深圳：城中村煥新

張靜

深圳龍華區(qū)元芬新村改造后的微棠樓棟

6月7日、7月3日，深圳市發(fā)布《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》，新規(guī)都將于８月１日正式實施。其中，《深圳市保障性租賃住房管理辦法》規(guī)定，保障性租賃住房的出租對象包括符合條件的新市民、青年人及各類人才。

2022年深圳全市常住人口1766萬，常住人口平均年齡32.5歲，是名副其實的“青春之城”。作為土地資源緊缺、人口凈流入的超大城市，為更好滿足新市民、青年人的住房需求，深圳因地制宜，把城中村改造作為全周期保障性住房建設(shè)的一項重點工作。

今年25歲的山西姑娘胡文競在深圳工作了3年多，工作單位在羅湖區(qū)，住在40分鐘地鐵車程外的龍華區(qū)元芬新村。元芬新村曾經(jīng)是典型的城中村，如今新村內(nèi)有部分居民樓已被改造成為微棠公寓。胡文競租住其中一個單間，在不到20平方米的小房間里，床、衣柜、置物架，獨立衛(wèi)生間配洗衣機、洗面盆，還有電磁爐，可謂樣樣俱全。小胡很喜歡這個溫馨小家。

深圳市城中村共有住房約540萬套（ 間）、約2 億平方米，占全市租賃住房比例超過60%。

2023年2月，深圳市市長覃偉中在作2023年政府工作報告時說：“我們要盡最大努力幫助新市民等群體緩解住房困難，讓大家更有盼頭、更加安居樂業(yè)?！?/p>

“統(tǒng)租城中村是深圳多渠道統(tǒng)籌公共住房供應(yīng)的重大創(chuàng)新，踐行了國家提出的超大特大城市穩(wěn)步推進城中村改造相關(guān)政策，也是住房資源存量盤活的重要渠道?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

“人多地少”

走在任何一條深圳街口，幾乎都能看到現(xiàn)代化的大樓與老舊低矮的樓群交錯。

在2019年出版的《奇跡城市：深圳城市治理40年》一書中，深圳大學(xué)政府管理學(xué)院黨委書記、全球特大型城市治理研究院執(zhí)行院長陳文等作者詳細追溯了“深圳特色”城中村的由來。

伴隨改革開放的腳步，深圳走上快速城鎮(zhèn)化道路，很多村集體和村民選擇“耕種”一種新“經(jīng)濟作物”——樓。在“耕樓”熱潮中，“三天建一層”不再是神話，一棟棟村民自建樓拔地而起。這些樓聚集成“村”，散落在深圳各主要行政區(qū)，讓新市民、青年人能在工作地附近找到廉價住處，無需受長途通勤之苦，實現(xiàn)一定程度的“職住平衡”。

深圳城中村量大面廣。據(jù)《經(jīng)濟日報》報道，深圳市城中村共有住房約540萬套（間）、約2億平方米，占全市租賃住房比例超過60%。

“城中村是歷史原因造成的廉租房現(xiàn)象，它的存在提升了城市活力。”微棠公寓的建設(shè)運營方——深圳愿景微棠商業(yè)管理有限公司（以下簡稱“微棠”）相關(guān)負責(zé)人告訴《瞭望東方周刊》。

雖然與北上廣并列為一線城市，但深圳“人多地少”——面積僅1997平方公里，與許多二線城市動輒七八千平方公里的面積相比，差距甚大。深圳可開發(fā)土地少，使得近20年房價一直在上升。高房價增加了企業(yè)運營成本，也抬高了人才留深成本。2021年，深圳出臺二手房指導(dǎo)價，嚴控房地產(chǎn)價格過快上漲。

目前，深圳人房屋自有率為23.7%，有近73%的人租房生活。對深圳而言，城中村是保租房增加供給的重點規(guī)劃區(qū)域?！捌鋵嵟f改已經(jīng)做了很多年，早期推倒城中村房屋后，重建的商品房往往豪宅化、大面積，缺少小戶型，可容納人口數(shù)量比城中村少很多。”微棠相關(guān)負責(zé)人認為，“建設(shè)成更有活力、更多元、更宜居的新型社區(qū)才是城中村的未來?！?/p>

2019年3月，深圳市印發(fā)《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019-2025）》（以下簡稱“規(guī)劃”）。深圳提出通過微改造方式，增加城中村必要的公共空間與配套設(shè)施，并規(guī)范引導(dǎo)各區(qū)在綜合整治分區(qū)內(nèi)有序推進城中村住房規(guī)?；y(tǒng)租改造，滿足條件的可納入政策性住房保障體系。

“規(guī)劃”當(dāng)時已提出，引導(dǎo)城中村存量房屋開展規(guī)?；赓U業(yè)務(wù)；鼓勵有社會責(zé)任感、有實力的大型企業(yè)，不以追求利潤為目的，積極參與城中村綜合整治以及綜合整治后物業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營管理，確保城中村的可持續(xù)發(fā)展。

2022年10月，財政部發(fā)布《關(guān)于支持深圳探索創(chuàng)新財政政策體系與管理體制的實施意見》，提出將加大中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金對深圳公租房、保租房和老舊小區(qū)改造的支持力度。

