房價波動背景下的自住購房邏輯探討

凌廷友

［摘 ? ?要］ “買漲不買跌”是廣為流傳的購房經(jīng)驗(yàn)原則，但這過于強(qiáng)調(diào)住宅的投資性。在當(dāng)前房價分化和出現(xiàn)下行可能的波動環(huán)境中，真正的自住購房消費(fèi)者應(yīng)該認(rèn)清住宅的耐用消費(fèi)品屬性，以消費(fèi)的心態(tài)進(jìn)行購房決策，在具有居住需求和具備支付能力時即可適時購房，不僅不用擔(dān)心、反而應(yīng)該坦然接受購房之后出現(xiàn)的房價正常下跌。合理促銷、保障交房、降低交易成本等措施還可增強(qiáng)個人購房信心，促進(jìn)住宅消費(fèi)健康發(fā)展。

［關(guān)鍵詞］ 住宅；自??；消費(fèi)；房價

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194. 2023. 11. 044

［中圖分類號］ F293.35 ? ?［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］ ?A ? ? ?［文章編號］ ?1673 - 0194（2023）11- 0154- 04

０ ? ? ?引 ? ?言

２０２２年１２月國家先后發(fā)布的《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（２０２２—２０３５ 年）》和《“十四五”擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略實(shí)施方案》，提出了支持居民合理自住需求、促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展的重要內(nèi)容。但受新冠疫情、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房企經(jīng)營等因素影響，住宅購買需求明顯不足。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，２０２２年全國商品房銷售面積１３．５８億平方米，同比下降２４．３％；銷售額１３．３３萬億元，同比下降２６．７％；銷售均價９ ８１４元/平方米，同比下跌約２％?？梢?，經(jīng)過多年的高速發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的拐點(diǎn)，房價全面單邊上漲的歷史已經(jīng)結(jié)束，房價區(qū)域分化、漲跌互現(xiàn)的波動時代已經(jīng)來臨。而從微觀層面來看，個人購房“買漲不買跌”的思維較為普遍。雖然在過去房價普遍快速上漲時期，“買漲”策略屢試不爽，但在面臨房價波動甚至下行可能時，簡單的 “不買跌”卻并非完全合理的選擇。特別是對于廣大自住購房消費(fèi)者而言，堅(jiān)持“房住不炒”，認(rèn)清住宅的耐用消費(fèi)品屬性，以消費(fèi)的心態(tài)在有需要和有能力時適時購房，不用過多擔(dān)心房價下跌， “買漲也買跌”可能才是正確的購房思路。

１ ? ? ?文獻(xiàn)綜述

國內(nèi)對房價的相關(guān)研究多集中在宏觀層面。其中較多的研究利用如租售比［1］、房價收入比［2］等指標(biāo)探討全國或某個城市房價的合理性，也有一些研究［3］對房價泡沫程度進(jìn)行量化測度，或者分析房價與金融、投資、消費(fèi)等之間的關(guān)系［4］。微觀方面與房價相關(guān)的研究有些側(cè)重房企的經(jīng)營管理，還有一些對消費(fèi)者的購房意愿、動機(jī)進(jìn)行了調(diào)查［5］。

無論是宏觀層面還是微觀層面的研究，都對個人的購房決策邏輯討論較少。這是因?yàn)樵谶^去房價長期持續(xù)上漲的大趨勢中，無論是基于消費(fèi)還是投資動機(jī)，買房基本都是不言自明的正確決策。但是近年，房價在較高位置出現(xiàn)分化、波動，特別是可能出現(xiàn)下跌趨勢時，個人的購房邏輯還沒有得到充分討論。

