物業(yè)企業(yè)在建筑設備設施綠色運營管理中的實踐

張倩，王定軍，周楠，徐欽，張友全

（江蘇通信置業(yè)管理有限公司，江蘇 南京 210009）

在20世紀50年代，我國開始了第一個五年計劃，國家經濟得到了快速發(fā)展，城市化建設發(fā)展走上了中國時代舞臺。但隨之帶來的是環(huán)境污染以及能源的大量枯竭，嚴重制約了社會經濟的進一步發(fā)展。從“十三五”規(guī)劃中提出了“創(chuàng)新、協調、綠色、開放、共享”的新發(fā)展理念和建設“美麗中國”的宏偉目標到“十四五”規(guī)劃中對五大新發(fā)展理念的全面貫徹，推動綠色發(fā)展，促進人與自然和諧共生的愿景，以及2021年發(fā)布了《2030年前碳達峰行動方案》，在可持續(xù)發(fā)展的大環(huán)境下，綠色低碳、節(jié)能環(huán)保已成為各行各業(yè)必須全力以赴地發(fā)展賽道和應當承擔的社會責任，這同時也促進了綠色物業(yè)管理的發(fā)展。綠色物業(yè)在運營管理階段，對設備設施的科學管理、技術改造將改善生態(tài)環(huán)境，有效減少各種能耗，更大程度地保護環(huán)境和節(jié)約資源。隨著國家對建筑能耗綠色管理標準的加強、用戶對物業(yè)管理品質要求的提升以及物業(yè)企業(yè)數字化轉型、區(qū)域協同、生態(tài)共融的趨勢等多重驅動作用下，物業(yè)管理服務性能也必然由單向管理型向多元效益型發(fā)展，從技術、經濟、人文管理等多方面將綠色管理措施融入設備設施運營管理階段，使之成為改善建筑物全生命周期節(jié)能減碳的重要階段。

1 綠色物業(yè)管理的概述

（1）綠色物業(yè)管理的背景。隨著我國現代工業(yè)社會的形成，經濟發(fā)展與環(huán)境保護之間的矛盾越發(fā)明顯，能源枯竭、環(huán)境污染等問題層出不窮。為此，國家出臺了一系列相關政策，從1986年的《民用建筑節(jié)能設計標準》《公共建筑節(jié)能設計標準》到2021年住建部頒布的《建筑節(jié)能與可再生能源利用通用規(guī)范》，隨著各個階段規(guī)范標準的完善與發(fā)展，綠色建筑項目發(fā)展迅速，其中有很多項目獲得了綠色建筑評價標識，但擁有運營標識的項目較少，整體呈現重建造設計輕運營維護的現象，然而，運營階段的費用卻占到建筑全生命周期管理成本的70%～80%，因此，通過綠色物業(yè)的過程運營和統籌管理來發(fā)揮建筑的設計效應，進行全流程管控優(yōu)化、節(jié)約各項成本、降低各項能耗，是實現低碳目標新的發(fā)力方向。為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展轉型注入了新的驅動力，也為綠色物業(yè)管理的形成奠定了重要基礎。

（2）綠色物業(yè)管理的涵義。①傳統物業(yè)設備設施。隨著我國城市化飛速發(fā)展的腳步，大量的能源被急速消耗，生態(tài)環(huán)境問題的影響也愈發(fā)嚴重。根據《中國建筑能耗與碳排放研究報告（2021）》中資料顯示，2019年，全國建筑全壽命周期能耗占全國能源消耗的比重為45.9%，其中建筑運營階段能耗比重為21.2%。隨著城市化進程和經濟的持續(xù)發(fā)展，能耗比重還在逐年上升。目前大部分傳統物業(yè)所配置的設備設施，如空調、照明、給排水等系統，只能做到獨立運行且不具備智能化、系統化服務，也就是說，傳統物業(yè)管理更側重于現場管理，需要大量人力資源輔助管理，若無人監(jiān)管，則會使設備設施出現“空轉”“跑冒滴漏”等情況。②綠色物業(yè)設備設施。綠色物業(yè)運用現代科學信息技術與先進文化理念為用戶提供更加健康、高效的使用空間?！熬G色”的表現形式并不局限于顏色與景觀，而是在經濟、技術等方面響應可持續(xù)綠色化發(fā)展要求。與傳統物業(yè)相比，綠色物業(yè)具有更強的環(huán)保性、生態(tài)性以及科技性。

