規(guī)定已辦理住宅專項(xiàng)維修資金產(chǎn)權(quán)人賬戶銷戶（如房屋已滅失），但產(chǎn)權(quán)人因特定原因（如死亡且無繼承人也無受遺贈人）無法辦理住宅專項(xiàng)維修資金銷戶，按產(chǎn)權(quán)人住宅專項(xiàng)維修資金賬戶內(nèi)的存儲余額，借記“住宅專項(xiàng)維修資金”科目，貸記本科目（其他收入）。期末，應(yīng)將本科目余額全部轉(zhuǎn)入“增值收益”科目，借記本科目，貸記“增值收益”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。

2.業(yè)務(wù)支出。該科目用于核算住宅專項(xiàng)維修資金的業(yè)務(wù)支出，包括按規(guī)定給產(chǎn)權(quán)人住宅專項(xiàng)維修資金賬戶計算的利息、日常工作中支付銀行的手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用。該科目應(yīng)設(shè)置以下二個明細(xì)科目：（1）住宅專項(xiàng)維修資金利息支出。（2）辦公費(fèi)。住宅專項(xiàng)維修資金運(yùn)作過程中發(fā)生的各項(xiàng)業(yè)務(wù)支出，做如下賬務(wù)處理： （1）按規(guī)定給房屋產(chǎn)權(quán)人住宅專項(xiàng)維修資金賬戶進(jìn)行年度結(jié)息，借記本科目（住宅專項(xiàng)維修資金利息支出），貸記“住宅專項(xiàng)維修資金”科目。（2）日常工作支付銀行手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，借記本科目（辦公費(fèi)），貸記“住宅專項(xiàng)維修資金存款”科目。期末，應(yīng)將本科目的借方余額全部轉(zhuǎn)入“增值收益”科目，借記“增值收益”科目，貸記本科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。

3.增值收益。該科目用于核算住宅專項(xiàng)維修資金的增值收益。期末，結(jié)轉(zhuǎn)下列業(yè)務(wù)收支科目： （1）將“業(yè)務(wù)收入”科目貸方余額轉(zhuǎn)入本科目，借記“業(yè)務(wù)收入”科目，貸記本科目。（2）將“業(yè)務(wù)支出”科目借方余額轉(zhuǎn)入本科目，借記本科目，貸記“業(yè)務(wù)支出”科目。（3）同時，將各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入與業(yè)務(wù)支出的差額扣除增值收益存款利息收入后，自銀行住宅專項(xiàng)維修資金專戶轉(zhuǎn)入增值收益專戶，借記“增值收益存款”科目，貸記“住宅專項(xiàng)維修資金存款”科目。年度終了，應(yīng)將本科目貸方余額轉(zhuǎn)入“增值收益分配”科目，借記本科目，貸記“增值收益分配”科目，如為借方余額，做相反會計分錄。結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。

4.增值收益分配。該科目用于核算住宅專項(xiàng)維修資金增值收益的分配情況。年度終了，賬務(wù)處理如下：（1）將“增值收益”科目貸方余額轉(zhuǎn)入本科目，借記“增值收益”科目，貸記本科目，“增值收益”科目，如為借方余額，做相反會計分錄。（2）按規(guī)定從增值收益中提取住宅專項(xiàng)維修資金管理單位的管理費(fèi)用，借記本科目，貸記“專項(xiàng)應(yīng)付款”科目。該科目期末貸方余額，反映未分配增值收益。

以上是筆者的一些粗淺想法。對于住宅專項(xiàng)維修資金的財務(wù)管理，它是一個全新的課題，其本身也是一項(xiàng)涉及民生的重大事情。由于我國在這方面起步晚，所以只能在探索中前行，盡可能地設(shè)計一套科學(xué)合理的管理模式，解決維修資金在財務(wù)管理中存在的問題，使得該項(xiàng)資金能更好地運(yùn)作，最終擔(dān)負(fù)起為業(yè)主服務(wù)的職責(zé)。

參考文獻(xiàn)

［1］ 住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法［建設(shè)部、財政部門令165號］［S］.

［2］ 事業(yè)單位會計準(zhǔn)則［中華人民共和國財政部令72號］［S］.

［3］ 高銘.淺談住宅專項(xiàng)維修資金的會計核算［J］.中國管理信息化.

作者單位（為梅河口市物業(yè)管理中心）