２ ? ? ?住宅的消費(fèi)品本性

２．１ ? 住宅本質(zhì)上是一件超長期的耐用消費(fèi)品

無論購房消費(fèi)還是投資，房價水平及其預(yù)期走勢都是重點(diǎn)考慮因素。但即便如此，也改變不了住宅的消費(fèi)品屬性。從物質(zhì)形態(tài)來看，商品住宅分為房產(chǎn)和地產(chǎn)兩大部分。從房產(chǎn)來看，其存續(xù)時間無疑是有限的。根據(jù)我國建筑設(shè)計(jì)規(guī)定，普通民用建筑物和構(gòu)筑物的設(shè)計(jì)使用年限一般為５０年，即使其實(shí)際使用壽命能夠超過５０年，但這時所剩殘值也應(yīng)該不多。從地產(chǎn)來看，在我國購買商品住宅實(shí)際獲得的只有７０年的土地使用權(quán)。如果扣除土地出讓后住宅在建筑、銷售和交付時所消耗的時間，即使新建商品住宅的土地使用權(quán)年限也是明顯低于７０年的。２００７年《物權(quán)法》（２０２１年并入《民法典》）雖然規(guī)定了住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期時可以自動續(xù)期，但同時還規(guī)定：“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！边@已經(jīng)說明，土地使用權(quán)續(xù)期是有費(fèi)用的，雖然存在減免的可能，但并非自動減免。綜合而言，住宅實(shí)際上是一種期限超長的耐用消費(fèi)商品，在為居者提供居住服務(wù)之后，住宅的建筑物和土地使用權(quán)都會在５０～７０年內(nèi)基本耗盡。

房產(chǎn)稅的概念更是強(qiáng)化了對住宅消費(fèi)屬性的認(rèn)識。在上海和重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅后，２０２１年全國人大授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)進(jìn)一步開展房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。雖然由于種種原因，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作推進(jìn)不快，但對住宅消費(fèi)品屬性的確認(rèn)信號卻是清晰的。

２．２ ? 投資收益的存在并不改變住宅的消費(fèi)品本質(zhì)

住宅投資可能帶來收益的事實(shí)，并不改變其消費(fèi)品本性。其實(shí)，在經(jīng)濟(jì)生活的其他領(lǐng)域當(dāng)中容易看到，有些農(nóng)副產(chǎn)品、日用消費(fèi)品、醫(yī)護(hù)用品等，在特定的短期內(nèi)都可能被用于投資或投機(jī)炒作，會帶來收益（當(dāng)然也可能是損失），但這顯然并不能改變這些商品的消費(fèi)品屬性。類似地，在較短時期內(nèi)，住宅價格也可能出現(xiàn)較大波動，從而產(chǎn)生投資機(jī)會。只是住宅作為商品的使用壽命比普通商品長得多，這個“短期”也比普通商品的“短期”長得多。從１９９８年中國開始大規(guī)模進(jìn)行住宅商品化改革算起，至今已有２０多年，但這么長的一個歷史時期相對商品住宅的使用壽命仍然是相對短暫的，加上較多的拆遷現(xiàn)象，使得一般人放松了對住宅壽命問題的關(guān)注。但從５０年或者更長時期來看，隨著住宅使用年限的必然縮短，作為耐用消費(fèi)品的住宅在提供居住效用的同時，轉(zhuǎn)移了相當(dāng)于當(dāng)期租金的價值，最終剩下基本為零的殘值。而這個特點(diǎn)與只要保存得當(dāng)就能永久流傳的貨幣、黃金、鉆石、古玩等投資品是不同的。

認(rèn)清住宅的商品屬性之后還能發(fā)現(xiàn)，從長期來看，住宅并非一個非常理想的投資品種。依照基本經(jīng)濟(jì)原理來看，隨著人類知識水平和勞動生產(chǎn)率的不斷提高，人們通過生產(chǎn)經(jīng)營活動創(chuàng)造的社會財富可以無限增長，這才是人類發(fā)展和社會財富增長的根本。簡單持有住宅或其他實(shí)物資產(chǎn)，一般只能達(dá)到對抗通貨膨脹、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值的目的。