（3）綠色物業(yè)管理的要求。①綠色物業(yè)應具有較強的生態(tài)延展性。強調與空間環(huán)境的交流，與自然生態(tài)和諧共存的狀態(tài)。需要提供更多的室內外景觀與擴大視野。②綠色物業(yè)應具有經濟開放式閉合循環(huán)。提倡建筑設備設施設計采用無毒、無害、可循環(huán)使用的環(huán)保型建材。③綠色物業(yè)除了具有傳統物業(yè)的基本功能外，還應具備一定的協調環(huán)境、保護生態(tài)功能，在空間規(guī)劃、建造方式以及材料選擇等方面都應體現出可持續(xù)發(fā)展理念。此外，還應有一定的藝術文化底蘊。④綠色物業(yè)仍堅持“以人為本”的服務理念。物業(yè)管理工作應以用戶需求為主要，充分考慮不同層次、不同年齡、不同角色用戶的個性化需求，打造具有現代化文明的優(yōu)秀項目。如在需要24小時照明的區(qū)域使用低能耗感應式照明設備，避免公共照明設備日夜長亮；在有多部電梯的建筑中，采用峰谷階段不同的運行模式，避免多部電梯同時使用或電梯待機時間過長。設置獨立電動車充電自動管控區(qū)域，既避免長時間充電浪費能源，也降低了相關的安全風險。

2 物業(yè)設備設施綠色運行維護的意義

（1）加強區(qū)域環(huán)境管理。自十九大會議召開以來，黨中央對我國的綠色發(fā)展十分重視，強調了科學發(fā)展理念的重要意義。在城市綠色環(huán)保理念的大力推廣下，居民的健康、環(huán)保意識逐漸加強，新興的綠色物業(yè)由此產生。綠色物業(yè)的發(fā)展不僅代表著我國現代化消費觀念的轉變，也體現出物業(yè)管理的綜合性發(fā)展。自綠色物業(yè)產生以來，一直由政府相關職能部門主導，通過授權物業(yè)企業(yè)的形式來對區(qū)域基礎設備設施進行維護，如安保、保修、繳費等基礎服務，這種職權上的局限性顯而易見，但隨著綠色物業(yè)相關條例的進一步實施，也加強了基層管理部門、物業(yè)企業(yè)與政府相關職能部門之間的有效協同，使物業(yè)企業(yè)在行使權力時更加注重行政與公益內容，形成強有力的區(qū)域物業(yè)管理。

（2）降低物業(yè)運營成本。物業(yè)管理中對建筑和設備設施的運營管理，其目的在于提高硬件設備設施的使用效率，延長其使用年限。由于現代建筑設備設施的技術性與復雜性，對管理人員、管理流程等提出了更高要求，在管理過程中也更加提倡使用新理念、新材料、新技術等，將節(jié)能環(huán)保、綠色生產等理念貫徹落實到每個環(huán)節(jié)中。降低環(huán)境污染風險，促進能源的循環(huán)利用，在節(jié)約成本中實現保質增值。

（3）利于物業(yè)企業(yè)品牌發(fā)展。加強對物業(yè)設備設施綠色管理提升了對相關技術人員專業(yè)能力和綜合素質的要求，需要物業(yè)企業(yè)組織定期的專業(yè)培訓與專項教育，建設全面有層次的專業(yè)人才培養(yǎng)體系，全方位提升各崗位人員在思想與行動上的積極性與專業(yè)度，有效保障環(huán)境污染控制與設備設施綠色運營，從而承擔起綠色共享的社會責任，進一步擴大企業(yè)的品牌影響力。

3 物業(yè)設備設施綠色運行維護的實踐

3.1 設備源頭減碳

廣泛利用太陽能、風力等清潔能源，比如，在建筑屋面、立面或車棚頂部建設太陽能發(fā)電系統并結合電池儲能技術，使用可再生能源彌補用電消耗的同時將電力低峰時段蓄能轉換為高峰時段服務。在設備維護中通過注意防曬、防凍、清潔等問題并進行定期檢查，避免因損壞或積塵導致系統效率下降或無法正常使用的情況，保證設備系統良好的經濟效益與社會效益。

3.2 系統節(jié)能增效

在建筑運營管理階段，消耗的能源主要以電、煤、天然氣為主，其中電梯系統、空調系統、照明系統的能源消耗所產生的碳排放占此階段碳排放的90%以上，因此，對碳排放主要來源設備及系統的綠色運營管理是延長設備使用壽命，使物業(yè)保值和增值的重要手段。

（1）空調系統在日常建筑設備設施能耗中的占比約為50%，技術最為復雜，但優(yōu)化管理后的節(jié)能效果也最顯著。針對其電耗構成，可采用以下措施來優(yōu)化設備運行，進而實現節(jié)能效果。①根據室外氣象參數、建筑物的功能特性等，動態(tài)調整運行參數設置。樓內人員下班后或監(jiān)測到無人狀態(tài)超過設定時間后，對空調系統電源或可控式末端設備進行合理調配；在正常供應空調時，嚴禁樓內外窗或前廳大門處于常開狀態(tài)，減少能耗浪費；②對水泵、風機等加裝變頻器，節(jié)省輸送能耗，同時通過對能耗監(jiān)測數據進行分析進而調整水泵、風機的運行策略；③采用合適的清洗方法定期對空調系統內過濾網等設備進行清洗，注意檢查系統管路的絕熱情況，保證系統制冷效率，減少不必要的消耗。

