商業(yè)地產成本管理措施探究

樸成浩

摘 要：時代在不斷進步與發(fā)展，市場經濟改革工作持續(xù)深入，我國城市化發(fā)展水平也在不斷提高，因此帶動商業(yè)地產項目迅速崛起，并且商業(yè)地產作為復雜性特征較為顯著的綜合型產業(yè)，其涉及到的部門數量較多，協調的難度系數也較大，涉及到的成本管理延續(xù)時間較長，因此需對投資決策到商業(yè)運營階段的全生命周期成本進行客觀考量。近年來，部分商業(yè)地產項目逐漸暴露出成本管理方面存在的問題，而成本管理的成功與否會對項目的整體利益造成直接影響?；诖耍疚闹攸c分析了商業(yè)地產成本管理控制的有效措施。

關鍵詞：商業(yè)地產；成本管理；措施

近年來我國的市場秩序持續(xù)完善，房地產行業(yè)發(fā)展迅猛的同時，其面臨的挑戰(zhàn)也更加嚴峻。從目前我國房地產財務管理角度來看，仍舊存在著較多的問題與不足，因而對房地產行業(yè)的健康與長遠發(fā)展造成了直接或間接影響，而如何有效創(chuàng)造房地產的良好內部環(huán)境，實現財務成本管理體系的完善，獲得最大經濟效益，是目前房地產財務成本管理人員需重點關注的焦點和急需解決的問題。

一、成本管理概述

成本管理具體指的是用成本會計的方式對成本限額進行預定，并且基于限額開支成本和費用，客觀比對具體成本與成本限額，以此來實現對經營活動成績與相關效果的客觀衡量，并且以例外管理原則將不利差異糾正過來，這也是提升工作效率水平的有效措施。最主要可有效實現或者是超出預期的相關成本限額。

有關成本管理的內容，實際包含成本決策、預測、控制等各個層面。其中，成本預測是依據現有的相關條件制定科學合理的成本目標；成本決策則是依照既定總目標，在成本預測前提下，進行價值工程，將企業(yè)降低成本的潛力充分挖掘出來，制定各種降低成本的可行性方案，對方案進行合理的分析評估，選出最佳方案，令目標成本實現最優(yōu)化；成本控制相關工作實際指的是企業(yè)在正式運營生產時，重視對成本因素的處理工作，同時對目標成本價的差異要及時的發(fā)現與預定，利用相關措施促使預定目標成本得到保證，盡量以最小的耗費獲得最大成果。因此成本管理實際上是一個將事前預測、事中控制與事后反饋充分融合到一起的整體。

二、商業(yè)地產的特點

（一）商業(yè)地產的設計及選址

商業(yè)地產開發(fā)的主要是各類經營類場所，并且用途主要是商業(yè)，但住宅地產開發(fā)的產品需用于居住，常規(guī)狀況下住宅地產相對較為受歡迎，這樣說主要因為這一地產在公共服務設施齊全及周邊環(huán)境適宜搭配的狀況下就會很有市場。但需注意的是，大多商業(yè)地產有著一定顯著的商業(yè)性，想要得到更好的商業(yè)利益，一定要將選址工作重視起來。目前多數商業(yè)地產的選址大體分為如下兩類：一是在城市中心。選在這里主要因為地價貴前期成本高，但是其后期運營階段的風險較低，二是建設新城區(qū)。這一地區(qū)的地價相對較低，但是后期運營的風險系數也比較大。因而在進行選址時，要靈活依據城市發(fā)展的各種因素，選擇合理的地址，盡量降低商業(yè)地產所自帶的投資風險性。另一方面，設計同樣是商業(yè)地產成本管理的重要環(huán)節(jié)，科學與合理化的設計工作可降低后期不必要的運營投入，令成本回收速度加快。

（二）商業(yè)地產全周期生命

商業(yè)地產的全周期生命具體分為如下幾個環(huán)節(jié)：項目決策與投資、商業(yè)建筑設計與規(guī)劃、前期招商引流、項目施工、后期運營等，各個環(huán)節(jié)成本管理的影響也各不相同，當前大多商業(yè)地產項目的全周期生命意識相對不足，實際表現為正式開展商業(yè)地產項目成本管理工作前對成本管理體系不夠重視，有關支撐成本管理的組織架構和負責成本的工作人員比較有限。大多地產開發(fā)商利用住宅地產項目成本管理方案，對管理建安成本也非常重視，本質上來說是就造價成本方面完善成本控制工作，進行成本管理，但與商業(yè)地產成本管理概念并不相符。

