產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制策略分析

邵穎佳

啟迪漕河涇（上海）開發(fā)有限公司 上海 201613

引言

對(duì)建設(shè)單位而言，工程造價(jià)即建設(shè)工程固定資產(chǎn)總投資，建筑工程項(xiàng)目全過程管理自決策階段至竣工驗(yàn)收為止全部投入，每個(gè)階段的造價(jià)逐步深入，由粗至細(xì)。投資控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，以主動(dòng)控制和事前控制為主，其他控制為輔，投資控制貫穿于項(xiàng)目實(shí)施的全過程，各實(shí)施階段的投資控制同等重要，不可偏廢[1]。

1 工程造價(jià)影響因素

全過程周期造價(jià)影響因素進(jìn)行分析，不同階段采用不同手段，例如投資決策階段合理的前期定位和布局；設(shè)計(jì)階段需滿足的要求；發(fā)承包階段提前部署控制工程造價(jià)；施工階段的成本流程規(guī)范及審核簽證變更的要求；結(jié)算階段對(duì)于施工過程中資料的審查研判等，均有利于對(duì)項(xiàng)目的工程造價(jià)的把控。

2 工程造價(jià)控制策略應(yīng)用分析

2.1 項(xiàng)目概況

該項(xiàng)目涉及土地性質(zhì)為一類工業(yè)用地，主要用途為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，項(xiàng)目總投資超10億元，資金來源70%以上為國(guó)有合資金投資?？傆玫孛娣e69568.9m2，建筑面積為193579.46m2。結(jié)構(gòu)形式：多層為框架結(jié)構(gòu)，高層1#～4#樓為剪力墻-框架結(jié)構(gòu)，高層24#樓為框架結(jié)構(gòu)，層數(shù)、層高：1#、4#樓2棟12層，建筑高度49.9m；2#、3#樓共2棟10層，建筑高度42.1m；5～23#、25#樓共20棟5層，建筑高度23.6m；24#樓為1棟6層，建筑高度27.8m；26#樓為1棟2層的開關(guān)站，建筑高度15.6m；27#樓為1棟1層的垃圾房，建筑高度5.7m；28#為地下一層的地下車庫(kù)，建筑高度4.1m。結(jié)構(gòu)抗震設(shè)防烈度為7度，地下采用樁基礎(chǔ)，多層為框架結(jié)構(gòu)，高層#1～4#樓為剪力墻-框架結(jié)構(gòu)。1～25#樓為裝配式建筑。正負(fù)零以上主體結(jié)構(gòu)主要為裝配式結(jié)構(gòu)，預(yù)制構(gòu)件為PC構(gòu)件，預(yù)制率40%。

2.2 投資決策階段造價(jià)控制

決策階段的投資估算是項(xiàng)目建設(shè)前期編制項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的重要組成部分，是進(jìn)行投資方案選擇的重要依據(jù)之一，也是經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)。如何做好項(xiàng)目投資決策階段造價(jià)控制，是關(guān)系到整個(gè)工程投資能否盈利的重要保證[2]。該項(xiàng)目依據(jù)松江區(qū)城市定位、G60上海松江科創(chuàng)走廊功能規(guī)劃、建設(shè)單位發(fā)展戰(zhàn)略及項(xiàng)目地塊綜合條件，同時(shí)考慮創(chuàng)新型科技園區(qū)要求，項(xiàng)目功能定位為：以研發(fā)生產(chǎn)、總部辦公、產(chǎn)業(yè)培育為主導(dǎo)功能，容納金融投資、專業(yè)咨詢、文化創(chuàng)意、商業(yè)服務(wù)等輔助功能，兼顧休閑娛樂等生活功能的智慧化科技園區(qū)。同時(shí)面對(duì)后續(xù)園區(qū)不定向的招商需求導(dǎo)向，建筑群落在布局方面呈現(xiàn)出多元化的空間營(yíng)造模數(shù)。就科技園的辦公空間來說，不僅擁有大型的企業(yè)辦公總部，也有中小型的眾創(chuàng)空間，甚至還包含研發(fā)型、輕型生產(chǎn)類辦公場(chǎng)所。針對(duì)項(xiàng)目的主要功能、需求導(dǎo)向，在決策階段做好指標(biāo)的測(cè)算，保證決策有據(jù)可依，才能做到科學(xué)決策，充分發(fā)揮項(xiàng)目的效益。