（2）照明系統在日常建筑設備設施能耗中的占比約為30%，因此應在確保基本照明的前提下，最大程度地降低電能的浪費?？墒褂霉?jié)能型及智能型燈具，根據樓內人員活動頻率安裝翹板控制或配置傳感器進行感應控制；使用照明智能控制系統，對智能型前端設備進行遠程控制，在無人或忘記關燈時進行遠程調控；同時還可基于不同的時間、季節(jié)、區(qū)域，結合使用需求和自然采光狀況進行開關定時及光線調節(jié)的科學統籌，最大程度地加強了對照明系統能耗的有效控制。

（3）電梯系統是日常運營最主要的動力設備。在強化電梯的節(jié)能控制中，通過制定好針對性維護方案，及時更換老舊故障部件，提高維護頻次來延長其使用壽命；在日常運營中采用電梯目的層群控或單雙層電梯分離系統，有效平衡電梯系統的運行負荷；同時依靠智能控制，在長時間無人情況下自行關閉照明、通風，或錯時關停部分電梯，減少不必要的機械和能源的損耗。

（4）電氣系統方面可結合負荷變化和變壓器參數制定運行策略，部分場景可結合清潔能源與儲能技術，合理調整運行時間來提高利用率；通過引進具備數據處理和分析功能的樓宇智能化系統和建筑能源管理系統支撐日常節(jié)能管理工作，對設備設施運行情況、能耗及水耗等情況進行科學的監(jiān)測與管理。

（5）給排水系統方面可在保證用水需求的條件下，通過節(jié)流降壓減少出水量，避免出現超壓出流浪費水資源現象，同時通過變頻控制調整水泵壓力，減少水壓對閥門、管路及儀表等元件的沖擊來降低啟動損耗。針對老舊的供水設備可進行技術改造或更換使用高效衛(wèi)生器具；管理過程中，應實時獲取準確的用水數據，定期比對核查，對數據進行計算、分析和評價，分析異常數據發(fā)生原因并采取修復措施，杜絕跑冒滴漏，全面找出系統薄弱環(huán)節(jié)和節(jié)水潛力。

3.3 降低碳排放

為了加強對生態(tài)環(huán)境的保護，一方面，應充分響應垃圾分類要求，對可回收垃圾進行資源化統一處理，對不可回收垃圾進行袋裝化清運，減少運輸過程中的污染，做好過程中的數據統計。另一方面，應加強綠化營造，在建筑周圍道路兩側設置綠化帶；在油煙排放較集中的建筑面種植闊葉樹木，以降低粉塵、一氧化碳、二氧化硫及油煙在空氣中的排放量。這樣既利于管理規(guī)劃對成本實現保值增值，也能為環(huán)境節(jié)能做出貢獻。

3.4 資源循環(huán)利用

比較常見的是水資源循環(huán)利用，通過將生活污水和雨水利用原有管網分別收集后輸送至中水處理站，經過消毒、凈化、過濾等處理并在水質檢測符合要求后，可以用于沖洗路面或者綠化灌溉等，部分使用后排水可以收集并再次進入中水處理系統，完成水資源循環(huán)利用，避免污水對河道、地下水造成污染，改善了生存環(huán)境和生活質量。

3.5 管理集中調控

目前，運營管理階段，履行維護的主體并未統一，缺乏全流程各條線用能管理的有序調控，持續(xù)監(jiān)督力度不夠。因而明確各主體在此階段的責任，打破信息壁壘，加強溝通合作，以“全過程參與、多主體協同”的發(fā)展理念，通過構建運營激勵制度來提升綠色物業(yè)管理水平和加深碳減排發(fā)揮效用的影響。物業(yè)企業(yè)可以通過對設備運行、建筑能耗及環(huán)境監(jiān)測相關數據的收集與分析，使用大數據、物聯網、BIM運維等新一代技術完善對能源設備的統籌規(guī)劃和動態(tài)監(jiān)控，運用可視化管理與效果展現，既能有效地提升效率、優(yōu)化運營效果，也可為企業(yè)的綠色化發(fā)展、數字化轉型提供新的思路。

3.6 低碳節(jié)能宣傳

末端用戶的行為節(jié)能意識還有待加強，物業(yè)企業(yè)應以多方位多形式的綠色宣傳加深每個人的低碳節(jié)能意識，提醒和引導使用者遵守節(jié)能環(huán)保要求，將節(jié)能行為融入日常工作生活中。通過積極打造并維護生態(tài)綠化系統，實現人與建筑之間、人與自然之間的和諧共存。

4 結語

與傳統物業(yè)管理服務相比，綠色物業(yè)在運營管理階段更加注重利用智能化、生態(tài)化的現代科學技術方法，其目的在于在節(jié)約能源、實現生態(tài)環(huán)境保護的基礎上，為用戶提供更加健康、環(huán)保、高效的使用空間。如今，綠色物業(yè)管理也已經成為綠色社區(qū)、智慧城市的重要內容。本文就物業(yè)企業(yè)在建筑設備設施的綠色運營管理中的實踐進行了一些探究，以期促進我國綠色物業(yè)管理的健康發(fā)展。