（三）商業(yè)地產項目運營

住宅地產客戶群體主要是購房人，開發(fā)商使用賣房的方法將成本回收回來，此種回收模式相對片面和單一。商業(yè)地產是地產與商業(yè)的結合，并且面對的客戶群相對復雜，商鋪經營人員、運營方、消費者、項目投資人員等都是其十分重要的客戶人群，對于此類人群，地產要得到相對高的回報利潤，需合理進行經營，消費人員購買商品進行消費，使商鋪經營人員進行成本回收與利潤獲得，經營者上交租金，投資者將自己的成本回收回來。在這些環(huán)節(jié)中，商業(yè)地產要回收成本，需考慮的有選址、設計、商鋪租賃、周邊消費人員的購物需求等諸多因素。

三、商業(yè)地產成本管理的重要性

商業(yè)地產的投資風險較大，利潤比較穩(wěn)定，回收期也相對較長，商業(yè)地產的集聚效應可有效帶動區(qū)域價值的提升。企業(yè)的發(fā)展離不開效益的支持，因此完善商業(yè)地產成本管理工作非常必要。就宏觀層面來說，完善商業(yè)地產的成本管理相關工作是節(jié)約社會成本的重要措施，特別是開展生命周期成本管理的商業(yè)地產項目，經營成本及開發(fā)成本之間進行合理的結合與統(tǒng)籌規(guī)劃，成本得到有效節(jié)約，繼而提升商業(yè)地產的社會效益。但通過研究分析可知，我國商業(yè)地產發(fā)展歷史時間比較有限，迅速繁榮發(fā)展背景下，成本管理方面的問題并未得到合理重視，同時隨著市場的飽和及規(guī)范性發(fā)展，成本管理的問題需進行深入的研究分析，繼而尋找合理解決措施。

四、商業(yè)地產成本管理現狀及存在的問題

（一）商業(yè)地產成本管理現狀

一是公司房地產項目成本管理理念角度。商業(yè)地產公司項目成本管理前期創(chuàng)建在主營業(yè)務為政府基礎設施BT建設及待建設項目的前提下，因而有關成本控制的理念還停留在財務核算初級環(huán)節(jié)，項目成本重視的是算得快和準，并且準確的提供項目成本發(fā)生的多少，以此為管理人員提供項目的進度數據，但是并未對是否在項目執(zhí)行中突出成本控制目標提出太多要求，因而也令公司在前期的成本管理上，以建安成本管理作為主要管理對象，形成了財務核算匯總項目成本的模式，這一結果相對不夠理想，因而致使成本核算的流程較長，同時反應也相對滯后，一些部門間數據傳遞的脫節(jié)問題較為突出，很難實現成本控制的各種目標。

二是公司商業(yè)地產項目成本管理原則角度。公司對房地產項目成本管理原則提出，開展成本控制工作時，要堅持如下原則：合理的成本最低化原則；全過程成本控制原則；及時有效原則；目標責任管理原則等。

（二）商業(yè)地產成本管理存在的問題

一是成本管理的意識不足，管理工作缺乏規(guī)范性。客觀對比分析可知，我國商業(yè)地產行業(yè)仍舊處于發(fā)展環(huán)節(jié)，多數管理方式都是對國外經驗與成果的借鑒和自身長時間發(fā)展的總結，因此也令企業(yè)很容易受到習慣影響，成本管理重視度不夠，導致使成本管理的行為不夠規(guī)范。在具體的成本管理過程中，必要化的管理規(guī)范相對缺乏，就算制定了也是相對表面的管理工作，輕視成本管理思想的影響下，成本管理人員的資金利用效率監(jiān)督、管理人員工作考核等環(huán)節(jié)都或多或少被忽視。不僅如此，財務成本缺乏規(guī)范性，極易出現賬實不符、賬外設賬等違規(guī)問題，這對于商業(yè)地產成本管理及其他項目的持續(xù)開展相對不利。