2.3 設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制

在設(shè)計(jì)限額下，技術(shù)及相應(yīng)功能不降低，保證最大利益。應(yīng)對(duì)項(xiàng)目整體考慮，嚴(yán)格遵循質(zhì)量、進(jìn)度、安全以及環(huán)保等原則。在土地出讓環(huán)節(jié)，建設(shè)單位按照有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，組織開展實(shí)施有關(guān)設(shè)計(jì)技術(shù)要求，從而確保設(shè)計(jì)階段造價(jià)的有效控制管理。該項(xiàng)目根據(jù)土地出讓環(huán)節(jié)的要求：①滿足《滬建建材聯(lián)〔2016〕24號(hào)》裝配式建筑面積比例為100%，建筑單體預(yù)制率不低于40%或單體裝配率不低于60%。②應(yīng)用BIM技術(shù)滿足《滬建建管聯(lián)〔2017〕326號(hào)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)上海市建筑信息模型技術(shù)推廣應(yīng)用的通知》要求，在土地出讓環(huán)節(jié)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有建設(shè)用地出讓合同中BIM技術(shù)應(yīng)用相關(guān)合同條款的要求，組織開展實(shí)施BIM技術(shù)。③依據(jù)《公共建筑綠色設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(DGJ 08-2143-2014)》編制綠色設(shè)計(jì)專篇，強(qiáng)調(diào)綠色設(shè)計(jì)重要性，保證綠色設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行。

2.4 發(fā)承包階段造價(jià)控制

招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙審圖時(shí)間、工期等來進(jìn)行，合理規(guī)劃對(duì)施工工期、工序經(jīng)濟(jì)等以利于整個(gè)項(xiàng)目的達(dá)成。建設(shè)單位在招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)根據(jù)不同的施工工序，樁基、基坑工程階段管線監(jiān)測(cè)單位，設(shè)計(jì)勘察單位，這些均需要在項(xiàng)目施工總包招標(biāo)前就發(fā)起。確定施工總承包單位后，需要安排建設(shè)工程檢測(cè)、民防建設(shè)工程檢測(cè)等?？偘鼉?nèi)暫估專業(yè)分包也需要根據(jù)施工工序進(jìn)度及實(shí)際情況來進(jìn)行分包的招標(biāo)和管理，該項(xiàng)目的幕墻門窗等部分，因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)施工時(shí)需要做預(yù)埋件，所以需及早確定幕墻的圖紙及施工單位；精裝修需與消防、弱電、空調(diào)等就整體項(xiàng)目的功能使用要求及設(shè)計(jì)理念等共同確定。

在招標(biāo)階段，建設(shè)單位為保潛在投標(biāo)人具有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)能力、技術(shù)能力和施工經(jīng)驗(yàn)等，也為了后期建設(shè)單位與施工單位一些不必要的開支，避免簽訂合同后一些無理索賠、額外也可以篩選出一些資質(zhì)和實(shí)力不合的潛在投標(biāo)人，嚴(yán)格把控合理選擇施工單位。該項(xiàng)目總包招標(biāo)時(shí)就采用資格預(yù)審，當(dāng)通過資格預(yù)審的投標(biāo)人≥3家，但不足7家時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)確定所有通過資格預(yù)審的投標(biāo)人為入圍投標(biāo)人。當(dāng)通過資格預(yù)審的投標(biāo)人大于7家時(shí)，可由招標(biāo)人通過單位“三重一大決策”機(jī)制，在通過資格預(yù)審的投標(biāo)人中選取7家的投標(biāo)人入圍參加投標(biāo)，同時(shí)形成資格預(yù)審入圍投標(biāo)人的決議并加蓋單位公章。該項(xiàng)目進(jìn)行了施工招標(biāo)資格預(yù)審的評(píng)審工作，經(jīng)評(píng)審委員會(huì)評(píng)審，共有9家申請(qǐng)人通過了資格預(yù)審，根據(jù)資格預(yù)審文件規(guī)定，招標(biāo)人本項(xiàng)目即建設(shè)單位通過三重一大決策機(jī)制，在通過資格預(yù)審的申請(qǐng)人中選取7家申請(qǐng)人為入圍投標(biāo)人。建設(shè)單位主要評(píng)審：①資質(zhì)，注冊(cè)資本；②業(yè)績(jī)（超20萬平方米）；③獲獎(jiǎng)情況等。