各種信號表明，深圳未來保障性住房比例會進一步提高。“6月7日、7月3日發(fā)布的四個法規(guī)，是一個里程碑式的節(jié)點?！鄙钲谑凶》垦芯繒?zhí)行會長陳藹貧表示，四個法規(guī)的出臺，意味著深圳與國家住房保障體系全面接軌。四個辦法的保障對象更精準，明確針對中低收入群體，其中包括戶籍中低收入群體和新市民、新青年群體，政策規(guī)定也更精細。

元芬樣板

6月中旬，《瞭望東方周刊》記者來到位于深圳龍華區(qū)大浪街道元芬新村內(nèi)的微棠公寓。夏日陽光下，公寓樓體色彩明快、街道干凈整潔。

“我3年前從深圳大學(xué)畢業(yè)，工作后一直住這里，這幾年社區(qū)環(huán)境和生活便捷度一直在提升，地鐵開通后交通也更方便?！焙母偢嬖V《瞭望東方周刊》。

元芬新村占地約10萬平方米，毗鄰深圳地鐵6號線元芬站和4號線龍勝站，距最近的商業(yè)中心不到3公里。據(jù)社區(qū)提供的最新數(shù)據(jù)，目前社區(qū)常住居民約1.5萬人、戶籍人口565人。

4月2日，深圳市龍華區(qū)元芬村，青年公寓住戶在社區(qū)增設(shè)的健身房鍛煉（毛思倩/ 攝）

過去的元芬新村，樓棟缺乏系統(tǒng)規(guī)劃，樓體破腐陳舊，結(jié)構(gòu)開裂，基礎(chǔ)設(shè)施落后，環(huán)境臟亂，水電缺口較大，無消防安防等安保系統(tǒng)，缺少便利性生活服務(wù)。

2018年，經(jīng)當(dāng)?shù)亟值郎鐓^(qū)牽線，微棠被引入元芬新村，采取整村統(tǒng)租改造為長租社區(qū)的方式，以市場化力量參與當(dāng)?shù)爻侵写逭w規(guī)劃及綜合整治改造。

“城中村的本質(zhì)是低效住宅，但其體量大，做長租公寓、保租房具有天然優(yōu)勢，能帶來規(guī)模效應(yīng)。”微棠相關(guān)負責(zé)人說，“業(yè)主放心將房子委托給我們進行管理，主要有兩方面原因：一是他們比較省心，由我們來承擔(dān)管理職責(zé)；二是我們投入資金對其樓棟進行微改造微更新，從消防、安防、樓宇結(jié)構(gòu)到戶內(nèi)設(shè)施配套等層面系統(tǒng)都有提升。”

微棠聚焦青年公寓特點，秉持“在不影響房屋結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上優(yōu)化戶型”的原則，弱化獨立廚房、客廳等使用率較低的空間，在公共區(qū)域配置服務(wù)設(shè)施，提升社區(qū)居住體驗。

目前，微棠公寓的房型有開間、一居、兩居、三居、Loft公寓（小戶型、高舉架）等，租金根據(jù)房型、采光、位置等調(diào)整。

龍華區(qū)和大浪街道都向元芬社區(qū)改造傾斜資源，政府主導(dǎo)、社區(qū)協(xié)同、企業(yè)運營，元芬新村—微棠公寓的成功改造和后期運營，為深圳城中村改造為品質(zhì)化租賃社區(qū)提供了樣本，該項目被寫入龍華區(qū)“十四五”規(guī)劃。

“2021年下半年，我們帶著城中村改造的‘元芬經(jīng)驗走出元芬，實現(xiàn)了從1到10的擴大?！蔽⑻南嚓P(guān)負責(zé)人說。

2023年2月10日，由深圳市人才安居集團持股51%、愿景集團持股49%、注冊資本20億元成立的深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司（以下簡稱“安居微棠”）揭牌。

安居微棠定位為深圳市城中村租賃住房社區(qū)運營服務(wù)商，以“微利可持續(xù)、全鏈條服務(wù)”為經(jīng)營理念，通過開展城中村保障性住房品質(zhì)化改造提升，破解城中村公共配套設(shè)施不足問題，消除城中村房屋安全、消防安全、用電安全等重大安全隱患，持續(xù)提升城中村居住環(huán)境品質(zhì)。企業(yè)發(fā)揮國企低成本融資和市場經(jīng)驗豐富的雙重優(yōu)勢，重點為“20+8”等重點產(chǎn)業(yè)（以先進制造業(yè)為主體的20個戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、前瞻布局的8大未來產(chǎn)業(yè)）就業(yè)的新市民提供“小戶型、高品質(zhì)、低租金、全智能”的保障性租賃住房。深圳市住房和建設(shè)局相關(guān)負責(zé)人介紹，2023年，全市計劃通過城中村規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升，籌集保障性住房5.2萬套（間），接近全市城中村租賃住房總量的1%。實施城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升，就是要更好解決來深建設(shè)者住房問題，讓他們住得起、住得好、住得安全。