二是成本管理組織缺乏針對性。我國目前的商業(yè)地產項目管理組織與成本管理之間的聯系缺乏密切性。企業(yè)內組織設計主要是由單獨設立商業(yè)管理公司或者商業(yè)地產事業(yè)部，負責商業(yè)地產項目開發(fā)的策劃、招商、運營、市場等，而考量在開發(fā)與建設階段可以與住宅開發(fā)開展資源共享，往往會由住宅的設計、工程成本等專業(yè)負責商業(yè)項目的開發(fā)建設，并且結束項目建設工作后，將其轉交給商業(yè)管理公司開展專業(yè)化運營工作。

三是部分成本管理人員綜合素質有限。一些企業(yè)管理負責人員輕視財務管理人員的培養(yǎng)和選拔，甚至還會將對管理會計不甚了解的非專業(yè)人員安排到企業(yè)成本管理崗位上去，因而會讓成本管理人員綜合素質水平被拉低。另外，成本管理人員整體的競爭壓力較小，很容易產生懶惰心理，進而出現各種管理上的問題，舉例說明，工程預結算工作很難對設計、施工建設等單位進行統(tǒng)一管理和溝通，由此使項目預算金額出現嚴重的造假行為。

五、商業(yè)地產成本管理措施

（一）加強成本管理意識

首先，公司需充分意識到財務成本管理對自己發(fā)展的重要意義，培養(yǎng)財務成本管理人員的管理內部控制意識和風險防范意識。其次，公司要根據本身的發(fā)展情況，對財務成本管理的物質成本、非物質成本進行科學分類管理，由此可令財務成本管理質量水平得到保證。另外，將科學手段作用發(fā)揮出來，有效滿足公司成本，對各類要求進行合理控制的前提下，科學規(guī)劃與預測公司工程建設后期經營管理所需花費的相關成本，而這樣做主要是為將資本集中起來管理，實現各類資源的合理分配，繼而推動經營利益的最大化發(fā)展。

（二）堅持全面成本管理與責任目標考核

公司為項目成本管理相關工作得到有效落實，要將責任充分分解到人，實現全過程控制，實現全員參與，以此可實現預期目標，進行責任規(guī)劃時，要根據成本控制范圍受到各級責任成本部門等因素的影響，調動各級責任成本部門進行成本管理的主動性和熱情，保證權責力的結合。但需注意這項責任的承擔，在給予這一責任部門為了履行自身職責所具備的權利的基礎上，各責任管理部門管理人員的支持也是非常必要的，并且靈活依據成本控制的相關效果，基于企業(yè)的績效責任考核，獎勵與懲罰成本控制責任部門及相關的參與人員，這是調動員工在項目成本控制方面工作積極性與熱情的重要措施。另外，對各責任部門成本控制工作的成果進行客觀分析與評價，可促使目標責任考核得以增強，特別是早期體系推進之時，要使用標準合理的考核工作，客觀監(jiān)督與督促責任部門，基于要求系統(tǒng)的推行成本控制計劃，以此來逐步實現全過程控制的相關融合及銜接。

（三）創(chuàng)建有效管理體制與獎罰機制

當前的商業(yè)地產公司需保證成本管理流程的系統(tǒng)性完善性，促使公司日常成本控制及監(jiān)督力度得以加強，而建立完善的成本管理機構可有效實現這一要求。但是多數企業(yè)并沒有成本管理機構對其負責，缺乏約束員工職責的專項部門?；诖?，需合理創(chuàng)建相對有效的管理體系與獎懲機制，對每個工作人員的崗位職責與權力進行合理界定，促使項目的成本工作得到較好的落實獎勵、監(jiān)督與約束機制。另外，還可利用構建管理體系的方式，促使各部門之間的及時交流得以增強，將信息的作用充分利用起來，開展科學合理的規(guī)劃工作。