招標(biāo)文件發(fā)布前，招標(biāo)人本項(xiàng)目即建設(shè)單位應(yīng)認(rèn)真對(duì)待招標(biāo)文件中條款、招標(biāo)中的招標(biāo)清單、招標(biāo)圖、后續(xù)簽訂的合同等。合同條款需在招標(biāo)前就認(rèn)真研究，根據(jù)不同的項(xiàng)目設(shè)計(jì)深度、工期要求等，綜合考慮選擇對(duì)應(yīng)的合同類型。該項(xiàng)目資金部分使用國(guó)有資金投資為公開招標(biāo)項(xiàng)目，且施工總承包招標(biāo)為單價(jià)合同。施工總承包合同超7億元，含專業(yè)分包是：供電、電梯、消防、幕墻、弱電、精裝、空調(diào)、泛光照明、鋼結(jié)構(gòu)、室外道路、交通畫線工程等。

2.5 施工階段造價(jià)控制

建設(shè)單位在施工過程階段，工程造價(jià)重點(diǎn)把控的是：資金計(jì)劃編制、工程部變更簽證管理、費(fèi)用動(dòng)態(tài)監(jiān)控調(diào)整等。

其中針對(duì)施工單位容易胡亂提變更簽證等情況，為把握過程中變更，控制造價(jià)成本，建設(shè)單位應(yīng)制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)章制度。該項(xiàng)目主要為：

2.5.1 工程部發(fā)起工程簽證流程，設(shè)計(jì)部發(fā)起設(shè)計(jì)變更流程（注意根據(jù)不同的性質(zhì)走公司不同的流程，關(guān)于圖紙的變更走設(shè)計(jì)變更審批單；關(guān)于施工現(xiàn)場(chǎng)的返工、零星人工、清單漏項(xiàng)等走工程簽證流程），各個(gè)施工單位需配合建設(shè)單位工程部及設(shè)計(jì)部提交資料（一個(gè)變更事項(xiàng)涉及的所有費(fèi)用）。

2.5.2 待建設(shè)單位工程簽證流程及設(shè)計(jì)變更流程完成后，建設(shè)單位工程部會(huì)發(fā)出指令單并附上完整的圖紙資料下發(fā)至對(duì)應(yīng)的施工單位。

2.5.3 施工單位現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施完成后，施工單位在該事項(xiàng)工作完成且通過工程部驗(yàn)收合格后15個(gè)工作日內(nèi)，向工程部上報(bào)實(shí)施確認(rèn)單，建設(shè)單位工程部、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理單位、施工單位要共同確認(rèn)資料（實(shí)施確認(rèn)單整套資料應(yīng)包含：實(shí)施確認(rèn)單、建設(shè)單位工程部下發(fā)的指令單、確認(rèn)的圖紙、現(xiàn)場(chǎng)的照片）。

2.5.4 待實(shí)施確認(rèn)完成后，施工單位可以向成本合約部上報(bào)費(fèi)用確認(rèn)單（費(fèi)用確認(rèn)單需附上： 費(fèi)用確認(rèn)面單、施工單位報(bào)價(jià)、指令單、實(shí)施確認(rèn)單、工程（設(shè)計(jì)）監(jiān)理及施工單位三方簽字確蓋章確認(rèn)的圖紙、現(xiàn)場(chǎng)完成后的照片并蓋章）。

2.5.5 完成的費(fèi)用確認(rèn)可以隨工程形象進(jìn)度計(jì)入各個(gè)施工單位的付款憑證中，并在最后計(jì)入最終竣工結(jié)算中。在過程中把控現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)變更，為及時(shí)追蹤把控過程動(dòng)態(tài)成本控制打下基礎(chǔ)。

根據(jù)制定的制度控制成本管控手段。施工時(shí)總包先提出為加快施工工期進(jìn)度樓梯板樓梯設(shè)計(jì)優(yōu)化，原設(shè)計(jì)樓板為混凝土疊合板，現(xiàn)變更為鋼筋桁架樓承板，增加鋼筋桁架樓承板平面布置圖；原設(shè)計(jì)樓梯為混凝土現(xiàn)澆混凝土樓梯，現(xiàn)變更為鋼筋混凝土預(yù)制樓梯。整體費(fèi)用核增137萬元。隨后總包又提出，因?yàn)楝F(xiàn)在采用鋼筋桁架樓層板，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)機(jī)電預(yù)留盒，需要現(xiàn)場(chǎng)增加開孔，又由于疊合板鋼筋上下空間不足，電線管為SC25的厚壁焊接鋼管無法穿過，因此需要切割部分鋼筋穿管等一些現(xiàn)場(chǎng)簽證的內(nèi)容。這部分變更的內(nèi)容是由于總包先行提出樓梯設(shè)計(jì)優(yōu)化這一個(gè)變更事項(xiàng)涉及的所有費(fèi)用，理應(yīng)包含在上一個(gè)設(shè)計(jì)變更內(nèi)容中提出。此部分機(jī)電的費(fèi)用整體約70萬元，不應(yīng)考慮計(jì)取，視為施工單位因?yàn)橥蛔兏鼉?nèi)容事項(xiàng)沒有考慮到實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)情況而增加的內(nèi)容。

