中介未盡提醒義務(wù) 合同約定被判無效

【案例簡介】

賣房后買家反悔，賣家退還定金后卻被房屋中介告上法庭，面對這種情況應(yīng)該怎么辦？近日，浙江省溫州市鹿城區(qū)人民法院審理了一起中介合同糾紛案，判決賣方不承擔(dān)支付報酬義務(wù)，由房屋買受人向房屋中介支付報酬3萬元。

洪先生有一套商住房，在掛牌出售時與中介約定，自己最后“凈拿”房款282萬元，中介費(fèi)按房產(chǎn)成交價差價確定。

2021年4月1日，在中介促成下，洪先生與想買“學(xué)區(qū)房”的魏先生簽訂房屋買賣合同，成交總價為288萬元。同日，洪先生、魏先生分別與中介簽訂中介服務(wù)合同，確定中介報酬分別約定為6萬元、4萬元。

魏先生向洪先生給付定金后，由于擔(dān)心涉案房產(chǎn)不是“學(xué)區(qū)房”，且中介未回復(fù)“百分之百”確保，故而聯(lián)系中介告知洪先生，想要解除合同，洪先生遂將定金退還給魏先生。隨后，房屋中介公司向鹿城區(qū)法院起訴，要求洪先生、魏先生共同支付中介報酬10萬元。

【案例分析】

法院認(rèn)為，涉案合同均由房屋中介提供，其與洪先生簽訂的“凈拿”式合同中關(guān)于報酬給付及違約責(zé)任字體偏小，未加粗提示。簽訂合同時洪先生已年近九旬，在復(fù)雜經(jīng)濟(jì)活動中的辨別能力處于相對弱勢，難以識別交易套路及可能導(dǎo)致的法律風(fēng)險，房屋中介未就合同未順利履行時仍應(yīng)支付中介報酬對洪先生進(jìn)行必要的提示或說明，致使洪先生無法理解相關(guān)合同義務(wù)，雙方關(guān)于中介報酬6萬元的約定并不適用于房屋買賣合同變更、解除等情形，合同中關(guān)于中介報酬及違約責(zé)任的約定，對洪先生不具有法律約束力。

對魏先生而言，房屋買賣合同簽訂、履行及解除均系其按照自己的意愿作出，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律后果。現(xiàn)未有證據(jù)證明中介向魏先生故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況。同時，由于雙方不再履行合同，中介提供服務(wù)的人力成本支出相對減少。

【案例判決】

法院判決魏先生支付中介報酬3萬元，駁回中介其他訴訟請求。

【以案說法】

法官庭后表示，在“凈拿”式的中介合同履行中，中介有時利用信息不對稱、不透明，在出賣人與買受人之間賺取差價，獲取中介報酬。本案中，房屋中介在提供中介服務(wù)時，不恰當(dāng)?shù)乩米陨硇畔?yōu)勢及高齡老年人在復(fù)雜經(jīng)濟(jì)活動中的能力弱勢，與職業(yè)行為道德規(guī)范不符，有違社會主義核心價值觀，且損害老年人的合法權(quán)益，于法于理于情均無權(quán)向洪先生收取中介報酬。

法官提醒，房屋中介應(yīng)加強(qiáng)職業(yè)道德修養(yǎng)，做到遵紀(jì)守法、誠實待客、嚴(yán)格守信。購房者在房屋交易前要審慎思考，認(rèn)真行使合同權(quán)利義務(wù)，避免因草率決定引發(fā)糾紛。（據(jù)《法治日報》）