３ ? ? ?房價波動中的消費(fèi)購房邏輯

３．１ ? “買漲不買跌”的是與非

“買漲不買跌”是證券、房地產(chǎn)等市場中經(jīng)常提到的一個交易諺語。這個原則深入人心，有其道理，但卻不能將其奉為絕對真理。第一，“買漲不買跌”顯示了買家心態(tài)的不穩(wěn)定性。根據(jù)最基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)需求原理，價格上漲時需求量減少，價格下跌時需求量上升?！百I漲不買跌”這種現(xiàn)象并不違背需求原理，而只是表明，價格漲跌之后需求發(fā)生了變化，其實(shí)也就是買家心態(tài)發(fā)生了變化。這種變化可能正確，但也可能是一種非理性的盲從行為。第二，“買漲不買跌”更適用于投資而非消費(fèi)場景。在證券市場這種純粹的投資場所當(dāng)中，“不買跌”是正確操作，甚至還可演變成賣跌或賣空，從而變成“追漲殺跌”。但在消費(fèi)場合，如果僅僅因?yàn)閮r格還會下跌就一直持幣不買的話，那么許多消費(fèi)品就永遠(yuǎn)不會走進(jìn)生活，而這是不理性也不可能的。比如，以汽車這個耐用消費(fèi)品為例，容易發(fā)現(xiàn)，汽車價格基本是呈長期下降趨勢的，車輛折舊相對住宅也更快，而且還要貼上不菲的養(yǎng)車費(fèi)用，但人們在購買汽車時，不會過多受價格走勢的影響，主要考慮自己的需要及經(jīng)濟(jì)能力，看重的是汽車帶來的駕乘效用，也不會奢望什么升值空間。第三，“買漲不買跌”最大的困難在于“漲”“跌”難以判斷。如果事后來看，價格走勢已成歷史，漲跌情況非常確定，當(dāng)初是否應(yīng)該買進(jìn)的決策不難做出。但是如果事前來看的話，漲跌其實(shí)難以成功預(yù)測，這樣，“買漲不買跌”就可能成為正確但沒有實(shí)操性的空話。

３．２ ? 自住購房時不用過多擔(dān)心房價下跌

中國房價在經(jīng)過多年的全面持續(xù)上漲后，在最近幾年出現(xiàn)了區(qū)域分化和價格波動。此時，由于擔(dān)心房價繼續(xù)下跌，很多有真實(shí)居住需求和改善住房條件需求的購房者出現(xiàn)了購買困惑。但是，只要認(rèn)清住宅的消費(fèi)品屬性，選擇其實(shí)不難。第一，必須承認(rèn)，無論主觀如何努力，無論當(dāng)時形勢看起來多么清晰，對房價的預(yù)測都是不一定成功的。判斷房價將會持續(xù)下跌而推遲購買，等待最理想的時機(jī)，本身就是具有相當(dāng)風(fēng)險的行為。第二，就算能夠正確地預(yù)測房價的持續(xù)下跌，但是自己的確是有真實(shí)的購房消費(fèi)需求，又有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)承受能力，就可以適時購買，不必過多擔(dān)心房價的一般波動。當(dāng)然，購房通常是一個家庭支出當(dāng)中最大的一項(xiàng)，根據(jù)房價對區(qū)域、產(chǎn)品、面積進(jìn)行微調(diào)是正常的，但因房價下跌或者只是存在下跌可能而無限等待則是令人難以想象的。

３．３ ? 自住購房后并不排斥房價下跌

假如是在購房的同時或第二天，別人能用更低的價格購得相同的住房，那就說明購房者的議價能力有問題或者是遇到了不公平交易，這當(dāng)然讓人難以接受。但是，如果是在自己購房一段時間后，房價隨市場變化而出現(xiàn)緩慢而且較為均勻的下跌的話，購房者雖然心理上也許會覺得難受，但正確的態(tài)度應(yīng)該是坦然接受房價的下跌。這是因?yàn)?，第一，購房者因?yàn)楦绲玫搅司幼∠硎埽冻鲆欢ǖ拇鷥r原本無可厚非。家電、電腦、手機(jī)等產(chǎn)品的消費(fèi)者往往都會支付這樣的代價。第二，更為重要的是，對于僅有自住住宅的人來說，房價下跌看似不利，但實(shí)際上會帶來很多經(jīng)濟(jì)上的好處。根據(jù)各種調(diào)查，中國城鎮(zhèn)居民家庭財富的約７０％以房產(chǎn)形式配置。因此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果房價上漲的話，就可能產(chǎn)生財富效應(yīng)，對居民的生活、消費(fèi)、財務(wù)產(chǎn)生積極影響；如果房價下跌，自然產(chǎn)生反向效果。但實(shí)際上，中國人民銀行２０１９年的一項(xiàng)調(diào)查顯示，盡管我國城鎮(zhèn)居民住房擁有率已達(dá)９６％，但其中僅擁有一套住房的家庭占比是最高的，達(dá)５８．４％。雖然這些家庭的財富價值會隨房價漲跌而波動，但是對于廣大僅擁有一套住宅的剛需家庭而言，這種賬面上的財富增減只具有象征意義，不會對家庭生活產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。這是因?yàn)?，如果房價上漲，這些家庭可能會獲得一些抵押融資便利，但卻不太可能賣掉住宅來兌現(xiàn)收益。反之，如果房價下跌，也不會影響到這些家庭對住宅的使用效用。無論中間房價如何波動，數(shù)十年后，住宅價值正常都會歸零。不僅如此，正常情況下這些剛需家庭住宅面積都會偏小，也就意味著將來應(yīng)該都會有改善居住條件的要求。無論是完全新購，還是賣小換大，最有利的環(huán)境仍然是希望房價下跌。即使對于一些擁有兩套住房的家庭，如在生育二胎、三胎之后，需要改善居住條件的話，也有可能面臨剛需家庭同樣的情況。第三，房價下跌還可以通過居住成本下降的傳導(dǎo)作用，拉低整體物價水平，讓各類家庭享受到更多的消費(fèi)利益。簡言之，住宅只是能提供大約７０年居住消費(fèi)的特殊物品，其價格穩(wěn)定或下跌，是有利于各類相關(guān)消費(fèi)者的。當(dāng)然，擁有多套住宅、存在變現(xiàn)條件和愿望的少部分個人，以及房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府、銀行，其態(tài)度則不在這里的討論之列。