在施工中，建設(shè)單位也會(huì)對(duì)發(fā)生的變更就控制成本考慮，優(yōu)化設(shè)計(jì)。在本項(xiàng)目中就進(jìn)行了如下優(yōu)化設(shè)計(jì)：①地下車庫(kù)的照明采用吊鏈燈具設(shè)計(jì)，吊鏈的高低、現(xiàn)場(chǎng)工人安裝的整齊度等，關(guān)系到整體美觀設(shè)計(jì)品質(zhì)的提高。建設(shè)單位與設(shè)計(jì)溝通調(diào)整為線槽式燈具，可以安裝在風(fēng)管齊平水平高度，間隔1.5m設(shè)置支架。原吊鏈燈的預(yù)埋配管已經(jīng)全部安裝到位，且敷設(shè)方式線槽燈與吊鏈燈區(qū)別較大，整個(gè)變更費(fèi)用約219萬元。建設(shè)單位從控制成本角度考慮，優(yōu)化了照明燈具的不同，安裝點(diǎn)位不一。建設(shè)單位與設(shè)計(jì)溝通進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，線槽燈與吊鏈燈的安裝點(diǎn)位盡量就近設(shè)置，原預(yù)埋配管利用起來，電氣系統(tǒng)圖調(diào)整，最終這部分整體的變更費(fèi)用約48萬元，減少造價(jià)171萬元。②由于為新建產(chǎn)業(yè)園區(qū)，考慮到實(shí)際成本控制及設(shè)計(jì)優(yōu)化，經(jīng)過與設(shè)計(jì)充分溝通協(xié)調(diào)，也為滿足基本使用功能且保障消防規(guī)范，優(yōu)化了排煙窗。原設(shè)計(jì)為電動(dòng)排煙窗，調(diào)整為手動(dòng)排煙窗。地上1#～25#廠房所有單體的電動(dòng)排煙窗取消，電氣專業(yè)取消電動(dòng)排煙窗的配電及消防聯(lián)動(dòng)，排煙窗聯(lián)動(dòng)控制模塊取消，取消排煙窗控制箱聯(lián)動(dòng)I/O模塊及最近感煙探測(cè)器至模塊的配線管。整體電氣專業(yè)費(fèi)用優(yōu)化188萬元；消防專業(yè)費(fèi)用優(yōu)化34萬元，整體減少造價(jià)222萬元。

施工單位不光有過程中的變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證，更會(huì)提出各類的索賠，建設(shè)單位根據(jù)簽訂合約的條款內(nèi)容履行，索賠分為工期索賠和費(fèi)用索賠。該項(xiàng)目2019年8月8日至2019年8月11日遇臺(tái)風(fēng)天，由此造成項(xiàng)目停工3天，總包單位根據(jù)自身情況提出，因臺(tái)風(fēng)導(dǎo)致工程延期費(fèi)用及工期索賠，綜合考慮復(fù)工準(zhǔn)備，實(shí)際影響項(xiàng)目工程工期約5天，造成項(xiàng)目包括人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、材料費(fèi)、管理費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)措施費(fèi)費(fèi)用合計(jì)約169萬元。經(jīng)過審核，合同中約定，發(fā)包人和承包人同意以下情形視為異常惡劣的氣候條件：經(jīng)氣象部門確認(rèn)的20年一遇的風(fēng)、雨、雪等特大自然災(zāi)害。由于該臺(tái)風(fēng)不是20年一遇的風(fēng)、雨、雪等特大自然災(zāi)害，故駁回施工單位索賠的請(qǐng)求。

2.6 竣工階段造價(jià)控制

在完成竣工驗(yàn)收后，建設(shè)單位組織施工單位開展竣工結(jié)算工作，是建設(shè)單位對(duì)施工單位工程造價(jià)控制的最終體現(xiàn)成果。工程結(jié)算審核是工程造價(jià)控制的最后一關(guān)，是合理確定工程造價(jià)，有效地控制工程造價(jià)，并保證項(xiàng)目目標(biāo)管理實(shí)現(xiàn)的重要手段[3]。

3 結(jié)束語

綜上所述，對(duì)建設(shè)單位來說，整個(gè)全過程周期中，事前控制和主動(dòng)控制是工程造價(jià)動(dòng)態(tài)控制的根本。建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格把控各個(gè)階段的控制要點(diǎn)，開發(fā)更優(yōu)質(zhì)且性價(jià)比較高的工程。