（四）提前進行市場調查

項目的成本投資效率對商業(yè)地產項目選址發(fā)揮了關鍵的作用。選址方面具備的優(yōu)勢條件，可作為投入使用后的招商經營的重要依據條件，同時促使成本整體投資效率水準不斷提升。錯誤的選址與定位可能會對之后各項工作造成較為嚴重的不良影響，還有可能影響成本投資的效率，造成嚴重的賠本問題。因此商業(yè)地產成本管理工作開展時需保證選址與定位的科學性，并且進行開發(fā)前期工作時，充分保證市場前期調查相關工作的系統(tǒng)完善性，并且商業(yè)地產開發(fā)商還需仔細的研究本地的商業(yè)規(guī)劃布局，基于本地的具體發(fā)展情況，對具備發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段進行客觀分析。繼而系統(tǒng)全面考量周圍的客戶群體、交通狀況、整體的收入水平等。

（五）優(yōu)化運營方式

商業(yè)地產運營模式及回收方式和住宅地產相比，差異比較顯著，但其建造本質和住宅地產相同，主要是在建成以后將成本快速回收回來。此種模式會不自覺的忽視房地產商業(yè)性，并且房地產應有的價值也很難直觀體現出來，還有可能出現商業(yè)經營作用被忽視的問題。另一方面，多數地商業(yè)地產開發(fā)商不能快速的將成本收回來，會使用分散產權的銷售方式，但此模式會出現各個主體過度追求利益的問題，進而導致各自為政，無法實現商業(yè)統(tǒng)一性。購物中心的店鋪數量眾多，而在進行產權分割以后，開發(fā)商難以進行統(tǒng)一的管理。此種問題會對后期經營的狀況造成影響，這種現象也非常普遍，因此從企業(yè)角度來說，要靈活轉變住宅地產經營思想，使用只租不售的方法，這一方式從短時間看來回收成本的速度不快，但從長遠的方向來說，非常有利于統(tǒng)一招商和統(tǒng)一的財務成本管理工作。還可以有效增強經營的靈活性。隨著市場的變化，企業(yè)可對經營方案策略進行合理調整。

（六）擴大融資渠道

商業(yè)地產的成本投資相對較大，并且資金占用時間也比較長，單一化的融資渠道無法充分滿足現實性的需求。當前世界上諸多商業(yè)地產開發(fā)商要獲得資金的扶持，都會選擇利用信托投資資金的方式進行，之所以如此，是因為其優(yōu)勢比較顯著：首先，可令商業(yè)地產融資渠道得到拓寬，合理緩解開發(fā)商成本面臨的成本壓力；其次，并且這一融資方式可避免產權出現轉移分割等問題，令后期管理工作能夠順利進行。可便捷化管理后期投入，通過優(yōu)勢分析可知，此融資方式可融合商業(yè)地產實際情況，我國商業(yè)地產可有效借鑒此模式，它可為商業(yè)地產商形成更多經濟效益。

六、結束語

綜上所述，要想實現商業(yè)地產的健康與可持續(xù)發(fā)展，在增強成本控制意識的基礎上，堅持全面成本管理與責任目標考核，優(yōu)化運營方式，擴大融資渠道。具體來說，企業(yè)要從市場經濟層面切入，保證所制定的企業(yè)財務成本管理內部控制發(fā)展戰(zhàn)略的合理性，在增強財務成本管理意識的同時，提升財務管理人員綜合素質水準，推動成本管理體制的健全完善。不僅如此，還需從細微的角度做起，盡可能地克服管理中可能會出現或者潛在的各類問題，提升企業(yè)經濟效益，增強企業(yè)的整體市場競爭能力，繼而逐步推動其可持續(xù)與健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]汪尉炫.商業(yè)地產項目采用EPC+O模式投資建設的成本管理要點分析[J].低碳世界，2020（01）：193-194.

[2]齊小瑩.HX公司SOHO商業(yè)地產項目成本管理研究[D].長春：長春工業(yè)大學，2019.

[3]信春艷.探究商業(yè)地產企業(yè)項目成本的管理及其控制[J].商場現代化，2018（01）：109-110.

[4]白佳敏.全壽命周期視角下商業(yè)地產項目運營維護階段成本管理研究[D].蘭州：蘭州理工大學，2017.

[5]文佳羚.商業(yè)地產項目成本管理體系與實證研究[D].重慶：重慶大學，2016.

[6]王守華.基于目標成本管理的商業(yè)地產開發(fā)項目成本控制研究[D].成都：西南交通大學，2014.