４ ? ? ?促進(jìn)住宅消費(fèi)的配套措施

房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展則是擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容。除了個人需要理清購房思路之外，為了支持居民合理的購房自住需求、增強(qiáng)個人購房信心，應(yīng)該著力解決以下一些問題。第一，支持房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場變化合理促銷。房企在市場需求不旺的情況下，順應(yīng)形勢變化，調(diào)整售價，既能增加居民住宅消費(fèi)的有效需求，又能促進(jìn)自身經(jīng)營的良性發(fā)展。第二，創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，維護(hù)購房消費(fèi)的合法權(quán)益。期房交易當(dāng)中要加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，保交樓、穩(wěn)民生，同時，加快現(xiàn)房銷售試點(diǎn)推廣，解除購房消費(fèi)的后顧之憂。第三，降低住宅交易稅費(fèi)，提高交易的便捷性。２０２２年底，財政部出臺了換房抵稅政策，但該項(xiàng)舉措還可以擴(kuò)大稅種范圍和適用時間。抵押房產(chǎn)不用提前還貸就能完成過戶的“帶押過戶”政策在一些城市已經(jīng)推出，可以進(jìn)一步全面推開。第四，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，塑造健康的住宅消費(fèi)文化。各級各類媒體以及房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該在宣傳和營銷當(dāng)中，強(qiáng)調(diào)住宅的消費(fèi)品本質(zhì)，淡化住宅的投資意識。

５ ? ? ?結(jié)束語

廣大的剛需和改善個人住房者，在購買住宅時應(yīng)重消費(fèi)、輕投資，根據(jù)個人的財富、收入和消費(fèi)偏好梳理自己的購房思路，在房價波動或下跌的環(huán)境中適時購房，實(shí)現(xiàn)自己的效用最大化。同時，政策要給予相應(yīng)支持，輿論要進(jìn)行正確引導(dǎo)，房企要注重提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，這樣既有利于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大內(nèi)需，也有利于改善民生、提高人民幸福指數(shù)。

主要參考文獻(xiàn)

［１］況偉大．租售比與中國城市住宅泡沫［Ｊ］．經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，２０１６（２）：４６－５８．

［２］楊慧，高迎坤．基于房價收入比的城市房價合理性評價［Ｊ］．價格月刊，２０１９（３）：１５－２４．

［３］鄭挺國，龔金金，宋濤．中國城市房價泡沫測度及其時變傳染效應(yīng)研究［Ｊ］．世界經(jīng)濟(jì)，２０２１，４４（４）：１５１－１７７．

［４］吳迪，張楚然，侯成琪．住宅價格、金融穩(wěn)定與宏觀審慎政策［Ｊ］．金融研究，２０２２（７）：５７－７５．

［５］彭寅，謝熠．跨階層購房動因與理性邏輯：基于理性選擇理論的案例分析［Ｊ］．湖北民族學(xué)院學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版），２０１５（２）：４４－４８．