打造獨具特色的社區(qū)，成為安居微棠“微利可持續(xù)”發(fā)展的重點。

社區(qū)體驗

在元芬新村內(nèi)，本刊記者逛了生鮮超市、蜜雪冰城、古茗等年輕人喜愛的商鋪，還體驗了自習(xí)室、健身房和服務(wù)中心的多項服務(wù)。租戶有任何訴求，可以通過微棠App一鍵報單，智能客服24小時在線。

“平時下班不想做飯了，就去社區(qū)食堂吃，除了一般的大鍋菜，還有麻辣香鍋、小火鍋、小龍蝦等小鍋小炒，微棠住戶打九折，一頓飯也就十幾塊錢。周末或晚上要加班的時候，自己在房間感覺提不起精神，我就去自習(xí)室工作，那兒氛圍好，工作效率更高。”胡文競說。

據(jù)微棠相關(guān)負責(zé)人介紹，微棠社區(qū)是典型的適宜新市民和青年的設(shè)計格局。住戶平均年齡26歲，18-30歲的占比70%。房租占住戶收入比平均為17%，74%的住戶以地鐵通行方式為主，82%的住戶是上班族。

為培養(yǎng)住戶歸屬感，社區(qū)經(jīng)常組織插花、做手機殼等諸多周末休閑活動，還會在畢業(yè)季組織政策宣講、人才引進、就業(yè)培訓(xùn)和心理咨詢等公益活動。住戶們自發(fā)組織了飛盤、羽毛球、籃球等活動小組，30%以上的住戶在社區(qū)居住期間擴大了社交面。

“住在微棠，其實有種依然身處大學(xué)校園的感覺?！焙母傉f。

健身小組的一名組織者小唐，剛來微棠時體重90公斤，靠健身減肥到70公斤，并因健身分享積累了粉絲，后來創(chuàng)業(yè)做健身類自媒體，掙到了人生“第一桶金”。

“這里是很多人來深圳的第一站，第一個落腳點好不好，對他們后續(xù)在城市的發(fā)展十分關(guān)鍵?！蔽⑻南嚓P(guān)負責(zé)人說，“深圳制造業(yè)占GDP比重超過30%。如今，深圳也面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，提出‘工業(yè)上樓、人才進村，就是為進一步吸引人才流入，增加就業(yè)創(chuàng)造機會。對制造業(yè)，城中村為勞動密集型企業(yè)降低了用工成本，有助于防止產(chǎn)業(yè)空心化；對服務(wù)業(yè)，城中村為大量中低端產(chǎn)業(yè)勞動力提供了廉價住所，降低了他們的生活成本。在這些大背景下，保留低成本居住空間必須且非常重要?！?h3>微利可持續(xù)

改造后的城中村變身青年公寓，房租會不會上漲是租戶最關(guān)心的問題。

根據(jù)深圳市政府網(wǎng)站，深圳市保障性租賃住房租金標(biāo)準為：政府組織配租的房源租金延續(xù)原人才住房的租金標(biāo)準，按照同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場參考租金的60%確定；社會主體出租的房源租金，按照不高于同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場參考租金的90%確定。

如果保持租金不漲，投入巨資對社區(qū)升級改造的企業(yè)收益何來？

深圳市公寓租賃行業(yè)協(xié)會會長甘偉分析，對企業(yè)來說，收益來自圍繞租賃這一核心，提供更多、更廣、更多元的服務(wù)?！氨热纾黾幼饪蜕罨纳虡I(yè)、餐飲配套，就能產(chǎn)生收益，這需要項目企業(yè)對商業(yè)具有一體化規(guī)劃和運營能力?！备蕚フf。

打造獨具特色的社區(qū)，成為安居微棠“微利可持續(xù)”發(fā)展的重點。

據(jù)微棠相關(guān)負責(zé)人介紹，改造微棠公寓后這幾年，通過打造特色街區(qū)，統(tǒng)一規(guī)劃更新業(yè)態(tài)，對社區(qū)商鋪進行了多輪整體提升。如今，便利店、藥店、超市等同業(yè)態(tài)店鋪各有特色，商鋪類型更加豐富，與租客的需求更加契合。

“目前，我們的租金收益占比約70%，未來希望降到60%以下，非租金收益占到40%以上。電梯廣告、零食柜、有償打印機、烘干機等項目還在持續(xù)提升服務(wù)，未來這些項目都可能產(chǎn)生租金外收益。”微棠相關(guān)負責(zé)人說。

“讓城市留住記憶，讓青年住有宜居。深圳城中村改造，貫徹落實了國家對于超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的決策部署，實現(xiàn)了‘穩(wěn)租金、穩(wěn)預(yù)期發(fā)展目標(biāo)，同時高度契合城中村安全隱患整治和提高城市住房保障能力的需求，既提供了高品質(zhì)、低成本的居住空間，減輕了外來人員的住房壓力，又形成了人才集聚效應(yīng)，造就了特色化人才社區(qū)，實現(xiàn)了多方共贏?！?安居微棠住房租賃投資控股有限公司運營副總經(jīng)理王潔舒告訴《瞭望東方周刊》。